ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Ленина 145, Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А58-169/2022

2 сентября 2024 года

г. Чита

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 2 сентября 2024 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лоншаковой Т.В., судей Слесаренко И.В., Филипповой И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарём Городецким Р.Г., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 мая 2024 года по делу № А58-169/2022 по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Оймяконский улус (район)» Республики Саха (Якутия) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 1 010 017,07 рублей, в том числе 711 076,76 рублей арендной платы по договору № б/н от 23.05.2008, 298 940,31 рублей пени,

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Администрация муниципального образования "Оймяконский улус (район)" Республики Саха (Якутия) (далее-истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее-ответчик, ИП ФИО1) о взыскании 1 010 017,07 рублей, в том числе 711 076, 76 рублей арендной платы по договору № б/н от 23.05.2008, 298 940, 31 рублей пени.

Решением арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 мая 2024 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 005 962,96 рубля задолженности, в том числе 711 076, 76 рублей арендной платы по договору № б/н от 23.05.2008, 294 886,20 рублей пени. В остальной части исковых требований отказано. 

 

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Ответчик выражает свое несогласие с тем, что суд не удовлетворил требование ответчика произвести зачет стоимости капитального ремонта, выполненного в арендуемом помещении, в счет арендной платы в размере 694 792 руб. 

Заявитель ссылается на то, что в связи с неудовлетворительным состоянием имущества, переданного ИП ФИО1 в аренду, использование данного помещения по назначению не представлялось возможным.

С признанием заключения судебной строительной экспертизы недопустимым доказательством апеллянт не согласен, так как сторонами не оспаривается выполнение ремонтных работы ответчиком, которые должны были быть зачтены в счет погашения арендной платы.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил. 

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание  не обеспечили. 

В соответствии с частью 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

До начала судебного заседания от представителя ответчика ФИО2 поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью в другом процессе по уголовному делу в качестве адвоката.

Данное ходатайство разрешено, отклонено, мотивы отклонения отражены в протоколе судебного заседания.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией МО "Оймяконский улус (район)" Республики Саха (Якутия) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью МО «Оймяконский улус (район)» PC (Я) от 23.05.2008, в соответствии с которым Арендодатель сдает, а Арендатор принимает на основании в срочное возмездное владение и пользование (аренду) объект недвижимого имущества - здание хлебопекарни (Имущество), площадью 389,5 кв.м. (1 этаж), 1974 года ввода в эксплуатацию, находящееся по адресу: PC (Я), Оймяконский улус, 

<

...> д. б/н, под размещение хлебопекарни: литера А-основное строение, на земельном участке с кадастровым № 14:22:050001:0038.

Имущество является собственностью МО «Оймяконский улус (район)» PC (Я) (п.1.2. Договора). 

В соответствии с п. 1.3. Договора имущество передается в пользование сроком с 23.05.2008 по 23.05.2018. 

Характеристики здания указаны в техническом паспорте Оймяконского бюро технической инвентаризации, который является неотъемлемой частью Договора (п. 1.4. Договора). 

Настоящий Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в УФРС по PC (Я) (п. 1.5. Договора). 

Согласно п. 2.1. Договора размер арендной платы устанавливается на срок действия Договора, но не более чем на один год. Размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке в случае переоценки основных средств и введения новых временных коэффициентов, утвержденных соответствующим образом, в этом случае стоимость аренды пересчитывается автоматически с момента утверждения этих изменений. 

В соответствии с п. 2.2. Договора сумма платежей в год составляет 362438,77 рублей, в т.ч. арендная плата составляет 307151,50 руб., НДС – 55287,27 рублей. 

Сумма платежей в месяц составляет 30203,23 руб. (Тридцать тысяч двести три рубля 23 копейки), в т.ч. арендная плата составляет 25595,96 руб. (Двадцать пять тысяч пятьсот девяносто пять руб. 96 коп.), НДС – 4607,27 руб. (Четыре тысячи шестьсот семь руб. 27 коп.). 

Арендная плата и НДС вносится Арендатором в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора, ежемесячно к 10 числу каждого следующего за ним месяцем. 

