АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                 Дело  № А19-9527/2018

« 03 » февраля 2020 года.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  27.01.2020 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Акопян Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 664009, 

<

...>, кабинет 9) в лице его участника ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 670013, 

<

...>)

к  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МЕТЕОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 664024, 

<

...>)

о признании сделки недействительной   

третьи лица: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИНАНСОВО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «РОДНЫЕ БЕРЕГА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 664022, 

<

...>), МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес местонахождения: 664007, 

<

...>), АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664025, 

<

...>),  ФИО2,

при участии в заседании представителей:

от ООО «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ»: ФИО3 доверенность от 19.04.2018 (удостоверение); ФИО4 (личность установлена по паспорту);

от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом,

от ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА»: ФИО5, доверенность от 21.10.2019 (паспорт); ФИО6, доверенность от 02.10.2019 (паспорт); 

от иных третьих лиц: Администрации города Иркутска, ФИО2, МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ: не явились, извещены надлежащим образом,

в судебном заседании 20.01.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 14 час. 10 мин. 24.01.2020 года, до 16 час. 30 мин. 27.01.2020 года, после перерыва заседание продолжено,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» (далее – истец, ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ»)  в лице его участника ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ» (далее – ООО «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МЕТЕОР» (далее – ответчик, ООО «МЕТЕОР») с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании недействительными:

- договора передачи прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка № 295/15 от 01.06.2015, заключенного между ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и ООО «МЕТЕОР» 01.06.2015,

-  договора передачи прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка № 4637 от 13.10.2011, заключенного между ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и ООО «МЕТЕОР» 05.02.2016.

Представитель истца требования поддержала, повторила доводы, изложенные в исковом заявлении и дополнениях к нему, против назначения повторной судебной экспертизы и отложения судебного разбирательства возражала.

Ответчик извещен о судебном разбирательстве в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, письменный мотивированный отзыв на исковое заявление не представил, исковые требования ни по существу, ни по размеру не оспорил.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Представители ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ (ООО) ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» с заявленными требованиями не согласились, ходатайствовали о проведении по делу повторной судебной экспертизы, а также об отложении судебного заседания для подготовки обобщенной позиции по существу спора.

Иные третьи лица также извещены о судебном разбирательстве в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

ФИО2 в ранее представленном отзыве указал, что им как генеральным директором ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» были заключены договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 295/15 от 01.06.2015, договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4637 от 13.10.2011. На момент заключения сделок генеральным директором ООО «МЕТЕОР» являлась его сестра – ФИО7 ФИО8 ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» о намерении заключить сделки ФИО2 не уведомлял, согласия не получал, общего собрания не созывал. Предполагает, что о заключении им сделок до 2018 года участники общества не знали. Указанная информация в устной форме предоставлена им в ООО «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ» в марте 2018 года. Кроме этого, ФИО2 указывает, что рыночная стоимость переданных прав аренды земельных участков не устанавливалась, оценка перед заключением оспариваемых сделок не проводилась.

Информация о времени и месте судебного заседания была размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет www.irkutsk.arbitr.ru в соответствии с требованиями абзаца второго пункта 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» об  отложении судебного заседания, заслушав возражения истца, суд пришел к следующему.

В обоснование ходатайства об отложении представители третьего лица указывают на необходимость подготовки обобщенной позиции по существу спора. 

Суд, рассмотрев указанное ходатайство третьего лица, учитывая установленный Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, срок рассмотрения дела, определил в удовлетворении ходатайства третьего лица об отложении судебного заседания отказать, поскольку отсутствие обобщенной позиции не препятствует рассмотрению дела по существу.

Суд учитывает длительность рассмотрения дела, а так же то, что сторонам было представлено достаточно времени для формирования правовой позиции. Между тем, ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» не представлены доказательства обстоятельств, которые препятствовали  предоставлению обобщенной позиции по существу требований раньше, о необходимости представления дополнительных доказательств по делу не заявлено. 

В ранее представленных отзывах ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» указывало, что заключение сделок перенайма с ООО «МЕТЕОР» не привело к причинению ущерба ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ». 

В обоснование своей позиции ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» указывало на следующее.

Доказательством ущерба не может являться оплата договора с ОАО МТП «АГАТ» в размере 1 000 000 руб., так как договор уступки по договор аренды от 19.06.2006 земельный участок составлял 17 179 кв.м., а договор аренды № 295/15 от 01.06.2015 - 4846 кв.м. и составные части большого участка неравноценны по расходам на строительство и не могут быть оценены пропорционально квадратным метрам.

Также доказательством ущерба не может быть оплата арендной платы за земельный участок с 2005 года, так как ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» самостоятельно несет риск по осуществлению предпринимательской деятельности по несвоевременному освоению земельного участка и не может перекладывать затраты на контрагентов.

Истцом не представлено доказательств по затратам на строительство в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета.

Подтверждение расходов ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» по технологическому присоединению также не являются ущербом по оспариваемым сделкам, так как Соглашение о переходе прав и обязанностей от 02.02.2017 с ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» является самостоятельной сделкой и правоотношения сторон регулируются в рамках этого соглашения и других документов сторон и других норм права.

