Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-88210/2022

04 апреля 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  28 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  04 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>)

ответчик: Автономная некоммерческая организация «Спортивно-технический клуб «Ралли-плюс» (191014, Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д. 12, литера А, ОГРН: 

<

***>)

третье лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (191023, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ № 78, ул Зодчего Росси, д. 1-3, литера А, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 03-А137706 от 09.09.2011, пени, расторжении договора, и по встречному иску об обязании,

 

при участии

- от истца: ФИО3, по доверенности от 09.01.2024

- от ответчика: ФИО4, по доверенности от 01.12.2023, ФИО5, по доверенности от 01.12.2023

- от третьего лица: не явились, извещены

- от иных лиц: эксперт ФИО6 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к автономной некоммерческой организации «Спортивно-технический клуб «Ралли-плюс» (далее – ответчик, АНО) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 03-А137706 от 09.09.2011, пени, расторжении договора; АНО предъявило встречный иск об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» произвести зачет затрат Автономной некоммерческой организации «Спортивно-технический клуб «Ралли-плюс» на проведение капитального ремонта нежилого здания, являющегося памятником истории и культуры «Дом Л.К. фон Таубе», расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. Ш, 2Н, ЗН, 4Н, 5Н, 8Н, Л-1, Л-2, площадью 1246,7 кв.м., кадастровый № 78:31:1215:2007:43:7 в сумме 47 800 822 (сорок семь миллионов восемьсот тысяч восемьсот двадцать два) рубля 64 копейки в счет оплаты арендной платы по договору аренды от 09.09.2011 № 03-А137706, заключенному между Автономной некоммерческой организацией «Спортивно-технический клуб «Ралли-плюс» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины (требования уточнены в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 03.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга. 

Определением от 14.04.2023 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Стройэкспертсервис» ФИО6, производство по делу приостановлено. 

В суд поступило заявление ООО «Стройэкспертсервис» о продлении сроков проведения экспертизы по 12.09.2023.

Определением суда от 03.10.2023 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о продлении срока проведения экспертизы на 25.10.2023.

24.10.2023 в суд поступило заключение эксперта № 2 от 23.10.2023 на 47 л., счет на оплату № 82/2023 от 23.10.2023.

Определением от 25.10.2023 отказано в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Стройэкспертсервис» о продлении срока проведения экспертизы производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание на 06.12.2023.

Определением суда от 07.12.2023 судебное заседание отложено на 17.01.2024.

Определением суда от 17.01.2024 судебное заседание отложено на 05.02.2024 для вызова эксперта ООО «Стройэкспертсервис» ФИО6 для дачи пояснений по заключению эксперта № 2 от 23.10.2023.

Определением от 05.02.2024 судебное заседание отложено на 20.03.2024 в связи с неявкой эксперта для дачи пояснений.

Протокольным определением от 20.03.2024 объявлен перерыв в судебном заседании до 28.03.2024.

Судебное заседание продолжено после перерыва.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представители ответчика в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения первоначальных требований, поддержали встречный иск, заявили ходатайство о пропуске срока исковой давности.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не явилось.

Заслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта ФИО6, исследовав представленные материалы, суд установил следующие обстоятельства.

На основании договора аренды №03-А137706 от 09.09.2011 (далее - Договор) Автономная некоммерческая организация «Спортивно-технический клуб «Ралли-плюс» (далее - Ответчик) занимает части помещения общей площадью 1246.7 кв.м по адресу: 191014, 

<

...>, литера А, пом. 1-Н,Л-2(1), пом. 5-Н,Л-1(Ш),Л-2(1У), пом. 4-Н,Л-1(И),Л-2(Ш), пом. 2-Н,3-Н,8-Н,Л-1(1),Л-2(1) (далее - Объект).

В обоснование иска Комитет ссылается на следующее.

В нарушение пунктов 212.2 и 3.4 Договора Ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого объекта.

Задолженность Ответчика по арендной плате за период 27.06.2013-30.09.2022 составила 87 592 454.61 рублей.

За просрочку перечисления арендной платы Ответчик на основании п. 4.9 Договора должен уплатить пени в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 28.02.2022 сумма пени составляет 187 121 913.11 рублей.

