ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-18052/2020

г. Самара

9 июня  2021  г.

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня  2021 года

Полный текст постановления изготовлен  09 июня 2021 года     

 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Ануфриевой А.Э., Коршиковой Е.В.  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Торгово-развлекательный центр "Франт" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 марта 2021 года по делу № А65-18052/2020 (судья Гиззятов Т.Р.)  по иску Акционерного общества «Торгово-развлекательный центр «Франт», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)     к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Нижнекамский район, с. Большое Афанасово, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

     о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения № 11а/19 в размере 203 720 рублей, пени в сумме 247 010 рублей 50 копеек, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 3 180 рублей 02 копейки,

   с участием в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 26.10.2021 г., ФИО4, по доверенности от 10.09.2020 г.,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Франт" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к  Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения № 11а/19 в размере 203 720 рублей, пени в сумме 247 010 рублей 50 копеек, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 3 180 рублей 02 копейки.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 сентября 2020 года по делу № А65-18052/2020 произведена замена истца - Закрытого акционерного общества "Франт", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), на его правопреемника – Акционерное общество «Торгово-развлекательный центр «Франт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено об уменьшении исковых требований, истец просил взыскать с ответчика долг за период с 02.04.2020 по 21.08.2020 в сумме 149 504 рубля 18 копеек, пени за период с 02.04.2020 по 05.03.2021 в размере 114 403 рубля 52 копейки, долг по оплате коммунальных платежей в размере 3 180 рублей 02 копейки, убытки в сумме 500 007 рублей 23 копейки.

Судом первой инстанции было принято уменьшение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано; Акционерному обществу «Торгово-развлекательный центр «Франт», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), возвращена из бюджета государственная пошлина в сумме 8 508 (восемь тысяч пятьсот восемь) рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО "Торгово-развлекательный центр "Франт"  обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой  просит отменить решение суда первой инстанции и принять по  делу новый судебный акт об удовлетворении исковых  требований.  

В  обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель  указывает, что судом первой инстанции сделан неправильный вывод  о том, что 26.03.2020  г. ответчик воспользовался правом на односторонний отказ от договора в  виду наличия форс - мажорного обстоятельства, направив истцу уведомление о расторжении договора. В материалах дела отсутствуют доказательства обращения  ответчика к истцу  с требованием о снижении установленного размера арендной платы. Заявитель также не согласен с отказом суда первой инстанции в удовлетворении требований истца о взыскании суммы восстановительного ремонта помещения. 

Представители заявителя апелляционной жалобы -ФИО3, по доверенности от 26.10.2021 г., ФИО4, по доверенности от 10.09.2020 г., в судебном заседании апелляционную жалобу поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, выслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции полагает, что судебный акт подлежит отмене и при этом исходит из следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 11а/19 от 16.11.2018, по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду (во временное пользование) помещение № 11, расположенное на первом этаже в Торговом Центре «Франт» по адресу: 

<

...>. Площадь помещения для целей исчисления арендной платы составляет: 46,3 кв.м, а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату (пункты 1.1., 1.3. договора).

Арендатор использует помещение исключительно в целях, определенныхнастоящим договором: «розничная торговля кожгалантереей» (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 2.1. договора, помещение передается арендодателем арендатору в аренду на срок с 02 января 2019 года (дата начала аренды) по 30 ноября 2019 года.

Если в срок не позднее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону об отсутствии намерения продлевать срок действия договора на новый срок, настоящий договор возобновляется на тех же условиях (автоматическая пролонгация договора) на 11 (одиннадцать) календарных месяцев (без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора). Настоящий договор может быть пролонгирован неограниченное количество раз.

При автоматической пролонгации договора в соответствии с условиями настоящего пункта договора, стороны пришли к соглашению, что договор будет считаться заключенным на новый срок, при этом подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора не требуется. В целях настоящего пункта сторона настоящего договора признается уведомленной другой стороной настоящего договора об отсутствии намерения продлевать срок действия договора на новый срок с даты получения стороной настоящего договора письменного уведомления от другой стороны настоящего договора об отсутствии намерения продлевать срок действия договора на новый срок (пункт 2.4. договора).

Арендная плата и порядок оплаты урегулированы разделом 3 договора,  в соответствии с которым арендная плата взимается за пользование помещением. Размер арендной платы составляет: 1 100 рублей (НДС не облагается) за один квадратный метр арендуемой площади в месяц. Размер ежемесячной арендной платы составил: 50 930 рублей (НДС не облагается) за пользование всей площадью, указанной в пункте 1.3. в месяц.

