АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-13378/2021

г. Краснодар

29 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от третьего лица – публичного акционерного общества «Сбербанк России» – ФИО1 (доверенность от 20.02.2020), в отсутствие заявителя – финансового управляющего ФИО2 – ФИО3, заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьих лиц: индивидуального предпринимателя ФИО4, Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 по делу № А32-13378/2021, установил следующее.

Финансовый управляющий ФИО2 – ФИО3 (далее – управляющий) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) от 17.05.2021 № КУВД-001/2020-26305296/3; 17.05.2021 № КУВД-001/2020-26304216/5, 17.05.2021 № КУВД-001/2020-26304699/6, 17.05.2021 № КУВД-001/2020-26303331/7 об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов: право аренды на земельный участок площадью 3542 кв. м кадастровый номер 23:11:0310000:15 категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания административного здания и складских помещений, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Каневский район, ст. Стародеревянковская, ул. Красная, 257; административное здание площадью 715,3 кв. м, кадастровый номер 23:11:0310000:95, назначение: нежилое здание, инвентарный номер 26388, этажность 2, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Каневский район, ст. Стародеревянковская, ул. Красная, 257; склад площадью 639,6 кв. м, кадастровый номер 23:11:0310000:63, назначение нежилое здание, инвентарный номер 26388, литера Г12, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Каневский район, ст. Стародеревянковская, ул. Красная, 257; мастерская площадью 33,3 кв. м, кадастровый номер: 23:11:0310000:64, назначение нежилое здание, инвентарный номер 26388, литера Г3, этажность 1, расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Каневский район, ст. Стародеревянковская, ул. Красная, 257; возложении на управление обязанности по осуществлению регистрации перехода прав в отношении указанных объектов (с учетом уточнения первоначально заявленных требований; т. 2, л. д. 29 – 31).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО4 (далее – предприниматель), ПАО «Сбербанк России» (далее – банк), администрация муниципального образования Каневской район (далее – администрация), управление имущественных отношений администрации.

Решением от 18.11.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.02.2022, заявленные требования удовлетворены: оспариваемые решения органа регистрации признаны незаконными, на управление возложена обязанность осуществить регистрацию перехода права собственности в отношении спорных объектов, распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что решением от 30.10.2019 по делу № А32-51007/2018 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), исполнение обязанностей финансового управляющего возложено на ФИО3 По результатам торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника с предпринимателем заключен договор от 10.11.2020 № 7 купли-продажи нежилых зданий и права аренды земельного участка по договору от 31.05.2010 № 1100001617 (включено в конкурсную массу). К спорным отношениям подлежат применению нормы пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), прямо предусматривающие переход к покупателю прав на земельный участок расположенного на нем здания. Платежными поручениями от 23.10.2020 № 874, 20.11.2020 № 360 произведена оплата по договору от 10.11.2020 № 7. Основанием для снятия ареста с имущества должника явился судебный акт по делу № А32-51007/2018, копия которого представлена в орган регистрации при обращении с заявлением, что подтверждается описью документов от 27.11.2020. Из буквального содержания оспариваемых уведомлений следует, что истечение срока договора аренды послужило единственным основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи от 10.11.2020 № 7, иных препятствий к государственной регистрации, в том числе в виде арестов или запретов на совершение регистрационных действий, на момент принятия оспариваемых решений не имелось. Суды учили, что к моменту издания уведомлений об отказе в государственной регистрации все ограничения и обременения имущества должника, на которые ссылалось управление, были сняты, соответствующие записи в Едином государственной реестре недвижимости (далее – ЕГРН) погашены. Состоявшиеся торги и договор купли-продажи, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны. Управляющий должника и покупатель при подаче заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество представили в управление пакет документов, подтверждающий исполнение обязанности по оплате приобретаемого по договору купли-продажи имущества, что свидетельствует о незаконности оспариваемых отказов.

В кассационной жалобе управление просит решение от 18.11.2021 и  апелляционное постановление от 21.02.2022 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что в результате проведения правовой экспертизы установлено, что на момент обращения с заявлениями от 27.11.2020, а также на дату вынесения уведомлений о приостановлении от 08.12.2020 в отношении спорных объектов недвижимого имущества зарегистрированы ограничения прав и обременения, что является основанием приостановления государственной регистрации прав. В период арестов исключается возможность осуществления государственной регистрации сделок в отношении имущества. Представленный на государственную регистрацию договор от 10.11.2020 № 7 купли-продажи имущества по итогам открытых торгов от 10.11.2020 в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0310000:15 не подлежит государственной регистрации, поскольку переуступка возможна только в пределах срока договора. В данном случае заявителем избран ненадлежащий способ защиты своего права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления. Для осуществления государственной регистрации перехода права аренды управляющему необходимо обратиться в администрацию в целях заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0310000:15 на основании договора от 10.11.2020 № 7.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

В судебном заседании представитель банка просил оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, решением от 30.10.2019 по делу № А32-51007/2018 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО3 (член СРО ААУ «Евросиб»).

