Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-09, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Пенза                                                                                                          дело №А49-2932/2021 

«10» сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2021 года

Полный  текст решения изготовлен 10 сентября 2021 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Алексиной Г.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Управления муниципального имущества 

<

...>, Пенза г., Пензенская область, 440000 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Линг», Новодмитровская ул., д. 2, корп. 7, эт. 1, пом 3А, оф. 7, Москва г., 127015 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 31 013 руб. 13 коп.,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Пензтеплоснабжение», Космодемьянской 

<

...>, Пенза г., Пензенская область, 440008 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Линг» о взыскании суммы 31 013 руб. 13 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 279/10 от 27.08.2010 г. за период с января 2019 г.  по февраль 2020 г. в сумме 27 254 руб. 00 коп. и пени, начисленные за несвоевременное внесение арендных платежей, за период с 10.09.2018 по 29.02.2020 в сумме 3 759 руб. 13 коп.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением арбитражного суда от 02.04.2021 г. исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

От ответчика в материалы дела поступил письменный отзыв на иск, в котором он указал, что исковые требования считает необоснованными и ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Пензтеплоснабжение».    

Определением арбитражного суда от 27.04.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Пензтеплоснабжение».

В отзыве на иск акционерное общество «Пензтеплоснабжение» указало, что считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 01.06.2021 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Судебное заседание назначено на 06.09.2021 г.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлены в порядке, предусмотренном ст.ст. 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.1 л.д. 54-57, т. 2 л.д. 1-2, 6-9, 19, 49-52), в том числе публично путём размещения информации о движении дела на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://www.penza.arbitr.ru/.

От ответчика в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «Линг».

В письменном отзыве на иск ответчик просил в удовлетворении иска отказать, указывая на то, что расчет арендной платы, выполненный истцом по договору в соответствии с Дополнительным соглашением от 10.12.2018 г. к Договору, Дополнительным соглашением от 23.07.2019 г. к Договору и извещением № 9/156 от 16.01.2020 г., не соответствуют законодательству РФ. Земельный участок с кадастровым номером 58:29:3008001:248, площадью 407 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, был предоставлен в аренду ОАО «Пензтеплоснабжение», без проведения торгов на основании приказа первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам № 644/2п от 13.08.2010 г., для размещения нежилого здания ЦТП (центрального теплового пункта) (п. 1.2. Договора). Право аренды земельного участка перешло к ответчику на основании Договора №ПП-1 уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 06.08.2018 г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Пензенской области 06.09.2018 г., номер регистрационной записи: 58:29:3008001:248-58/065/2018-3. Ответчик арендует земельный участок для размещения нежилого здания ЦТП. Данный вид разрешенного использования не противоречит виду разрешенного использования, зафиксированному и в выписке из ЕГРН на земельный участок от 27.02.2019 г. №99/2019/247912171 - «Для обустройства и содержания инженерно-технических сооружений и заграждений». На земельном участке расположен принадлежащий ООО «ЛИНГ» на праве собственности объект недвижимости: нежилое здание (центральный тепловой пункт) с кадастровым номером 58:29:3008001:4047, площадью 192,2 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 21.04.2021 г. №99/2021/388816988, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 12.07.2018 года сделана запись регистрации № 58:29:3008001:4047-58/035/2018-1. Целевое назначение нежилого здания (ЦТП) подтверждается техническим паспортом на ЦТП, подготовленным муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации г. Пензы» по состоянию на 20.10.2007 г. В спорный период с января 2019 г. по февраль 2020 г. нежилое здание ЦТП, расположенное по адресу: 

