ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

03.10.2019                                                                              Дело № А41-108192/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26.09.2019

Полный текст постановления изготовлен 03.10.2019

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Кузнецова В.В., Латыповой Р.Р.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Траст юнион Эссет Менеджмент» – ФИО1 (представителя по доверенности от 01.10.2018);

от общества с ограниченной ответственностью «ГСП-Агро» – ФИО2 (представителя по доверенности от 01.03.2019);

от общества с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Москва» – ФИО3 (представителя по доверенности от 09.01.2019), ФИО4 (представителя по доверенности от 26.11.2018),

рассмотрев 26.09.2019 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГСП-Агро»

на решение от 28.03.2019

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Гриневой А.В.,

на постановление от 09.07.2019

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Немчиновой М.А., Боровиковой С.В., Коноваловым С.А.,

по делу № А41-108192/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Траст юнион Эссет Менеджмент»

к обществу с ограниченной ответственностью «ГСП-Агро»

о взыскании задолженности,

по встречному заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГСП-Агро»

к обществу с ограниченной ответственностью «Траст юнион Эссет Менеджмент»

об изменении покупной цены земельных участков,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Москва»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Траст юнион Эссет Менеджмент» (далее – ООО «ТЮЭМ») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГСП-Агро» (далее – ООО «ГСП-Агро») о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.07.2015 в сумме 44295188,94 рублей, в том числе основной долг - 27790550 рублей, неустойка – 16504638,94 рублей, расходы по уплате государственной пошлины - 203000 рублей.

ООО «ГСП-Агро» обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречным заявлением к ООО «ТЮЭМ» об уменьшении покупной цены земельных участков, приобретенных по договору купли-продажи от 15.07.2015, в связи с предоставлением продавцом заведомо недостоверной информации об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в соответствии с разрешенным использованием до 63377700 рублей, из которых: стоимость земельного участка № 1 (кадастровый номер 50:08:0080326:0116) 2322000 рублей; стоимость земельного участка № 2 (кадастровый номер 50:08:0080326:0115) 6007000 рублей; стоимость земельного участка № 3 (кадастровый номер 50:08:0080326:0117) 8189000 рублей; стоимость земельного участка № 4 (кадастровый номер 50:08:0080326:0118) 7815000 рублей; стоимость земельного участка № 5 (кадастровый номер 50:08:0080314:18) 39044700 рублей; в удовлетворении заявления ООО «УК Промсвязь» к ООО «ГСП-Агро» частично отказать, признав сумму задолженности ООО «ГСП-Агро» перед ООО «ТЮЭМ» в рамках договора купли-продажи от 15.07.2015 в размере 16012500 рублей, взыскать с ООО «ТЮЭМ» расходы в общей сумме 402640 рублей, понесенные в рамках договора от 24.01.2018 № 17901/18 об оказании инженерно-геодезических услуг, заключенного ООО «ГСП-Агро» с ООО «Сервис Гео» с целью определения точных координат прохождения газопровода, его вида и площади охранной зоны, в размере 174640 рублей, а также в рамках договора от 08.02.2018 № ДО2018А-15 возмездного оказания услуг, заключенного ООО «ГСП-Агро» с ООО «Новые Горизонты» с целью определения рыночной стоимости земельных участков №№ 1, 2, 3, 4 с учетом наличия сервитута, в размере 228000 рублей.

В качестве третьего лица в деле участвует общество с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Москва» (далее – ООО «Газпром Трансгаз Москва»).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.03.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2019, заявление ООО «ТЮЭМ» удовлетворено, в удовлетворении встречного заявления ООО «ГСП-Агро» отказано.

В кассационной жалобе ООО «ГСП-Агро» просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам.

В судебном заседании представитель ООО «ГСП-Агро» поддержал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель ООО «ТЮЭМ» возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Представители ООО «Газпром Трансгаз Москва» также возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд округа пришел к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Арбитражные суды установили, что 15.07.2015 ООО «УК Промсвязь» Д.У. Рентным ЗПИФ «Земельные ресурсы» (продавец) и ООО «ГСП-Агро» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями данного договора следующие земельные участки:

– земельный участок № 1 с кадастровым номером: 50:08:0080326:0116, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Площадь участка: 75072,0 кв. м. Участок расположен по адресу: Московская область, Истринский район, Ядроминский с.о, СНТ «Буран», уч. 58. Участок находится примерно 850 м по направлению на восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка;

– земельный участок № 2 с кадастровым номером: 50:08:0080326:0115, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Площадь участка: 133607,0 кв. м. Участок расположен по адресу: Московская область, Истринский район, Ядроминский с.о, СНТ «Буран», уч. 58. Участок находится примерно 330 м по направлению на восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка;

