Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-11052/22

09 февраля 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 30 января 2023 

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2023

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4

к ООО ТЦ «КРАСНОГОРСКИЙ», ООО «Торгсервис»,  ИП ФИО5,

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 (далее – истцы, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО ТЦ «КРАСНОГОРСКИЙ» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора №3 аренды частей нежилого помещения от 17.09.2018 с кадастровым номером 50:11:0010202:6622, расположенного по адресу 

<

...>, с принятием арендатором обязанностей эксплуатирующей (обслуживающей) организации; дополнительного соглашения к договору № 3 от 08.04.2021.

Определением суда от 23.03.2022 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,                        ООО «Торгсервис», ИП ФИО5

В заседании 07.12.2022 оглашено протокольное определение, руководствуясь                           ст. ст. 46, 184, 185 АПК РФ, ввиду наличия оснований, с учетом позиции сторон, суд определил  удовлетворить ходатайство представителя ИП ФИО2, ИП ФИО3 о привлечении ООО «Торгсервис» и ИП ФИО5  к участию в деле в качестве соответчиков.

Представитель истцов ИП ФИО2, ИП ФИО3 в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчиков против исковых требований возражал.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенного ИП ФИО4

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав явившихся представителей истцов и ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из пояснений истцов, между ООО ТЦ «КРАСНОГОРСКИЙ» (арендатор) и ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 (арендодатели) заключены договор  №3 аренды частей нежилого помещения от 17.09.2018 с кадастровым номером 50:11:0010202:6622, расположенного по адресу 

<

...>, дополнительное соглашение к нему.

Спорное помещение является объектом совместной долевой собственности ООО «Торгсервис», ИП ФИО5, ИП ФИО2, ИП ФИО3,                   ИП ФИО4, что подтверждается выпиской ЕГРН. 

В соответствии с Договором, нежилые помещения предоставляются Арендатору  в аренду с целью их использования - для сдачи Нежилых помещений или любой их части в  субаренду   для   торговой,   производственной   и   иной,   не   запрещенной   действующим законодательством, деятельности. Одновременно Арендатор принимает на себя обязательства эксплуатирующей (обслуживающей) организации.

Согласно доводам истцов ответчиком неоднократно нарушались условия и обязательства по договорам, а именно по содержанию части  помещений в исправном  и надлежащем состоянии; по поддержанию порядка в частях помещения в соответствии санитарных, противопожарных, технических и экологических норм; обязании информировать Арендодателей о признаках  Аварийного  состояния  сантехнического,  отопительного,  электротехнического  оборудования в Помещении не позднее 5 календарных дней с момента, когда такие обстоятельства стали известны арендатору.

19.05.2021 в адрес ООО ТЦ «КРАСНОГОРСКИЙ» направлено письмо о плановой проверке противопожарной безопасности и антитеррористической защищенности                       от собственников: ФИО2, ФИО3, ФИО4, однако ответы на поставленные вопросы от руководства ООО ТЦ «КРАСНОГОРСКИЙ» не были получены. 

Из иска следует, что в феврале 2019 от ответчика была получена исчерпывающая информация и результат обследования состояния противопожарной безопасности в зданиях ТЦ.

ООО «Систем  Сервис+»  был  проведен  профессиональный  аудит пожарной безопасности на объектах: ООО ТЦ «Красногорский плюс» и ООО ТЦ «Красногорский».

Согласно экспертному заключению от 07.10.2021 выявлены грубейшие недостатки в монтаже и работе системы автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также системы дымоудаления. 

В период с 07.02.2022 по 08.02.2022 сотрудниками ОНД и ПР по городскому округу Красногорск проведены две внеплановые выездные проверки в отношении ООО ТЦ «КРАСНОГОРСКИЙ». В результате проверки ООО ТЦ «КРАСНОГОРСКИЙ» были выявлены нарушения требований пожарной безопасности, а именно:

- лица допускаются к работе без прохождения обучения мерам пожарной безопасности (руководитель организации);

- категорирование помещений (пожарных отсеков) производственного и складского назначения по взрывопожарной и пожарной опасности, а также определение класса зоны в соответствии с главами 5. 7 и 8 Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» с обозначением их категорий и классов зон на входных дверях помещений с наружной стороны выполнено не в соответствии с СП 12.13130.2009 «Определение категорий помещений, зданий, наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности» (расчеты категорий не производились);

- в ряде случаев пожарные рукава внутреннего противопожарного водопровода эксплуатируются не присоединенными к пожарным кранам;

- на путях эвакуации в коридорах и холлах допускается хранение горючих материалов и различных предметов (манекены);

- в ряде случаев запоры (замки) на дверях эвакуационных выходов не обеспечивают возможность их свободного открывания изнутри без ключа;

- под лестничным маршем, ведущим из подвала допускается хранение горючих материалов; в подвальном этаже система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре находится в неработоспособном состоянии;

- на втором этаже система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре и система автоматической пожарной сигнализации частично не работоспособны;

- в подвальном помещении допускается эксплуатация электропроводов и кабелей с видимыми нарушениями изоляции;

- при отсутствии противопожарной стены 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150; разделяющей существующую часть здания от реконструируемой и участков наружных стен в местах примыкания смежных пожарных отсеков с пределом огнестойкости REI 150.