<

...>, было в эксплуатации на правах аренды у акционерного общества «Пензтеплоснабжение» по договору № 2/58 аренды имущества от 15.11.2018 г. в целях осуществления социально значимой деятельности по производству и снабжению тепловой энергией и паром населения и организаций города Пензы. АО «Пензтеплоснабжение» обладает лицензией на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности № ВХ-50-014602 от 01.07.2016 г. Приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 10.12.2020 № 1110 утверждена актуализированная схема теплоснабжения города Пензы до 2035 года. В актуализированной схеме теплоснабжения города Пензы обозначен принадлежащий ООО «ЛИНГ» и эксплуатируемый ресурсоснабжающей организацией - АО «Пензтеплоснабжение» «ЦТП № 27», расположенный на земельном участке площадью 407 кв.м., находящемся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 58:29:3008001:248. Деятельность, связанную с осуществлением теплоснабжения и горячего водоснабжения абонентов г. Пензы, АО «Пензтеплоснабжение» осуществляет на основании тарифов, утвержденных Управлением по регулированию тарифов и энергосбережению Пензенской области. Таким образом, земельный участок, являющийся предметом аренды по договору аренды земельного участка № 279/10 от 27.08.2010 г., использовался и продолжает использоваться в период действия договора для эксплуатации расположенного на нём нежилого здания центрального теплового пункта (ЦТП), используемого для производства и поставки тепловой энергии и горячей воды потребителям г. Пензы, и, следовательно, арендная плата за земельный участок, предоставленный для эксплуатации объектов, указанных в подпункте 2 статьи 49 ЗК РФ, с 01.03.2015 не может превышать размер арендной платы, рассчитанной по правилам Приказа № 217 для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Поскольку в редакции пункта 4 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в действие с 01.03.2015, установлены случаи, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленной в отношении федеральных земель, данная норма Кодекса подлежит применению с указанной даты при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов РФ или муниципальных образований. С учетом изложенного, по мнению ответчика, максимально возможный размер арендной платы за пользование ответчиком земельным участком в соответствии с Приказом № 217 должен составлять с 01.01.2019 г. по 01.01.2020 г. - 2 829 руб. 54 коп. в год (235 руб. 79 коп. в месяц).  Таким образом, по договору аренды земельного участка № 279/10 от 27.08.2010 г. ответчиком осуществлена переплата истцу денежных средств в общей сумме 10 015 руб. 88 коп., в том числе: 9 215 руб. 61 коп. - переплата арендной платы за период с 12.07.2018 г. по 30.04.2021 г.; 800 руб. 27 коп. - переплата пени за просрочку уплаты арендной платы за период август - ноябрь 2018 года. На основании изложенного ответчик просил суд отказать в удовлетворении требований Управления в полном объеме (т. 1 л.д. 63-69).

АО «Пензтеплоснабжение в отзыве на исковое заявление (т. 2 л.д. 10-12) просило оставить исковые требования Управления без удовлетворения, поддержав доводы ООО «Линг», изложенные в отзыве на иск.

Неявка надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела участников судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика и третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.  

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 27 августа 2010 года на основании приказа первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам № 644/2п от 13.08.2010 г. между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (Арендодатель, в настоящее время – Управление муниципального имущества города Пензы) и ОАО «Пензтеплоснабжение» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 279/10 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды  земельный участок с кадастровым номером 58:29:03008001:248, площадью 407,00 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, именуемый в дальнейшем Участок (т. 1 л.д. 15-18).

В соответствии с п. 1.2. Договора земельный участок предоставляется для размещения нежилого здания (ЦТП). 

Согласно п. 1.3. Договора, земельный участок относится к землям населенных пунктов. Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение разрешенного использования земельного участка допускается в случае внесения соответствующих изменений в постановление главы администрации города Пензы о предоставлении земельного участка.

Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи 27.08.2010 г. (т. 1 л.д. 19).

Договор заключен сторонами на срок 49 лет с 13.08.2010 г. по 13.08.2059 г. и вступает в силу с момента его подписания.

На основании соглашения об отступном от 02.03.2015 г. все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору перешли к ООО «ПроектСтройКонтракт» (т. 1 л.д. 21).

По договору № 165 уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 05 мая 2015 г. права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО «ЛИНГ» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) (т. 1 л.д. 23-25).

По договору № ПП-1 уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 06.08.2018 года все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 279/10 от 27.08.2010 г. перешли от ООО «ЛИНГ» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к ООО «ЛИНГ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), являющемуся ответчиком по настоящему делу (т. 1 л.д. 26-30).

В соответствии с пунктом 3.2. Договора арендная плата за пользование участком составляет 13 422 руб. 86 коп. в год; 1 118 руб. 57 коп. в месяц.

Согласно п. 3.5 Договора арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно, не поздне 5-го числа месяца, за который производится платеж.

Дополнительным соглашением от 10.12.2018 г. к Договору стороны договора определили, что с 12.07.2018 г. размер арендной платы составляет: 19 880 руб. 86 коп.  в год; 1 656 руб. 74 коп. в месяц. Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором  ежемесячно, не поздне 10-го числа месяца включительно, за который производится платеж (т. 1 л.д. 32).

Дополнительным соглашением от 23.07.2019 г. к Договору стороны договора определили, что с 01.01.2019 г. размер арендной платы составляет 31 327 руб. 06 коп. в год; 2 610 руб. 59 коп. в месяц. (т. 1 л.д. 33-34).

