ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5182/2019

г. Челябинск

16 мая 2019 года

Дело № А76-33122/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Скай Парк» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2019 по делу №А76-33122/2018 (судья Конкин М.В.).

Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (далее – ООО «Мегаполис», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Скай Парк» (далее – ООО «Скай Парк», ответчик) о взыскании задолженности по долгосрочному договору субаренды нежилого помещения №ДДСА-11/17 от 10.08.2017 в сумме 1 013 418 руб. 94 коп., неустойки в сумме 4 751 484 руб. 24 коп. 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2019 (резолютивная часть от 18.02.2019) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось общество «Скай Парк» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ссылается на отсутствие правовых оснований для взыскания платы по договору субаренды в силу прекращения договора 13.12.2017 и возврата ответчиком истцу арендованного имущества, а задолженность ответчика на момент прекращения договора не превышала сумму обеспечительного платежа. Указанное обстоятельство следует из письма истца от 13.12.2017 о прекращении договора аренды в одностороннем порядке, в силу чего выводы суда первой инстанции о том, что истцом  в одностороннем порядке оформлен возврат помещения актом от 10.04.2018, неправомерны. Судом не учтено, что после получения уведомления истца от 13.12.2017 ответчик направил истцу акт приема-передачи помещения и факт неполучения истцом акта не имеет правового значения. Судом также не учтено, что истец уведомил ответчика о необходимости явки для возврата помещения 02.04.2018, однако акт возврата был оформлен спустя восемь дней после указанной даты 10.04.2018 без уведомления арендатора. В силу изложенного, акт возврата помещения от 10.04.2018 является ненадлежащим доказательством возврата помещения. Установив факт передачи на основании акта приема-передачи от 01.09.2017 помещения субарендатору, суд первой инстанции не дал оценку тому обстоятельству, что государственная регистрация договора была произведена в апреле 2018 года. Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о согласовании сторонами всех существенных условий договора субаренды в силу несоответствия описания помещения в договоре сведениям технической документации. Ссылается на явную несоразмерность взысканной судом неустойки, выводы суда первой инстанции об отсутствии ходатайства о снижении неустойки не отменяют обязанности суда снизить неустойку при наличии в отзыве ответчика возражений по начислению неустойки.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание уполномоченные представители сторон не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом «Мегаполис» (арендодатель) и обществом «Скай Парк» (арендатор) заключен долгосрочный договор субаренды нежилого помещения №ДДСА-11/17 от 10.08.2017, в редакции дополнительного соглашения №1 от 02.03.2018 (л.д.46-47), согласно п.1.2 которого арендодатель передает в субаренду, а арендатор принимает часть нежилого помещения №4 общей площадью 379,3 кв.м., на втором этаже части здания – позиции на плане 256-266 (т.1 л.д. 7-44).

Согласно п.2.1 договора срок субаренды начинает исчисляться с даты подписания акта приёма-передачи помещения в субаренду и оканчивается в 23 часа 59 минут 30.09.2021.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор платит арендодателю в качестве постоянной арендной платы 129 721 руб. за месяц субаренды помещения. Внесение арендной платы осуществляется ежемесячными авансовыми платежами в срок до 25 числа текущего календарного месяца за следующий месяц субаренды помещения. Внесение постоянной арендной платы за первый месяц субаренды помещения осуществляется арендатором в течение 3 банковских дней со дня подписания договора, исходя из 30 дней субаренды помещения. Датой начала начисления арендной платы считается дата передачи помещения арендатору по акту приёма-передачи. Начисление постоянной арендной платы прекращается в день подписания акта приёма-передачи помещения из субаренды. При этом со дня подписания акта приёма-передачи помещения в субаренду до дня подписания акта о начале коммерческой деятельности, но в любом случае не позднее, чем до 01.12.2017, постоянная арендная плата начисляется и уплачивается в размере 30 000 руб. за месяц субаренды помещения. Начисление постоянной арендной платы в указанной сумме является механизмом определения постоянной арендной платы на период выполнения арендатором работ по отделке помещения, а не её изменением. При этом, в период проведения арендатором работ по отделке помещения для расчёта сумм неустоек, предусмотренных договором в виде процентов от месячной суммы постоянной арендной платы, принимается постоянная арендная плата.

