АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А70-3748/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 ноября 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Севастьяновой М.А.,

ФИО1 -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 05.05.2022 Арбитражного суда Тюменской области (судья Коряковцева О.В.) и постановление от 11.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Котляров Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу № А70-3748/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЖБИ-Промжелдортранс» (625019, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  о признании недействительным решения от 20.12.2021 № 1725-о «Об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату».

В помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «ЖБИ-Промжелдортранс» - ФИО2 по доверенности от 25.07.2022 (сроком действия один год).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЖБИ-Промжелдортранс» (далее - ООО «ЖБИ-Промжелдортранс», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным решения от 20.12.2021 № 1725-о «Об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату».

Решением от 05.05.2022 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 11.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 05.05.2022 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 11.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что судом не применены положения пункта 17 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); в соответствии с Генеральным планом городского округа город Тюмень, утвержденным решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 № 9, на испрашиваемой территории предусмотрено размещение линейного объекта местного значения (планируемый к реконструкции подземный напорный коллектор от КНС-8 до ГОСК); письмо департамента земельных отношений и градостроительства от 06.12.2021 № 14-08-013268/21 является достаточным доказательством предназначения испрашиваемого земельного участка.

ООО «ЖБИ-Промжелдортранс» в своем отзыве на кассационную жалобу выразило несогласие с изложенными в ней доводами.

В судебном заседании представитель общества поддержал свою правовую позицию, изложенную в отзыве на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение департамента о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие его представителя.

Изучив материалы дела, выслушав представителя общества, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых решения и постановления в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «ЖБИ-Промжелдортранс» является владельцем земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:12781, площадью 1 451 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, расположенного по адресу: Тюменская область, 

<

...> (далее – земельный участок № 12781). Земельный участок № 12781 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок № 12781 был сформирован путем раздела ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:761 на основании решения департамента от 08.10.2013 № 798-сх «Об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории для строительства ремонтно-строительной базы и депо по адресу: 

<

...>».

Между департаментом (арендодатель) и ООО «ЖБИ-Промжелдортранс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (землеустроительное дело № 23-58539) от 03.03.2014 № 23-20/2569 (далее – договор № 2569), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок № 12781 (пункт 1.1 договора № 2569).

Договор № 2569 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), о чем имеется запись от 07.04.2014 № 72-72-01/157/2014-196.

Согласно пунктам 1.2 и 1.3 договора № 2569 участок свободен от застройки и предоставляется для строительства ремонтно-строительной базы и депо.

В соответствии с пунктом 1.4 договора № 2569 на участке находится охранная зона ВЛ 10 кВ.

Пунктом 7.2 договора № 2569 установлен срок действия договора – с 20.02.2014 по 19.02.2017.

Передача земельного участка № 12781 подтверждается актом приема-передачи в аренду земельного участка от 03.03.2014 (приложение № 2 к договору № 2569), подписанным сторонами.

В период действия договора № 2569 ООО «ЖБИ-Промжелдортранс» получено разрешение на строительство от 28.12.2016 № 72-304-674-2016, которое было выдано администрацией города Тюмени на объект: «Ремонтно-строительная база и депо (разгрузочная железнодорожная эстакада) в районе ул. Харьковская в г. Тюмени».

На основании договора № 2569 и разрешения на строительство в ЕГРН 13.02.2017 за № 72:23:0221003:19917-72/001/2017-1 зарегистрировано право собственности заявителя на объект незавершенного строительства, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, площадь застройки 65,5 кв.м, степень готовности объекта 80%, кадастровый номер объекта 72:23:0221003:19917 (далее - объект незавершенного строительства).

Впоследствии между департаментом и обществом был заключен договор аренды земельного участка от 22.02.2017 № 23-20/3416 (далее – договор № 3416), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок № 12781 (пункт 1.1 договора № 3416).

Договор № 3416 зарегистрирован в ЕГРН, о чем имеется запись от 31.03.2017 № 72:23:0221003:12781-72/001/2017-4.

Согласно пункту 1.2 договора № 3416 на земельном участке № 12781 расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 65,5 кв.м, кадастровый номер 72:23:0221003:19917, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.3 договора № 3416 земельный участок предоставлен для целей завершения строительства объекта, указанного в пункте 1.2 договора.

На момент заключения договора в отношении земельного участка установлены следующие ограничения: охранная зона ВЛ 10 кВ (пункт 1.4 договора № 3416).

Пунктом 8.1 договора № 3416 установлен срок действия договора – с 22.02.2017 по 21.02.2020.

ООО «ЖБИ-Промжелдортранс» завершило строительство указанного объекта капитального строительства (сооружения): разгрузочная железнодорожная эстакада, назначение: иные сооружения производственного назначения, площадь застройки 66,4 кв.м, адрес: Российская Федерация, Тюменская область, город Тюмень, улица Харьковская, сооружение 101, кадастровый номер 72:23:0221003:21159 (далее – разгрузочная железнодорожная эстакада).

Администрацией города Тюмени заявителю выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.03.2018 № 72-304-674-2016; сооружение поставлено на кадастровый учет 12.03.2018.