По результатам проверки ответчику выдан акт выездной проверки № 26                              от 08.02.2022 и предписание об устранении нарушений до 10.10.2022. В отношении ответчика был составлен протокол об административном правонарушении по ч.1 ст. 20.4 КоАП РФ, о чем истцам сообщил Начальник ОНД и ПР по городскому округу Красногорск УНД и ПР ГУ МЧС России по Московской области полковник внутренней службы А.Э. Ремпель 10.02.2022 Исх.№ 21/2-10-16-17.

Как указывают истцы, система автоматической пожарной сигнализации не обслуживается ответчиком ООО ТЦ «КРАСНОГОРСКИЙ». Кроме того, в нарушение положений п. 3.2.1; п. 3.3.1; п. 3.3.3 Дополнительного соглашения не исполнены обязательства по оплате арендной платы, а также в июле 2021 значительно (более чем на 5 %) увеличен фонд оплаты труда своим сотрудникам, без согласования с собственниками, без заключения соответствующего дополнительного соглашения, по запросу Соистцов не предоставлялся Управленческий отчет, что противоречит условиям Дополнительного соглашения (письмо от 20.08.2021, письмо от 16.02.2022). 

Соистцами было созвано внеочередное общее собрание собственников недвижимого имущества от 18.11.2021. Собственники ФИО5 и ООО «Торгсервис» на собрание не явились.

29.11.2021 ФИО5 и ООО «Торгсервис» были направлены предложения о расторжении договоров с приложением проектов соглашений. Однако сособственники расторгать спорные договоры отказались.

Исковые требования к ФИО5 и ООО «Торгсервис» мотивированы тем, что сособственники не дают согласия на расторжение заведомо невыгодных договоров с ответчиком, который неоднократно нарушал свои договорные обязательства. Учитывая, факт выявленных нарушений противопожарной безопасности нежилых помещений, поставили под угрозу совместный бизнес, жизни и здоровье посетителей и работников Торгового центра. 

29.11.2021 истцы направили арендатору письмо о досрочном расторжении договоров с предоставлением проектов соглашений о расторжении договоров.

Ответчик письмом от 10.12.2021 указал на необходимость предоставления соответствующего решения о расторжении договоров от всех собственников помещения.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Ответчики против исковых требований возражали.

Согласно доводам ООО ТЦ «КРАСНОГОРСКИЙ» арендная плата перечислялась и перечисляется Истцам ежемесячно. Изменение фонда оплаты труда работников ответчика относится к его внутренней хозяйственной деятельности и не требует согласования с Арендодателями. Управленческие отчеты предоставлялись истцам ежемесячно.

О проведении обследования на арендованной территории в октябре 2021 ответчик уведомлен не был.

22.11.2021 обществу поступило письмо от одного из арендодателей                                    ИП ФИО5 (прилагается), который сообщил о поступлении в свой адрес сообщения от истцов, в котором говорилось о «грубейших недостатках в монтаже и работе системы автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также системы дымоудаления» по вине ответчика, выявленных по результатам обследования, проведенного ООО «Систем Сервис+».

Руководствуясь указанным запросом, 23.11.2021 ответчиком в адрес истцов направлен запрос о предоставлении подтверждающих документов и уведомлением о том, что Арендатором никакие работы по монтажу системы автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также системы дымоудаления не проводились.

Только после получения указанного запроса, письмом от 29.11.2021 (получено 06.12.2021), истцами было предоставлено экспертное заключение от 06.12.2021, выданное ООО «Систем Сервис+».

В ответ на указанное письмо ответчик сообщил истцам, что компетентным органом для выдачи подобных заключений является орган государственного пожарного надзора, на территории которого находится объект защиты и уведомил о том, что после получения письма и рассмотрения приложенного заключения, ответчику стало известно о возможных допущенных нарушениях при проектировании и установке системы противопожарной защиты арендованного помещения.

