АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Дело № А27-22539/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 июля 2025 г.                                                                                                  г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 3 июля 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 16 июля 2025 г.

Арбитражный суд Кемеровской области  в составе  судьи         Изотовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем                 Ягиной И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей:

истца по доверенности от 13.02.2025                                                   ФИО1,

ответчика по доверенности от 13.01.2025                                            ФИО2,

дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Сталь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого,

у с т а н о в и л:

Арбитражным судом Кемеровской области рассматривается дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Сталь» (далее – истец, ООО «УК Сталь») в лице конкурсного управляющего ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик, ИП ФИО4) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества  от 19.02.2024 №5 в размере 374 472,57 руб., из них:                     300 000,0 руб. - долг по аренде, 49 676,91 руб. долг по коммунальным платежам за отопление, 548,42 руб. долг по коммунальным платежам за холодное и горячее водоснабжение за период с апреля по сентябрь 2024 года.

22.04.2025 истец заявил об уточнении исковых требований, согласно которым просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды недвижимого имущества  от 19.02.2024 №5 в размере 606 042,45 руб., из них: 472 258,06 руб. - долг по аренде за период с июня 2024 года по 27.01.2025, 83 626,03 руб. – долг по коммунальным платежам (отопление), 1 022,45 руб. – долг по коммунальным платежам (водоснабжение), 49 135,91 руб. неустойка за несвоевременную оплату долга за период с 16.05.2024 по 21.04.2025.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ходатайство принято судом к рассмотрению.

В ходе судебного разбирательства, представитель истца на уточненных требованиях иска настоял.

Ответчик иск оспорил, указал, что истцом обязательства по передаче нежилого помещения по договору аренды не были исполнены, в связи с чем, у ответчика отсутствует обязательство по оплате задолженности.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца и ответчика, суд установил следующее.

Между ООО «УК СТАЛЬ» (Арендодатель) и ИП ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды № 5 недвижимого имущества от 19.02.2024, а именно: встроенное нежилое помещение общей площадью 107,4 кв.м., кадастровый номер 42:30:0101001:11762, находящееся на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – Договор).

Согласно п. 3.1 арендная плата составляет 60 000 рублей за месяц. В арендную плату не включена оплата коммунальных услуг: теплоснабжение, электроснабжение, холодная и горячая вода, водоотведение, при необходимости интернет, сбор и утилизация мусора, их оплачивает по фактически оказанным объемам Арендатор (п. 3.3).

В соответствии с п. 3.4. Договора, оплата за аренду производится арендатором ежемесячно в срок до 15-го числа расчетного месяца, на основании выставленного арендодателем счета, в период срока действия договора.

Согласно п. 4.1 Договора, в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.

Конкурсным управляющим ООО «УК СТАЛЬ» ФИО3 выявлена задолженность по Договору от 19.02.2024 (согласно актам сверки взаимных расчетов от 30.09.2024): 300 000 рублей – арендные платежи с июня 2024 по октябрь 2024 (60 000 рублей в месяц); 49 676,91 рублей – коммунальные платежи (отопление) с апреля 2024 по сентябрь 2024; 548,42 рублей - коммунальные платежи (холодная и горячая вода, водоотведение) с апреля 2024 по сентябрь 2024.

