АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-8132/2022

г. Краснодар

05 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью «Стройпрофи» (ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 02.10.2023), в отсутствие представителей администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2023 по делу № А32-8132/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Стройпрофи» (далее – общество) о взыскании 6 318 092 рублей 36 копеек задолженности по договору от 26.08.2016 № 4900010312 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 площадью 13 009 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с 01.01.2021 по 31.12.2021 и 607 547 рублей 37 копеек пени.

Общество предъявило встречный иск о признании недействительным (ничтожным) договора от 26.08.2016 № 4900010312; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата полученных администрацией арендных платежей в размере 24 434 028 рублей на расчетный счет общества; взыскании 963 720 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами; а также 2 584 533 рублей убытков и 10 млн рублей компенсации морального вреда.

К участию в деле в качестве второго ответчика по встречному иску привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент).

Решением от 08.08.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 29.10.2023, в удовлетворении первоначального иска отказано; встречные исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора от 26.08.2016 № 4900010312, взыскании с администрации убытков и компенсации морального вреда оставлены без удовлетворения; с департамента в пользу общества взыскано 10 084 618 рублей неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей, а также 212 763 рубля 54 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами; в удовлетворении остальной части встречного иска отказано; распределены судебные расходы. Суды указали, что в соответствии с актами сверки по договору аренды от 26.08.2016 № 4900010312 по состоянию на 16.01.2023 и 20.01.2023 задолженность общества полностью отсутствует, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения иска администрации не имеется. В отношении встречных исковых требований общества о взыскании с администрации убытков и компенсации морального вреда суды установили, что договор аренды от 26.08.2016 № 4900010312 заключен во исполнение решения Хостинского районного суда города Сочи от 10.06.2016 по делу № 2а-1638/2016, впоследствии отмененного апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 29.10.2020 № 33а-21501/2020 с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу № А32-36002/2013 по спору между теми же сторонами установлено, что по результатам торгов (конкурса) от 20.12.2011 № 68 между администрацией и обществом заключен договор от 23.12.2011 № 4900007225, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 площадью 13 009 кв. м (вид разрешенного использования – гостиница; категория земель – земли населенных пунктов), по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, между «Сочи-Бриз отелем» и парком «Дендрарий» в Хостинском районе города Сочи; для размещения гостиницы. По состоянию на 13.03.2013 специалист управления муниципального земельного контроля администрации зафиксировал наличие на спорном земельном участке строений и сооружений, используемых для проживания и хозяйственной деятельности граждан. Вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда города Сочи от 11.10.2012 по делу № 2-1391/2012 удовлетворены требования администрации к гражданам ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 о сносе самовольных строений, расположенных на муниципальном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21, предоставленном в аренду обществу. Согласно письму Сочинского Межрайонного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю от 05.02.2014 решение Хостинского районного суда города Сочи от 11.10.2012 по делу № 2-1391/2012 не исполнено. Согласно экспертному заключениюот 04.09.2014 самовольно возведенные строения и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21, препятствуют обществу в его использовании по назначению (для строительства гостиницы). Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 10.06.2016 по делу № 2а-1638/2016 удовлетворены требования учредителя общества ФИО9: на администрацию возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 на новый срок – пять лет. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 29.10.2020 указанное решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Таким образом, обществу было достоверно известно о невозможности строительства на спорном участке ввиду наличия объектов, принадлежащих третьим лицам. Кроме того, согласно представлению прокуратуры города Сочи от 30.08.2019 № 07-02-2019/105-10477 в соответствии с генеральным планом, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 15.07.2009 № 89, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 расположен в функциональной зоне усадебной застройки и садоводств, в которой не предусмотрено строительство гостиниц. В рамках дела № А32-10354/2020 по заявлению общества к администрации об оспаривании постановления от 04.09.2019 № 1495 «Об отмене разрешения на строительство от 08.07.2019 № RU-23-309-8271-2019, выданного ООО "Стройпрофи"», установлено, что застройка спорного участка гостиницей не соответствовала функциональной зоне генерального плана, о чем общество как профессиональный застройщик не могло не знать. При обстоятельствах, установленных вступившими в законную силу судебными актами, финансовые затраты на освоение земельного участка в целях строительства гостиницы, заявленные в качестве убытков, признаны судами как понесенные обществом исключительно на свой риск. Заключая новый договор аренды в 2016 году, разрабатывая документацию по строительству объекта, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями о земельном участке, в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования город-курорт Сочи, действующем в спорный период. Суды также не усмотрели оснований для взыскания компенсации морального вреда, поскольку в соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» требование юридического лица о компенсации морального вреда удовлетворено быть не может. Установив, что договор от 26.08.2016 № 4900010312 заключен во исполнение решения Хостинского районного суда города Сочи от 10.06.2016 по делу № 2а-1638/2016, отмененного апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 29.10.2020 № 33а-21501/2020, суды пришли к выводу о ничтожности данной сделки, однако, отказали в удовлетворении встречного иска вследствие пропуска исковой давности. Поскольку общество не приобрело право аренды спорного земельного участка по недействительной (ничтожной) сделке, ввиду невозможности строительства гостиницы, нахождения на земельном участке самовольных построек иных лиц, издания администрацией постановления от 04.09.2019 № 1495 «Об отмене разрешения на строительство от 08.07.2019 № RU-23-309-8271-2019, выданного обществу», – встречное предоставление отсутствовало, следовательно, внесенные обществом арендные платежи являются неосновательным обогащением администрации. По заявлению администрации суд применил исковую давность к каждому отдельному арендному платежу, произведенному обществом в отсутствие правового основания (при недействительности (ничтожности) договора аренды и юридической невозможности застройки земельного участка).

