Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

                                 

РЕШЕНИЕ

 

Дело №А41-70583/23

27 февраля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «СТК-М» (125412, 

<

...>, этаж 2 пом 17, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.07.2016, ИНН: 

<

***>) к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области» (143441, Московская область, Красногорский район, Путилково почтовое отделение, 69 км мкад улица, строение 31, помещение 65, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.05.2020, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (115088, Россия, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южнопортовый, ФИО1 ул., д. 5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.10.2017, ИНН: 

<

***>)

о признании права собственности и понуждении к исполнению договоров,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СТК-М» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области» о признании права собственности, обязании передать по акту приема-передачи расположенные по адресу: 

<

...> жилые помещения (квартиры): 

- с условным номером №232, общей площадью 64,32 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32331;

- с условным номером №275, общей площадью 64,31 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32521;

- с условным номером №416, общей площадью 82,42 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32678;

и нежилые помещения:

- машино-место №477, общей площадью 13,25 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32052;

- машино-место №478, общей площадью 13,25 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32054;

- машино-место №479, общей площадью 13,25 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32055.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Как следует из материалов дела, между ООО «ЭкспертСтрой» и ООО «ИСК» Аванти СтройГрупп» были заключены договоры участия в долевом строительстве №НК10-16-РИ2016 от 13.12.2016 и №НК10-16-РИ2016/ММ от 13.12.2016, предметом которых являлись жилые помещения (квартиры): 

- с условным номером №232, общей площадью 64,32 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32331;

- с условным номером №275, общей площадью 64,31 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32521;

- с условным номером №416, общей площадью 82,42 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32678;

и нежилые помещения:

- машино-место №477, общей площадью 13,25 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32052;

- машино-место №478, общей площадью 13,25 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32054;

- машино-место №479, общей площадью 13,25 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32055.

По договорам уступки №Р-7 от 11.12.2017 и №Р-8/ММ от 11.12.2017 права  требования ООО «ИСК» Аванти СтройГрупп» по указанным ДДУ были переданы ООО «СТК-М».

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.01.2020 по делу №А41-26468/2017 ООО «ЭкспертСтрой» было признано несостоятельным (банкротом).

Определениями суда от 25.10.2019 и 06.12.2019 в реестр требований кредиторов были включены требования ООО «СТК-М» о передаче жилых помещений (квартир): 

- с условным номером №232, общей площадью 64,32 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32331;

- с условным номером №275, общей площадью 64,31 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32521;

- с условным номером №416, общей площадью 82,42 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32678;

и нежилых помещений:

- машино-место №477, общей площадью 13,25 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32052;

- машино-место №478, общей площадью 13,25 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32054;

- машино-место №479, общей площадью 13,25 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0000000:32055.

Определением от 25.08.2020 Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области» были переданы имущества и обязательства ООО «ЭкспертСтрой», в том числе, обязательства перед ООО «СТК-М» по вышеназванным ДДУ.

20.12.2022 года Министерством жилищной политики Московской области выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU50-48-22963-2022 в отношении объектов ЖК «Новокосино-2» по адресу: 

<

...>.

Однако жилые и нежилые помещения, право требования которых было включено в реестр участников строительства, так и не были переданы в собственность ООО «СТК-М».

В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Учитывая, что спорные помещения полностью оплачены, построены, индивидуализированы и поставлены на кадастровый учет, истец считает, что указанные  объекты недвижимости должны быть ему переданы в соответствии с действующим законодательством. 

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в арбитражный суд. 

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, ссылался на положения ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции ФЗ от 27.06.2019 №151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №151-ФЗ), согласно которой с 27.06.2019 юридические лица исключены из состава участников строительства.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 201.1. Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. 

Механизм урегулирования обязательств застройщика путем передачи его имущества и обязательств Фонду, имеющему особый правовой статус, призван восстановить именно нарушенные права граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных инвесторов. 

Следовательно, по мнению ответчика, в настоящем деле подлежит применению действующая редакция подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которой юридические лица не могут быть признаны участниками строительства, их требования о передаче жилых помещений не могут быть квалифицированы как требования участников строительства. 

Как полагает ответчик, в данном случае требования истца трансформируются в денежные требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору о приобретении жилых помещений. 

Указанная правовая позиция подтверждена Определением Верховного суда Российской Федерации по делу №305-ЭС19-12342(3) от 23.09.2022. 

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. 