В соответствии с п. 5,3.2 Договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

В адрес ответчика была направлена претензия № ПР-11746/22-0-0 от 07.04.2022 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемых объектов недвижимости.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В свою очередь ответчик обратился со встречным исковым заявлением, ссылаясь на следующее.

Между Автономной некоммерческой организацией «Спортивно-технический клуб «Ралли-плюс» (далее - Истец, Организация) и Комитетом по управлению городским имуществом (в настоящее время Комитет имущественных отношений) (далее - Ответчик, Комитет) 09.09.2011 был заключен договор аренды № 03-А137706 (в редакции дополнительных соглашений от 19.12.2011 и 04.07.2013) нежилого здания, являющегося памятником истории и культуры «Дом Л.К. фон Таубе», расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 1Н, 2Н, ЗН, 4Н, 5Н, 8Н, Л-1, Л-2, площадью 1246,7 кв.м., кадастровый № 78:31:1215:2007:43:7 (далее - Объект).

Тот факт, что Объект находится в неудовлетворительном состоянии, был установлен еще до заключения договора аренды - 25.07.2011 специалистами ОАО «ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ» было проведено обследование технического состояния  строительных  конструкций  Объекта,  по  результатам  которого экспертами Объекта в техническом заключении были сделаны следующие выводы:

- техническое состояние чердачного покрытия: неудовлетворительное;

- техническое состояние крыши: неудовлетворительное. Требуются замены деревянной стропильной системы и частичная замена деревянной обрешетки и металлической кровли;

- техническое состояние инженерного оборудования: неудовлетворительное. Требуется частичная замена система отопления, стояков водоснабжения и канализации, а также полная замена систем электрооборудования и электроосвещения.

Факт неудовлетворительного технического состояния Объекта и необходимость проведения капитальных реставрационных работ был подтвержден Заданием КГИОП на разработку документации на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия от 10.10.2011 (далее - Задание).

Реставрация лицевого фасада и парадных интерьеров производилась в 1990е годы (п.4 Задания).

В главном здании архитектурно-художественная отделка стен и потолков находится в неудовлетворительном состоянии (трещины, сколы, утраты фрагментов, наблюдается деконструкция исторических деревянных дверных и оконных заполнений), требуется реставрация (п. 5.1 Задания).

Помещения без архитектурно-художественной отделки, используемые под офисы, находятся в неудовлетворительном состоянии, требуются ремонт (п. 5.1 Задания).

Штукатурная отделка фасадов главного здания и арочного проездка деструктирована, красочный слой загрязнён, имеются утраты фрагментов архитектурного и лепного декора; известняковый цоколь по периметру зданий скрыт культурным слоем; деревянные конструкции крыши требуют ремонта; кровля, карнизные свесы и восточные трубы требуют замены (п. 5.2 Задания).

Общее состояние помещений, фасадов и крыши неудовлетворительное, требуется реставрационный ремонт (п. 5.2 Задания).

Порядок согласования проведения капитального ремонта объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также принятия решения о сумме и периоде возмещения затрат на его производство, урегулирован постановлением правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 № 499 «О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

В соответствии с указанным постановлением Комитетом с Организацией было заключено Дополнительное соглашения от 04.07.2013 к договору аренды Объекта (далее - Дополнительное соглашение), предусматривающее выполнение капитального ремонта Объекта с зачетом затраченных при этом средств.

Согласно п. 6.10 Дополнительного соглашения Организация обязана выполнить ремонтно-реставрационные работы Объекта в соответствии с заданием Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения от 15.12.2001 № 10536 по плану выполнения работ, согласованному с КГИОП, в срок до 15.12.2016.

На период проведения ремонтно-реставрационных работ Организации предоставляется отсрочка по перечислению арендной платы до 15.12.2016, с последующим перерасчетом арендой платы и оплатой данного периода по результатам компенсации затрат в счет арендной платы (п. 6.13 Дополнительного соглашения).

Для производства капитальных строительных работ Организацией было проделано следующее:

23.01.2012 был заключен договор подряда (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 24.02.2012) с ООО «Ризалит» по выполнению ремонтно-строительных работ по монтажу внутренних инженерных сетей на Объекте.