10 ноября 2020 года по результатам торгов № 21804, проведенных на ЭТП «Альфалот», по продаже имущества должника, с победителем торгов по лоту № 3 заключен договор купли-продажи № 7, ИП ФИО4 приобретено право аренды земельного участка площадью 3542 кв. м, кадастровый номер 23:11:0310000:15; административное здание площадью 715,3 кв. м, кадастровый номер 23:11:0310000:95; склад площадью 639,6 кв. м, кадастровый номер 23:11:0310000:63; мастерская площадью 33,3 кв. м, кадастровый номер 23:11:0310000:64. Общая стоимость имущества составила 5 123 456 рублей 67 копеек (т. 1, л. д. 28 – 30).

28 ноября 2020 года управляющий обратился с заявлением о государственной регистрации договора № 7 с приложением документов: решение от 30.10.2019 по делу № А32-51007/2018, договор от 10.11.2020 № 7 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 10.11.2020, агентский договор от 02.11.2020, платежное поручение от 23.10.2020 № 874, платежное поручение от 20.11.2020 № 360, выписка из Единого государственного реестра предпринимателей от 04.11.2020, положение от 08.05.2020, публикация в газете от 09.05.2020, объявление о проведении торгов от 23.05.2020, объявление о банкротстве от 23.05.2020, протокол от 30.06.2020 № 16343-3, сообщение о результатах торгов от 07.07.2020, объявление о банкротстве от 18.07.2020, протокол от 17.08.2020 № 17958-3, сообщение о результатах торгов от 24.08.2020 № 5374283, объявление о банкротстве от 29.08.2020, объявление о проведении торгов от 16.09.2020, объявление о банкротстве от 29.08.2020, протокол от 30.08.2020 № 19863-3, объявление о банкротстве от 10.102020, положение от 02.10.2020 № 5556268, дополнение к положению от 02.10.2020, объявление о банкротстве от 17.10.2020, объявление о банкротстве от 17.10.2020, протокол от 08.11.2020, сообщение о результатах торговот 08.11.2020, объявление о банкротстве от 14.11.2020, сведения от 11.11.2020 № 5726859 (т. 1, л. д. 31 – 38).

Уведомлениями от 08.12.2020 № КУВД-001/2020-26303331/1, КУВД001/2020-26303331/2, КУВД-001/2020-26204216/1, КУВД-001/2020-26204699/2, КУВД-001/2020-26305296/1 управление сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода прав, мотивируя наличием в ЕГРН актуальных сведений об арестах в отношении имущества; в договоре отсутствуют указания на ограничение (обременение) в виде аренды, срок аренды истек 31.05.2020 (т. 1 л. д. 39 – 48).

Уведомлениями от 17.05.2021 № КУВД-001/2020-26305296/3, № КУВД-001/2020-26304216/5, КУВД-001/2020-26304699/6, КУВД-001/2020-26303331/7 орган регистрации сообщил об отказе в государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи от 10.11.2020 № 7.

Полагая, что отказы управления в государственной регистрации перехода права собственности не соответствуют закону, нарушают права (законные интересы) кредиторов должника, управляющий обратился с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ (пункты 1, 6 статьи 131 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона № 218-ФЗ данный акт регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных настоящим Законом сведений, содержащихся в ЕГРН.

В силу части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Законом сведений.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом (часть 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав приведен в статье 26 Закона № 218-ФЗ.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона (часть 1 статьи 27).

Действия регистрирующего органа по приостановлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказу в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть оспорены заинтересованным лицом в суд порядке главы 24 Кодекса (часть 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Основанием для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту); нарушение прав (интересов) обратившегося в суд с соответствующим требованием лица в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198 и часть 5 статьи 200 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии закону решений управления от 17.05.2021 № КУВД-001/2020- 26305296/3; КУВД-001/2020-26304216/5, КУВД-001/2020-26304699/6, КУВД-001/2020-26303331/7 об отказе в государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи 10.11.2020 № 7, нарушении прав (законных интересов) кредиторов должника. Суды учили, что к моменту вынесения оспариваемых решений все ограничения и обременения имущества должника, на которые ссылалось управление, были сняты, соответствующие записи в ЕГРН погашены. Торги и договор купли-продажи, заключенный по итогам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны. Управляющий и покупатель при подаче заявления о регистрации перехода права собственности представили в управление пакет документов, подтверждающий исполнение обязанности по оплате имущества, что свидетельствует о незаконности оспариваемых отказов. С учетом положений пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса суд первой инстанции возложил на уполномоченный орган обязанность по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 33.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 по делу № А32-13378/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Т.Н. Драбо

А.И. Мещерин