16.01.2020 г. извещением № 9/156 арендодатель уведомил арендатора, что с 01.01.2020 г. размер арендной платы составляет 25 263 руб. 76 коп. в год (2 105 руб. 31 коп. в месяц) (т. 1 л.д. 31).

Новый размер арендной платы был рассчитан истцом на основании п. 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года №552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов», исходя из кадастровой стоимости земельного участка (404 220 руб. 19 коп.) и ключевой ставки ЦБ РФ - 6,25% (т. 1 л.д. 31 оборот).

Истец числит за ответчиком задолженность по арендной плате, в связи с чем, истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 7/3616 от 07.08.2020 г. с требованием оплаты задолженности по арендной плате за земельный участок (т. 1 л.д. 39-42).

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что в период с января 2019 года по февраль 2020 года ответчик не исполнил обязанность по своевременному внесению арендной платы, Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Линг» о взыскании суммы 31 013 руб. 13 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 279/10 от 27.08.2010 г. за период с января 2019 г.  по февраль 2020 г. в сумме 27 254 руб. 00 коп. и пени, начисленные за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 10.09.2018 по 29.02.2020, в сумме 3 759 руб. 13 коп.

Арбитражный суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Арендованный ответчиком земельный участок с кадастровым номером 58:29:03008001:248, площадью 407,00 кв.м. расположен в границах муниципального образования город Пенза и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (выписка из ЕГРН, т. 1 л.д. 35-38).

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела (в т.ч. выписок из ЕГРН – т. 1 л.д. 35-38, 77-82) и не оспаривается лицами, участвующими в деле, переданный в аренду земельный участок, относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее также – Постановление № 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то, согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Спорный Договор заключен 27.08.2010, т.е. после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), следовательно, к нему подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый в соответствии с его положениями уполномоченным органом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления № 73, следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Исходя из приведенных положений действующего законодательства, арендная плата по договорам относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, может изменяться по требованию арендодателя без внесения изменений в договоры аренды. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Учитывая, что объектом арендных отношений в рамках настоящего дела является земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, то, следовательно, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком подлежит публичному регулированию.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, расчет размера арендной платы, указанного в дополнительном соглашении от 10.12.2018 к Договору произведен Управлением на основании действовавшего в спорный период Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП (далее также – Порядок № 940-пП), по формуле:

А = Ксзу x НСт. x Квд x Кка,

где:

А - годовой размер арендной платы;

Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка);

НСт. - налоговая ставка земельного налога, установленная нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований;

Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора, установленного по форме, согласно приложению № 1 к настоящему Порядку;

Кка - коэффициент категории арендатора, установленный согласно приложению №5 к настоящему Порядку.

Расчет размера арендной платы, указанного в уведомлении от 16.01.2020 № 9/156, произведен на основании п. 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП (далее также – Правила № 552-пП), который решением Пензенского областного суда от 27.07.2020 по делу № 3а-201/2020 признан недействующим с даты его принятия.

Пункт 2.1 Правил № 552-пП предусматривал следующую формулу расчета годового размера арендной платы по следующей формуле:

А = Ксзу x Кр,

где:

А - годовой размер арендной платы;

Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке);

Кр - ключевая ставка Банка России, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, при расчете арендной платы Управлением не было учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пунктом 4 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 данного Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Таким образом, вопреки доводам Управления, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, принимая в пределах своей компетенции решение об определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не вправе установить размер арендной платы, превышающий величину арендной платы, рассчитанной для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Размер арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, не может быть выше установленного размера арендной платы в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, по причине распоряжения ими разными публичными образованиями.

К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, относятся, в т.ч. объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (в редакции, действовавшей в спорный период; далее также – Правила № 582).

Согласно пункту 5 Правил № 582 арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (далее также – Минэкономразвития), в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Во исполнение данного пункта Правил № 582 Минэкономразвития издало Приказ №217, которым утвердило ставку арендной платы в размере 0,7% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.

В рамках настоящего дела спорный земельный участок, занятый нежилым зданием (ЦТП), был изначально предоставлен в аренду третьему лицу без проведения торгов (пункты 1.1 и 2.2 Договора).

В качестве вида разрешенного использования для данного земельного участка установлено – для размещения нежилого здания (ЦТП).

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание (центральный тепловой пункт) с кадастровым номером 58:29:3008001:4047, площадью 192,2 кв.м, адрес объекта: 

<

...> - принадлежащий ответчику на праве собственности (дата государственной регистрации права собственности ООО «Линг» 12.07.2018, номер записи в реестре: 58:29:3008001:4047-58/035/2018-1) (выписка из ЕГРН, т. 2 л.д. 83-84).

