ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-12728/2020

г. Челябинск

10 ноября 2020 года

Дело № А47-1653/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2020 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Статус - специализированный застройщик» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.09.2020 по делу № А47-1653/2020. 

 

Общество с ограниченной ответственностью «Статус - специализированный застройщик» (далее – истец, ООО «Статус-СЗ») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – ответчик-1, Комитет), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик-2, ИП ФИО2) о применении последствий ничтожности договора купли-продажи от 09.01.2020 № 2540, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга и индивидуальным предпринимателем ФИО2, по продаже здания по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:598, площадью 3 991 кв. м, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома, возврате сторон в первоначальное положение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее – третье лицо), на основании пункта 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле допущена Прокуратура Оренбургской области.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.09.2020 (резолютивная часть от 15.09.2020) в удовлетворении исковых требований  отказано (л.д. 168-175).

С указанным решением не согласилось общество «Статус-СЗ» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. 

Податель жалобы полагает, что договор купли-продажи от 09.01.2020 №2450 земельного участка заключен с ИП ФИО2 с нарушением части 1 статьи 18, части 1 статьи 28 Федерального закона №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и запрета на предоставление в собственность земельных участков, предназначенных для целей строительства зданий и сооружений, установленного частью 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации.  Такой договор, по мнению апеллянта, является ничтожным, как нарушающий публичные интересы.

Обосновывая наличие законного интереса в приведении сторон в первоначальное положение (возврате земельного участка в муниципальную собственность), истец ссылается на то, что по правилам частей 1, 2 статьи 39.1, части 1 статьи 39.6, пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства многоэтажных жилых домов, предоставляются исключительно на основании договора аренды, заключаемого на торгах, проводимых в форме аукциона. Очевидно, что передача  земельного ИП  ФИО2 препятствует возможности проведения такого аукциона. При таких обстоятельствах единственным способом восстановления нарушенного права истца является возврат сторон договора от 09.01.2020 №2450 в первоначальное положение.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции ответчиками представлены отзывы на апелляционную жалобу, в которых они указали, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

До начала судебного заседания истец представил в апелляционный суд ходатайство о приобщении к материалам дела определения Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-12739/2020. От ответчика -2 поступили возражения против приобщения указанного документа. Учитывая общедоступность судебных актов и неотносимость указанного документа к материалам настоящего дела, в удовлетворении ходатайства истца отказано.

До начала судебного заседания от подателя апелляционной жалобы  поступило письменное ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы и проведении следующего заседания  в режиме видеоконференцсвязи. Принимая во внимание то, что правовая позиция сторон изложена в апелляционной жалобе и отзывах на нее, имеется в материалах дела, явка представителей сторон в судебное заседание апелляционной инстанции не признана обязательной, апелляционная коллегия отклонила ходатайство истца. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание  представители участвующих в деле лиц не явились. 

В соответствии со  статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации города Оренбурга от 15.04.2013 № 788-п «Об утверждении муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «города Оренбург» на 2013-2017 годы», а также заключения межведомственной комиссии «О признании многоквартирного дома пригодным (непригодным) для постоянного проживания» № 54 от 25.08.2011, ходатайства Управления жилищной политики администрации города Оренбурга об изъятии земельных участков от 13.02.2017, постановлениями Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 № 1752-п, № 1796-п и № 1848-п, в соответствии со статьями 56.2, 56.3 и 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 239.2, 279 и 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, были изъяты для муниципальных нужд земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0418001:13, 56:44:0418001:15 и 56:44:0418001:12, расположенные по адресу: 

<

...>, в целях сноса многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, а также жилые помещения в многоквартирном доме литера А, расположенном на вышеуказанных земельных участках.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 29.08.2019 2178-р:

1. Утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2779 кв. м для образования земельного участка путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:13 площадью 634 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного в территориальной зоне застройки домами смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции - «Ж.4». Местоположение: 

<

...> земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома (код 2.6 приложения к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 1 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «Город Оренбург»). Категория земель: земли населенных пунктов.

2. Утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории для образования двух земельных участков путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:15, земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:12 и земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения:

1) земельного участка площадью 3991 кв. м, местоположение: 

<

...> земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома (код 2.6 приложения к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 1 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «Город Оренбург»). Категория земель: земли населенных пунктов.