Оплата работ произведена п/п № 17 от 11.07.2012, № 18 от 26.07.2012, № 21 от 10.08.2012, № 43 от 11.10.2012, № 44 от 12.11.2012 и № 3 от 22.02.2013 на общую сумму 2 500 000 руб.

По результатам работ ООО «Ризалит» была разработана проектная документация по реставрации здания в том числе:

- Том 1. Книга 1. Часть 1. Натуральные исследования. Архитектурные обмеры. Лестница Л-1 (per. № 3-2166 от 22.02.2012).

- Том 1. Книга 1. Часть 2. Натуральные исследования. Архитектурные обмеры. Помещения 2-го этажа (per. № 3-2420 от 29.03.2012).

- Том 1. Книга 1. Часть 3. Предметы ДПИ (per. № 3-2421 от 29.03.2012).

- Том 1. Книга 2. Часть 2. Помещения 2-го этажа (per. № 3-2168 от 22.03.2012).

- Том 1. Книга 4. Часть 1. Реставрация интерьеров.

- Том 1. Книга 4. Часть 2. Реставрация предметов ДЛИ.

- Том 2. Книга 1. Часть 3. Предметы ДЛИ.

- Том 2 проектно-сметной документации. Книга 2. Части 1-3.

- Том 3 проектно-сметной документации. Книга 5. Сметная документация на общестроительные работы.

- Том 3 проектно-сметной документации. Книга 6. Сметная документация на внутренние системы инженерного обеспечения.

05.10.2016 был заключен договор подряда № ДФТ/0510 с ООО «ЭнергоТехСтрой» по выполнению капитального реставрационного ремонта помещений 3-го этажа и мансарды Объекта.

На проведение данных ремонтных работ КГИОП выдал разрешения от 18.10.2016 № 5-912/16-0-0 и от 24.04.2017 № 01-25-3819-1. По результатам осмотра проведения ремонтных работ представителями КГИОП был издан акт от 27.04.2017 о предложении продолжить работы в соответствии с проектной документацией.

Оплата работ произведена п/п № 69 от 02.12.2016, № 85 от 14.12.2016, № 10 от 09.03.2017, № 15 от 14.03.2017, № 38 от 30.05.2017 и № 55 от 11.07.2017 на общую сумму 9 344 902 руб. 47 коп.

14.12.2018 был заключен договор подряда № ДФТ/0510 с ООО «Епархиальные реставрационные мастерские» на проведение реставрационных работ помещений № 4,5,6,7,8 (2-й этаж) Объекта.

На проведение ремонтных работ ООО «Епархиальным реставрационным мастерским» было выдано разрешение КГИОП от 23.05.2019 №01-53-867/19-0-1.

По результатам проведения работ 29.12.2020 был принят акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, подписанный представителями Управления по охране и использованию объектов культурного наследия.

Оплата работ произведена п/п № 42 от 17.04.2019, № 34 от 04.04.2019, № 10 от 15.02.2019, № 130 от 23.10.2020, № 82 от 05.07.2019, № 56 от 21.05.2019, № 57 от 27.05.2019, № 58 от 27.05.2019, № 65 от 07.06.2019, № 77 от 17.06.2019, № 53 от 29.05.2020, № 16 от 20.02.2020, № 11 от 05.02.2020, № 5 от 24.01.2020, № 184 от 30.12.2019, № 175 от 16.12.2019, № 170 от 10.12.2019, № 155 от 15.11.2019, № 158 от 18.11.2019, № 149 от 06.11.2019, № 139 от 17.10.2019, № 130 от 03.10.2019, № 123 от 19.09.2019, № 115 от 06.09.2019, № ПО от 02.09.2019, № 108 от 26.08.2019, № 97 от 05.08.2019, № 96 от 22.07.2019 на общую сумму 25 785 396 руб. 47 коп.

В рамках ремонтных работ ИП ФИО7 за фурнитуру по счету № 10 от 07.10.2019, за работы по изготовлению и монтажу столярных изделий, а также за оплату по счету 10 от 27.02.2020 за ООО «Епархиальные реставрационные мастерские» на основании п/п № 29 от 16.03.2020, № 88 от 09.06.2021, № 169 от 03.11.2021, № 138 от 17.10.2019 были оплачены работы на общую сумму 1 368 500 руб.