Ответчик, руководствуясь п.п. 5.1.14, 3.8 Договора, проинформировал истцов о возможном наличии признаков аварийного состояния системы противопожарной защиты арендованного помещения и просил в срочном порядке провести обследование объекта защиты на соответствие установленной системы противопожарной защиты требованиям пожарной безопасности силами компетентных органов и, в случае выявления нарушений, принять меры к их устранению.

Вместе с тем, доводы изложенные в экспертном заключении от 06.10.2021 не нашли своего подтверждения по результатам проверки МЧС России, проведенной 7-8 февраля 2022.

В силу норм ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», если помещение эксплуатируется с нарушением правил пожарной безопасности, то ответственность за это несет, в том числе его собственник.

Договором предусмотрена обязанность ООО ТЦ «КРАСНОГОРСКИЙ» только в отношении поддержания порядка в помещениях в соответствии с противопожарными нормами (п. 5.1.7).

Все нарушения, находящиеся в зоне ответственности ответчика, носили несущественный характер и были устранены в течение 10 дней, т.е. существенно ранее установленных сроков (до 10.10.2022).

Об устранении указанных замечаний сообщено в ГУ МЧС России по Московской области 22.02.2022 с приложением подтверждающих документов и фотоматериалов, а также уведомлены истцы.

Обязательства капитального характера (установка пожарной сигнализации, системы дымоудаления и пр.) возложены на собственников (п. 4.1.4 Договора).

В силу абзаца 4 пункта 3.8 Договора финансовые обязательства по ремонту, замене частей оборудования или самого оборудования лифтов, эскалаторов, иных подъемных механизмов, пожарной и иной (например - охранной) сигнализации, видеонаблюдения, кондиционирования, вентиляции, системы дымоудаления. систем управления эвакуацией персонала и посетителей, электрооборудования и электросети внутренней и внешней сети водо- и теплоснабжения, канализации помещений несут собственники.

Согласно п. 3.2.1 Договора Арендатор выплачивает истцам переменную часть, направленную на покрытие эксплуатационных расходов Арендодателей, которая определяется в виде доли в размере 90% (Девяносто процентов) дохода, фактически полученного Арендатором в результате использования арендованного Помещения за отчетный месяц с учетом понесенных затрат и сумм фиксированной оплаты.

Под эксплуатационными расходами Арендодателей понимаются расходы, поименованные в п. 3.8 абзац 4. п. 3.9, п. 4.1.4.

Арендатор ежемесячно перечислял часть арендной платы на покрытие эксплуатационных расходов Арендодателей, однако Арендодатели никогда данные расходы не несли, несмотря на неоднократные требования Арендатора.

Истцы, письмами от 30.11.2021 и 18.02.2022, также подтвердили, что исправление нарушения в части оборудования здания автоматической установкой пожаротушения (либо обеспечения наличия противопожарной стены 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150, разделяющей существующую часть здания от реконструируемой и участков наружных стен в местах примыкания смежных пожарных отсеков с пределом огнестойкости REI 150 с выделением каждой части здания в отдельный пожарный отсек) находится в их зоне ответственности.

Указанные нарушения должны быть исправлены собственниками до 10.10.2022.

Ответчики ИП ФИО5 и ООО «Торгсервис» также против исковых требований возражали, указав на то, что против досрочного расторжения договора аренды.

Рассмотрев исковые требования, с учетом пояснений представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Положениями п. 1 ст. 2 АПК РФ и п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Обстоятельства, имеющие значения для правильного рассмотрения дела согласно п. 2 ст. 65 АПК РФ определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, при этом каждое лицо, участвующее в деле должно, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно доводам истцов ООО ТЦ «КРАСНОГОРСКИЙ» неоднократно грубо нарушались условия договоров, а именно в части несоблюдения арендатором норм и правил пожарной безопасности. В отношении ответчик был составлен Протокол об административном правонарушении по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ, в котором указано, что нарушения ответчика могут понести угрозу жизни и здоровью людей в случае возникновения пожара.

В качестве грубых нарушений обязательств по договору, истцы также ссылаются на наличие в проходах помещения манекенов, а также на то, что арендатором не предоставлен истцам доступ к данным бухгалтерского учета.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Согласие арендодателей - участников долевой собственности относительно способа и условия раздела находящегося в долевой собственности спорного недвижимого имущества отсутствует, следовательно, по общему правилу истцы не вправе единолично распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности без согласия остальных собственников, в том числе прекращать арендные отношения.

Доказательств выделения в натуре доли истцами из общего имущества также не представлено.

Кроме того, сособственники ООО «Торгсервис», ИП ФИО5, исходя из материалов дела, возражали против досрочного расторжения договора, указав на отсутствие существенных нарушений договора.