2) земельного участка площадью 19 кв. м, местоположение: 

<

...> земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001, разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования (код. 12.0 приложения к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»). Категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно уведомлению от 12.07.2019 № 01-24/3520 Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, в соответствии с частью 5 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, квартиры № 1 с кадастровым номером 56:44:0418001:224, № 2 с кадастровым номером 56:44:0418001:225, № 3 с кадастровым номером 56:44:0418001:594, № 3 (позиция 6) с кадастровым номером 56:44:0418001:282, № 3 с кадастровым номером 56:44:0418001:593, № 4 с кадастровым номером 56:44:0418001:237, № 5 с кадастровым номером 56:44:0418001:228, № 6 с кадастровым номером 56:44:0418001:233, № 7 с кадастровым номером 56:44:0418001:234, № 8 с кадастровым номером 56:44:0418001:231 переведены из жилого в нежилое в целях использования помещения в качестве нежилого здания.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 № 3378-п «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге», изданного во исполнение Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Оренбурга на 2017-2019 годы, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 20.12.2016 № 265, Комитету по управлению имуществом города Оренбурга предписано осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества:

1) лот № 1:

- здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных - 2, площадью 386,6 кв. м, кадастровый номер 56:44:0418001:21, адрес (местонахождение): 

<

...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома, площадью 3991+/- 22 кв. м, адрес: 

<

...> земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001, кадастровый номер 56:44:0418001:598.

Кроме того, Комитету по управлению имуществом города Оренбурга предписано указать в аукционной документации, договоре купли-продажи информацию об аварийном состоянии нежилого здания и осуществлении его сноса в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2.24 Положения о Комитете по управлению имуществом города Оренбурга, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 28.06.2011 № 189, в функции Комитета входит проведение торгов по продаже муниципального имущества.

Действуя во исполнение постановления Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 № 3378-п «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге», Комитет издал распоряжение от 26.11.2019 № 912 «Об утверждении аукционной документации для проведения торгов по продаже объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге, в электронной форме» и организовал проведение аукциона, предметом которого являлись вышеуказанное нежилое здание и земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:598 по ул. Карагандинская, 19 г. Оренбурга.

На сайте torgi.gov.ru было опубликовано извещение № 261119/0115653/01 аукциона по продаже муниципального имущества.

Согласно итоговому протоколу № 1 заседания комиссии по подведению итогов аукциона в электронной форме от 26.12.2019 победителем аукциона по лоту № 2 определена индивидуальный предприниматель ФИО2, с которой был заключен договор № 2540 купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 09.01.2020 (далее - договор).

В силу пункта 1 договора Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (продавец) обязуется передать в собственность индивидуального предпринимателя ФИО2 (покупателя), а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями договора следующее имущество:

1.1. здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных - 2, площадью 386,6 кв. м, кадастровый номер 56:44:0418001:21, адрес (местонахождение): 

<

...>, стоимостью 99 000 руб., в том числе НДС 16 500 руб.;

1.2. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома, площадью 3991+/-22 кв. м, адрес: 

<

...> земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001, кадастровый номер 56:44:0418001:598, стоимостью 18 786 000 руб. без НДС, занимаемый имуществом, указанным в пункте 1.1 договора.

Пунктом 1.3 договора установлено, что цена приобретения имущества, указанного в пунктах 1.1, 1.2 настоящего договора, составляет 18 885 000 руб.

Задаток в сумме 3 777 000 руб., внесенный покупателем на счет оператора торговой площадки в соответствии с аукционной документацией, засчитывается в счет оплаты имущества по договору (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.1 договора покупатель обязуется перечислить 15 091 500 руб. (за вычетом суммы задатка 3 777 000 руб. и НДС в размере 16 500 руб. за выкуп нежилого строения) на расчетный счет продавца, указанный в пункте 7.1 настоящего договора, единовременно в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи (НДС покупатель оплачивает самостоятельно в соответствии с действующим законодательством, кроме случаев, когда покупателем выступает физическое лицо).

Обязательства покупателя по оплате имущества, передаваемого в собственность покупателя, считаются выполненными с даты единовременного поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 30 (тридцати) календарных дней после поступления денежных средств по договору на расчетный счет продавца в полном объеме.

Обязательство продавца по передаче имущества покупателю считается выполненным после подписания сторонами акта приема-передачи имущества (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации переходит права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Согласно пункту 4.3 договора передаваемое продавцом покупателю имущество, указанное в пункте 1.1 договора, находится в аварийном состоянии, требующим проведения работ по его ликвидации (сносу).