Право собственности заявителя на эстакаду зарегистрировано в ЕГРН 13.06.2018 за № 72:23:0221003:21159-72/041/2018-1.

Впоследствии заявитель неоднократно обращался в департамент с заявлением о предоставлении участка в собственность за плату без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ как собственнику объекта недвижимости, расположенного на нем.

В целях обоснования необходимости использования всей площади участка для обслуживания эстакады ООО «ЖБИ-Промжелдортранс» получило заключение эксперта от 12.02.2021 № 06-ЭК/2021, которое было изготовлено обществом с ограниченной ответственностью «Тюменский архитектурно-реставрационный союз».

Согласно выводу эксперта в целях обеспечения нормальной эксплуатации эстакады необходимо использование всей площади земельного участка № 12781. Обеспечение нормальной эксплуатации объекта с использованием каких-то других земельных участков невозможно.

Решением департамента от 20.12.2021 № 1725-о заявителю вновь отказано в предоставлении участка. В качестве оснований для отказа указаны следующие обстоятельства:

1) не предоставлено обоснование необходимости использования участка площадью 1 451 кв.м для обслуживания сооружения производственного назначения (эстакады) площадью застройки 66,4 кв.м (в соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», судебных актах по конкретным делам (далее – Постановление № 11).

2) не достигнута цель строительства на участке ремонтно-строительной базы и депо, предусмотренная договором аренды земельного участка, так как на участке расположено сооружение производственного назначения – разгрузочная железнодорожная эстакада.

3) в соответствии с утвержденными документами территориального планирования участок предназначен для размещения объектов местного значения (планируемый к реконструкции подземный напорный коллектор от КНС-6 до ГОСК) и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Полагая, что данный отказ не соответствует закону, нарушает права и законные интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьями 1, 39.3, 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, статьей 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), пунктом 22.1 постановления администрации города Тюмени от 29.09.2017 № 116 «Об утверждении проектов межевания территории в границах элементов планировочной структуры (микрорайонов) планировочного района № 7 «Гилевский» (далее – Проект межевания), суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ департамента в предоставлении спорного земельного участка заявителю в собственность за плату без проведения торгов фактически создает ситуацию, при которой общество лишено возможности воспользоваться исключительным правом собственника объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в связи с чем признал спорный отказ департамента недействительным.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев материалы дела, не нашел оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций приняты правильные по существу судебные акты.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ осуществляется продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности в пункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Судами установлено, что разрешенное использование земельного участка № 12781 – для размещения устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

При этом на указанном земельном участке обществом построена разгрузочная железнодорожная эстакада, которая введена в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 02.03.2018 № 72-304-674-2016, выданного администрацией города Тюмени.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактическое использование объекта недвижимости соответствует разрешенному использованию испрашиваемого земельного участка.

Основанием для отказа в выкупе спорного земельного участка департаментом указано на необоснованность площади выкупаемого земельного участка, необходимого для эксплуатации заявителем объекта недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судами, спорный земельный участок № 12781 имеет площадь 1 451 кв.м.

По договору № 2569 земельный участок № 12781 был предоставлен обществу для строительства ремонтно-строительной базы и депо.

В дальнейшем, на основании разрешения на строительство от 28.12.2016 № 72-304-674-2016 обществом был построен объект незавершенного строительства; 13.02.2017 в ЕГРН зарегистрировано право собственности заявителя на указанный объект недвижимости.

Объект незавершенного строительства представлял собой сооружение железнодорожного транспорта.

Впоследствии между департаментом и обществом был заключен договор № 3416, в соответствии с которым участок передан заявителю для целей завершения строительства вышеуказанного объекта - разгрузочная железнодорожная эстакада.

С 21.02.2017 прекратил свое действие договор № 2569 в соответствии с пунктом 8.2 договора № 3416.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы департамента о невозможности предоставления спорного земельного участка для эксплуатации построенного объекта, поскольку договором № 3416 не предусмотрено строительство объекта с кадастровым номером 72:23:0106001:4133, поскольку в пункте 1.2 договора № 3416 указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, в пункте 1.3 договора № 3416 закреплено, что земельный участок предоставляется для целей завершения строительства объекта, указанного в пункте 1.2 настоящего договора. Следовательно, договор аренды заключался для завершения строительства именно спорного объекта недвижимости.

Заявителем было завершено строительство объекта, площадь застройки 66,4 кв.м, 02.03.2018 объект введен в эксплуатацию и 12.03.2018 постановлен на кадастровый учет.

Оценив указанные обстоятельства, суды пришли к выводу, что цель строительства, предусмотренная договором № 3416, ООО «ЖБИ-Промжелдортранс» достигнута.

Материалами дела подтверждается, что, подготовив документы в обоснование площади земельного участка, общество 22.11.2021 вновь обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка за плату без проведения торгов.

К заявлению приложено экспертное заключение, из которого следует, что для обеспечения нормальной эксплуатации объекта необходимо использование всей площади земельного участка, в частности, необходимо использование проездов, разворотной зоны и парковки с целью обеспечения подъезда к объекту специализированного грузового транспорта для погрузки/разгрузки и подъезда пожарной техники, организации парковки для автомобилей перед погрузкой на ж/д платформы либо погрузки с ж/д платформ, устройство благоустройства территории.

