АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-22648/2017

г. Уфа

06 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 29.08.2017

Полный текст решения изготовлен 06.09.2017

         Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи                Хомутовой С.И. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

         общества с ограниченной ответственностью "ТК "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" (ИНН: 0278076852, ОГРН: 1020203220454) 

        к обществу с ограниченной ответственностью  "Юлмарт Девелопмент" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

        о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 193 190,58 рублей, убытков в сумме 6 181 414,77 рублей, неустойки по день фактического исполнения обязательств по оплате долга,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности от 02.06.2017; ФИО3, по доверенности от 03.07.2017;

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 31.07.2017; 

ООО «Торговый комплекс «Центральный» обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ООО «Юлмарт Девелопмент» о взыскании задолженности в размере 1 193 190,58 руб., убытков в размере 6 181 414,77 руб., неустойки в размере 175 575, 06 руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика убытки в размере 5 445 397,06 руб., неустойку в размере 234 041,37 руб. 

Заявление об уточнение иска судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ, дело рассмотрено по уточненным требованиям.

В ходе судебного заседания представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

 Представитель ответчика заявленные требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, считает требования истца необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве на иск. 

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 03.12.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды №4/2-1, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор принять во временное владения и пользование за плату Помещение, арендуемой площадью 1 297,4 кв.м., расположенное в здании по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Цюрупы, д. 97, литер И, 2 этаж, в порядке и на условиях, определяемых Договором; границы Помещения выделены на плане здания (Приложение №1 к договору).

Согласно. п. 6.1 договора аренды, арендная плата за пользование Помещением по настоящему договору состоит из двух составляющих – базовой и переменной частей.

Согласно п. 6.2 договора, с даты подписания сторонами Акта приема-передачи Помещения до даты начала коммерческой деятельности Арендатора (пробития первого клиентского чека) (Приложение №6 к договору) базовая часть арендной платы составляет 250 рублей за 1 кв.м. Помещения в месяц. С даты начала коммерческой деятельности и в течении последующих 60 календарных дней базовая часть арендной платы составляет 600 рублей за 1 кв.м. Помещения в месяц. С 61 календарного дня от даты начала коммерческой деятельности базовая часть арендной платы составляет 800 рублей за 1 кв.м. Помещения в месяц.

Согласно п. 6.2.1 договора, базовая часть вносится на расчетный счет Арендодателя ежемесячно в российских рублях не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно п. 6.3 договора, переменная часть платы не входит в состав базовой части арендной платы и оплачивается отдельно.

Согласно п. 6.3.3 оплата переменной части арендной платы производится в течение 7 календарных дней с даты выставления соответствующих счетов ресурсоснабжающими организациями.

Согласно п. 9.4 договора, Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в следующих случаях: задержки внесения арендной платы сроком свыше 10 календарных дней при условии неисполнения Арендатором соответствующей претензии о погашении долга в течение 7 календарных дней с момента её получения Арендатором.

Согласно п. 9.5 договора, стороны вправе в любое время в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения договора путем направления другой стороне письменного уведомления не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Но в любом случае не ранее 24 месяцев с даты начала Арендатором коммерческой деятельности.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами договор аренды исполнялся сторонами длительное время.

19.06.2017 истец направил ответчику письмо №197/44 об оплате задолженности по арендной плате в размере 1 142 135,34 руб. по состоянию на 16.06.2017. На названном письме имеется отметка «принял 19.06.2017 подпись ФИО5 (ст. менеджер)»(л.д.16).

Далее, истцом ответчику направлено письмо №2/4/1 от 30.06.2017, полученное ответчиком 06.07.2017 посредством экспресс почтой «CDEK», в котором истец указывает на то, что своими действиями по систематическому нарушению сроков оплаты арендных платежей, фактическим прекращением коммерческой деятельности, Арендатор умышленно привел к обстоятельствам, изложенным в п. 9.4 договора, для досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя, в связи с чем, настоящим ООО ТК «Центральный» выражает свою готовность расторгнуть договор аренды нежилого помещения №4/2-1 от 03.12.2015. Также в названном письме содержалось требование об оплате истцу задолженности по арендной плате, убытков и неустойки (л.д.23-25).