Данный объект недвижимости поименован как «ЦТП № 27» и передан в аренду АО «Пензтеплоснабжение» по договору аренды имущества № 2/58 от 15.11.2018 (т. 1 л.д. 85-122) в целях осуществления социально значимой деятельности по производству и снабжению тепловой энергией населения и организаций города Пензы (п. 1.5 договора аренды № 2/58 от 15.11.2018 и приложение № 1 к нему).

АО «Пензтеплоснабжение» обладает лицензией на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности № ВХ-50-014602 от 01.07.2016 г. (т. 1 л.д. 123-124).

Приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 30.08.2019 № 930 утверждена актуализированная схема теплоснабжения города Пензы до 2034 года. Приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 10.12.2020 № 1110 утверждена актуализированная схема теплоснабжения города Пензы до 2035 года.

В актуализированной схеме теплоснабжения города Пензы обозначен принадлежащий ООО «ЛИНГ» и эксплуатируемый ресурсоснабжающей организацией АО «Пензтеплоснабжение» «ЦТП № 27», расположенный на земельном участке площадью 407 кв.м., находящемся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 58:29:3008001:248.

Деятельность, связанную с осуществлением теплоснабжения и горячего водоснабжения абонентов Пензенской области, АО «Пензтеплоснабжение» осуществляет на основании тарифов, утвержденных Управлением по регулированию тарифов и энергосбережению Пензенской области.

Таким образом, арендованный по договору земельный участок использовался и используется для эксплуатации расположенных на нем здания ЦТП и сетей, используемых для поставки тепловой энергии и горячей воды потребителям г. Пензы, а, следовательно, арендная плата за данный земельный участок, предоставленный для эксплуатации объектов, указанных в подпункте 2 статьи 49 ЗК РФ, с 01.03.2015 не может превышать размер арендной платы, рассчитанной по правилам Приказа № 217 для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Поскольку в пункте 4 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в действие с 01.03.2015, установлены случаи, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленной в отношении федеральных земель, данная норма Кодекса подлежит применению с указанной даты при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов или муниципальных образований.

Данный правовой подход сформулирован в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2017 № 306-ЭС16-16522, от 23.11.2017 № 305-ЭС17-12788, апелляционных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2016 № 84-АПГ16-1, от 08.09.2016 № 74-АПГ16-6.

С учетом изложенного, максимально возможный размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:3008001:248 в соответствии с Приказом № 217 составляет:

- в 2018 году: 3 865 руб. 72 коп. в год / 322 руб. 14 коп. в месяц (552 246 руб. 09 коп. (кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 № 850-пП) × 0,7 %);

- за спорный период с января 2019 года по февраль 2020 года  2 829 руб. 54 коп. в год / 235 руб. 79 коп. в месяц (404 220 руб. 19 коп. (кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Приказом Департамента госимущества Пензенской области от 26.11.2018 №673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «Земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области») × 0,7 %).

Пункт 1 статьи 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию этих норм, приведенному в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимости его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного участка.

В рамках настоящего дела право собственности ООО «Линг» на нежилое здание, расположенное на арендованном земельном участке, зарегистрировано 12 июля 2018 года.

При таких обстоятельствах ООО «Линг» приобрело права и обязанности арендатора земельного участка и обязано было вносить арендную плату, начиная с 12.07.2018.

За период с 12.07.2018 по 31.12.2018 размер арендной платы по Договору составляет 1 818 руб. 53 коп. (207 руб. 83 коп. (за 20 календарных дней июля 2018 года) + 1 610 руб. 70 коп. (322 руб. 14 коп. × 5 месяцев (за период с августа по декабрь 2018 года)).

За период с 01.01.2019 по 28.02.2020 размер арендной платы по Договору составляет 3 301 руб. 06 коп. (235 руб. 79 коп. × 14 месяцев).

С учетом назначения платежа, указанного в платежных поручениях, ответчиком в счет арендной платы было перечислено:

1) № 155 от 29.11.2018 на сумму 9 352 руб. 56 коп.

2)  № 116 от 17.04.2019 на сумму 4 970 руб. 22 коп. (за 1 квартал 2019 г.);

3)  № 124 от 19.04.2019 на сумму 1 656 руб. 74 коп. (за апрель 2019 г.);

4)  № 159 от 15.05.2019 на сумму 1 656 руб. 74 коп. (за май 2019 г.) (т. 1 л.д. 139-140).

