ИМЕНЕМ РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-114645/21-50-534

г. Москва

05 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 29.08.2022.

Решение в полном объеме изготовлено   05.10.2022.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего: И.А. Васильевой

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного общества "Торговый Дом Славич" (107258, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 24.10.2002, ИНН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Копейка-Москва" (127560, Москва г., ФИО2 ул., д. 5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды от 08.07.2002 г. в размере 14 906 422 руб. 00 коп.,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Копейка-Москва"

к Акционерному обществу "Торговый Дом Славич"

о признании пункта 4 дополнительного соглашения № 10 от 03.03.2020г. к договору аренды № 20 от 08.07.2002г. недействительным,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО3 по доверенности от 11.02.2022 г.

ФИО4 по доверенности от 11.02.2022 г

от ответчика: ФИО5 по доверенности № 62779677/2022 от 21.01.2022 г.

ФИО6 по доверенности № 63897802/2022 от 08.02.2022 г.

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество "Торговый Дом Славич" (далее – истец, ТД Славич) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью "Копейка-Москва" (далее – ответчик, Копейка-Москва) о взыскании долга по договору аренды от 08.07.2002  № 20 в размере 14 906 422 руб. 00 коп. и неустойки в размере 11 149 980,95 руб. за период с 23.03.2021 по 31.03.2022.

Определением от 13.12.2021 судом по настоящему делу был принят встречный иск ответчика (Копейка-Москва) к истцу (ТД Славич) о признании пункта 4 дополнительного соглашения № 10 от 03.03.2020 к договору аренды № 20 от 08.07.2002 недействительным.

Истец (ТД Славич) в заседании исковые требования поддержал по доводам искового заявления, против удовлетворения встречного иска возражал.

Ответчик (Копейка-Москва) в судебное заседание явился, против первоначального иска возражал, указал, что расчет неустойки произведен неверно, заявил об уменьшении суммы неустойки по ст. 333 ГК РФ, встречный иск поддержал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства, суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска следует отказать в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды от 08.07.2002 № 20 нежилого помещения пл. 1396,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с условиями договора истец (арендодатель, ТД Славич) по акту передал ответчику (арендатору, Копейка-Москва) за плату во временное владение и пользование вышеуказанное помещение. 

Дополнительным соглашением от 19.02.2015 № 9 к договору аренды № 20 от 08.07.2002 стороны внесли изменения о порядке и размере арендной платы, а именно: что основная арендная плата состоит из платы за пользование помещением и платой за пользование частью земельного участка, на котором расположено здание, необходимой для использования помещения, пропорционально занимаемой арендатором площади помещений.

Согласно п. 4 дополнительного соглашения №10 от 03.03.2020 начиная с 01.01.2019, при утверждении\изменении в порядке и по основаниям, установленным законодательством РФ, ставки арендной платы за землю, базы для расчета арендной платы за землю и\или методики расчета арендной платы, установленной, актом уполномоченного государственного органа, начиная с периода изменения плата за пользование частью земельного участка, входящая в состав основной арендной платы, подлежит пропорциональному изменению\перерасчету.

Так, согласно дополнительному соглашению от 07.05.2019 к договору аренды земельного участка от 25.02.2011 № М-03-035194, заключенному истцом с Департаментом земельных ресурсов города Москвы, арендная плата за пользование земельным участком составила:

•за первый год аренды после изменения цели использования земельного участка - 43 000 094,23 руб.;

•за второй год аренды после изменения цели использования земельного участка - 3 728 500,25 руб.

Ответчик (Копейка-Москва) арендует помещение площадью 1396,6 кв.м, в здании площадью 4378,9 кв.м., что составляет 31.9% от общей площади здания (согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах).

Следовательно, сумма арендной платы за пользование частью земельного участка по договору аренды от 08.07.2002 № 20 составила:

•за первый год аренды после изменения цели использования земельного участка - 43 000 094.23 х 31.9% = 13 717 030,05 руб.;

•за второй год аренды после изменения цели использования земельного участка - 3 728 500.25 рублей х 31.9% = 1 189 391,6 руб., а всего 14 906 421, 65 руб.

Истец (арендодатель) направил ответчику (арендатору) уведомление исх. № Х5-01\02 от 12.03.2021 об изменении платы за пользование частью земельного участка с требованием произвести оплату указанной выше задолженности. 

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

Ответчик не представил доказательства оплаты долга по оплате аренды за пользование частью земельного участка, в связи с чем, требование истца о взыскании долга заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

Согласно п. 5 дополнительного соглашения № 10 стороны договорились изложить п. 6.1. договора в следующей редакции: «При просрочке обязательных платежей по договору (арендные платежи, плата за пользование частью земельного участка, плата за размещение вентиляционного оборудования) ... с Арендатора взыскивается неустойка из расчета 0,2 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, по дату фактического погашения задолженности».

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Так как ответчик допустил просрочку в оплате долга, суд считает требование истца о взыскании неустойки правомерным.