– земельный участок № 3 с кадастровым номером: 50:08:0080326:0117, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Площадь участка: 215 661 кв. м. Участок расположен по адресу: Московская область, Истринский район, Ядроминский с.о, дер. Медведки, уч. 15. Участок находится примерно 1300 м по направлению на юго-восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка;

– земельный участок № 4 с кадастровым номером: 50:08:0080326:0118, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Площадь участка: 297870 кв. м. Участок расположен по адресу: Московская область, Истринский район, Ядроминский с.о, уч. 58. Участок находится примерно 800 м по направлению на восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка;

– земельный участок № 5 с кадастровым номером: 50:08:0080314:18, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Площадь участка: 345 403,0 кв. м. Участок расположен по адресу: Московская область, Истринский район, Ядроминский с.о, дер. Медведки, уч. 30. Участок находится примерно 300 м по направлению на северо-восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка.

В пункте 2.1 названного договора стороны определили общую стоимость данных земельных участков в размере 75155200 рублей (в этом пункте договора содержится арифметическая ошибка в общей стоимости земельных участков, правильная стоимость составляет 75155750 рублей - исходя из суммы стоимости нижеуказанных земельных участков) в том числе: земельный участок № 1 – 3753600 рублей; № 2 – 6680350 рублей; № 3 – 10783600 рублей; № 4 – 14893500 рублей; № 5 – 39044700 рублей.

Согласно пункту 3.1 договора стороны определили следующий порядок оплаты по договору:

– стоимость земельного участка № 5, в размере 39044700 рублей, НДС не облагается, покупатель оплачивает на расчетный счет продавца в следующем порядке: сумма в размере 4504400 рублей покупатель оплачивает на расчетный счет продавца течение 10 рабочих дней с момента заключения настоящего договора; 5000000 рублей - в срок до 05.08.2015; 14770150 рублей в течение 5 рабочих дней с момента извещения продавцом покупателя об отказе Правительства Московской области от преимущественного права покупки в отношении земельных участков, указанных в настоящем договоре; 14770150 рублей в течение 10 (десять) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки покупателю;

– стоимость земельного участка № 4 в размере 14893500 рублей, НДС не облагается, покупатель оплачивает в следующем порядке: 7222100 рублей на расчетный счет продавца в срок до 31.01.2016; 7222100 рублей на расчетный счет продавца в срок до 01.03.2016; 448750 рубей, НДС не облагается, покупатель оплачивает на расчетный счет продавца в срок до 01.06.2016. В указанном абзаце договора сумма указана не верно ввиду арифметической ошибки, имелась в виду сумма в размере 449300 рублей;

– стоимость земельного участка № 3 в размере 1078360 рублей, НДС не облагается, покупатель оплачивает в следующем порядке: 6773350 рублей на расчетный счет продавца в срок до 01.06.2016; 4010 рублей на расчетный счет продавца в срок до 01.09.2016;

– стоимость земельного участка № 2 в размере 6680350 рублей покупатель оплачивает в следующем порядке: 3211850 рублей на расчетный счет продавца в срок до 01.09.2016; 3468500 рублей на расчетный счет продавца в срок до 01.12. 2016;

– стоимость земельного участка № 1 в размере 3753600 рублей на расчетный счет продавца в срок до 01.12.2016.

ООО «ГСП-Агро» принятые по договору обязательства по оплате стоимости земельных участков в полном объеме не исполнило, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 27790550 рублей.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «ТЮЭМ» в суд с настоящим заявлением к ООО «ГСП-Агро».

В свою очередь ООО «ГСП-Агро», обращаясь в суд со встречным заявлением к ООО «ТЮЭМ», сослалось на то, что ООО «ГСП-Агро» (покупатель) обратилось к ООО «ТЮЭМ» (продавец) с претензией от 15.02.2018 № 01/04 об уменьшении покупной цены в связи с предоставлением продавцом заведомо недостоверной информации об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в соответствии с разрешенным использованием до 63377700 рублей, однако данная претензия была оставлена без удовлетворения.

Удовлетворяя заявление ООО «ТЮЭМ» и отказывая в удовлетворении встречного заявления ООО «ГСП-Агро», суд первой инстанции, и, оставляя решение суда без изменения, апелляционный суд, применили положения статей 309, 310, 454, 456, 458, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

При этом суды установили доказательств, которые могли бы подтверждать, что ООО «ТЮЭМ» при отчуждении земельных участков скрыло от ООО «ГСП-Агро» достоверные сведения о характеристиках земельных участков и (или) сообщило ему заведомо ложную информацию об их обременениях (ограничениях) в их использовании, а также обстоятельства подтверждающие невозможность использования земельных участков в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, в материалы дела не представлено.

Так, пункты 1.2-1.3 упомянутого договора содержат информацию об обременениях продаваемых земельных участках, имевшихся в публичных реестрах и установленных в соответствии с требованием действующего законодательства на дату заключения этого договора.

Кадастровые выписки в отношении отчуждаемых земельных участках по состоянию на 06.08.2015, то есть фактически на дату заключения договора содержат аналогичные заключенному договору сведения об имеющиеся обременениях (ограничениях) в их использовании.

Сведения об установлении ограничений земельных участков в виде охранных зон газопровода «отвод ГРС-56» были внесены в ЕГРН значительно позднее даты заключения договора купли-продажи недвижимости.

Доказательств того, что ООО «ТЮЭМ» на момент заключения договора обладало информацией о прохождении в пределах границ отчуждаемых земельных участках магистрального газопровода в материалы дела не представлено.

При этом риск изменения качеств предмета сделки в будущем, в частности возникновения обременений или ограничений в использовании имущества, не может являться основанием для применения последствий установленных пунктами 1, 2 статьи 460 Гражданского кодекса  и пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса – в виде уменьшения цены предмета договора, так как риск наступления таких последствий несет владелец имущества, то есть покупатель.

Кроме того, суды указали, что ООО «ГСП-Агро» имело возможность узнать о возможных ограничениях до заключения договора купли-продажи, поскольку использовало спорные земельные участки ранее по договору аренды.

Более того, как следует из решения суда первой инстанции, покупатель признал задолженность в ответ на претензию продавца в связи с неоплатой участков и предложил новый график погашения, предусматривающий оплату задолженности по частям в течение 2017 года, однако предложенный график погашения задолженности также не исполнил и заявил о своих претензиях к  участкам при подаче продавцом рассматриваемого иска. 

Суды также учли, что судебной экспертизой, которая соответствует требованиям статей 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ, было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:08:0080326:115 ограничений в использовании в связи с прохождением магистрального газопровода не имеет.

Ограничения в использовании части земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0080326:0116, 50:08:0080326:0117, 50:08:0080326:0118 с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, расположенной в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода, имеются и заключаются в ограничении размещения на данной территории зданий и строений. Запрещается возведение отдельных сельскохозяйственных предприятий; тепличных комбинатов и хозяйств; птицефабрик; молокозаводов. При этом использовать данную территорию для сельскохозяйственного производства возможно - в качестве сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

При этом в части охранной зоны собственник или иной законный владелец земельного участка может производить полевые сельскохозяйственные работы и работы, связанные с временным затоплением орошаемых сельскохозяйственных земель, предварительно письменно уведомив собственника магистрального газопровода или организацию, эксплуатирующую магистральный газопровод. А в случае выполнения земляных работ на глубине более чем 0,3 метра, планировки грунта; посадки и вырубки деревьев и кустарников; складирования кормов, удобрений, сена, соломы, размещения полевых станов и загонов для скота; прокладки инженерных коммуникаций необходимо получить письменное разрешение собственника магистрального газопровода или организации, эксплуатирующей магистральный газопровод.

Размер охранной зоны магистрального газопровода, проходящего по территории земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080326:116, составляет 6839 кв.м (9% от общей площади данного участка); 50:08:0080326:117, составляет 1229 кв.м (0,5% от общей площади данного участка); 50:08:0080326:118, составляет 39391 кв.м (13% от общей площади данного участка).

Следовательно, ООО «ГСП-Агро» вправе использовать земельные участки в соответствии с категорией и видом разрешенного использования без каких-либо ограничений, лишь на незначительной площади при производстве ряда работ потребуется письменное согласование таких работ с собственником или эксплуатирующей газопровод организацией.

Нахождение охранной зоны магистрального газопровода на небольших частях земельных участков ответчика не приводит к утрате им владения или пользования, данное обстоятельство не свидетельствует о том, что земельные участки не могут быть использованы ООО «ГСП-Агро» по целевому назначению (проведение сельскохозяйственных и иных работ).

Суды, вопреки утверждениям ООО «ГСП-Агро», удовлетворяя требование ООО «ТЮЭМ» о взыскании неустойки, применив положения статей 329, 421 Гражданского кодекса, признали заявленный размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрели правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 Гражданского кодекса с учетом указаний Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пунктах 69, 70, 71, 73, 74 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

При таких обстоятельствах, всесторонне, полно и объективно исследовав в судебном заседании все доводы и доказательства лиц, участвующих в деле, дав им надлежащую оценку, арбитражный суд первой, а при повторном рассмотрении дела и апелляционной инстанции, разрешили спор правильно без нарушения норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов.

Выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций по применению норм материального права соответствуют установленными ими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Поэтому доводы кассационной жалобы ООО «ГСП-Агро», фактически сводящиеся к иной, чем у судов оценке обстоятельств дела и имеющихся доказательств, проверенные и обоснованно отклоненные судами, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, отклоняются судом округа.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2019 по делу № А41-108192/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судьяЕ.Е. Шевченко

 

СудьиВ.В. Кузнецов

 

Р.Р. Латыпова