Отчет № 219/18 «Об оценке рыночной стоимости объекта оценки: права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, площадью 4846 кв. м, расположенного по адресу: РФ, Иркутска область, ул. 4-я Железнодорожная, кадастровый номер: 38:36:000033:34669» не может являться надлежащим доказательством стоимости прав аренды, так как не соответствует требованиям федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1-3, 7), обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным приказами Минэкономразвития России №№ 297, 298, 299 от 20.05.2015 и приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014.

Арендуемый земельный участок с кадастровым номером 38:36:000033:34669 на момент перенайма был обременен правами третьих лиц - на арендуемом земельном участке находились частные домовладения с постройками, принадлежащие физическим лицам, которые в свою очередь имели права на земельный участок под домовладением и могли их приобрести его в собственность по льготной цене 7,5% от кадастровой стоимости без торгов в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Как усматривается из Заключения от 17 августа 2018 № 16исх/18 ООО «УКП МАКТЕ» составленного кадастровым инженером ФИО9 на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:34669 (договор аренды земельного участка № 295/15 от 01 июня 2015 г) находились частные домовладения, которые были снесены:

- 

<

...> железнодорожная, 51 «а» (кад. № 38:36:000033:9634)

- 

<

...> железнодорожная, 53 (кад. № 38:36:000033:10546)

- 

<

...> железнодорожная, 55 (кад. № 38:36:000033:10488)

- 

<

...> железнодорожная, 57 (кад. № 38:36:000033:10522)

- 

<

...> железнодорожная, 56 (кад. № 38:36:000033:10210)

Частные домовладения были приобретены и снесены ООО «ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» после заключения Договора переуступки прав и обязанностей между ООО «МЕТЕОР» и ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» за собственный счет для целей использования земельного участка под многоэтажную застройку. В частности:

1) 

<

...> железнодорожная, 51 «а» (кад. № 38:36:000033:9634) по договору купли-продажи от 23.04.2017 с ФИО10 и ФИО11 удостоверенным нотариусом ФИО12 по цене 3 млн. рблей;

2) 

<

...> железнодорожная, 57 (кад. № 38:36:000033:10522) по договору купли-продажи 1/4 доли от 23.11.2016 с ФИО13 удостоверенным нотариусом ФИО14. по цене 2,4 млн. рублей, по договору купли-продажи 3/8 доли от 27.10.2016 с ФИО15 удостоверенным нотариусом ФИО12 по цене 2,3 млн. рублей, по договору купли-продажи 3/8 доли от 24.01.2017 с ФИО16 и ФИО17 удостоверенным нотариусом ФИО12 по цене 2,0 млн. рублей;

3) 

<

...> железнодорожная, 53 (кад. № 38:36:000033:10546) по договору купли-продажи 3/4 доли от 02.12.2016 с ФИО18, ФИО19, ФИО20 удостоверенным нотариусом ФИО14 по цене 5 млн. рублей, по договору купли-продажи 1/4 доли от 24.01.2017 с ФИО17 удостоверенным нотариусом ФИО12 по цене 1,0 млн. рублей;

Стоимость расходов ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» по приобретению по договорам купли-продажи составило 15 700 000 рублей, с учетом расходов на снос и другие расходы по подготовке земельного участка под строительство, значительно превышают стоимость оценки в соответствии с отчетом.

По мнению третьего лица, даже если принять стоимость оценки произведенной по заказу истца, без учета стоимости освобождения арендуемого земельного участка от прав собственников жилых домов (которые находились на этом земельном участке), в размере 14 190 000 рублей, то с учетом приобретения домов и их сноса - стоимость переуступки прав аренды отрицательная.

Так, ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» указывает, что у ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» отсутствовали денежные средства для выкупа и сноса домов на земельном участке, ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» приобрело домовладения на арендуемом земельном участке стоимостью 15 700 000 рублей и произвело их снос.

В соответствии с финансовой отчетностью ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» по состоянию на 01.01.2015 его чистые активы составляли 2,5 млн. рублей, что недостаточно для строительства многоквартирного дома за счет собственных средств и освобождения земельного участка от прав третьих лиц (жилые дома расположенные на земельном участке).

Также истцом не предоставлено доказательств соответствия ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для привлечения денежных средств дольщиков.

ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» не исполняло обязательств в соответствии с подпунктом 2.2.15 договора аренды земельного участка № 4637 от 13.10.2011 о предоставлении разрешительной и градостроительной документации для начала строительства в течение года (то есть градостроительный план, заключение экспертизы по проекту, согласование инженерных сетей, разрешение на строительство) по договорам аренды земельных участков, что влекло риск расторжение этих договоров при несении издержек по оплате арендной платы до его расторжения.

Кроме того, ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» заявлено о пропуске срока исковой давности на том основании, что в исковом заявлении не указано, когда истец узнал о нарушении его прав, в то время как сделка совершена 01.06.2015, а исковой заявление подано 26.04.2018. 

Между тем, по мнению третьего лица, установленный законом срок исковой давности истек 02.06.2016. При расчете срока исковой давности ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» исходит из следующего. 

В соответствии с уставом ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ», пунктом 12.4. Общество обязано проводить очередные общее собрания участников один раз в год в период с 01 марта по 30 апреля.