В период с 01.10.2019 по 30.11.2019 размер арендной платы по настоящему договору составил ½ от действующей ставки арендной платы по договору: 550 (пятьсот пятьдесят) рублей (НДС не облагается) за один квадратный метр арендуемой площади в месяц. Оплату за вышеуказанный период арендатор обязуется произвести не позднее 01.10.2019. В период с 02.01.2019 по 14.01.2019 размер арендной платы размер составит: 10,0 (десять) рублей (НДС не облагается) за пользование всей площадью, указанной в пункте 1.3.

Согласно пункту 3.1.4. договора, плата за коммунальные услуги по помещениям арендатора определяется расчетным путем на основании расценок на данный вид услуг, установленных специализированной организацией поставщиком услуги и включает в себя: стоимость электроэнергии, потребляемой арендатором в помещении и электроэнергии потребляемой всеми вывесками арендатора, объем потребления которых определяется по показаниям приборов учета арендатора.

Датой начала начисления арендной платы является дата, указанная в пункте 2.1. (дата начала аренды) настоящего договора. 

Арендную плату арендатор выплачивает арендодателю ежемесячно не позднее 1 (первого) календарного дня с начала текущего календарного месяца аренды (каждый из таких месяцев далее именуется «Отчетный Период») на основании счетов, выставляемых арендодателем арендатору с последующим предоставлением счетов и актов выполненных работ (пункт 3.5.1. договора).

Оплата коммунальных услуг арендатором производится ежемесячно с момента передачи помещения арендодателем по акту приема-передачи. Срок оплаты коммунальных услуг, оказанных в отчетном месяце - не позднее 30 (тридцатого) числа месяца, следующего за отчетным месяцем (пункт 3.5.3. договора).

В соответствии с пунктом 6.1. договора, при просрочке арендатором арендных платежей, просрочке оплаты коммунальных услуг арендодатель вправе начислить пени в размере 1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки перечисления суммы арендной платы, коммунальных услуг более чем на 20 дней от установленных сроков, размер пени за просрочку оплаты увеличивается до 1,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа, начиная с 21 дня просрочки.

Порядок расторжения договора установлен разделом 9 договора, в соответствии с которым стороны вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке на условиях, предусмотренных настоящим пунктом, а также в ином порядке, если это предусмотрено договором.

Односторонний отказ от исполнения настоящего договора должен осуществляться путем письменного уведомления заказной почтой об этом другой стороны.

Такой отказ от исполнения настоящего договора вступает в силу:

- если уведомление получено арендодателем от арендатора в период с 01 ноября по 31 декабря текущего года аренды - через 90 (девяносто) календарных дней с даты получения указанного уведомления арендодателем от арендатора;

- если уведомление получено арендодателем от арендатора в период с 01 января по 31 октября текущего года аренды - через 30 (тридцать) календарных дней с даты получения указанного уведомления арендодателем от арендатора;

- через 10 (десять) календарных дней с даты направления указанного уведомления арендодателем арендатору, если иное не установлено настоящим договором.

Установлено, что по акту приема – передачи от 02 января 2019 года помещение передано арендатору.

Обосновывая исковые требования, истец указывал, что ответчик обязательства по внесению арендной платы своевременно не исполнил, в связи с чем, истцом в адрес ответчика 17.07.2020 была направлена претензия исх. № 15 от 17.07.2020 с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности в добровольном порядке.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

При разрешении исковых требований суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения по договору аренды.  

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

       В силу ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

       На основании ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, сторонами был подписан договор аренды нежилого помещения № 11а/19 от 16.11.2018, акт приема-передачи от 02.01.2019 к указанному договору, стороны осуществили передачу и прием предмета аренды.

В связи с изложенным, судом первой инстанции верно установлено, что арендатор пользовался предметом аренды в период с 02.01.2019.

Спорным периодом взыскания задолженности является период с 02.04.2020 по 21.08.2020, за который ответчиком арендная плата не вносилась.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, оплате коммунальных услуг и пени, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19.03.2020 N129 "О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан" с 19 марта 2020 года на территории Республики Татарстан был введен режим повышенной готовности в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ предусмотрено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 указанной статьи арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, основным видом деятельности ответчика, в разделе о виде его экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (пункт 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 409), зарегистрирован код ОКВЭД 49.4 – Деятельность автомобильногогрузового транспорта и услуги по перевозкам. Также дополнительные виды деятельности код ОКВЭД 47.51, 47.71, 47.72, 47.99 – торговля розничная.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 434 и в силу пункта 2 указанного перечня, код ОКВЭД 49.4 указан как отрасль в наибольшей степени пострадавшая в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из материалов дела, 26.03.2020 ответчик, воспользовавшись своим правом, направил арендодателю заявление о расторжении договора аренды № 11а/19 от 16.11.2018 с просьбой о возврате денежных средств в размере 50 930 рублей. Указанное письмо истцом получено 31.03.2020.

