АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40690/2016

г. Краснодар

02 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  29 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – заместителя прокурора Краснодарского края – Солдатова С.А. (удостоверение), от ответчиков: администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) – Спирина К.Н. (доверенность от 29.12.2017), закрытого акционерного общества «Санаторий “Жемчужина моря”» (ИНН 2304012594, ОГРН 1022300768820) – Федотова А.А. (доверенность                         от 01.12.2017), в отсутствие третьего лица – межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2017 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г., Баранова Ю.И.) по делу № А32-40690/2016, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация), закрытому акционерному обществу «Санаторий "Жемчужина у моря"» (далее – санаторий) о признании недействительным (ничтожным) заключенного администрацией и санаторием договора от 10.09.2015                      № 4000005107 аренды земельного участка с видом разрешенного использования «водный транспорт», площадью 2026 кв. м (кадастровый номер 23:40:0000000:3935), расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, в районе набережной, а также о применении последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды санатория на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:3935, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, в районе набережной.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2017, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные инстанции установили, что на спорном земельном участке находится принадлежащий санаторию на праве собственности объект (гидротехнические сооружения площадью 2433, 8 кв. м), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка. В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) санаторий имеет исключительное право на использование земельного участка, расположенного под указанным объектом недвижимости. Довод прокурора о том, что предоставление в аренду спорного земельного участка, находящегося в границах береговой полосы Черного моря и относящегося к территории общего пользования, противоречит действующему законодательству, суды отклонили. Пунктом 4                        статьи 39.8 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Данная норма не содержит указания на заключение договора аренды такого земельного участка непосредственно с пользователем водным объектом для целей, названных в пункте 2 части 1 статьи 11 Водного кодекса Российской Федерации. Судебные инстанции указали, что законодатель допустил возможность заключения договора аренды земельного участка в береговой полосе водного объекта общего пользования, но при условии обеспечения арендатором свободного доступа граждан к такому объекту и его береговой полосе. Нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего санаторию, свидетельствует о наличии у него исключительного права на приобретение участка в аренду в соответствии с пунктом 4 статьи 39.8 Земельного кодекса без проведения торгов. В нарушение требований            статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) прокурор не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов неопределенного круга лиц. В то же время ответчик обладает исключительным правом на использование спорного земельного участка.

          В кассационной жалобе прокурор, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 26.09.2017 и постановление от 11.12.2017, принять о делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает на ошибочность выводов судебных инстанций о возможности предоставления санаторию земельного участка, который фактически представляет собой территорию общего пользования. Суды не учли, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:3935 расположен в территориальной зоне, которая не предусматривает такого вида разрешенного использования земельных участков как водный транспорт. На земельном участке находятся гидротехнические сооружения, что соответствует виду разрешенного использования «эксплуатация гидротехнических сооружений».

            В отзыве администрация указала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании прокурор поддержал доводы жалобы, представители администрации и санатория полагали, что судебные акты основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

  Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 29.06.2015                   № 2613 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0000000 площадью 2026 кв. м (зона курортного строительства) (водоохранная зона Черного моря, прибрежная защитная полоса территориального моря) по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка в районе набережной (земли населенных пунктов), с видом разрешенного использования земельного участка – водный транспорт (т. 1, л. д. 7 – 9). 

  Образованный земельный участок из земель населенных пунктов поставлен на кадастровый учет 15.07.2015 с присвоением ему кадастрового номера 23:40:0000000:3935 (т. 1, л. д. 23 – 25).

  Постановлением администрации от 10.08.2015 № 2629 данный земельный участок предоставлен санаторию в аренду на 49 лет. В названном акте указано на принадлежность обществу объектов на участке, что подтверждено решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2008 по делу № А32-21708/2007-32/461 (т. 1, л. д. 10, 11).

  В материалы дела представлено свидетельство от 14.04.2015 о государственной регистрации права собственности санатория на гидротехнические сооружения общей площадью 2433,8 кв. м. В качестве основания для регистрации права собственности в свидетельстве указано решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2008 по делу № А32-21708/2007-32/461 (т. 1, л. д. 12). 