То есть о сделке с ООО «МЕТЕОР» по договору от 01.06.2015 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды № 295/15 от 01.06.2015 общее собрание участников должно было узнать не позднее очередного общего собрания участников за 2015 год, которое должно было состояться не позднее 30 апреля 2016 года. Соответственно срок исковой давности, когда участники должны были узнать об оспариваемой сделке начинает течь 3 мая 2016 года и оканчивается 04 мая 2017 года. Иск же подан 26.04.2018.

Кроме того, как указывает ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА», в материалах дела, поданных истцом, есть копия отчетности ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» за 2014 год, где в квитанции о приеме налоговой декларации (расчета) в электронном виде указаны реквизиты отправителя - ООО «ЛИЗИНГОВАЯ КОМПАНИЯ «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ», который является истцом по делу. То есть всю бухгалтерскую и налоговую отчетность за ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» всегда отправлял в электронном виде сам истец - участник ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и таким образом имел доступ к финансовой информации, в том числе об оспариваемых сделках за 2015 год.

В силу частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без предоставления отзыва ответчиком, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения представителей истца и третьего лица (ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА»), арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ООО «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ» является участником ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» с размером 49.83 % доли в уставном капитале.

13.10.2011 между ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и Администрацией г. Иркутска был заключен договор аренды земельного участка № 4637 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000033:26373 площадью 4 073 кв.м.

01.06.2015 между ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и Администрацией г. Иркутска был заключен договор аренды земельного участка № 295/15 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000033:34669 площадью 4 846 кв.м.

05.02.2015 ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» в лице генерального директора ФИО2 заключило договор передачи прав и обязанностей по договору аренды № 4637 от 13.10.2011 с ООО «МЕТЕОР» в лице генерального директора ФИО7 Передача прав и обязанностей по договору аренды от арендатора новому арендатору была произведена безвозмездно.

01.02.2015 ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» в лице генерального директора ФИО2 заключило договор передачи прав и обязанностей по договору аренды № 295/15 от 01.06.2015 с ООО «МЕТЕОР» в лице генерального директора ФИО7

На обращение участника общества с требованием предоставить информацию, касающуюся сделок, в том числе документы или иные сведения, подтверждающие, что сделки не нарушает интересов общества (совершена на условиях, существенно не отличающихся от рыночных, и другую), ответ не предоставлен.

Извещения о совершении сделки в адрес других (незаинтересованных) участников общества не направлялось.

Между тем, право аренды имеет рыночную стоимость и передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на безвозмездной основе не соответствует рыночным условиям заключения подобных сделок.

ООО   «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ»   является   коммерческой   организацией,   основной   целыми деятельности  которой  является  извлечение  прибыли.  Любая  сделка  должна  являться экономически целесообразной для должника, поскольку безвозмездная передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не согласуется с обычной практикой взаимоотношений коммерческих организаций.

ФИО2, действуя вопреки интересам ООО «ПРОМТЕХКОПЛЕКТ» и иных участников общества заключил сделки по передачи прав аренды на земельные участки с ООО «МЕТЕОР», генеральным директором которого являлась его сестра ФИО7

Согласно доводам искового заявления, ФИО2, в связи с осуществлением функций генерального директора ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ», о крайней ущербности этих сделок (договоров передачи прав и обязанностей по договорам аренды) для ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ», достоверно знал, но все равно их заключил. Данные обстоятельства свидетельствует о совершении недобросовестных действий.

Полагая, что договор передачи прав и обязанностей от 05.02.2016 по договору аренды № 4637 от 13.10.2011, равно как и договор передачи прав и обязанностей от 01.06.2015 по договору аренды № 295/15 от 01.06.2015, заключенные между ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и ООО «МЕТЕОР», являются сделками, совершенными в ущерб интересам ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ», грубо нарушают права ООО «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ» как участника ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» с долей в уставном капитале 49,83 %, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В силу пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» участник корпорации, обращающийся в установленном порядке от имени корпорации в суд с требованием о возмещении причиненных корпорации убытков (статья 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также об оспаривании заключенных корпорацией сделок, о применении последствий их недействительности и о применении последствий недействительности ничтожных сделок корпорации, в силу закона является ее представителем, в том числе на стадии исполнения судебного решения, а истцом по делу выступает корпорация (пункт 2 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 65.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Участник хозяйственного общества и член совета директоров, оспаривающие сделку общества, действуют от имени общества (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность»).

Судом установлено, что 05.02.2015 ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» в лице генерального директора ФИО2 заключило договор передачи прав и обязанностей по договору аренды № 4637 от 13.10.2011 с ООО «МЕТЕОР» в лице генерального директора ФИО7 Передача прав и обязанностей по договору аренды от арендатора новому арендатору была произведена безвозмездно.

01.06.2015 ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» в лице генерального директора ФИО2 заключило договор передачи прав и обязанностей по договору аренды № 295/15 от 01.06.2015 с ООО «МЕТЕОР» в лице генерального директора ФИО7

Поскольку ФИО2 и ФИО7 приходятся друг другу братом и сестрой, оспариваемые сделки соответствует критерию сделок с заинтересованностью.