С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал договор аренды расторгнутым с 31.03.2020, что исключает взыскание с ответчика задолженности по арендной плате, коммунальных платежей за период с 02.04.2020 по 21.08.2020, а также соответствующих сумм пени.

С данными выводами судебная коллегия не может согласиться в виду следующего.

Как следует из материалов дела, 26.03.2020г. ответчик направил истцу заявление, в котором просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 11а/19 от 16.11.2018 досрочно в связи с форс-мажорными обстоятельствами по карантину в РФ, без учета 30-дневного срока уведомления о расторжении.

Указанное заявление получено истцом по почте 31.03.2020г.

22.04.2020г. ответчик повторно направил истцу заявление о расторжении договора аренды и принятии помещения по акту приема-передачи.

24.04.2020г. арендатор направил истцу заявление о предоставлении рассрочки по оплате за апрель, на четыре месяца равными платежами.

Из материалов дела усматривается, что 17.08.2020г. истец письмом исх. № 25 сообщил ответчику о расторжении договора аренды с 21.08.2020г. в связи с наличием задолженности арендатора по внесению арендной платы за период с апреля по август 2020г. с просьбой явиться представителю арендатора для сдачи помещения по акту приема-передачи.

Установлено, что арендатор для сдачи помещения арендодателю в указанное время не явился, в связи с чем, истцом в одностороннем порядке был составлен акт приема-сдачи помещения от 21.08.2020г.

В силу п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии с п. 1 данной статьи передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 

Доказательств того, что арендованное помещение было возвращено ответчиком истцу по акту приема-передачи, в деле не имеется.

Кроме того, перепиской сторон подтверждается, что после  26.03.2020г. арендатор продолжал пользоваться помещением, поскольку обращался к истцу с просьбой о рассрочке арендной платы за апрель 2020г.

Оснований считать договор аренды расторгнутым 31.03.2020г. в связи с форс-мажорными обстоятельствами в результате распространения новой коронавирусной инфекции, также не имеется.

В соответствии с п. 3 ст. 401  Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, объективно возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (ответ на вопрос 7), статья 401 ГК РФ устанавливает критерии, при которых то или иное обстоятельство может быть признано обстоятельством непреодолимой силы. 

Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" дано толкование содержащемуся в ГК РФ понятию обстоятельств непреодолимой силы.

Так, в пункте 8 названного постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер. 

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. 

Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, т.е. одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер.

Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.

Из приведенных разъяснений следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

В свою очередь, меры поддержки арендаторов предусмотрены статьей 19 Федерального закона N 98-ФЗ.

Часть 4 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ, предусматривающая  право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, т.е. после расторжения договора аренды.

Таким образом, право на односторонний отказ от исполнения договора у арендатора не имелось.

Исходя из изложенного, выводы суда первой инстанции о расторжении договора аренды 31.03.2020г. на основании заявления арендатора от 26.03.2020г. являются необоснованными.

Вместе с тем, условиями договора аренды предусмотрено право стороны досрочно отказаться от договора, направив соответствующее уведомление и если такое уведомление будет направлено в период с 01 января по 31 октября текущего года, отказ от исполнения договора вступает в силу через 30 календарных дней с даты получения уведомления арендодателем от арендатора (пункт 9.1 договора).

Таким образом, поскольку право отказаться от договора предусмотрено условиями договора, соответственно, в связи с направлением ответчиком заявления об отказе от договора от 26.03.2020г. и его получением истцом 31.03.2020г., договор аренды между сторонами следует считать расторгнутым 30.04.2020г.

Исходя из положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды на арендодателе лежит обязанность по внесению арендных платежей до момента возврата арендованного имущества.

С учетом изложенного, поскольку доказательств возврата арендатором помещения после расторжения договора не представлено, равно как доказательств уклонения истца от принятия данного помещения, арендная плата подлежит взысканию с ответчика за период с 01.04.2020г. по 21.08.2020г.

В соответствии с частью 3 статьи 19  Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за спорный период.

Истцом самостоятельно было произведено уменьшение суммы долга по арендной плате до 50%.

Указанный размер уменьшения арендной платы суд апелляционной инстанции признает обоснованным и разумным, соответствующим интересам обеих сторон.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает заявленные исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020г. по 21.08.2020  г. обоснованными и  подлежащими удовлетворению в размере  149 504, 18 руб.

В связи с возвратом помещения арендодателю 21.08.2020г. ответчик обязан оплатить истцу расходы по коммунальным услугам на основании пункта 3.5.3. договора.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 3 180 руб. 02 коп.

Кроме того, пунктом 6.1. договора предусмотрена ответственность арендатора при просрочке арендных платежей, оплате коммунальных услуг в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки перечисления сумма арендной платы, коммунальных услуг более чем на 20 дней, размер пени увеличивается до 1,5% от просроченной суммы, начиная с 21 дня просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов, в том числе, в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции".