При таких обстоятельствах, исходя из смысла статьи 246 ГК РФ истцы, направив арендатору предложение о расторжении договора аренды, действовали в нарушение требований гражданского законодательства о правилах распоряжения общей долевой собственностью, не были правомочны распоряжаться общим (спорным) имуществом без согласия других участников общей долевой собственности и не могли требовать расторжения вышеуказанного договора без согласия всех сособственников.

Из положений договора аренды не усматривается право одного из арендодателей на прекращение договора путем уведомления об этом арендатора.

Помимо прочего, судом не установлено обстоятельств существенного нарушения со стороны арендатора условий договоров.

Так, согласно условиям договоров передаваемые помещения находятся в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с целями, установленными договорами. 

После передачи помещений в пользование ответчика никакой реконструкции системы противопожарной защиты арендатором не производилось. Доказательств обратного суду не представлено

Согласно п. 5.1.7 договора №1 на арендатора возложена обязанность поддерживать порядок в частях помещения, в соответствии с требованиями санитарных, противопожарных, технических и экологических норм.

Пунктом 4.4.3 договора №4 на арендатора возложена обязанность поддерживать помещение в исправном и надлежащем санитарном, противопожарным состоянии; производить за свой счет текущий ремонт помещения. 

Исходя из буквального толкования указанного пунктов договоров, арендатор был обязан поддерживать в исправном состоянии уже существующие системы противопожарной безопасности, при этом обязательства капитального характера были возложены на собственников помещений.

В силу части 1 статьи 38 Федерального закона №69-ФЗ «О пожарной безопасности», ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества.

Как указали сособственники ООО «Торгсервис», ИП ФИО5 в своих письменных пояснениях, 08.02.2022, по инициативе собственников ИП ФИО2,                  ИП ФИО3, ИП ФИО4 Отделом надзорной деятельности и профилактики работы по городскому округу Красногорск УНД и ПР ГУ МЧС России по Московской области была проведена внеплановая выездная проверка.

Ответчик, письмом от 10.02.2022, уведомил арендодателей о проведенной проверке и сообщил о наличии замечаний, исправление которых входит в сферу ответственности арендодателей.

Письмом № 8 от 04.03.2022 ответчик уведомил арендодателей о том, что замечания, исправление которых входит в сферу ответственности арендатора, устранены, о чем было доложено в ГУ МЧС России по Московской области 22.02.2022 с приложением подтверждающих документов и фотоматериалов.

10.03.2022, сособственники собрались для принятия решений по указанному вопросу, по итогам обсуждения были приняты решения собрать коммерческие предложения от специализированных организаций для монтажа АПС и обеспечения устранения нарушений в срок до 10.10.2022.

Таким образом, все нарушения, находящиеся в зоне ответственности арендатора, были устранены ранее указанного срока (10.10.2022).

Наличие манекенов в проходах помещения не носят характер грубого нарушения условий договора, повлекших за собой причинение вреда имуществу арендодателей.

В силу п. 3.8 Договора финансовые обязательства по ремонту, замене частей оборудования или самого оборудования лифтов, эскалаторов, иных подъемных механизмов, пожарной и иной (например - охранной) сигнализации, видеонаблюдения, кондиционирования, вентиляции, системы дымоудаления, систем управления эвакуацией персонала и посетителей, электрооборудования и электросети внутренней и внешней сети водо- и теплоснабжения, канализации помещений несут собственники.

Согласно п. 3.2.1 Договоров Арендатор выплачивает Истцам переменную часть, направленную на покрытие эксплуатационных расходов Арендодателей, которая определяется в виде доли в размере 90% дохода, фактически полученного Арендатором в результате использования арендованного Помещения за отчетный месяц с учетом понесенных затрат и сумм фиксированной оплаты.

Арендатор ежемесячно перечислял часть арендной платы на покрытие эксплуатационных расходов Арендодателей, доказательств обратного суду не представлено.

Истцы, письмами от 30.11.2021 и 18.02.2022, также подтвердили, что исправление нарушения в т.ч. в части оборудования здания системой приточно-вытяжной противодымной вентиляции и автоматической установкой пожаротушения (либо обеспечения наличия противопожарной стены 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150, разделяющей существующую часть здания от реконструируемой и участков наружных стен в местах примыкания смежных пожарных отсеков с пределом огнестойкости REI 150 с выделением каждой части здания в отдельный пожарный отсек) находится в их зоне ответственности.

Указанные нарушения должны быть исправлены собственниками до 10.10.2022.

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для досрочного расторжения спорных договоров аренды, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по оплате государственной пошлине возлагаются на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                                                     О.В. Анисимова