В рамках ремонтных работ ИП ФИО8 за разработку проектной документации и проведение историко-культурной экспертизы было на основании п/п № 183 от 30.12.2019, № 165 от 30.12.2020, № 76 от 20.06.2019, № 180 от 20.12.2019, № 182 от 30.12.2019 были оплачены работы на общую сумму 680 000 руб.

Организацией было подано обращение в Комитет по вопросу принятия решения о возмещении затрат на производство ремонтных работ (вх. от 23.09.2022 № 04-11-49046/22-0-0). В ответ на данное обращение был получен отказ от Комитета (вх. от 17.10.2022 № 04-11-49046/22-0-1).

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования сторон подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности по арендной плате за период с 27.06.2013-30.09.2022 составила 87 592 454 руб. 61 коп., что подтверждается расчетом. 

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Условия прекращения обязательства зачетом и случаи его недопустимости определены в статьях 410 - 412 ГК РФ.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Применительно к настоящему спору это означает, что, заявляя о зачете понесенных на ремонт затрат в счет обязательств по арендной плате, ответчик обязан доказать не только факт и размер понесенных затрат, но и право на зачет с учетом норм действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды Объект находился в неудовлетворительном техническом состоянии и требовал проведения капитального и реставрационного ремонта.

Порядок согласования проведения капитального ремонта объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также принятия решения о сумме и периоде возмещения затрат на его производство, урегулирован постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 № 499 «О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Согласно п. 2.1. Положения о согласовании производства капитального ремонта...» решение о согласовании производства арендатором капитального ремонта принимается Городской комиссией по распоряжению объектами недвижимости на основании утвержденного комплекта документов.

Вопрос о согласовании проведения Обществом капитального ремонта Объекта был рассмотрен на заседании ГорКомиссии 27.06.2013 (протокол № 6), Комиссией было принято решение о согласовании проведения капитального и реставрационного ремонта с последующим зачетом затрат на его проведение в счет арендной платы по плану выполнения работ, согласованному с КГИОП.

Между Комитетом и ответчиком было заключено Дополнительное соглашение от 04.07.2013 к договору аренды Объекта, предусматривающее выполнение капитального ремонта Объекта с зачетом затраченных при этом средств. На период проведения ремонтно-реставрационных работ Организации была предоставлена отсрочка по перечислению арендной платы до 15.12.2016.

Определением от 14.04.2023 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Стройэкспертсервис» ФИО6, производство по делу приостановлено.

Согласно заключению эксперта № 2 от 23.10.2023 установлено, что: 

- выполненные по заказу Общества работы по ремонту нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 переулок, д. 12, лит. А, пом. 1Н, 2Н, ЗН, 4Н, 5Н, 8Н, Л-1, Л-2, площадью 1246,7 кв.м., с кадастровым №78:31:1215:2007:43:7 соответствуют работам, согласованным в плане-графике проведения работ №10536 от 15.12.2011г., согласованы КГИОП;

- выполненные по заказу Общества работы по ремонту нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 переулок, д. 12, лит. А, пом. 1Н, 2Н, ЗН, 4Н, 5Н, 8Н, Л-1, Л-2, площадью 1246,7 кв.м., с кадастровым №78:31:1215:2007:43:7 относятся к работам по капитальному ремонту;

- общая сумма работ выполненных и принятых КГИОП работ составляет: 21 700 603,17 руб. Выполнение вышеуказанных работ подтверждено представленным комплектом исполнительной документации и Актом приемки выполненных работ от 29.12.2020г.;

- стоимость произведенных Обществом ремонтно-реставрационных работ объекта нежилого фонда - нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 переулок, д. 12, лит. А, пом. 1Н, 2Н, ЗН, 4Н, 5Н, 8Н, Л-1, Л-2, площадью 1246,7 кв.м., с кадастровым № 78:31:1215:2007:43:7, предусмотренных в плане-графике проведения работ, по состоянию на дату проведения ремонтных работ составляет: 47 800 822,64 рублей;

- задание на разработку документации на выполнение ремонтно-реставрационных работ от 10.10.2011 №2-6729-2, не соответствует охранному обязательству КГИОП от 15.12.2011 №10536 в части описания технического состояния элементов здания и объема необходимых к выполнению работ. 