Позднее, ответчик направил истцу письмо №439/Д от 07.07.2017, которое направлено 11.07.2017 посредством сервисов «Почта России» и прибыло в место вручения 15.07.2017, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 19600608426998. Неудачная попытка вручения письма адресату состоялась 16.07.2017 (л.д.98-100). 

В связи с неоплатой со стороны ответчика задолженности по арендной плате, убытков и неустойки истец обратился в Арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь требованиями действующего законодательства, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу, что уточненные требования истца подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу ст. 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (п. 2 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

        Согласно п. 9.5 договора аренды, стороны вправе в любое время в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения договора путем направления другой стороне письменного уведомления не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Но в любом случае не ранее 24 месяцев с даты начала Арендатором коммерческой деятельности.

 При этом судом установлено, что договор аренды расторгнут с 06.07.2017 в одностороннем порядке со стороны Арендодателя, в связи с нарушениями со стороны Арендатора сроков оплаты арендной платы и фактическим прекращением коммерческой деятельности Арендатором, что подтверждается письмом №2/4/1 от 30.06.2017, полученным ответчиком 06.07.2017 (л.д.29).

Доводы ответчика о неполучении письма истца №197/44 от 19.06.2017 (л.д.16)  не принимаются судом, в соответствии с положениями статей 65 и 70 АПК РФ, согласно которым каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств того, что ФИО5 не является работником ответчика, при этом ответчиком не оспорена любым надлежащим способом имеющаяся на письме истца №197/44 от 19.06.2017  подпись ФИО5, суд считает названное письмо полученным ответчиком 19.06.2017.

Довод ответчика о том, что письмо истца №2/4/1 от 30.06.2017 содержит лишь готовность истца к одностороннему расторжению договора аренды судом не принимается, поскольку буквальное толкование текста названного письма, а также указание в тексте названного письма на п. 9.4 договора аренды, предусматривающего право Арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды, однозначно указывает на факт одностороннего расторжения договора аренды Арендодателем.

Также, судом не принимается во внимание письмо ответчика №439/Д от 07.07.2017 (л.д.98), поскольку данное письмо датировано позднее даты, с которой договор аренды между сторонами расторгнут, а именно, с 06.07.2017. Кроме того, попытка вручения названного письма истцу была значительно позднее, а именно, 16.07.2017.

При этом согласно п. 9.5 договора аренды, стороны вправе в любое время в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения договора путем направления другой стороне письменного уведомления не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Но в любом случае не ранее 24 месяцев с даты начала Арендатором коммерческой деятельности.

Соответственно, судом установлено, что своими действиями по отсутствию своевременной оплаты арендной платы и фактическим прекращением коммерческой деятельности, что не оспаривается ответчиком, Арендатор вынудил Арендодателя расторгнуть договор аренды до истечения 24 месяцев с даты начала Арендатором коммерческой деятельности.

Таким образом, договор аренды расторгнут в связи с виновными действиями Арендатора по инициативе Арендодателя с 06.07.2017.

        В то же время, согласно п. 9.5 договора аренды, договор не должен был быть расторгнут до 03.12.2017. Соответственно, у Арендодателя в связи с действиями Арендатора возникли убытки в виде упущенной выгоды за период с 07.07.2017 по 03.12.2017 в размере постоянной части арендной платы.

Согласно п. 6.5.1 договора аренды, базовая часть арендной платы может быть соответственно изменена Арендодателем не более одного раза в год и не более чем на 7% от базовой части арендной платы.

Согласно п. 6.5.2 договора аренды, уведомление об изменении размера арендной платы направляется Арендодателем не позднее, чем за один месяц.

Согласно письму №460 от 02.12.2016, полученном от ответчика старшим менеджером ФИО5 02.12.2016, Арендодатель уведомил Арендатора о повышении базовой части арендной платы с 10.01.2017 на 7% до 856 р. за 1 кв.м. арендуемого помещения.