Арендатор платит арендодателю в качестве операционной арендной платы 78 894 руб. за месяц субаренды помещения. Арендатор вносит операционную арендную плату ежемесячными авансовыми платежами в срок до 25 числа текущего календарного месяца за следующий календарный месяц субаренды помещения. Обязательство по внесению операционной арендной платы возникает с даты подписания акта о начале коммерческой деятельности, но в любом случае не позднее, чем  01.06.2018 и прекращается расторжением договора аренды или в день подписания акта приема-передачи помещения из субаренды (п.3.3 договора).

В силу п. 3.4 договора  переменная арендная плата состоит из платы за услуги по вентиляции и холодоснабжению, коммунальных расходов (предоставление электроэнергии и теплоснабжения), платы с оборота.

Обязательство по внесению платы за услуги по вентиляции и холодоснабжению, по оплате коммунальных расходов возникает у арендатора с 15.03.2018 (п. 1.6-1.7 дополнительного соглашения №1 от 02.03.2018, т.1 л.д. 46-47).

Пунктом 3.6 договора, в редакции протокола разногласий (т.1 л.д. 39-44), стороны установили, что в случае несвоевременного внесения арендатором любого из платежей, предусмотренных пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора арендатор обязан при получении соответствующего требования арендодателя уплатить арендодателю пени в размере 2% с просроченной суммы за каждый день просрочки – с первого дня просрочки и до даты получения арендодателем просроченного к оплате платежа.

Согласно п. 4.1.3 договора  арендатор обязан открыть помещение для посетителей (начать осуществлять в помещении коммерческую деятельность в соответствии с разрешённым использованием) не позднее 01.12.2017. В день открытия помещения для посетителей сторонами подписывается акт о начале коммерческой деятельности. В случае, если арендатор не откроет помещение для посетителей (не начнёт осуществлять коммерческую деятельность) в срок, указанный в настоящем пункте, арендодатель вправе потребовать уплаты штрафной пени в размере 3% от суммы обеспечительного платежа (208 615 руб.), начисленной за каждый день просрочки до момента открытия арендатором помещения для посетителей и начала осуществления коммерческой деятельности в помещении.

Нежилое помещение №112 площадью 379,3 кв.м передано обществу «Скай Парк» по акту приема-передачи от 01.09.2017 (т.1 л.д.45).

10.12.2017 истцом в адрес ответчика направлена претензия №900 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, а также уведомлением об одностороннем отказе от договора в случае неисполнения требований арендодателя в срок до  13.12.2017 (т.1 л.д. 49).

Письмом от 16.02.2018 общество «Мегаполис» отказалось от требований, изложенных в претензии №900 от 10.12.2017 (т.1 л.д. 51).

20.03.2018 в адрес ответчика направлена претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате, уплате штрафа, освобождении и возврате помещения (т.1 л.д. 58-62).

В связи с уклонением арендатора от возврата помещения из аренды, 10.04.2018 представителями истца составлен комиссионный односторонний акт приема-передачи помещения из субаренды (т.1 л.д. 63).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору субаренды №ДДСА-11/17 от 10.08.2017, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя в полном объеме требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы, подлежащей оплате за пользование арендованным имуществом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно требованиям статьи 614 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по оплате арендной платы.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком заключен договор субаренды №ДДСА-11/17 от 10.08.2017, по условиям которого арендатору передана в субаренду часть нежилого помещения №4 общей площадью 379,3 кв.м., на втором этаже части здания (т.1 л.д. 7-44).

Нежилое помещение №112 площадью 379,3 кв.м поступило во владение общества «Скай Парк» на основании приема-передачи от 01.09.2017 (т.1 л.д.45).