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по том же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Наличие нарушений, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ, являющихся основанием для назначения повторной экспертизы по настоящему делу, не установлено, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют

Несогласие Комитета с выводами судебной экспертизы при отсутствии объективных недостатков экспертного заключения не является основанием для признания экспертного заключения недостоверным. Заявленные Комитетом возражения по выполненной судебной экспертизе не влияют на выводы эксперта, по существу выводы эксперта Комитетом не оспорены.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что требование Общества о зачете затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы является обоснованным и подлежит удовлетворению в размере, установленном заключением эксперта, а именно 21 700 603 руб. 17 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За просрочку перечисления арендной платы Ответчик на основании п. 4.9 Договора должен уплатить пени в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 28.02.2022 сумма пени составляет 187 121 913.611 рублей.

Обществом заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности по требованиям, относящимся к периоду до 30.07.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 207 ГК РФ, разъяснениями абзаца 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", срок исковой давности по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию, считается истекшим с истечением срока исковой давности по главному требованию.

Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры. Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 43), согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Также пунктом 14 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Комитет обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.06.2013 по 30.09.2022. При этом узнать о нарушении своего права Комитет должен был в январе 2017 года, когда закончилась отсрочка по внесению арендной платы по договору аренды и Комитет при должной осмотрительности имел возможность выяснить, оплачивается ли Организацией арендная плата.

Комитет обратился в суд с указанными требованиями только 30.08.2022, что подтверждается информацией из электронной карточки дела № А56-88210/2022 на сайте Арбитражного суда. Следовательно, с учетом приостановления течения срока исковой давности на 1 месяц в связи с направлением Комитетом претензии от 07.04.2022 № ПР-11746/22-0-0, срок исковой давности в отношении требований, относящихся к периоду до 30.07.2019, является пропущенным.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ и в соответствии с разъяснениями пункта 15 Постановления Пленума ВС РФ № 43 применение исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Из расчета следует, что арендная плата за период с 01.08.2019 по 30.09.2022 года составила 32417716,58 руб, с учетом зачета оплаты стоимости работ 21700603,17 руб, с учетом пропуска срока исковой давности, требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежит взысканию в размере 10 717 113 руб. 40 коп., в требовании о взыскании неустойки отказать, так как начисление неустойки на сумму погашенного зачетом требования за период с наступления срока исполнения более позднего обязательства до подачи заявления о зачете и тем более до вынесения решения суда, которым произведен зачет, не соотносится с назначением неустойки как ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с п. 5.3.2 Договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

В соответствии с п.1 ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Исходя из рекомендаций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Учитывая, что все обязательства по договору арендатором в настоящее время исполняются, вопрос зачета стоимости работ по капитальному ремонту арендованного помещения в счет арендной платы разрешен в судебном порядке с определением размера взаимных обязательств, суд приходит к выводу о несоразмерности в данном случае такой меры ответственности за допущенное нарушение, как расторжение договора аренды, степени нарушенных обязательств и балансу интересов сторон, поскольку она может быть применена лишь тогда, когда сохранение правоотношений становится нецелесообразным и невыгодным.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов входит государственная пошлина. 

Государственная пошлина по настоящему делу в связи с рассмотрением дела судом первой инстанции в размере 76 585 руб. 56 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ (абзац 2 пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 46 от 11.07.2014 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга произвести зачет затрат Автономной некоммерческой организации «Спортивно-технический клуб «Ралли-плюс» на капитальный ремонт здания, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. Ш, 2Н, ЗН, 4Н, 5Н, 8Н, Л-1, Л-2, в размере 21 700 603 руб. 17 коп., в остальной части отказать.

Взыскать с Автономной некоммерческой организации «Спортивно-технический клуб «Ралли-плюс» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 10 717 113 руб. 40 коп. задолженность по арендной плате, в остальной части отказать.

Взыскать с Автономной некоммерческой организации «Спортивно-технический клуб «Ралли-плюс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 76 585 руб. 56 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Корчагина Н.И.