Судом первой инстанции с учетом изложенного правомерно отмечено, что именно на департаменте лежит бремя доказывания необоснованности размера испрашиваемого земельного участка, при наличии установленного факта пользования заявителем земельным участком, сформированным и поставленным на кадастровый учет с определением его площади, которая никем не оспорена в установленном законом порядке, по целевому назначению.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ департамент не представил доказательств того, что фактически для эксплуатации объекта недвижимости требуется меньшая площадь.

Указанные обстоятельства в суде кассационной инстанции не оспариваются.

Отказывая в выкупе спорного земельного участка, департамент также указал на то, что участок предназначен для размещения объектов местного значения (планируемый к реконструкции подземный напорный коллектор от КНС-6 до ГОСК) и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Одним из установленных статьей 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении земельного участка является случай, когда указанный в заявлении о предоставлении земельного участка, земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17 указанной статьи).

Вместе с тем, сами по себе положения данного пункта не могут являться основанием лишения права собственника объектов недвижимости на заключение договора купли-продажи земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования. 

Произведя всестороннюю оценку совокупности представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, в частности факт внесения 18.05.2021 изменений в Проект межевания, утвержденный постановлением администрации города Тюмени от 29.09.2017 № 116, согласно подпункту «а» пункта 22.1 которого признаны не подлежащими применению проекты межевания территории, утвержденные данным постановлением, за исключением описаний местоположения границ территории микрорайонов, в случае приобретения в установленном порядке гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, прав на эти земельные участки (в том числе, образования соответствующих земельных участков и их государственного кадастрового учета), при условии, что право собственности на указанные объекты зарегистрировано до вступления в силу проектов межевания территории, утвержденных настоящим постановлением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что оспариваемый отказ департамента в предоставлении в аренду земельного участка препятствует в осуществлении обществом правомочий собственника находящегося на нем объекта недвижимого имущества.

Поскольку внесенные в Проект межевания изменения предусматривают возможность приобретения в срок до 01.01.2025 земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности без учета документов территориального планирования и документации по планировке территории (пункт 22.2 Проекта межевания), а также принимая во внимание, что испрашиваемый земельный участок не относится к числу изъятых или ограниченных в обороте, суд округа полагает, что оснований для отказа в предоставлении его в аренду обществу у департамента не имелось.

Указание департамента на то, что в соответствии с Генеральным планом городского округа город Тюмень, утвержденным решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 № 9, на испрашиваемой территории предусмотрено размещение линейного объекта местного значения (планируемый к реконструкции подземный напорный коллектор от КНС-8 до ГОСК), не может свидетельствовать о законности выраженного в решении от 20.12.2021 № 1725-о отказа, поскольку само по себе утверждение (изменение) генерального плана поселения, городского округа не влечет изменение правового режима земельных участков, при отсутствии доказательств реализации документов территориального планирования, ссылка на пункт 17 статьи 39.16 ЗК РФ не может служить единственным основанием для отказа в предоставлении участка в аренду.

Письмо Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени от 06.12.2021 № 14-08-013268/21 признано недостаточным доказательством предназначения испрашиваемого земельного участка для размещения объектов местного значения, поскольку документов по планировке территории, из которых бы следовало, для размещения каких конкретных объектов предназначен спорный земельный участок, в материалы дела не представлено.

Указанные выводы судов подателем жалобы надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Вопреки доводам подателя жалобы о надлежащей доказательственной силе указанного письма, судами проанализирована градостроительная документация на спорный земельный участок и обстоятельств, на которые ссылается департамент, не установлено.

Помимо этого, суд кассационной инстанции отмечает следующее.

Принципы правовой определенности и поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, гарантируют участникам гражданского оборота, что решения принимаются уполномоченными государством органами на основе строгого исполнения законодательных предписаний, а также внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение, прекращение прав (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14.01.2016 № 1-П).

Ссылаясь на то, что Генеральным планом городского округа город Тюмень, утвержденным решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 № 9, на испрашиваемой территории предусмотрено размещение линейного объекта местного значения (подземный напорный коллектор), администрация города Тюмени в лице соответствующих структурных подразделений последовательно, в соответствии с действующим законодательством предоставляла обществу право на строительство конкретного объекта, заключая необходимые для достижения цели строительства договоры и выдавая разрешения, в итоге - при достижении цели строительства, выдав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Применение изложенных выше разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации к обстоятельствам рассматриваемого дела позволяет сделать вывод о непоследовательности заинтересованного лица, которое не только нарушило законные ожидания общества, но и создало условия для лишения его впоследствии возможности приобретения спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о незаконности отказа департамента в предоставлении испрашиваемого земельного участка заявителю.

Изложенные в кассационной жалобе доводы, по существу, направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств и представленных доказательств и не могут быть положены в основу отмены обжалованных судебных актов, так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 АПК РФ, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.05.2022 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 11.08.2022 Восьмого апелляционного суда по делу № А70-3748/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              М.А. Севастьянова

 

ФИО1