В силу пункта 4.4 договора, покупатель заверяет о следующих обстоятельствах: ему известно, что имущество, указанное в пункте 1.1, 1.2 договора, находится в аварийном состоянии, требующем от покупателя проведения работ по его ликвидации (сносу) в течение 6 (шести) месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с последующим освоением освобожденного земельного участка в течение 5 лет в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что ООО «Статус - специализированный застройщик», как собственник земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:14 по адресу: 

<

...>, обратился в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга с заявлением исх. № 170 от 25.09.2019, согласно которому на основании статьи 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации просило принять решение о комплексном развитии территории, включающей в себя земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:14 и окружающие его земли кадастрового квартала 56:44:0418001, в том числе смежный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:598, согласно приложенной схеме в иных границах (ориентирах), и заключить с ООО «Статус - специализированный застройщик» соответствующий договор (л.д.22).

На данное заявление истцом получен ответ Департамента (от 25.10.2019 № 01-24/5547) о том, что в отношении территории, включающей в себя земельный участок, расположенный по улице Карагандинская, 21, 23 / улице Полигонной, 32, земельный участок, расположенный по улице Карагандинская, 27, 29, 31, 33, 35 / улице Полигонная, 34, 38, 40, 42, 44, 46, Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденными решением Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 № 557, осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию не предусмотрено, в связи с чем, принятие решение о комплексном развитии предложенной территории не представляется возможным (л.д.112).

По мнению истца, Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга под видом приватизации здания, в обход императивных норм п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 18, п. 1 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ был предоставлен в собственность ИП ФИО2 муниципальный земельный участок, предназначенный для строительства многоэтажной жилой застройки, что дает основание истцу считать данный договор ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, ссылаясь на то, что имеет правовой интерес в данном споре, и защита его прав будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон полученного по сделке, поскольку при этом спорный земельный участок будет возвращен в муниципальную собственность, и это может восстановить нарушенное право истца, заключающееся в возможности приобрести право на этот земельный участок на общих основаниях путем участия в торгах, предметом которых будет являться право заключения договора аренды этого земельного участка, или без торгов при наличии условий для заключения договора о комплексном развитии территории, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемой сделкой. Суд также признал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, усматривает основания для отмены  судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В иных случаях, упомянутых в пункте 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Пленум ВС РФ N 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 Пленума ВС РФ N 25).

Порядок проведения приватизации определен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

Приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 1 статьи 28 Закона о приватизации).

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случае, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации также установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Приватизация муниципального имущества осуществляется, в частности, путем продажи на аукционе (подпункт 2 пункта 1 статьи 13 Закона о приватизации).

Как следует из пункта 1 статьи 18 Федерального закона N 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что Постановлением Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 № 3378-п "Об  условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге" на основании указанных выше норм права  предусмотрена приватизация муниципального имущества путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене: нежилого 2-х  этажного здания с учетом подземного этажа) общей площадью 386 кв.м. вместе с земельным участком общей площадью 3991 кв.м. с разрешенным видом использования- строительство многоквартирного жилого дома (высотная застройка). 

В соответствии с пунктом 4 указанного выше постановления, Комитетом  в аукционной документации и в договоре купли-продажи предусмотрено включение информации об аварийном состоянии нежилого здания и условия о сносе этого объекта и последующем освоении освобожденного земельного участка в течение 5 лет в соответствии с действующим законодательством.

Апелляционный суд отмечает, что  включение в условие приватизации указанных выше объектов дополнительных условий для покупателя свидетельствуют о неверно избранном органом местного самоуправления способе приватизации муниципального имущества.

Кроме того, условие о сносе объекта, расположенного на спорном земельном участке, полностью исключает возможность применения избранного способа, предусмотренного пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации, поскольку нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона (подпункт 5 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

         Пунктом 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

         Данная норма касается незастроенных земельных участков, на которых планируется осуществлять строительство зданий.

         В рассматриваемом случае воля  собственника земельного участка  изначально была направлена на предоставление земельного участка для сноса находящегося на нем аварийного здания и возведения на этом участке объекта капитального строительства, что подтверждено соответствующими доказательствами: аукционной документацией.  условиями, содержащимися в тексте договора, видом разрешенного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд полагает, что спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона по приватизации нежилого здания общей площадью 386 кв.м. вместе с земельным участком общей площадью 3991 кв.м. с разрешенным видом использования- строительство многоквартирного жилого дома (высотная застройка) способом, предусмотренным пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации. 