В соответствии с пунктом 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, в том числе, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Основная деятельность ответчика относится к Перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434.

На основании пункта 5 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 428, оно вступает в силу со дня его официального опубликования (06.04.2020г.) и действует в течение 6 месяцев.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 N 1587 мораторий на возбуждение дел о банкротстве был продлен до 07.01.2021 (пункт 4).

Таким образом, в период действия моратория (с 06.04.2020г. по 07.01.2021г.) неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств в отношении ответчика не подлежали начислению.

При таких обстоятельствах, истцом правомерно произведено начисление неустойки за периоды просрочки с 02.04.2020г. по 05.04.2020г. и с 08.01.2021г. по 05.03.2021г.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено об уменьшении неустойки.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком и считает разумным уменьшить начисленную неустойку, исчислив ее в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Произведя перерасчет неустойки с учетом ее уменьшения, сумма неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с апреля 2020г. по 21.08.2020г., рассчитанной по 05.03.2021г., составит 8 623, 55 руб.

Поскольку выводы суда первой инстанции об отказе истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальных платежей, неустойки, сделаны без учета фактических обстоятельств дела, судом допущено нарушение норм материального права, решение суда в указанной части нельзя признать законным и обоснованным.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в размере 500 007 руб. 23 коп., суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 5 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, истцом 21.08.2020 было вскрыто помещение, которое арендовал ответчик, о чем составлен акт о вскрытии от 21.08.2020.

В подтверждение расходов на ремонт помещения истцом представлен в дело договор подряда № 1 от 21.08.2020, заключенный между истцом и АО «СК «Спарта», согласно которому ЗАО «Франт» (заказчик) поручает, а АО «СК «Спарта» (подрядчик) принимает на себя обязательство выполнить ремонтно-отделочные работы в помещении № 11 по адресу: 

<

...>.

21.08.2020 утвержден локальный ресурсный сметный расчет № 1.

04.09.2020 составлена справка о стоимости выполненных работ и подписан акт о приёмке выполненных работ за сентябрь 2020 года.

Суд первой инстанции верно указал, что применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещения найма в момент его передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между причиненным вредом и действиями ответчика.

Согласно акту приема-сдачи помещения от 21.08.2020 на момент вскрытия помещения находится в состоянии, требующем ремонта. 

При сопоставлении дефектов, указанных в акте о вскрытии от 21.08.2020 и в локальном сметном расчете от 21.08.2020, судом первой инстанции установлено, что они не соотносятся с видами работ, указанными в акте выполненных работ от 04.09.2020.

Судебная коллегия отмечает также, что истец не доказал факт наличия недостатков помещения, требующих устранение за счет ответчика.

 В акте о вскрытии помещения указано о необходимости полностью заменить полы, площадью 46,3 кв.м, поскольку имеются разбитые плитки, вкручены в плитку железные направляющие, при этом, площадь повреждений пола не указана. 

Необходимость полной замены напольного плитки истцом не доказан. 

В свою очередь, пунктом 5.1.3 договора аренды предусмотрено право арендатора устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещении необходимое оборудование, приспособления для торговли и деловой деятельности (отделимые улучшения).

Также в акте о вскрытии содержится указание на необходимость замены натяжного потолка в связи с тем, что к нему приклеены широкие потолочные плинтуса и отсутствуют осветительные приборы. Однако наличие плинтусов и снятие осветительных приборов не является повреждением имущества. 

Согласно акту в помещении требуется демонтаж перегородок и выстроенного из ГКЛ короба. Вместе с тем, в деле отсутствуют доказательства того, что помещение сдавалось ответчику без указанных конструкций.

Из материалов дела также не видно, что акт о вскрытии от 21.08.2020 направлялся ответчику для согласования перечня работ. Подрядные работы выполнены в помещении без ведома ответчика.

Исходя из вышеизложенного, поскольку оценка состояния помещений произведена лишь на основе акта, предоставленного истцом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности факта причинения истцу убытков действиями ответчика.

В связи с отменой решения суда первой инстанции по вышеуказанным основаниям, расходы по государственной пошлине за подачу иска и апелляционной жалобы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

              Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

Решение  Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 марта 2021 года по делу № А65-18052/2020, отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу акционерного общества "Торгово-развлекательный центр "Франт"  задолженность по арендной плате за период с апреля по август 2020  г.  в размере  149 504, 18 руб., неустойку в размере 8 623, 55 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 3 180 руб. 02 коп., расходы по государственной пошлине по иску - 5 839 руб., по апелляционной жалобе - 630 руб. 

В остальной части в иске отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

  Председательствующий судья

  Судьи

Е.А. Митина

А.Э. Ануфриева 

Е.В. Коршикова