Размер и порядок оплаты арендной платы согласован сторонами в пунктах 3.2., 3.3., 3.4 договора субаренды.

Внесение арендной платы осуществляется ежемесячными авансовыми платежами в срок до 25 числа текущего календарного месяца за следующий месяц субаренды помещения (п.3.2 договора).

Пунктом 3.6 договора, в редакции протокола разногласий (т.1 л.д. 39-44), установлено, что в случае несвоевременного внесения арендатором любого из платежей, предусмотренных пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора арендатор обязан оплатить пени в размере 2% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По правилам арбитражного процессуального производства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, и поскольку таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга и начислении на сумму долга договорной неустойки.

Доводы апеллянта о том, что договор субаренды №ДДСА-11/17 от 10.08.2017 прекращен 13.12.2017, в связи с чем оснований для взыскания задолженности за последующий период не имеется, отклоняются.

Так, письмом от 16.02.2018 (т. 1 л.д. 51) арендодатель просил считать недействительной претензию №900 от 10.12.2018, которой, среди прочего, выразил намерение на отказ от договора аренды в случае неисполнения требований арендодателя об оплате задолженности по арендной плате в срок до  13.12.2017, и выразил намерение на продолжение отношений по аренде нежилого помещения.

Волеизъявление ответчика на продолжение арендных отношений, среди прочего, подтверждается подписанным ответчиком проектом дополнительного соглашения№1 от 02.03.2018 к договору №ДДСА-11/17 от 10.08.2017 (т.1 л.д. 46-47).

Таким образом, оснований считать договор аренды прекращенным 13.12.2017 не имеется, в связи с чем ссылки апеллянта на направление истцу акта приема-передачи от 13.12.2017 для подписания, признаются необоснованными.

Кроме того, как обоснованно установлено судом первой инстанции, объективные доказательства направления ответчиком истцу акта от 13.12.2017, ответчиком не представлены.

При изложенных обстоятельствах следует признать недоказанным факт надлежащего возврата в порядке, предусмотренном статьями 622 и 655 ГК РФ, арендованного имущества арендатором арендодателю, что с учетом положений абзаца 2 статьи 622 ГК РФ возлагает на арендатора обязанность по оплате пользования.

Факт освобождения помещения арендатором признан арендодателем путем составления одностороннего акта от 10.04.2018 (т. 1 л.д. 63), который обоснованно принят судом первой инстанции как доказательство возврата имущества не ранее 10.04.2018.

Критическая оценка акта приема-передачи помещения из субаренды от 10.04.2018, не принимается апелляционным судом, поскольку арендатор не представил доказательств, подтверждающих его намерение возвратить помещения ранее 10.04.2018 и уклонение арендодателя от приемки помещения, в силу чего, обязанность по оплате арендных платежей лежит на ответчике до фактической передачи помещения.

Довод апеллянта о том, что государственная регистрация договора была произведена в апреле 2018 года, отклоняется апелляционной коллегией с учетом разъяснений, изложенных в определении Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 154-О и абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу которых отсутствие государственной регистрации договора аренды не отменяет обязательности взаимных договоренностей сторон.

Оснований для снижении договорной неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, на чем настаивает апеллянт в жалобе, не имеется, поскольку ответчиком до вынесения судом первой инстанции не было сделано соответствующего заявления (пункт 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Довод апеллянта о том, что отсутствие ходатайства о снижении неустойки не отменяет обязанности суда снизить неустойку при наличии в отзыве ответчика возражений по начислению неустойки основано на неверном толковании норм материального права и противоречит изложенным разъяснениям, в силу чего у апелляционного суда отсутствуют процессуальные полномочия для рассмотрения соответствующего заявления в суде апелляционной инстанции.

По изложенным мотивам, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2019 по делу №А76-33122/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Скай Парк» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяГ.Н. Богдановская

Судьи:И.Ю. Соколова  

О.Б. Тимохин