Требование (претензию) истца от 14.10.2024 о погашении задолженности суммы арендной платы Ответчик добровольно не удовлетворил, претензия осталась без ответа, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик, оспаривая исковые требования указал, что истцом обязательства по передаче нежилого помещения по договору аренды не исполнил, в связи с чем требовать оплаты арендных платежей не имеет права. B указанный срок арендодатель не успел выполнить ремонт в помещении, хотя до заключения договора аренды заверял, что успеет все работы завершить до 10.03.2024, и если даже что-то не успеет, то до конца марта все доделает. Ответчик при осуществлении деятельности пункта выдачи заказов Вайлдберриз (далее ПВЗ), обязан руководствоваться договором Оферты, заключенным между ней и компанией Вайлдберриз, о чем арендодатель в устной форме был уведомлён до подписания договора аренды. Согласно п. 3.1.1 договора Оферты, при подаче заявки на открытие ПВЗ, Ответчик внёс обеспечительный платеж в размере 50 000 рублей. Заявка одобрена 11.02.2024. Согласно п.п. 3.1.4, 3.2.1 договора Оферты, ответчик обязана была при подготовке к открытию ПВЗ выполнить ремонт в соответствии с Брендбуком компании, в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты одобрения заявки на открытие ПВЗ, т.е. ответчик должен был подать заявку на активацию ПВЗ в срок до 10.03.2024. По этой же причине в договоре аренды предусмотрен срок передачи помещения 30 дней. Согласно п. 3.2.4 договора Оферты, если бы Ответчик после одобрения заявки на открытие ПВЗ не подал заявку на активацию ПВЗ, то сумма обеспечительного платежа была бы удержана компанией в полном объеме. Кроме того, при заключении договора аренды арендатор сразу передал арендодателю оплату за аренду в размере 120 000 рублей и если бы ответчик не заехал в помещение в срок до 10.03.2024., то понес бы убытки. В связи с чем, доводы истца о том, что со стороны ответчика не поступало претензий и помещение было принято в изначальном виде, ответчик считает несостоятельными.

Бывший руководитель ООО «УК СТАЛЬ» ФИО5 представила по системе «Мой Арбитр» пояснения по делу, где указало, что акт приема-передачи несколько раз передавался ИП ФИО4. Через стойку администрации «Wildberries» был вручен сотрудникам (сотрудники магазина обещали передать пакет документов на подпись руководителю). Подписанного акта-приема передачи в адрес общества так и не поступило. Направление акта почтой в конверте был лишь одной из попыток вручить документ на подпись. На дату заключения договора в помещении проводились ремонтные работы, ИП ФИО4 об этом знала, но не отказалась от заключения договора аренды – отремонтированной площади помещения достаточно для осуществления деятельности магазина (пользование помещением подтверждается частичными оплатами задолженности). С требованием о расторжении договора до 12.09.2024 г. ИП ФИО4 не обращалась. Кроме того, она использовала целиком все помещение, при заключении договора аренды она знала, в каком состоянии помещение и приняла его во временное владение и пользование.

Оценив установленные обстоятельства и представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) (статьи 329, 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке совершено сторонами в надлежащей форме, предусмотренной статьей 331 ГК РФ.

B соответствии с пунктом 2.1.1 договора аренды, Арендодатель в течение 30 дней с даты подписания договора обязан передать помещение Арендатору по Акту приема передачи в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии условиями договора.

Согласно пункту 1.3. договора, помещение будет использоваться арендатором для размещения пункта выдачи заказов Wildberries (Вайлдберриз).

В материалы дела конкурсный управляющий представил CD-диск с записью, подтверждающей работу пункта выдачи Wildberries (л.д 50).

В свою очередь ответчик представил CD-диск с записью всего помещения, из содержания которого следует, что спорное помещение, в том числе и на момент открытия ПВЗ не было отремонтировано полностью.

В соответствии с п. 4.2. договора аренды, в случае невыполнения арендодателем обязанностей, установленных настоящим Договором, арендатор вправе не оплачивать арендную плату, указанную в п. 3.1. настоящего Договора, до исполнения арендодателем своих обязательств по настоящему Договору. При этом приостановка арендной платы не зависит от того осуществлял ли арендатор в период приостановки деятельность или нет.

Согласно пункту 3.8. договора, арендная плата не начисляется и не уплачивается за период, когда арендатор не имел возможности эксплуатировать помещение по вине арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч. 4 ст. 421 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

В соответствии абзацем 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 43, 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В материалы дела истцом представлен план первого этажа встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>,  обустроенного под пункт выдачи заказов  Wildberries (л.д. 91).

Судом установлено, что ответчик в осуществление своей детальности использовал: тамбур, примерочная, санузел, склад №1.

Склад № 2, № 3 и неподписанное помещение Ответчик не имел возможности использовать, в связи с тем, что данные помещения неотремонтированные, а именно: по стенам и потолкам висели электропровода под напряжением, половое покрытие отсутствовало, стены не отштукатурены и не покрашены, отсутствовали подоконники, розетки и выключатели, везде находился строительный мусор и инструменты, отсутствовало освещение.

С учетом буквального значения содержащихся в договоре аренды недвижимого имущества №5 от 19.02.2024 слов и выражений, сопоставив их в совокупности с другими условиями и смыслом договора в целом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения, суд пришел к выводу, что расчет арендной платы и коммунальных платежей необходимо производить пропорционально занимаемой площади арендатором.

В процессе рассмотрения дела, истец уточнил заявленные требования, согласно которым просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды недвижимого имущества  от 19.02.2024 №5 в размере 606 042,45 руб., из них: 472 258,06 руб. - долг по аренде за период с июня 2024 года по 27.01.2025, 83 626,03 руб. – долг по коммунальным платежам (отопление), 1 022,45 руб. – долг по коммунальным платежам (водоснабжение), 49 135,91 руб. неустойка за несвоевременную оплату долга за период с 16.05.2024 по 21.04.2025.

Представленный истцом расчет основного долга и неустойки судом признан не верным.

Расчет основного долга и неустойки суд произвел с учетом  пропорционально занимаемой арендатором площади  (58,43 кв.м.), а также с учетом произведенных ответчиком оплат.

Судом установлено, что ответчик использовал 58,43 кв.м.

558,66 руб. стоимость 1 кв.м. (п. 3.1. Договора аренды). 558,66х58,43=                         32 642,50 руб. (стоимость аренды в месяц), 28 430,46 руб. стоимость аренды за 27 дней января 2025 г. (1052,98 руб.х27 дн.=28 430,46 руб.).

Отопление: 58,43х7778,78:107,4=4 237,41 руб./мес. (апрель, май, июнь 2024 г.);

58,43х8 770,19:107,4=4 771,34 руб./мес. (с июля по декабрь 2024 г.), за 27 дней января 2025 г. – 4 155,68 руб. 

Ответчик оплатил задолженность по коммунальным платежам 28.12.2024 в размере 40 000 руб., 29.01.2025 – 10 000 руб.

Таким образом, задолженности по коммунальным платежам и пени, ответчик не имеет.

Таким образом, с учетом внесенных ответчиком платежей, требование о взыскании задолженности по арендным платежам за период с июня 2024 года по 27.01.2025 по договору аренды недвижимого имущества от 19.02.2024 №5 подлежит удовлетворению в размере 253 574,29 руб., 44 310,44 руб. пени за период с 16.07.2024 по 21.04.2025.

Суд отклоняет довод истца, что поступающие от ответчика платежи были отнесены в счет погашения пени.

Так, в соответствии со статьей 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме, требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, противоречит нормам данной статьи и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) (информационное письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20.10.2010 №141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, платежи, поступившие от ответчика (факт поступления платежей истцом не оспаривается) должны быть учтены в счет уплаты основного долга (указание на назначение платежа также содержится в платежных поручениях представленных ответчиком).

На основании изложенного, с учетом наличия в материалах дела платежных поручений на общую сумму 50 000 руб., указанная сумма подлежала учету при взыскании суммы основного долга по коммунальным платежам, в связи с чем, долга и пени по коммунальным платежам ответчик не имеет.

Доводы ответчика в части того, что у него отсутствует обязанность по оплате арендных платежей, является необоснованной, противоречит представленным в материалы дела истцом доказательствам, которые подтверждают использование части арендуемого помещения.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд при вынесении решения оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

В силу статей 65 и 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Определением суда от 09.12.2024 приняты обеспечительные меры, наложен арест на любое имущество, в том числе денежные средства индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>,                             ИНН 

<

***>).

В силу части 4 статьи 96 АПК РФ при удовлетворении иска принятые обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 96, 100, 110, 167 - 171, 176, 180 и 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4                  (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Сталь» (ОГРН 

<

***>,                               ИНН 

<

***>) 253 574,29 руб. задолженность по арендным платежам за период с июня 2024 года по 27.01.2025 по договору аренды недвижимого имущества от 19.02.2024 №5, 44 310,44 руб. пени за период с 16.07.2024 по 21.04.2025.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4                  (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета           32 095,93 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Сталь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 33 206,07 руб. государственной пошлины.

Обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 09.12.2024  в виде наложения ареста на любое имущество, в том числе денежные средства индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) -  сохранить до фактического исполнения судебного акта.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                                                                                       Е.В. Изотова