Как установлено судом, спорные сделки были совершены без проведения общего собрания участников общества.

Статьей 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об обществах с ограниченной ответственностью) предусмотрено, что сделки, в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» указано, что требование о проведении общего собрания участников (акционеров) или заседания совета директоров общества для решения вопроса об одобрении сделки с заинтересованностью может быть направлено в любой момент, в том числе до направления извещения о совершении такой сделки.

Требование может быть направлено также и после совершения сделки. В этом случае соответствующий орган общества рассматривает вопрос о последующем одобрении такой сделки.

Согласно пункту 3 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, общество обязано извещать о совершении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, незаинтересованных участников общества в порядке, предусмотренном для извещения участников общества о проведении общего собрания участников общества, а при наличии в обществе совета директоров (наблюдательного совета) - также незаинтересованных членов совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Извещение должно быть направлено не позднее чем за пятнадцать дней до даты совершения сделки, если иной срок не предусмотрен уставом общества, и в нем должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной, выгодоприобретателем, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия или порядок их определения, а также лицо (лица), имеющее заинтересованность в совершении сделки, основания, по которым лицо (каждое из лиц), имеющее заинтересованность в совершении сделки, является таковым.

В абзаце 2 пункте 6 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью предусмотрено, что сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть признана недействительной (пункт 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества, если она совершена в ущерб интересам общества и доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и (или) об отсутствии согласия на ее совершение. При этом отсутствие согласия на совершение сделки само по себе не является основанием для признания такой сделки недействительной.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность», по смыслу абзацев четвертого - шестого пункта 6 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью содержащаяся в нем презумпция ущерба от совершения сделки подлежит применению только при условии, что другая сторона оспариваемой сделки знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и (или) об отсутствии согласия на ее совершение.

Бремя доказывания того, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о наличии элемента заинтересованности в сделке и об отсутствии согласия (одобрения) на ее совершение, возлагается на истца.

Применительно к сделкам с заинтересованностью судам надлежит исходить из того, что другая сторона сделки (ответчик) знала или заведомо должна была знать о наличии элемента заинтересованности, если в качестве заинтересованного лица выступает сама эта сторона сделки или ее представитель, изъявляющий волю в данной сделке, либо их супруги или родственники.

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Как следует из материалов дела, сделки (договор передачи прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка № 295/15 от 01.06.2015, заключенному между ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и ООО «МЕТЕОР» 01.06.2015, договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4637 от 13.10.2011, заключенному между ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и ООО «МЕТЕОР» 05.02.2016) являются сделками с заинтересованностью, поскольку заключены директором в своем интересе, и для ее одобрения в силу закона необходимо одобрение общего собрания ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ», которое не проводилось.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

При этом в соответствии со статьей 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

Вместе с тем, судом установлено, что ФИО2 не извещал иных участников ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» о заключении спорной сделки. Данное обстоятельство подтверждено самим ФИО2 в своих пояснениях и сторонами не опровергнуто.

Определением по делу № А19-8717/2015 от 14 декабря 2015 года производство по делу №А19-8717/2015 по заявлению Администрации города Иркутска о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» прекращено.

Вместе с тем, из содержания определения следует, что представитель заявителя в судебном заседании 18.11.2015 сообщил, что представить письмо о согласии финансирования процедуры не представляется возможным, финансирование возможно за счет договоров аренды должника, иных источников финансирования не имеется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2015 и 20.08.2015 № 380/000/002/2015-50521, договор аренды земельного участка № 36 от 21.03.1994 заключенный с ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» действовал до 10.02.2012. Договор аренды земельного участка № 4638 от 13.10.2011 заключенный с ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» действовал до 10.02.2012. Договор аренды земельного участка № 4637 от 13.10.2011 заключенный с ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» действует до 10.02.2017. Однако решением Арбитражного суда Иркутской области от 06.11.2013 по делу № А19-12610/2012 установлено, что согласно решению Свердловского районного суда г. Иркутска от 07.08.2012, договор аренды земельного участка № 4637 от 13.10.2011, заключенный между администрацией города Иркутска и ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» признан недействительным в части включения земельного участка площадью 804 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; образован земельный участком с кадастровым номером 38:36:000033:26373 площадью 8848 кв.м., который является предметом договора аренды № 4637 от 13.10.2011.

Доказательства наличия у ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» какого-либо иного имущества в материалах дела отсутствуют.

Право аренды носит имущественный характер, оборотоспособно и имеет экономическую ценность (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 № 2820/12).

Из пункта 3 договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4637 от 13.10.2011 следует, что права и обязанности по договору аренды земельного участка передаются безвозмездно. Договор передачи прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка № 295/15 от 01.06.2015 не содержит положений о возмездности сделки.

Ни ответчик, ни третьи лица не представили доказательств получения ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» от ООО «МЕТЕОР» какого-либо встречного исполнения по спорным договорам передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка, в связи с чем, указанные договора фактически являются договорами дарения между юридическими лицами, а, следовательно, ничтожными.

Права аренды земельных участков составляли основные активы ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и их безвозмездная передача привела к невозможности осуществления обществом хозяйственной деятельности.