В соответствии с п. 2.4. Договора арендатор оплачивает эксплуатационные расходы и коммунальные расходы на счет обслуживающих организаций, заключив с ними отдельные договора. 

Согласно п. 4.1. Договор имеет силу акта приема-передачи Имущества. 

Право собственности истца на здание подтверждается выпиской из ЕГРН.

С целью досудебного урегулирования спора ответчику была направлена претензия от 23.12.2020 № 2791 с требованием в десятидневный срок с даты, получения претензии погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 460 727, 25 рублей

02.09.2021 истец направил претензию от 29.07.2021 № 1458 с требованием в десятидневный срок с даты получения претензии погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 639 127, 57 рублей.

23.09.2021 ответчик обратился с заявлением от 23.09.2021 № 17 о зачете в счет арендной платы стоимости капитального ремонта арендуемого нежилого помещения в размере 694 792 рублей с приложением акта о приемке выполненных работ № 2 от 22.07.2019, локальной сметы № 2.

06.10.2021 комиссией МО «Оймяконский улус (район)» составлен Акт визуального осмотра здания пекарни, расположенной по адресу 

<

...> согласно которому акт выполненных работ не соответствует фактически выполненным работам.

15.10.2021 истец уведомил ответчика, что не может принять зачет расходов по выполненному ремонту в 2019 году в счет арендной платы, и потребовал оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также пени в размере 0, 1% за каждый день просрочки.

20.10.2021 ответчику вручено уведомление о расторжении договора аренды и освобождение арендуемого помещения от 15.10.2021 № 1923.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате за оказанные услуги истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы ответчика, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется, поскольку при рассмотрении его исковых требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Оценив характер спорных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции верно квалифицировал их как отношения, возникшие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Факт получения ответчиком от истца в аренду объекта недвижимого имущества - здание хлебопекарни, площадью 389,5 кв.м. (1 этаж), 1974 года ввода в эксплуатацию, находящееся по адресу: PC (Я), Оймяконский улус, 

<

...> под размещение хлебопекарни на земельном участке с кадастровым номером 14:22:050001:0038 ответчиком не оспаривается. 

В то же время ответчик, не оспаривая размер задолженности по арендной плате, просил суд зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта арендуемого нежилого помещения в размере 694 792 рублей.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требование истца о взыскании долга по арендной плате, в зачете стоимости капитального ремонта в счет долга по аренде отказал.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с п.3.1 Договора арендодатель разрешает проведение капитального ремонта с последующим зачетом расходов по его выполнению в счет арендной платы.

 Согласно п. 3.2. Договора Арендатор обязуется проводить капитальный ремонт здания и предоставлять в течение 10-ти дней с даты окончания работ (этапа работ) в соответствии с планом - графиком акт выполненных работ, платежные документы, смету, подтверждающие затраты на выполненные работы.

Пунктом 3.3. Договора установлено, что арендодатель обязуется зачесть сумму затрат на капитальный ремонт арендуемого здания в счет арендной платы.

Согласно п. 5.2.4. договора Арендодатель обязан производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом дома.

Согласно п. 5.3.3. договора в случае, если арендатор арендует полностью здание (сооружение), то обязанность проведения капитального ремонта возлагается на Арендатора. Проведение Арендатором капитального ремонта всего здания (сооружения) является основанием для снижения арендной платы на стоимость капитального ремонта, определенную в соответствии с Порядком по определению цены на строительную продукцию при взаиморасчетах с заказчиком и подрядчиком, услуг заказчика в Республике Саха (Якутия), утвержденным приказом Министерства строительства и архитектуры РС (Я) от 30.12.2003 № 120, стоимость капитального ремонта определяется по дефектной ведомости, утвержденной Арендодателем. Сроки и условия проведения ремонта – по согласованию с Арендатором.

Согласно п. 5.3.8 договора арендатор обязан не производить никаких капитальных (затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудований помещения, связанных с деятельностью Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя.