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путём: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий её недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения своих прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

Согласно пунктам 58 и 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иски о признании права собственности относятся к вещно-правовым способам защиты, в то время как истца и ответчика связывают обязательственные правоотношения из договора участия в долевом строительстве (купли-продажи будущей вещи).

Исполнение застройщиком или лицом, на которое возложены обязанности застройщика, обязанностей по передаче жилых помещений являются основанием для первичного возникновения у участника строительства права собственности на квартиры, подлежащие передачи участнику строительства.

Уклонение от исполнения такой обязанности является не только прямым нарушением требований Закона  №214-ФЗ, но и дополнительно нарушает права участника строительства на первичное оформление в собственность объекта долевого участия.

В свою очередь, законодательство о банкротстве является составной частью гражданского законодательства, регулирующей отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов (статьи 25, 65 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 1 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Соответствующее правило основано на принципе, согласно которому в частноправовых отношениях физических и юридических лиц интересам одной стороны не может быть предоставлен приоритет по сравнению с интересами другой, не нарушившей закон (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 N34-П), в результате чего придание обратной силы (ретроактивности) закону характеризуется как исключительный тип его действия во времени.

По смыслу положений § 7 главы IX Закона о банкротстве в отличие от ординарных дел о несостоятельности при банкротстве застройщика удовлетворение требований кредиторов осуществляется не только посредством денежных выплат. 

Так, Законом о банкротстве предусмотрена возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу (в целях самостоятельного завершения строительства объекта - статья 201.10); погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (если строительство объекта завершено - статья 201.11); привлечения приобретателя (иного застройщика) в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства (статьи 201.15-1, 201.15-2).

В силу части 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

 В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве - участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. 

Согласно подпункту «а» пункта 2 статьи 4 Закона №151 -ФЗ внесены изменения в подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которым юридические лица перестали быть участниками строительства. 

По общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом №151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона №151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 того Закона). В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона №151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1. статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона №151-ФЗ.

Суд не связан указанием стороны на нормы материального права и устанавливает наличие или отсутствие материальных оснований для удовлетворения иска исходя из обстоятельств конкретного дела.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник, и какие нормы подлежат применению.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Судом установлено, что в рамках настоящего дела обязательства застройщика перед участниками строительства были переданы ответчику определением от 25.08.2020, то есть после вступления в силу Закона №151-ФЗ (27.06.2019). 

Таким образом, исходя из пункта 17 статьи 16 данного Закона, к спорным правоотношениям Закон о банкротстве применяется в новой редакции, с учетом изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ.

С учетом изложенного, момент передачи прав и обязанностей застройщика-банкрота новому застройщику, в том числе Фонду, является моментом расчета с кредиторами третьей очереди (в данном случае 25.08.2020), следовательно, применимы положения Закона № 151-ФЗ, которым юридические лица, исключены из состава участников строительства.

Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2023 № 305-ЭС22-29387 и от 04.07.2023 № 305-ЭС23-283, согласно которой передача не завершенного строительством объекта недвижимости новому инвестору-застройщику подразумевает начало реализации плана по выходу должника из кризиса, поскольку с этого момента начинаются расчеты с кредиторами третьей очереди.

Фонд Московской области создан в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которой предусмотрено, что фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства. 

Статья 21.1 Федерального закона №214-ФЗ о создании региональных фондов зашиты прав граждан - участников долевого строительства введена в действие Законом №151-ФЗ и одновременно этим же законом юридические лица утрачивают статус участников строительства. 

Поскольку статус граждан и юридических лиц различен, постольку различны и их конституционные права, и гарантии защиты их прав, приоритет в защите и восстановлении прав остается на стороне граждан, не являющихся профессиональными инвесторами.

Соответственно, в условиях банкротства должника юридические лица не могут получить удовлетворение в одной очереди с гражданами, внесшими свои средства для приобретения жилых помещений для проживания. 

Поскольку судом установлено, что по состоянию на 27.06.2019 расчеты с кредиторами третьей очереди в деле №А41-26468/2017 начаты не были, истец лишился статуса участника строительства и, соответственно, права требования к Фонду о передаче спорных квартир. 

В Определениях Верховного Суда Российской Федерации №390-ЭС21-22265, №309-ЭС18-13770 (4-6), №308-ЭС21-13151 (3,4) приведены иные механизмы защиты права кредиторов застройщика-банкрота в порядке, предусмотренном в п. 4 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 №34-П.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                                                           В.С. Желонкин