Между тем, согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Ответчик заявил ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ об уменьшении суммы неустойки.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Согласно пунктам 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При этом при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой ущерба.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

Суд, принимая во внимание ходатайство ответчика, учитывая большой размер неустойки (0.2%), и что размер договорной санкции значительно превышает возможные убытки, считает возможным уменьшить сумму пени до 5 574 990, 47 руб., исходя из размера неустойки 0,1%.  

Требования ответчика (Копейка-Москва) о признании п. 4 дополнительного соглашения № 10 недействительным на том основании, что спорный пункт нарушает требования закона (ст.ст. 10, 168 ГК РФ); подписание ответчиком дополнительного соглашения со спорным пунктом совершено им под влиянием существенного заблуждения и обмана (ст.ст. 178, 179 ГК РФ); спорное соглашение было заключено ФИО7 со стороны арендатора (ответчика) с существенным превышением полномочий, а именно: в соответствии с доверенностью от 26.12.2019 ФИО7 предоставлены полномочия по заключению договоров, в частности, соглашений об изменении условий арендной платы в сторону увеличения (индексация) не более чем на 10 % в год, тогда как за период с 20.05.2019 по 19.05.2025 увеличение арендной платы составляет в общей сумме 34 729 614,60 руб., а в процентном соотношении - 20 414, 41 %.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Ответчик (Копейка-Москва) не указал какой закон нарушает включение оспариваемого пункта в дополнительное соглашение № 10.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором (позиции в постановлениях Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11487/09, от 02.02.2010 № 12404/09).

Таким образом, п. 4 дополнительного соглашения №10 от 03.03.2020  о перерасчете арендной платы при утверждении\изменении в порядке и по основаниям, установленным законодательством РФ, ставки арендной платы за землю, базы для расчета арендной платы за землю и\или методики расчета арендной платы, установленной, актом уполномоченного государственного органа, не противоречит закону.

Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания её недействительной по статье 178 ГК РФ.

Между тем, ответчик добровольно принял на себя обязательства об изменении порядка оплаты арендной платы путем включения в арендную плату за нежилое помещение плату за пользование земельным участком, подписав дополнительное соглашение от 19.02.2015 № 9. 

Изменение целевого значения земельного участка после подписания дополнительного соглашения № 9 к договору в данном случае не является основанием для признания недействительным пункта 4 дополнительного соглашения № 10 об определении порядка и размера арендной платы.

Содержание в п. 4 дополнительного соглашения условия об определении размера арендной платы за участок на основании акта уполномоченного государственного органа соответствует нормам земельного законодательства, а именно ст. 39.7 ЗК РФ, Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 29.12.2021) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Таким образом, правовые  последствия принятого на себя обязательства по оплате части пользования земельного участка не является заблуждением арендатора.

Согласно ст. 178 ГК РФ обман при совершении сделки (статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Между тем, как уже было выше указано судом, размер арендной платы за землю является регулируемой ценой, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Таким образом, истец не обязан был сообщать арендатору о дополнительном соглашении с Департаментом, и наличие соглашения с Департаментом не влияет на обязанность арендатора оплачивать арендную плату за пользование земельным участком в порядке и по основаниям, установленным законодательством РФ, ставки арендной платы за землю, базы для расчета арендной платы за землю и\или методики расчета арендной платы, установленной, актом уполномоченного государственного органа.

При этом суд отмечает, что ответчик ссылается на то, что сделка совершена от имени неуполномоченного лица с его стороны, так как в соответствии с доверенностью от 26.12.2019 ФИО7 (подписант дополнительного соглашения № 10 со стороны арендатора) предоставлены полномочия по заключению договоров, в частности, соглашений об изменении условий арендной платы в сторону увеличения (индексация) не более чем на 10 % в год.

Вместе с тем, изначально размер арендной платы был изменен по согласованию сторон дополнительным соглашением № 9. Пункт 4 дополнительного соглашения № 10 не изменяет размер платы за пользование земельным участком.

Судебные расходы истца по государственной пошлине относятся на ответчика в соответствии со ст. 101, 102, 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 307, 309, 310, 330, 614 ГК РФ, ст. ст. 65,70,71,170-176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования Акционерного общества "Торговый Дом Славич" удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Копейка-Москва" (ИНН: 

<

***>) в пользу Акционерного общества "Торговый Дом Славич" (ИНН: 

<

***>) 14 906 421 (четырнадцать миллионов девятьсот шесть тысяч четыреста двадцать один) руб. 65 коп. долга, 5 574 990 (пять миллионов пятьсот семьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто) руб. 47 коп. пени, 97 532 (девяносто семь тысяч пятьсот тридцать два) руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Копейка-Москва" (ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 55 750 (пятьдесят пять тысяч семьсот пятьдесят) руб. 13 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Копейка-Москва" (ИНН: 7715196234) о признании недействительным пункта 4 дополнительного соглашения № 10 от 03.03.2020г. к договору аренды № 20 от 08.07.2002г. отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ:И.А. Васильева