Из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  содержащихся в пункте 9 Информационного письма от 25 ноября 2008 года № 127, следует, что при наличии факта злоупотребления правом со стороны общества, выразившегося в заключении сделок на невыгодных для общества условиях, на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные сделки могут быть признаны недействительными.

В результате оспариваемых сделок из активов ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» выбыло право аренды земельных участков общей площадью 4 846 кв.м. и 4 073 кв.м.

Довод ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» о том, что им производилась оплата арендных платежей в МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ, как доказательство возмездности сделки, отклоняется судом, поскольку ООО «МЕТЕОР» и ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» производили арендные платежи Министерству, а ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ», в свою очередь, не получило встречного предоставления. 

Как уже указано выше, тексты спорных договоров условия о платности уступаемых прав не содержат. Дополнительные соглашения о расчетах в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не заключались. Ссылки на оплату арендных платежей не соотносимы с расчетами за уступку землепользования по договору. При этом право аренды земельного участка имеет стоимостную оценку.

Так, согласно отчету об оценки № 219/18 МУП «БТИ г. Иркутска» права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, площадью 4846 кв.м., расположенного по адресу: РФ, 

<

...> кадастровый номер: 38:36:000033:34669

Рыночная стоимость права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, площадью 4846  кв.м.,  расположенного  по  адресу:  

<

...> по состоянию на 01.06.2015 г. составляет (округленно) 14 190 000 руб. 

Согласно отчету об оценки № 219-1/18 МУП «БТИ г. Иркутска» права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, площадью 4 073 кв.м., расположенного по адресу: РФ, 

<

...> кадастровый номер: 38:36:000033:26373

Рыночная стоимость права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, площадью 4 073 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.06.2015 составляет (округленно) 12 550 000 руб.

Кроме того, передача права аренды изначально была платной. Так, по договору об уступке прав по договору аренды № 36 ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» выплатило ОАО МТП «АГАТ» 1 000 000 руб.

По существу, заключение договора аренды являлось и является частью коммерческого проекта по строительству группы жилых домов. Для осуществления указанного проекта ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» понесло и иные затраты, в том числе по переселению жителей, технологическому присоединению. Указанные затраты ответчиком не компенсированы. Таким образом, заключение оспариваемого соглашения производилось не только безвозмездно, но и несло прямые убытки для ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ».

Действительно, ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» оплачена стоимость права аренды за земельный участок до раздела с площадью 17 179 кв.м. Однако переданные по договору перенайма права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 38:36:000033:26373 площадью 4 073 кв.м. и 38:36:000033:34669 площадью 4 846 кв.м, входили в состав земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:26373, и, соответственно, оплата вносилась за общую площадь.

Кроме того, оплата производилась 21 июня 2006 года, то есть более 10 лет назад. Соотнести порядок цен права аренды на земельный участок на настоящий момент невозможно. Однако совершенно очевидно, что уступка прав и обязанностей по договору аренды в 2006 году была осуществлена платно.

Несмотря   на  то,   что   расходы   ООО   «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ»   по  технологическому присоединению являлись самостоятельной сделкой, указанные расходы являлись затратами на освоения земельного участка и при безвозмездной передачи права аренды стали убытками истца.

Суд признает несостоятельными ссылки ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» на понесенные им расходы по освоению земельного участка. Указанные расходы понесены третьим лицом после заключения договора перенайма в рамках своей предпринимательской деятельности на свой риск. Указанные обстоятельства повлиять на оценку права аренды не могли, так как указанные объекты находились на земельном участке еще до предоставления права аренды ОАО МТП «АГАТ».

Кроме того, снос указанных домов обусловлен принятыми третьим лицом проектными решениями застройки территории и относятся к предпринимательским рискам последнего. Оснований полагать, что использование земельных участков по назначению невозможно без сноса указанных объектов, не имеется.

Заявления ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» об отсутствии у ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» денежных средств на оплату получения разрешительной и градостроительной документации и финансирования расходов по подготовке строительной площадке, отклоняются судом как неподтвержденные. 

Одним из основных видов деятельности ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» является строительство жилых и нежилых зданий. 14 февраля 2017 года ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 383830300-03-2017 на группу жилых многоквартирных домов с нежилыми помещениями и подземными автостоянками. Блок-секция № 7 на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:0021.

Указанное обстоятельство опровергает доводы ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» о невозможности для ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» самостоятельного освоения земельных участков, переданных в аренду. Более того, данное обстоятельство подтверждает намерения истца продолжать свою деятельность.

Доводы ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» о смешенном характере договора перенайма и включение в него элементов перевода долга, отклоняются судом, как основанные на неправильном толковании норм материального права. Передача обязательств по договору аренды на будущее время, в том числе по оплате текущей арендной платы, не может расцениваться как перевод долга.

В настоящем деле следствием совершения договоров перенайма явилось отчуждение прав долгосрочной аренды, принадлежавших истцу, в пользу другого юридического лица - ООО «МЕТЕОР», что привело к уменьшению активов ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ».

Права аренды земельных участков являются активом ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ», и отчуждение данных прав ответчику без встречного предоставления свидетельствует о причинении вреда имущественным правам общества.

Так, 25.07.2015 Арбитражным судом Иркутской области вынесено решение по делу №19-6734/2015 о взыскании неустойки в размере 318 759 рублей 14 копеек по договору аренды № 4637 от 13.10.2011. Из содержания решения следует, что истец - Министерство имущественных отношений Иркутской области отказался от исковых требований о взыскании аренды по указанному договору, что свидетельствует об отсутствии задолженности по арендным платежам, а имелись лишь просрочки ее уплаты.

Между тем, исходя из решения Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-17189/2017 с ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» в пользу Министерства имущественных отношений Иркутской области взыскано: 44 346 руб. 32 коп. - основной долг по договору аренды земельного участка № 295/15 от 01.06.2015 за период с 26.05.2015 по 22.07.2015; 6 368 руб. 37 коп. - пени за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка № 295/15 от 01.06.2015 за период с 11.08.2015 по 10.03.2017.

Таким образом, с истца по указанному решению взыскана арендная плата за период после заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 01.06.2015.

При этом с учетом даты заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, арендную плату с 01.06.2015 должно было оплачивать ООО «МЕТЕОР».

 Указанные судебные акты, подтверждают тот факт, что к новому арендатору не перешли обязательства ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» по оплате арендной платы, что свидетельствует о явной ущербности сделки для ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ».

В оспариваемых договорах отсутствуют условия о согласовании между истцом и ответчиком размера платы за уступаемое право аренды. Доказательства, свидетельствующие о том, что участники сделок в иных документах определил размер платы по договорам уступки прав, также отсутствуют. Оспариваемые сделки от имени должника совершены ФИО2, а от имени ответчика - ФИО7, являющимися родными братом и сестрой.

Таким образом, оспариваемые договоры не предусматривают встречного исполнения и ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» не получало от ответчика денежные средства в счет оплаты уступленных прав, сделки совершены заинтересованными лицами.

Для разрешения вопроса о стоимости прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000033:26373 площадью 4 073 кв.м. и земельного участка, расположенного по адресу 

<

...> кадастровый номер 38:36:000033:34669 площадью 4 846 кв.м. определением суда от 19.07.2019 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику Общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Русская провинция» – ФИО21 (далее – эксперт, ФИО21).

20.08.2019 от ООО «Русская провинция» в материалы дела поступило экспертное заключение № 301/19 от 19.08.2019, по результатам которой экспертом были сделаны следующие выводы:

- рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000033:26373 площадью 4 073 кв.м. по состоянию на 05.02.2016 равна 33 843 000 руб.

- рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000033:34669 площадью 4 846 кв.м. по состоянию на 01.06.2015 равна 39 805 000 руб.

ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» представило возражения относительно выводов судебной экспертизы, заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы, указав, что поступившее в материалы дела заключение эксперта от № 301/19 от 19.08.2019 вызывает сомнения в достоверности выводов, сделанных экспертом.

В частности, в своих возражениях на заключение эксперта ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» указало на следующие, по его мнению, нарушения допущенные экспертом: 

- эксперт провел оценку прав на земельные участки по их текущему (фактическому) использованию не на 05.02.2016 и 01.06.2015, а на дату проведения экспертизы - указав, что текущее использование под строительство многоквартирных домов;

- эксперт провел оценку прав на земельные участки без учета их фактического использования на 05.02.2016 и 01.06.2015 - под эксплуатацию жилых домов;

- экспертом не учтено при описании объекта оценки заключение кадастрового инженера от 17.08.2018г № 16исх/18 о наличии на 01.06.2015 жилых домов на земельном участке с кадастровым №38:36:000033:34669;

- эксперт не дал анализа влияния наличия/отсутствия застройки на территории объектов застройки, при том, что выбранные аналоги не застроены, чем проигнорировал подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, где закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

- эксперт фактически определял рыночную стоимость права собственности недвижимого имущества методом сравнения продаж (стр. 43 заключения), а не прав аренды;

- аналоги выбраны неверно, без учета фактического использования на 05.02.2016 и 01.06.2015 оцениваемых земельных участков и аналогов, критерии отбора аналогов для оценки не указаны.

На основании вышеизложенного и письменной консультации специалиста общества с ограниченной ответственностью  «Оценка» от 06.09.2019 ФИО22, ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» полагает, что заключение эксперта ФИО21 № 301/19 от 19.08.2019 не соответствует требованиям статей 8, 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов, допускает неоднозначного толкования, ставит под сомнение его обоснованность и объективность и не позволяет признать его допустимым доказательством.

В судебном заседании 20.12.2019 был заслушан эксперт ООО «Русская провинция» ФИО21; впоследствии ответы на заданные вопросы были оформлены экспертом в письменном виде и приобщены к материалам дела.

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства третьего лица о назначении повторной  экспертизы.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, в том числе письменные пояснения, поступившие от эксперта, суд считает ходатайство ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» о назначении повторной экспертизы не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Между тем, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд не усматривает обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, равно как и наличие противоречий в заключении эксперта.