Соответственно, расчет убытков, составленный истцом, судом проверен и признан верным, в связи с чем, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию убытки в размере 5 445 397,06 руб.

Дополнительно, суд считает необходимым отметить следующее.

Как указано в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, Арендатор принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Таким образом, для рассмотрения настоящего дела не имеет правового значения факт отсутствия государственной регистрации договора аренды №4/2-1 от 03.12.2015, поскольку спор возник между сторонами названного договора, исполнявшегося длительное время, соответственно, для которых положения данного договора аренды являются обязательными.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. По правовой природе неустойка является мерой имущественной ответственности.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Как следует из материалов дела, в п. 7.2 договора аренды стороны установили, что за нарушение сроков установленных договором сторона нарушившая срок уплачивает другой стороне неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. 

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды, принимая во внимание, что условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, доказательств обратного в материалы дела не представлено, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора в части оплаты арендной платы, суд приходит к выводу о наличии оснований для уплаты ответчиком неустойки за нарушение договорных обязательств.

Согласно расчету истца, основанному на условиях договора, размер неустойки за период с 03.12.2015 по 21.08.2017 составил 234 041,37 руб. Данный расчет судом проверен и признан не верным, в части определения периода начисления неустойки.

Истец рассчитывает неустойку за период с 11.12.2015 (дата заключения договора аренды) по 21.08.2017 (дата, в которую истец произвел удержание обеспечительного платежа в счет задолженности по арендной плате).

Названный период начисления неустойки не представляется возможным признать верным, поскольку судом установлено, что договор аренды расторгнут с 06.07.2017, вследствие одностороннего отказа Арендодателя от исполнения договора.

При этом п. 6.6 договора аренды предусмотрено, что на следующий день, с момента получения согласия Залогодержателя на сдачу Помещения в долгосрочную аренду Арендатор уплачивает Арендодателю обеспечительный платеж в размере 2 000 000 руб., который подлежит зачету в счет исполнения обязательства по уплате базовой части арендной платы за последние месяцы аренды. При этом Арендодатель самостоятельно засчитывает соответствующую сумму в счет оплаты Постоянной части арендной платы за соответствующие месяцы.

Из буквального толкования названного пункта договора аренды следует, что возможность удержать сумму задолженности из обеспечительного платежа у Арендодателя появилась в день расторжения договора аренды, а именно, с даты получения Арендатором письма Арендодателя №2/4/1 от 30.06.2017, а именно, с 06.07.2017.

Соответственно, неустойка за период с 11.12.2015 по 06.07.2017 составит 178 579,05 руб.

Контррасчет начисления неустойки ответчика судом во внимание также не принимается, поскольку ответчик производил расчет с применением ст. 193 ГК РФ, в то время как сроки в договоре аренды приведены в календарных днях, а не в рабочих. Более того, согласно п. 3.3.14 Арендатор обязался осуществлять коммерческую деятельность в течение семи дней в неделю, круглосуточно, включая выходные и праздничные дни. Изменение режима работы должно быть письменно согласовано с Арендодателем.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 60 751 руб. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, уплаченная сумма государственной пошлины в рассматриваемом случае подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Кроме того, в связи с уменьшением истцом суммы иска в ходе рассмотрения настоящего дела, истцу надлежит выдать справку на возврат государственной пошлины из федерального бюджета в сумме 9 353 руб.81 коп.

Руководствуясь статьями 110, 168-171, 176, 225.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Центральный» к обществу с ограниченной ответственностью «Юлмарт Девелопмент» удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юлмарт Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Центральный» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 5 445 397 руб. 06 коп. убытков, неустойку за период с 11.12.2015 г. по 06.07.2017 г. в размере 178 579 руб.05 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 895 руб.

В остальной части иска, отказать.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Центральный» справку на возврат государственной пошлины из федерального бюджета в сумме 9 353 руб.81 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

 Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.И. Хомутова