ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-87742/18

03 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня  2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчика - представитель не явился, извещен;

от 3-их лиц - представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Мытищи Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11 апреля 2019 года по делу  №А41-87742/18, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по исковому заявлению Администрации городского округа Мытищи Московской области к АО УК «Центр Эссет Менеджмент», третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, ООО «ИнжТех», ОАО «Мытищинская теплосеть», ФИО2 о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО УК «Центр Эссет Менеджмент» о взыскании по договору аренды от 30.12.2014 № 9659 задолженности в размере 994242,44 руб. за период с 01.07.2018 по 30.09.2018, пени в размере 3976,97 руб. за период с 06.07.2018 по 13.07.2018, расторжении договора аренды, обязании вернуть земельный участок.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Министерство имущественных отношений Московской области, ООО «ИнжТех», ОАО «Мытищинская теплосеть», ФИО2

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 апреля 2019 года по делу  №А41-87742/18 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

Представители лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

 Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией Мытищинского муниципального района Московской области, правопреемником которой является администрация городского округа Мытищи Московской области, (арендодатель) и ОАО «Мытищинская теплосеть» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 9659 (далее - Договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 59023 кв.м, с кадастровым номером 50:12:0000000:53736, категория земель: «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что договор аренды заключен на срок с 01.01.2015 года на 49 лет.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Следовательно размер арендной платы оперяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

На 2015 года размер арендной платы устанавливался в размере 3 540 415 рублей в год.

При этом размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (пункт 3.5 Договора аренды).

Размер арендной платы вносится ежеквартально до 5 -го числа каждого первого месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора аренды).

В случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП была внесена соответствующая регистрационная запись.

На основании договора переуступки прав аренды на земельный участок от 31.03.2015, права и обязанности арендатора были переданы ООО «Гефест».

В соответствии с договором о переуступке прав аренды земельного участка права и обязанности арендатора были переданы ООО «Инжтех», которое в свою очередь в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей арендатора на земельном участке от 20.10.2017, права и обязанности арендатора по договору аренды передало АО УК «Центр Эссет Менеджмент».

Как следует из расчетов, представленных истцом, у АО УК «Центр Эссет Менеджмент» за период с 01.07.2018 по 30.09.2018 образовалась задолженность по оплате арендной платы в размере 994242,44 руб., на которую истец начислил пени в размере 3976,97 руб. за период с 06.07.2018 по 13.07.2018.

В целях досудебного урегулирования спора, истцом 24.07.2018 в адрес ответчика направлено требования об уплате задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка от 23.04.2018 № И-7046, в котором истец просил ответчика погасить суммы образовавшейся задолженности по арендной плате и пени. В претензии, направленной АО УК «Центр Эссет Менеджмент» истец предлагал ответчику так же расторгнуть договор аренды, в связи с существенным нарушением условий договора (не внесение арендных платежей более двух раз подряд). Факт направления претензий подтверждается почтовыми квитанциями и реестром почтовых отправлений с отметкой Почты России.

В связи с тем, что ответчик не оплатил сумму задолженности, не подписал соглашение о расторжении договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего. 

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.01.2019 по делу № А41- 57552/18 оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2019 администрации городского округа Мытищи Московской области отказано в удовлетворении исковых требований к АО УК «Центр Эссет Менеджмент» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9659 за период с 01.04.2018 по 30.06.2018 в размере 998 219 руб. 41 коп. и пени в размере 3 976 руб. 97 коп. за период с 06.04.2018 по 13.04.2018, расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9659.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.06.2019 решение Арбитражного суда Московской области от 24 января 2019 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 апреля 2019 года по делу № А41-57552/2018 оставлены без изменения.

В ходе рассмотрения дела № А41-57552/18 суда установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53736 располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьему лицу - ФИО2, а именно: жилой дом, объекты хозяйственного строительства и хозяйственные постройки. Часть земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53736, на которой располагаются указанные постройки, огорожена, общая площадь огороженного земельного участка в границах земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53736 составляет примерно 1899 кв.м.

Право собственности ФИО2 на указанные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, а именно:

-право собственности на жилой дом, общей площадью 86 кв.м. зарегистрировано 15.08.2007;

-право собственности на индивидуальный гараж, общей площадью 19 кв.м, зарегистрировано 05.12.2008;

-право собственности на нежилое здание, сарай, общей площадью 42,9 кв.м зарегистрировано 07.12.2012.

При этом указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельных участках, как указывает третье лицо, принадлежащих ему на праве собственности с кадастровым номером 50:12:0102303:91, общей площадью 1500 кв.м, и с кадастровым номером 50:12:010203:99, площадью 700 кв.м, границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Факт нахождения земельных участков в собственности третьего лица подтверждается выписками из ЕГРН.

Следовательно, в собственности ФИО2 находятся земельные участки общей площадью 2200 кв.м, на которых располагаются объекты недвижимого имущества.

Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе актами осмотра земельного участка от 19.11.2018, представленными в материалы дела, как истцом, так и ответчиком. и не отрицались сторонами в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Следовательно, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче арендованного имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему арендованного имущества.

Данный вывод подтверждается положениями пункта 10 постановления Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно положениям пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Следовательно, предметом договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть только земельные участки, в отношении которых осуществлен кадастровый учет, то есть, определена площадь и установлено местоположение их границ.

В данном случае из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, общей площадью 59023 кв.м, не мог быть фактически передан арендатору во временное владение и пользование свободным от прав третьих лиц, поскольку на нем располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности третьему лицу.

Тот факт, что передаваемый в аренду земельный участок на момент заключения договора аренды не был свободен и его часть занята объектом недвижимого имущества, принадлежащего третьему лицу, должен был быть известен истцу как лицу, осуществляющему распоряжение соответствующим земельным участком.

Учитывая невозможность пользования ответчиками арендованным имуществом в период, за который в рамках настоящего дела с них взыскивается арендная плата, отсутствие возможности у арендодателя в момент заключения Договора аренды земельного участка передать земельный участок в фактическое владение и пользование арендатору, у ответчиков отсутствует обязанность по внесению арендной платы за взыскиваемые периоды

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 11 апреля 2019 года по делу  №А41-87742/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

 

Судьи

М.А. Немчинова

Л.В. Пивоварова