При этом суд учитывает, что вопреки доводам ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» эксперт обосновал необходимость при проведении оценки учета фактического использования земельного участка, как одной из характеристик самого объекта исследования. Проведенные экспертом исследования не оставляют сомнения, что при выбранном методе оценки – метод сравнения продаж – исследование проводилось в ретроспективе на установленную судом дату оценки.

Эксперт не только обосновал выбранный метод оценки, но и обосновал отказ от иных методов (в том числе, затратного). На странице 47 заключения, экспертом указаны объем данных и правила выбора аналогов.

Согласно пункту 24 Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. 

Отказ от использования доходного подхода эксперт мотивировал, в частности, отсутствием достаточного количества информации о рыночных данных по арендным ставкам за использование земельных участков категории «земли населенных пунктов». 

Эксперт отметил, что при проведении анализа рынка в рамках данной работы не удалось собрать необходимые сведения о доходах, которые может генерировать данный земельный участок, так как рынок аренды земельных участков в городе Иркутске отсутствует (страница 17 заключения). 

Отказ от применения затратного подхода эксперт мотивировал, в том числе тем, что данный подход не применяется к оценке земельных участков, поскольку подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Таким образом, эксперт достаточным образом обосновал отказ от применения затратного и доходного подходов, в связи с чем нарушения требования Федеральных стандартов оценки в данном случае не усматривается.

Заявляя о неверном выборе аналогов, представитель ООО ФСК «Родные берега» не указывает, каким критериям и требованиям не соответствует этот выбор и чем этот выбор регламентируется. 

Вместе с тем, все аналоги, используемые экспертом, находятся в г. Иркутске, Иркутском районе, максимально приближены к объектам исследования.  Более того, из приведенных архивных аналогов (страница 41) следует, что на части земельных участков - аналогов также находились объекты, т.е. были застроены.

На страницах 58 – 59 заключения приведены таблицы расчетов рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию 05.02.2016 и на 01.06.2015 года с   поправками на вид права, местоположение, площадь и торг.

Таким образом, довод ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» о том, что экспертом для расчета необоснованно выбраны аналоги объекта оценки противоречат содержанию экспертного заключения. Объекты-аналоги сопоставимы со спорным объектом по назначению и разрешенному использованию.

Не соответствует фактическим обстоятельствам проведенного исследования и заявление ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» о том, что эксперт фактически определил рыночную стоимость права собственности недвижимого имущества.

Экспертом даны ответы на вопросы: какова рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000033:26373 площадью 4 073 кв.м., на 05.02.2016; земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000033:34669 площадью 4 846 кв.м.  на 01.06.2015.

При этом на странице 53 заключения приведены величины поправки на право собственности /аренды для земельных участков, то есть экспертом проведенная корректировка на состав имущественных прав и приведены источники данных величин, показывающих, на сколько процентов стоимость права собственность больше стоимости права аренды на земельный участок (статья «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2 квартал 2015 года» автор ФИО23).

Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО21 пояснил,  что среди аналогов, учитываемых им при оценке объектов, был представлен аналог - земельный участок, в границах которого находились капитальные строения, право передавалось для целей строительства. Эксперт также пояснил, что при  оценке прав на земельные участки в пределах населенного пункта отдельной корреляции на наличие коммуникаций не требуется. При этом представитель ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» не обосновал  необходимость учета при проведении оценки  расстояния до коммуникаций при определении рыночной стоимости права аренды земельных участок в пределах населенного пункта и критерии такой коррелляции.

По существу доводы ходатайства сводятся к несогласию с выводами экспертного заключения, которые представитель намерен преодолеть путем проведения новой экспертизы. Однако определение рыночной стоимости права аренды с учетом застройки земельного участка выходило за рамки поставленных вопросов.

Суд учитывает, что эксперт делает выводы по поставленным перед ним вопросам, основываясь на своем профессиональном опыте, на знаниях требований существующей методики по проведению оценочных экспертиз, которые подробно изложены в заключении эксперта, с учетом которых последний пришел к выводу о рыночной стоимости прав аренды на спорные земельные участки.

 Заключение, составленное экспертом ООО «Русская провинция» ФИО21, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Эксперт, которому поручено проведение настоящего исследования, надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Каких-либо нарушений требований проведения экспертизы, установленных положениями процессуального законодательства и законодательства о судебно-экспертной деятельности, судом не установлено. Указанное экспертное заключение является ясным и полным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют, следовательно, оно является допустимым доказательством по делу.

Экспертом в своих пояснениях от 12.08.2019 исх. № 32/19 также даны полные и мотивированные пояснения относительно выводов, изложенных в экспертном заключении.

Само по себе несогласие одной из сторон с результатами выводов экспертизы, проведенной по делу, не является основанием для назначения повторной экспертизы и не влечет безусловной необходимости проведения экспертизы.

Кроме того, суд учитывает и следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу. 

По смыслу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подготовленное в рамках рассматриваемого дела экспертное заключение не должно противоречить иным доказательствам, представленным сторонами.

Следовательно, суд, рассматривающий дело по существу, не связан выводами эксперта, поскольку в случае, если выводы, изложенные в экспертном заключении, будут противоречить иным имеющимся в деле доказательствам, суд может признать заключение ненадлежащим доказательством.