Такой участок  мог быть предоставлен только  путем  продажи права аренды земельного участка на торгах в соответствии с положениями пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Нарушение регламентированных  Земельным кодексом Российской федерации принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, а также интересы неопределенного круга лиц влечет ничтожность заключенных договоров.

Поскольку  установленный законом порядок предоставления земельных участков для строительства только в аренду, а не в собственность, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, заинтересованным лицом, является субъект, имеющий материально-правовой интерес в оспаривании сделки, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 № 738-О-О).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ООО «Статус-СЗ» не является стороной оспариваемого договора.

Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворён, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путём применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из взаимосвязанных положений части 1 статьи 4 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что бремя доказывания наличия материально-правового интереса в оспаривании гражданско-правовой сделки лежит на истце.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств наличия материально-правового интереса истца в оспаривании договора.

Указанный вывод суда следует признать неверным.

Как было указано истцом в дополнении к позиции по делу (л.д. 121-128), он имеет правовой интерес в данном споре, и защита его прав будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон полученного по сделке, поскольку при этом спорный земельный участок будет возвращен в муниципальную собственность, и это может восстановить нарушенное право истца, заключающееся в возможности приобрести право на этот земельный участок на общих основаниях путем участия в торгах, предметом которых будет являться право заключения договора аренды этого земельного участка, или без торгов при наличии условий для заключения договора о комплексном развитии территории.

 Из пояснений стороны следует, что общество «Статус-СЗ», оспаривая в настоящий момент заключенный между ответчиками договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, имеет намерение в будущем (в случае удовлетворения исковых требований) воспользоваться правом приобрести спорный земельный участок на общих основаниях в порядке пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации либо, заключив с Администрацией города Оренбурга договор о комплексном развитии территории.

         Нарушение уполномоченным органом порядка предоставления спорного земельного участка привело к нарушению принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса российской Федерации,  не позволило обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка, ограничило число участников аукциона, в том числе истца, не принимавшего участия в торгах, проведенных с нарушением приведенных выше норм материального права, однако заинтересованном в его приобретении для строительства на праве аренды или на условиях договора о комплексном освоении территории, что прямо следует из его обращения в Администрацию. 

         Несоблюдение муниципальным образованием указанного выше порядка повлекло нарушение прав ООО на участие в установленных земельным законодательством публичных процедурах, направленных на получение в аренду земли для строительства на конкурентных началах.

         При указанных обстоятельствах оснований для вывода суда о том, что истец не доказал наличия материально-правового интереса в оспаривании гражданско-правовой сделки, не имелось.

Недействительность договора влечет за собой  применение последствий его недействительности в виде возврата сторон в первоначальное положение.

 Из материалов дела следует, что к моменту рассмотрения спора в суде первой инстанции  аварийное здание общей площадью 386 кв.м. уже было снесено, что подтверждается  актом визуального осмотра от 27.07.2020 и фотоснимками.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд полагает возможным  применение двухсторонней реституции в отношении земельного участка, путем  обязания ИП ФИО2  возвратить Комитету по акту приема-передачи спорный земельный участок, а Комитет - возвратить покупателю денежные средства, полученные от продажи земельного участка в сумме 18 786 000 рублей.

Поскольку спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, а также несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела,  апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции  по приведенным в мотивировочной части выводам (пункты 3,4 части 1 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции              подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в суде первой инстанции и апелляционной жалобы, относятся на ответчиков по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.09.2020 по делу № А47-1653/2020 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Статус - специализированный застройщик» удовлетворить.

Применить последствия ничтожности договора купли-продажи от 09.01.2020 № 2540, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга и индивидуальным предпринимателем ФИО2, по продаже здания по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:598, площадью 3 991 кв. м, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в силу передать Комитету по управлению имуществом города Оренбурга по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:598, площадью 3 991 кв. м, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома.

Обязать Комитет по управлению имуществом города Оренбурга в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в силу возвратить ФИО2 денежные средства, полученные от продажи земельного участка в сумме 18 786 000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Статус - специализированный застройщик» судебные расходы в сумме 3000 рублей за рассмотрение иска и 1500 рублей - за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Статус - специализированный застройщик» судебные расходы в сумме 3000 рублей за рассмотрение иска и 1500 рублей - за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   М.И. Карпачева

 

Судьи:                                                                         И.А. Аникин

 

                                                                                       И.Ю. Соколова