Таким образом, в счет оплаты арендной платы по Договору ООО «Линг» были перечислены денежные средства в общей сумме 17 636 руб. 26 коп.

Поступление денежных средств в заявленном объеме Управлением не оспаривается.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что за период с 12.07.2018 по 28.02.2020 ответчиком излишне уплачена арендная плата по Договору в размере 12 516 руб. 67 коп. (17 636 руб. 26 коп. – 5 119 руб. 59 коп.), и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Управления о взыскании с ООО «Линг» задолженности по внесению арендной платы Договору за период с января 2019 года по февраль 2020 года.

Кроме того, в связи с просрочкой внесения арендной платы за период с августа 2018 года по февраль 2020 года Управлением заявлено к ООО «Линг» требование о взыскании договорной неустойки (пени), начисленной за период с 10.08.2018 г. по 29.02.2020 г. в соответствии с пунктом 5.1 Договора в сумме 3 759 руб. 13 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств помимо прочего может обеспечиваться неустойкой.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, основанием для начисления неустойки является факт нарушения обязательства должником.

В пункте 5.1 Договора в случае нарушения арендатором п. 3.5, п. 3.6 Договора начисляются пени в размере 0,3 процента от невнесенной (несвоевременно внесенной)  суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 10.12.2018 г. к договору аренды стороны установили неустойку в размере 0,1  процента от невнесенной (несвоевременно внесенной)  суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктами 3.2 и 3.5 (в редакции действовавшей в спорный период) Договора арендная плата в сумме не менее месячного платежа за пользование земельным участком подлежала внесению до 06.08.2018 – за август 2018 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 05.09.2018 – за сентябрь 2018 года, до 05.10.2018 – за октябрь 2018 года, до 06.11.2018 – за ноябрь 2018 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 05.12.2018 – за декабрь 2018 года, до 10.01.2019 – за январь 2019 года, до 11.02.2019 – за февраль 2019 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 11.03.2019 – за март 2019 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 10.04.2019 – за апрель 2019 года, до 13.05.2019 – за май 2019 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 10.06.2019 – за июнь 2019 года, до 10.07.2019 – за июль 2019 года, до 12.08.2019 – за август 2019 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 10.09.2019 – за сентябрь 2019 года, до 10.10.2019 – за октябрь 2019 года, до 11.11.2019 – за ноябрь 2019 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 10.12.2019 – за декабрь 2019 года, до 10.01.2020 – за январь 2020 года, до 10.02.2020 – за февраль 2020 года.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, арендная плата за период с июля по ноябрь 2018 года была внесена ООО «Линг» с нарушением установленных Договором сроков (задолженность была погашена в полном объеме лишь 29.11.2018).

Согласно расчету исковых требований, начисление неустойки на вышеназванную задолженность производилось истцом с 10.08.2018 (а не как указано истцом в исковом заявлении – с 10.09.2018) по 29.11.2018.

Сумма начисленной неустойки составила 1 638 руб. 14 коп.

Расчет неустойки (пени) производился истцом исходя из предъявленной ко взысканию суммы задолженности.

Неустойка (пени), начисленная за период с 10.08.2018 по 29.11.2018 исходя из верного размера арендной платы (задолженности по внесению арендной платы), составляет 235 руб. 79 коп.

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, ответчик платежным поручением № 156 от 29.11.2018 перечислил в счет погашения неустойки по Договору 1 065 руб. 23 коп.

Таким образом, ответчик добровольно полностью оплатил начисленную неустойку (пени).

Поскольку по состоянию на 29.11.2018 у ООО «Линг» имелась переплата арендной платы в размере 7 534 руб. 03 коп. (9 352 руб. 56 коп. (сумма перечисленная по платежному поручению № 155 от 29.11.2018) – 1 818 руб. 53 коп. (размер арендной платы, подлежащей уплате за период с 12.07.2018 по 31.12.2018), покрывающая размер арендной платы за период с января 2019 года по февраль 2020 года, постольку арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для начисления неустойки (пени) за данный период.

При таких основаниях исковые требования Управления о взыскании с ООО «Линг» неустойки (пени), начисленной на сумму задолженности за период с августа 2018 года по февраль 2020 года, подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании вышеизложенного, исковые требования истца по делу не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Истец от уплаты госпошлины освобожден в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления  муниципального имущества города Пензы к обществу с ограниченной ответственностью «Линг» о взыскании суммы 31 013 руб. 13 коп. оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления его в полном объеме в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области.

           Судья                                                                                                           Г.В. Алексина