  Администрация (арендодатель) и санаторий (арендатор) 10.09.2015 заключили на  49 лет договор № 4000005107 аренды земельного участка с видом разрешенного использования «водный транспорт» площадью 2026 кв. м (кадастровый номер 23:40:0000000:3935), расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, в районе набережной. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 15 – 25, 79).

  Прокурор, полагая, что земельный участок предоставлен в аренду обществу с нарушением норм земельного законодательства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

  В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

  Пункт 2 рассматриваемой нормы определяет случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов. Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без торгов предоставляется в аренду земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

           Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации                 (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

  Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

  В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

   Как видно из материалов дела, часть спорного земельного участка находится в границах береговой полосы Черного моря, земельный участок сформирован с частичным наложением на водный объект (т. 1, л. д. 88 – 91).

   Под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – Градостроительный кодекс).

   В силу пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

   Согласно части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначена для общего пользования.

   Пункт 4 статьи 39.8 Земельного кодекса определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

  В оспариваемом прокурором договоре аренды отсутствуют условия, устанавливающие обязанность арендатора обеспечить доступ граждан к водному объекту водного пользования и его береговой полосе, что не соответствует требованиям пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса. 

В то же время, реализация в договоре этого условия является определяющим критерием, исключающим договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, из установленного законом запрета на предоставление территорий общего пользования в аренду конкретному лицу (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, приведенного в пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, учитывая, что правила пункта 4                   статьи 39.8 Земельного кодекса направлены на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, суд округа приходит к выводу о том, что договор аренды, заключенный ответчиками без указания на соответствующую обязанность арендатора, противоречит существу законодательного регулирования и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Поскольку договор от 10.09.2015 № 4000005107 аренды земельного участка, включающего в себя береговую полосу водного объекта общего пользования, заключен ответчика с нарушением императивных требований пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса, исковое заявление прокурора о признании данной сделки недействительной (ничтожной) подлежало удовлетворению.

В силу правил статьи 167 Гражданского кодекса и разъяснений, приведенных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22                              «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», подлежат применению последствия недействительности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 10.09.2015 № 4000005107 (дата регистрации: 09.10.2015; номер регистрации: 23-23/012-23/012/806/2015-3178/1; т. 1, л. д. 79).

         Кроме того, судебные инстанции, ссылаясь на наличие у санатория исключительного права на приобретение в аренду спорного участка, не учли следующего. В качестве основания для государственной регистрации права собственности на находящиеся на участке объекты в представленной в дело копии свидетельства указано решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2008 по делу № А32-21708/2007-32/461 (т. 1, л. д. 12). В то же время согласно информации, содержащейся на официальном ресурсе арбитражных судов в сети Интернет «Картотека арбитражных дел», названное решение отменено постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2008 по делу № А32-21708/2007-32/461.   

  Поскольку судебные инстанции установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неправильно применили нормы материального права, решение и постановление следует отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления прокурора (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

          Довод кассационной жалобы о том, что вид разрешенного использования участка «водный транспорт» не соответствует видам разрешенного использования для данной территориальной зоны, не принимается. Определение вида разрешенного использования без учета фактического использования земельного участка в данном случае не влияет на квалификацию договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки.

  В то же время в силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

 Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 Градостроительного кодекса, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в статье 37 указанного Кодекса. В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

 В силу названных норм при определении вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, подлежит учету фактическое использование участка. 

          Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2017 по делу                                      № А32-40690/2016 отменить.

           Исковое заявление удовлетворить. Признать недействительным (ничтожным) заключенный администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и закрытым акционерным обществом «Санаторий “Жемчужина моря”» договор                            от 10.09.2015 № 4000005107 аренды земельного участка площадью 2026 кв. м (кадастровый номер 23:40:0000000:3935), расположенного по адресу: г. Геленджик,                       с. Кабардинка, в районе набережной. 

           Применить последствия недействительности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 10.09.2015 № 4000005107 (дата регистрации: 09.10.2015; номер регистрации: 23-23/012-23/012/806/2015-3178/1).

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов							                                             В.Е. Епифанов