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют основания, предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для проведения повторной экспертизы.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, в том числе то, что сделки с заинтересованностью были заключены в отсутствие согласия участника ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» - ООО «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ», безвозмездный характер спорных сделок, результаты судебной экспертизы, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка № 295/15 от 01.06.2015, заключённого между ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и ООО «МЕТЕОР» 01.06.2015, а также договора передачи прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка № 4637 от 13.10.2011, заключенного между ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и ООО «МЕТЕОР» 05.02.2016.

Проверив доводы ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» относительно пропуска срока исковой давности, суд пришел  к следующим выводам.

Срок исковой давности по требованиям о признании крупных сделок и сделок с заинтересованностью недействительными и применении последствий их недействительности исчисляется по правилам пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет один год, на что указано в разъяснениях, приведенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность».

В случае если лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, находилось в сговоре с другой стороной сделки, срок исковой давности исчисляется со дня, когда о соответствующих обстоятельствах узнало или должно было узнать лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, иное, чем лицо, совершившее сделку. Лишь при отсутствии такого лица до момента предъявления участником хозяйственного общества или членом совета директоров требования срок давности исчисляется со дня, когда о названных обстоятельствах узнал или должен был узнать участник или член совета директоров, предъявивший такое требование.

Суд отмечает, что при оспаривании договоров передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков истцом не нарушен годичный срок исковой давности, так как об их заключении истцу стало известно только в марте 2018 года от ФИО2, что подтверждается пояснениями самого ФИО2 (том 3, листы дела 1-2); за период с 2016 по 2017 годы общие собрания участков общества не созывались.

Доводы ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» о том, что ООО «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ» имело доступ к финансовой информации ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ», вследствие чего могло своевременно узнать о заключении спорных сделок, отклоняются судом ввиду того, что данные сделки носили безвозмездный характер, передача прав аренды в бухгалтерской и налоговой отчетности не отражалась, факт заключения сделок скрывался от участника.

Доказательства того, что при указанных обстоятельствах ООО «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ» узнало или могло узнать о совершении оспариваемых сделок с нарушением порядка одобрения сделки с заинтересованностью, ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» в материалы дела не представлены.

Более того, суд также учитывает следующее.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как установлено судом, генеральный директор ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» ФИО2 заключая оспариваемые сделки о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельный участков с ООО «МЕТЕОР», генеральным директором которого являлась его родная сестра ФИО7, участников общества о намерении заключить сделки не уведомлял, согласия на их заключение не получал, рыночную стоимость переданных прав аренды на земельные участки не устанавливал, оценку не проводил. Какая-либо экономическая целесообразность данных сделок для ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» судом не установлена. В тоже время, в результате совершения данных сделок активы ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» существенно уменьшились. При этом ФИО7, зная о том, что заключенные сделки являются сделками с заинтересованностью, не убедилась в наличии согласия участников ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» на их заключение.

Изложенное, по мнению суда, свидетельствует о злоупотреблении сторонами сделок правом при заключении оспариваемых сделок.

Статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку спорные сделки являются ничтожными, с учетом положений статей 195, 196, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок исковой давности составляет три года и истцом не пропущен.

Относительно доводов ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» о злоупотреблении правом со стороны ООО «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ», суд отмечает, что обращение истца в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов предусмотрено Законом (статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не является злоупотреблением правом. Наличие сговора между ООО «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ» и ФИО2, ООО ФСК «РОДНЫЕ БЕРЕГА» не подтверждено.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о  том, что исковые требования ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» в лице его участника ООО «ФОРТРАСТ КАПИТАЛ» о признании недействительными договоров передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка № 295/15 от 01.06.2015 и № 4637 от 13.10.2011, заключенные между ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и ООО «МЕТЕОР»  подлежат удовлетворению.

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении. Иные доводы и возражения несущественны и на выводы суда не влияют.

Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов, связанных с оплатой услуг эксперта, оказанных в рамках проведения судебной оценочной экспертизы, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

Как усматривается из материалов дела, стоимость услуг эксперта по проведению судебной оценочной экспертизы, порученной эксперту-оценщику ООО «Русская провинция» – ФИО21, составила 40 000 рублей, что подтверждается представленным в материалы дела счетом № 165-1 от 19.08.2019.

Платежным поручением № 155 от 11.04.2019 истец перечислил на депозитный счет Арбитражного суда Иркутской области денежные средства в счет оплаты услуг эксперта в сумме 40 000 рублей.

Частью 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, из приведенных положений закона следует, что выплата вознаграждения эксперту не ставится в зависимость от того кто из сторон обязался оплатить стоимость экспертизы. Эксперту выплачивается вознаграждение за проведение экспертизы, а также возмещаются расходы, связанные с ее проведением.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что судебные расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскиваются в пользу истца в пределах суммы, уплаченной при подаче иска.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать недействительным договор передачи прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка № 295/15 от 01.06.2015, заключенный между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МЕТЕОР» 01.06.2015.

Признать недействительным договор передачи прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка № 4637 от 13.10.2011, заключенный между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МЕТЕОР» 05.02.2016.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МЕТЕОР» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня его принятия.

Судья:                                        Е.Г. Акопян