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 08.08.2023 и апелляционное постановление от 29.10.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречных требований общества, пояснив, что арендатором производилось исполнение обязательств по договору аренды земельного участка, который подписан арендатором, соответственно, обязательства по внесению арендной платы приняты добровольно и не оспорены. Неосновательное обогащение со стороны департамента отсутствует, поскольку плата за пользование земельным участком вносилась на законных основаниях по принятым арендатором на себя обязательствам. Иное толкование норм гражданского права приведет к нестабильности гражданского оборота и значительному ущербу бюджета муниципального образования городской округ город-курорт Сочи.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на отсутствие оснований для отмены состоявшихся судебных актов, подчеркнув, что не приобрело право аренды земельного участка вследствие недействительности (ничтожности) договора аренды и невозможности строительства на участке ввиду отнесения него к функциональной зоне генерального плана, не предусматривающей строительство гостиниц, нахождения на участке самовольных построек иных лиц. Арендатор не обязан вносить плату при невозможности использования объекта аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в отзыве на кассационную жалобу. Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, решением Хостинского районного суда города Сочи от 10.06.2016 по делу № 2а-1638/2016, вступившим в законную силу 18.07.2016, на администрацию в лице департамента возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 площадью 13 009 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, между «Сочи-Бриз отель» и парком «Дендрарий», на новый срок – пять лет (т. 1, л. д. 126 – 130).

Во исполнение названного судебного акта между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом заключен договор аренды от 26.08.2016 № 4900010312 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 площадью 13 009 кв. м до 26.08.2021, с видом разрешенного использования – «гостиница», категорией земель «земли населенных пунктов» (т. 1, л. д. 14 – 19).

Позиция администрации сводится к тому, что общество не вносит арендную плату, вследствие чего за ним числится задолженность с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 6 318 092 рублей 36 копеек и пеня в сумме 607 547 рублей 37 копеек.

Ссылаясь на неисполнение договорных обязательств в части оплаты аренды, администрация направила обществу претензию от 03.12.2021 № 18417/02.01-45 (т. 1, л. д. 11) с требованием о погашении задолженности и уплате неустойки, которая оставлена адресатом без финансового исполнения, что и послужило основанием предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

В обоснование встречного иска общества указало, что им понесены финансовые затраты по освоению земельного участка в целях строительства гостиницы, однако земельный участок не мог быть использован в согласованных целях с момента заключения договора аренды ввиду нахождения на участке самовольных построек иных лиц и расположения объекта аренды в функциональной зоне, не допускающей строительство гостиниц.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 данного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 данного кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Отказывая администрации в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции руководствовались представленными в материалы дела документами, включая акты сверки расчетов по договору аренды от 26.08.2016 № 4900010312, составленные по состоянию на 16.01.2023 и на 20.01.2023, согласно которым задолженность у общества полностью отсутствует (иного не доказано).

Относительно встречных исковых требований судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 данного кодекса). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

На основании правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, согласно подпунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 изложен правовой подход, согласно которому при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств, как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса, так и статьи 1102 Гражданского кодекса необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса, ни по нормам главы 60 данного кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

До принятия решения суда администрация заявила о применении исковой давности по исковым требованиям общества.

Принимая во внимание положения статей 195, 196, 200 Гражданского кодекса, а также правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 № 308-ЭС19-10020, суды верно указали, что к искам о взыскании неосновательного обогащения применяется общий трехгодичный срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса, который в силу пункта 1 статьи 200 данного кодекса начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции отказали в удовлетворении первоначального иска; удовлетворив встречный иск о взыскании с департамента в пользу общества 10 084 618 рублей неосновательного обогащения в виде внесенных арендных платежей, а также 212 763 рублей 54 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В части признания недействительным (ничтожным) договора от 26.08.2016 № 4900010312, взыскания с администрации убытков и компенсации морального вреда суды отказали. Суды констатировали, что в соответствии актами сверки по договору аренды от 26.08.2016 № 4900010312, по состоянию на 16.01.2023 и на 20.01.2023 задолженность общества полностью отсутствует. В отношении встречных исковых требований суды указали, что договор от 26.08.2016 № 4900010312 заключен во исполнение решения Хостинского районного суда города Сочи от 10.06.2016 по делу № 2а-1638/2016, отмененного апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 29.10.2020 № 33а-21501/2020, поэтому недействителен (ничтожен), однако, отказали в удовлетворении данного требования, применив исковую давность. Поскольку общество не приобрело право аренды спорного земельного участка по недействительной (ничтожной) сделке, ввиду невозможности строительства гостиницы, нахождения на земельном участке самовольных построек иных лиц, издания администрацией постановления от 04.09.2019 № 1495 «Об отмене разрешения на строительство от 08.07.2019 № RU-23-309-8271-2019, выданного обществу», – встречное предоставление отсутствовало, следовательно, арендные платежи общества являются неосновательным обогащением администрации. Применив по заявлению администрации исковую давность к каждому отдельному платежу, суды частично удовлетворили встречный иск.

Материалы дела исследованы судами двух инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права. Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.12.2023 исполнение судебных актов приостанавливалось до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационное производство завершено, приостановление утратило силу и подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2023 по делу № А32-8132/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо