Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-327123/19-181-2544

06 июля 2020 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 июля 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

 к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭРГ-АЛ"

о взыскании задолженности в размере 177 259 руб. 91 коп., пени за период с 4 кв. 2015 по 30.09.2018 в размере 199 964 руб. 20 коп.,

при участии:

 от Истца: не явился, извещен,

от Ответчика: ФИО2 по доверенности № б/н от 11.03.2020г.

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ЭРГ-АЛ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 177 259 руб. 91 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды № М-01-026071 от 11.03.2004, а также предусмотренной договором пени в размере 199 964 руб. 20 коп.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом в лице правопредшественника – Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО фирма «Матек» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № М-01-026071 от 11.03.2004, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить в аренду земельный участок  общей площадью 0.025 га (кадастровый номер: 77:01:0003026:56) с адресными ориентирами: 

<

...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации части здания под административные цели.

Факт нахождения земельного участка во владении и пользовании арендатора не оспаривается сторонами.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. 

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор заключен сроком до 09.10.2013 г., что подтверждается пунктом 2.1. договора.

Согласно Выписке ЕГРП №77/100/629/2018-9335 от 23.11.2018 по договору аренды от 11.03.2004 № М-01-026071. в связи с переходом права собственности на нежилое помещение (государственная регистрация № 77-77/011-77/011/013/2015-266/2 от 09.11.2015), расположенное по адресу: 

<

...> , права и обязанности по договору аренды перешли в полном объеме с 09.11.2015 к ОАО «ЭРГ-AL», переименованное в дальнейшем в ООО "ЭРГ-АЛ", что подтверждается выпиской ЕГРЮЛ от 20.10.2019 № ЮЭ9965-19-88714338.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ в случаи продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Пунктом 3.3 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении 1 к настоящему договору. Приложение 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 09.11.2015 по 30.09.2018, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 177 259 руб. 91 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия исх. № 33-6-242297/18-(0)-1 от 22.11.2018, оставлена последним без удовлетворения.

Доводы отзыва об отсутствии обязанности внесения арендной платы в заявленном истцом размере отклоняются судом в связи со следующим.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 3, п. 5 ст. 65 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции), стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. 

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. 

Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в целях перехода на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка утверждены ставки арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1, предусматривающее ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) и установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 г. осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы (в редакции постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 № 477-ПП)

Кадастровая стоимость переданного в аренду земельного участка на 2013 год установлена Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 № 670-ПП, на 2014 гол Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 № 751-ПП, на 2015 год постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП, на 2016 год постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 № 791-ПП.

В соответствии с п. 3.4 договора, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор. При этом, в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и/или изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор. 

Первый платеж по новым ставкам арендной платы производится ответчиком на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды.

В 2015 и 2016 годах кадастровая стоимость земельного участка 77:01:0003026:56 составляла 16 773 220,00 рублей (Постановление Правительства Москвы от 21.11.2014г. № 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", Таблица 3 «Значения показателей кадастровой стоимости земельных участков города Москвы», строка № 9641).

В 2017 и 2018 годах кадастровая стоимость земельного участка 77:01:0003026:56 составляла 16 263 760,00 рублей (Постановление Правительства Москвы от 29.11.2016 №791-НП «Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г.», Таблица 3 «Значения показателей кадастровой стоимости земельных участков города Москвы», строка № 10388).

Ставки арендной платы утверждены постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в разрезе видов разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с условиями Договора аренды земельный участок предоставлен Ответчику для эксплуатации части здания под административные цели.

Ставка арендной платы для земельных участков, предназначенных для эксплуатации здания под административные цели составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»)

Таким образом, и в отсутствие доказательств направления уведомления об изменении кадастровой стоимости земельного участка, обязанность внесения арендной платы по новым ставкам возникает у ответчика с момента получения уведомления, в том числе обязанность доплаты за предыдущие периоды.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Учитывая, что сведения о кадастровой стоимости опубликованы в средствах массовой информации, внесение арендной платы в течение длительного периода по ставкам, действующим на 2004 год, без обращения к истцу с соответствующими разъяснениями нельзя признать добросовестным.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

На основании ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. 

Согласно п. 1 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. 

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Частью 5 ст. 4 АПК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора по денежным требованиям, возникающим из договоров, неосновательного обогащения в течение тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования).

Истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Исковое заявление подано в Арбитражный суд города Москвы 16.12.2019, что подтверждается штампом канцелярии суда на исковом заявлении.

Таким образом, с учетом согласованных сторонами условий внесения арендной платы, срок исковой давности в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 09.11.2015 по 4 квартал 2016, включительно, истек.

Поскольку ответчик не представил доказательств внесения предусмотренных договором аренды платежей за спорный период в полном объеме, требование истца о взыскании задолженности, с учетом применения срока исковой давности, в соответствии со ст.ст. 191, 192, 196, 199, 200, 202, 309, 310, 424, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 ЗК РФ, подлежит удовлетворению в размере 105 877 руб. 09 коп.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в установленный договором срок, истцом заявлено о взыскании с ответчика, в соответствии с п. 7.2 договора пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно представленному расчету истца, размер пени за период с 4 квартала 2015 года по 30.09.2018 составил 199 964 руб. 20 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанные в п. 7.2 договора аренды пени суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательства по уплате предусмотренных договором аренды платежей.

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Поскольку срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период по 3 квартал 2016 года, включительно, истек, срок исковой давности по требованиям о взыскании пени, начисленных за просрочку внесения таких платежей также истек, и требования о взыскании пени (неустойки) в соответствующей части не подлежат удовлетворению.

В оставшейся части требований о взыскании пени судом приняты по внимание следующие обстоятельства.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В соответствии с п. 2 ст. 165.1 ГК РФ, правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Условия договора аренды прямо указывают на возможность применения измененной ставки арендной платы с момента уведомления истцом ответчика и обязанность доплаты за предыдущие периоды.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Доказательств направления в адрес ответчика уведомления об изменении ставки арендной платы, в том числе путем размещения в сети Интернет, истцом в материалы дела не представлено.

Следовательно, у истца в силу положений п. 2 ст. 330 ГК РФ, п. 3 ст. 405 ГК РФ, п. 1 ст. 406 ГК РФ, отсутствует право требования неустойки в связи с просрочкой кредитора.

Учитывая установленные судом обстоятельства, оснований начисления пени за указанный истцом период в оставшейся части не имеется, в связи с чем, заявленные требования о взыскании пени, в соответствии со ст.ст. 165.1, 196, 199, 207, 309, 310, 330, 405, 406, 606, 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, не подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина в размере 2 959 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

 На основании изложенного, ст.ст. 1, 165.1, 196, 199, 200, 202, 207, 309, 310, 330, 405, 406, 424, 606, 609, 614 ГК РФ, ст.ст. 22, 26, 65 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд        

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭРГ-АЛ" (ИНН 

<

***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>) задолженность в размере  105 877 руб. 09 коп. (Сто пять тысяч восемьсот семьдесят семь рублей 09 копеек).

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭРГ-АЛ" (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 959 руб. 00коп. (Две тысячи девятьсот пятьдесят девять рублей 00 копеек).

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                     К.М. Хабарова