Факт несения расходов на капитальный ремонт в размере 694 792 руб. ответчик подтверждает дефектной ведомостью, локальной сметой № 2, актом приемки выполненных работ № 2 от 22.07.2022, подписанных зам. главы администрации Оймяконского района ФИО3 (л.д. 52-57, том 1). 

Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).

Как следует из дела, для определения возможности зачета стоимости капитального ремонта арендуемого нежилого помещения в размере 694 792 рублей в счет арендной платы, судом первой инстанции по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта,  стоимость выполненных работ по капитальному ремонту здания составила 626 731,49 руб., при этом определено, что обрушения здания в 2019 году не было, ремонт реконструкции здания производился в объеме, не соответствующем дефектной ведомости на п. Усть-Нера, Ремонт помещения пекарни, локальной смете № 2 (локальный сметный расчет), акту выполненных работ от 22.07.2019 № 2.

Суд первой инстанции, признавая экспертное заключение ненадлежащим (недопустимым) доказательством по делу, указал на то, что локальная смета к заключению составлена и подписана ФИО4, на основании которой определена стоимость работ в размере 626 731,49, которая к участию в проведении судебной экспертизы не привлекалась, об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации не предупреждалась.

  Между тем, допрошенный в качестве свидетеля ФИО3 подтвердил, что имело место обрушения здания хлебопекарни, однако не смог сказать дату обрушения.

Таким образом, принимая во внимание наличие противоречий между представленными ответчиком доказательствами в обоснование проведения капитального ремонта здания, не подтвержденными фактом оплаты проведенных им работ, способом проведения данных работ (договор подряда, хозспособом), показаниями свидетеля об акте обрушения здания, к которым суд отнесся критически, а также признание экспертного заключения недопустимым доказательством по делу, суд первой инстанции предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении комплексной судебно-строительной экспертизы повторно, однако данное ходатайство заявлено не было. 

В суде апелляционной инстанции ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы также не заявлено.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что согласно техническому паспорту по состоянию на 2012 год, представленному в материалы дела, процент износа здания составлял всего 43%, при этом доказательств обрушения здания не представлено, из экспертного заключения также не усматривается, какая часть здания нуждалась в проведении капитального ремонта; арендатором не доказано, что неисполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта повлекло невозможность использования помещения по назначению.

С учетом вышеизложенного, при отсутствии надлежащих доказательств, с достоверностью подтверждающих стоимость капитального ремонта, проведенного ответчиком, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в проведении зачета расходов по его выполнению в счет арендной платы.

Между тем, вывод суда первой инстанции о необходимости заключения муниципального контракта по правилам Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" является ошибочным, поскольку спорные правоотношения не направлены на обеспечение государственных и муниципальных нужд путем проведения соответствующих подрядных работ, вытекают из арендных отношений и связаны с проведением капитального ремонта арендованного имущества с учетом условий договора аренды. 

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что в соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, истец обоснованно потребовал взыскания 711 076, 76 рублей долга арендной платы по договору, в связи с чем суд первой инстанции, проверив расчет, признал его верным и правомерно удовлетворил исковые требования в этой части.

Контррасчет ответчиком не представлен.

Истцом также заявлено требование о взыскании 298 940,31 рублей пени за период с 02.07.2019 по 25.10.2021.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), которой признается определенная законом или договором денежная сумма.

Проверив расчет пени истца, суд первой инстанции, признав его арифметически неверным, произвел свой расчет и взыскал с ответчика в пользу истца пени в сумме 294886,20 рублей.

Суд первой инстанции, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик систематически в 2019, 2020, 2021 годах не вносил арендную плату в установленном размере и сроки, пришел к выводу о том, что уведомление о расторжении договора аренды от 15.10.2021 № 1923 является обоснованным, в связи с чем договор является расторгнутым с 20.10.2021.

При этом суд учел, что ответчик освободил здание пекарни, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика освободить арендуемое помещение и возвратить спорное имущество истцу не усмотрел.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение вынесено в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. 

Приведенные в апелляционной жалобе доводы свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268 – 271 АПК РФ, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 мая 2024 года по делу № А58-169/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                         Т.В. Лоншакова

 

Судьи                                                                                        И.В. Слесаренко

 

И.Н. Филиппова