АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

03 мая 2024 года

Дело №

А56-90470/2022

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Сергеевой И.В., ФИО1, 

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 (доверенность от 01.08.2023), 

рассмотрев 17.04.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 по делу № А56-90470/2022, 

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП 

<

***> (далее – Предприниматель), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), от 17.06.2022 № 05-26-21658/22-0-0 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 23 310 кв.м с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, и обязании Комитета передать данный земельный участок в собственность Предпринимателя, заключив с ним договор купли-продажи участка по цене, установленной пунктом 5.1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее – Закон № 59-19). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре, адрес: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Решением суда первой инстанции от 18.08.2023 заявление удовлетворено. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 решение от 18.08.2023 изменено, абзац второй резолютивной части решения изложен в следующей редакции: «Обязать Комитет направить Предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка в установленный законом срок в порядке пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации».

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 18.08.2023 и постановление от 13.12.2023, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. 

По мнению подателя жалобы, вывод судов о праве Предпринимателя на выкуп земельного участка противоречит имеющимся в деле доказательствам и нормам Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). 

В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить постановление 13.12.2023 без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Комитет, извещенный в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Предприниматель с 18.11.2021 является собственником нежилых зданий – дач № 52, 59, 54, 55, 60 площадью 84 кв.м, 87,5 кв.м, 80 кв.м, 88,9 кв.м, 33.1 кв.м с кадастровыми номерами 78:38:0022628:3014, 78:38:0022628:3017, 78:38:0022628:3015, 78:38:0022628:3016, 78:38:0022628:3011, распложенных по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, Б, В, Д, Е (далее – здания). 

Здания расположены на земельном участке площадью 23 310 кв.м с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А (далее – земельный участок). 

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования  «Для размещения дач».

Между Комитетом и прежним собственником зданий 22.10.2018 был заключен договор № 22/ЗД-04564 аренды земельного участка.

Впоследствии на основании заключенных Предпринимателем с прежним собственником зданий 12.11.2021 договоров купли-продажи зданий и переуступки права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Предпринимателю.

Предприниматель 18.05.2022 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ для размещения дач, по цене, определенной с применением корректирующего коэффициента, установленного пунктом 5.1 Закона № 59-19.

Согласно материалам дела Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга по результатам обследования земельного участка составлен Акт от 25.05.2022 (т.1 л.д. 105), согласно которому здания не эксплуатируются, находятся в заброшенном состоянии; часть земельного участка, не занятая зданиями, преимущественно занята древесно-кустарниковой растительностью, свободна, не огорожена, доступ на нее не ограничен, хозяйственная деятельность на ней не осуществляется. 

Рассмотрев указанное заявление, Комитет принял решение об отказе Предпринимателю в выкупе земельного участка, о чем сообщил Предпринимателю письмом от 17.06.2022 № 05-26-21658/22-0-0, в котором указал на то, что площадь испрашиваемого участка (23 310 кв.м) превышает площадь, необходимую для использования принадлежащих Предпринимателю на праве собственности зданий (373,5 кв.м).

Согласно материалам дела в дополнение к указанному письму Комитет направил письмо от 29.06.2022 № 05-26-21658/22-0-2 (т.1 л.д. 101), в котором сообщил, что земельный участок как участок в составе земель общего пользования не подлежит отчуждению в соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), поскольку согласно заключению Комитета по благоустройству Санкт-Петербурга от 28.06.2022 № 01-17-2211/22-0-0 представляет территорию с древесно-кустарниковой растительностью, а также расположен в границах автомобильной дороги общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге – Соснового переулка (от ФИО4 ул. до ФИО5 ул.), включенной в Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге, утвержденный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.03.2011 № 330 (далее – Постановление № 330).

Посчитав отказ Комитета в выкупе земельного участка незаконным, Предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.

Судом первой инстанции по ходатайству Предпринимателя назначена судебная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта от 31.01.2022, содержащее следующие выводы: общая площадь, необходимая для эксплуатации зданий составляет 11 643 кв.м; поскольку градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга предельные максимальные размеры земельных участков, расположенных в границах территориальной зоны ТРЗ-2, не установлены, использование земельного участка площадью 23 310 кв.м не нарушает норм действующего законодательства.

Согласно заключению эксперта от 21.06.2023, составленному по результатам проведения назначенной судом первой инстанции повторной судебной экспертизы, общая оптимальная площадь земельного участка, необходимая для использования в целях рекреационного назначения и для садоводства составляет 21 824 кв.м; поскольку градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга предельные максимальные размеры земельных участков, расположенных в границах территориальной зоны ТРЗ-2, не установлены, использование земельного участка площадью 23 1310 кв.м. не нарушает действующего законодательства. 

Суд первой инстанции, рассмотрев заявление Предпринимателя, признал его требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Апелляционный суд не согласился с определенным судом первой инстанции способом устранения нарушения прав заявителя и изменил решение в указанной части.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 названной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Как следует из представленного в материалы дела письма Комитета от 17.06.2022 № 05-26-21658/22-0-0 и направленного в дополнение к нему письма от 29.06.2022 № 05-26-21658/22-0-2, по результатам рассмотрения заявления Предпринимателя от 18.05.2022 Комитетом было принято решение  об отказе в предоставлении земельного участка в собственность Предпринимателя в связи с тем, что площадь испрашиваемого участка (23 310 кв.м) превышает площадь, необходимую для использования принадлежащих Предпринимателю на праве собственности зданий (373,5 кв.м), а также ввиду того земельный участок относится к землям общего пользования в части, занятой древесно-кустарниковой растительностью и автомобильной дорогой общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге – Соснового переулка (от ФИО4 ул. до ФИО5 ул.), включенной в Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге, утвержденный Постановлением № 330.

Статьей 39.16 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (подпункт 6); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (подпункт 19).

Применительно к подпункту 1 указанной статьи исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В данном случае при разрешении спора суды исходили исключительно из вывода эксперта, сделанного по результатам проведения повторной экспертизы, о соразмерности площади земельного участка 23 310 кв.м. для эксплуатации зданий общей площади застройки 471,9 кв.м.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований части 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Вместе с тем, как верно отмечено подателем жалобы, требования указанных процессуальных норм судами при рассмотрении настоящего дела не были соблюдены.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения ограничены в обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абзац второй пункта 2 статьи 27 ЗК РФ).

Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ и пунктом 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

В материалы дела представлена схема земельного участка (т.1 л.д. 100), согласно которой на земельном участке  расположена часть автомобильной дороги общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге – Соснового переулка (от ФИО4 ул. до ФИО5 ул.), включенной в Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге, утвержденный Постановлением № 330. Сведения об исключении Соснового переулка из указанного Перечня отсутствуют. 

Вместе с тем суды не дали оценку данному обстоятельству и возможности выкупа земельного участка с учетом установленного законом запрета приватизации ограниченных в обороте земельных участков общего пользования, занятых автомобильными дорогами.

Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении настоящего дела суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и дать им правовую оценку с учетом доводов сторон, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.02.2024 по ходатайству Комитета исполнение постановления от 13.12.2023 было приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции. В связи с отменой обжалуемых судебных актов и направлением дела в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение данные судебные акты не подлежат исполнению. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 по делу № А56-90470/2022 отменить.

Дело направить в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

 

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

 

И.В. Сергеева

ФИО1