АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-10376/2020

г. Ставрополь

09 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 09 марта 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, г. Краснодар, ОГРН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Ленстрой-Юг», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

о приостановлении осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 по доверенности от 25.12.2020 № 69-04-11419/20, в отсутствие представителя ответчика,

УСТАНОВИЛ:

департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – заявитель, департамент) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ленстрой-Юг» (далее – заинтересованное лицо, общество) о приостановлении на 5 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Гостиница I этап строительства. Корректировка», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, хут. Бетта, ул. Мира, 8а, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0809001:20.

В судебное заседание 27.01.2021 явился представитель истца ФИО2, ответчик, будучи надлежащим образом извещенным не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Названное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено. В указанном заседании объявлен перерыв до 15 часов 00 минут 03.02.2021. 

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии того же представителя истца, представитель ответчика после перерыва не явился. В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным провести судебное заседание и рассмотреть спор по существу в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

В ходе заседания представитель истца поддержал заявленные требования по доводам заявления и дополнений к нему, указал, что при строительство объекта «Гостиница I этап строительства. Корректировка», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, хут. Бетта, ул. Мира, 8а застройщик в установленный в договорах участив долевом строительстве срок не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам. В течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные действующим законодательством меры административного воздействия. Просрочка застройщика по сдаче спорного объекта возникла до установления Правительством Российской Федерации постановлением от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» (далее – постановление № 423) периода временного моратория и, следовательно, не применима к рассматриваемому случаю. Только заключение со всеми участниками долевого строительства дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве в части изменения срока исполнения застройщиком обязательств по передаче объектов указывало бы на отсутствие основания, предусмотренного пунктом 3 части 15 статьи 23 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Высокая степень готовности объекта не является обстоятельством, исключающим необходимость применения испрашиваемой департаментом меры воздействия. Просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что при обращении в суд департамент не учел положения постановления № 423, согласно которым до 01.01.2021 уполномоченный орган не вправе обращаться в арбитражный суд с исками о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ. Привлечение застройщика в течение года два и более раз к административной ответственности согласно части 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ не является безусловным основаниям для принятия судом решения о приостановлении застройщиком осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства объектов недвижимости. Кроме того, приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства в отношении общества является нецелесообразным, поскольку в привлечении денежных средств нет необходимости, так как строительные работы на спорном объекте не ведутся в виду его готовности.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, общество является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительства. 

Обществу на основании договора аренды от 16.01.2004 № 4000000795 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:40:0808001:20, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...> а. Срок действия договора до 31.12.2052.

Администрация муниципального образования города-курорта Геленджик выдала обществу разрешение на строительство объекта – «Гостиница 1 этап» от 10.08.2016 № 23-303000-210-2016. 

03 июня 2019 года администрация муниципального образования города-курорта Геленджик выдала обществу разрешение № 23-303000-23-2019 на строительство объекта – «Гостиница 1 этап строительства. Корректировка».

Первый договор участия в долевом строительстве объекта зарегистрирован обществом в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 28.10.2016. 

Согласно представленной обществом отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, за 4 квартал 2016 года срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный условиями договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом с участниками долевого строительства устанавливался на 3 квартал 2017 года. 

Информация о выдаче администрацией муниципального образования города-курорта Геленджик разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию в материалах дела отсутствует. 

Срок сдачи объекта нарушен более чем на два года.

На основании указанных данных департамент в соответствии с пунктом 3 части 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ обратился в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на срок 5 месяцев деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) указанного объекта.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Частью 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ).

Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе, в случае, если застройщик не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тыс. рублей (пункт 3 части 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ).

Пунктом 6 части 6 статьи 23 Закона № 214-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (пункт 3 Правил) предусмотрено предоставление застройщиками в уполномоченный орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору.

Согласно представленной обществом отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, за 4 квартал 2016 года срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный условиям договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом с участниками долевого строительства устанавливался в 3 квартале 2017 года. 

Из отчетности общества за 1 квартал 2020 года следует, что срок передачи объекта долевого строительства установлен на 30.06.2020. Таким образом, срок передачи объекта долевого строительства согласно указанной отчетности изменялся (30.09.2017, 30.06.2020). 

При этом договоры об изменении срока передачи объекта долевого строительства заключены только с частью граждан, что, подтверждается поступившими в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости и материалами дела правоустанавливающих документов в отношении спорного объекта строительства, и обществом при рассмотрении дела не оспаривалось.

С учетом норм действующего законодательства, только подписанные дополнительные соглашения ко всем договорам участия в долевом строительстве, предусматривающие изменения срока передачи объекта долевого строительства, существенны для рассмотрения настоящего спора, однако как указано выше, в материалы дела представлены дополнительные соглашения не по всем заключенным договорам участия в долевом строительстве. 

Информация о выдаче обществу администрацией муниципального образования города-курорта Геленджик разрешения на ввод объекта: «Гостиница 1 этап строительства. Корректировка», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0808001:0020, в эксплуатацию в материалах дела также отсутствует. 

Кроме того, согласно представленной обществом отчетности за 1 квартал 2020 года количество самостоятельных частей (помещений) в спорном объекте долевого строительства составляет 19 штук, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве – 16штук.

Таким образом, в рассматриваемом случае у общества имеется возможность дальнейшего заключения договоров долевого участия в строительстве, в результате чего произойдет увеличение количества лиц, перед которыми обществом не будут исполнены обязательства в порядке, установленном Законом № 214-ФЗ. 

Суд также учел, что к обществу неоднократно в течение года применялись меры государственного воздействия по факту нарушений действующего законодательства в области долевого строительства – постановлениями от 11.07.2019 № 498/2019, № 499/2019, от 14.05.2020 № 453/2020-5 общество привлекалось к административной ответственности.

Учитывая изложенное, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ установленные при рассмотрении дела обстоятельства и представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел у выводу о том, что испрашиваемая департаментом мера по приостановлению деятельности общества по привлечению средств участников долевого строительства по спорному объекту сроком на пять месяцев является разумной и адекватной, направленной на защиту прав дольщиков на получение в предусмотренный договорами срок законченного строительством объекта и соразмерной такому нарушению прав, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

При этом в рассматриваемом случае приостанавливается не в целом предпринимательская деятельность застройщика, а отдельная ее часть, связанная с привлечением денежных средств от граждан по договорам участия в долевом строительстве объекта, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, хут. Бетта, ул. Мира, 8а, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0809001:20. В свою очередь указанное обстоятельство не ограничивает право застройщика на осуществление иной предпринимательской деятельности.

Довод ответчика со ссылкой на положения постановления № 423 о том, что департамент до 01.01.2021 не вправе был обращаться в арбитражный суд с исками о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства судом отклонен ввиду следующего. 

Согласно пункту 3 постановления № 423 уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в период со дня вступления в силу названного постановления до 01.01.2021 не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ, если такое основание возникло в указанный период.

При этом департаментом в обоснование наличия оснований, предусмотренных пунктом 3 части 15 статьи 23 Законом № 214-ФЗ указывалось на то, что общество первоначально устанавливало срок передачи спорного объекта долевого строительства участникам долевого строительства на 3 квартал 2017 года. Таким образом, просрочка исполнения взятых на себя обязательств возникла у застройщика до установления Правительством Российской Федерации периода временного моратория и, следовательно приведенные положения пункта 3 постановления № 423, не применимы в рассматриваемом случае.

Кроме того суд учел, что высокая степень готовности спорного объекта не является обстоятельством, исключающим необходимость в применении испрашиваемой департаментом меры воздействия, поскольку строительство спорного объекта в настоящий момент не завершено, а в рамках государственного регионального строительного надзора департаментом заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, не выдавалось. Данное обстоятельств ставит в невозможность получение в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию. При таком положении только наличие разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию было бы существенно для рассмотрения настоящего заявления, а не степень готовности спорного объекта. 

Выводы суда, сделанные при рассмотрении дела согласуются с правовым подходами, изложенными в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.09.2019 по делу № А32-53751/2018, от 15.11.2019 по делу № А32-2665/2019 и постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу № А32-40275/2018, от 05.09.2018 по делу № А32-1064/2018.

Доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Поскольку требования департамента удовлетворены в полном объеме, ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден, в доход федерльного бюджета с общества, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

РЕШИЛ:

приостановить на пять месяцев с момента вступления в законную силу решения суда осуществление обществом с ограниченной ответственностью «Ленстрой-Юг», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении объекта «Гостиница I этап строительства. Корректировка», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, хут. Бетта, ул. Мира, 8а, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0809001:20.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ленстрой-Юг», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 (Шесть тысяч) рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                                       А.С. Минеев