Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-100061/23

09 июля 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 09 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ершовой С.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Уралрегионстрой" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 387/УР  от 14.07.2022 в размере 1 978 970,74 руб., договорной неустойки в размере 0,05 % от суммы основного долга за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства (с учетом уточнения иска)

 

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – администрация,  истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Уралрегионстрой"  (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 387/УР  от 14.07.2022 в размере 1 978 970,74 руб., договорной неустойки в размере 0,05 % от суммы основного долга за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства. 

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении требований отказать в полном объеме. 

Администрация представила возражения на отзыв, в которых полагает заявленные требования обоснованными.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, возражении на отзыв, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 14.04.2021 по делу № А41-44403/18 Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» передано имущество застройщика: земельные участки, с кадастровыми номерами 50:10:0010303:1058, 50:10:0000000:16603, предназначенные для строительства ЖК «Солнечная система», со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства: многоквартирными домами №№ 2, 7. (далее – Договор)

Между администрацией и публично-правовой компанией "Фонд развития территорий заключен договор аренды № 387 от 14.07.2022 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0000000:16603, площадью 13 949 кв.м., категория земель – "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка; обслуживание жилой застройки; дошкольное, начальное и среднее общее образование», расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, Северо-Западная промышленная коммунальная зона.

30.06.2023 между ООО "Уралрегионстрой" на основании результатов аукциона (протокол от 31.05.2023 № 08-18/298-ППК) и ППК "Фонд развития территорий" заключен договор № ФРТ-06/1902-23 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 387 от 14.07.2022. 

14.07.2023 внесены изменения в ЕГРН, право аренды по договору аренды зарегистрировано в пользу ООО "Уралрегионстрой". 

21.07.2023 между ООО "Уралрегионстрой" и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик  "Новое Время-Химки" заключен договор №УРС 07/01/2023 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 387 от 14.07.2022. (дата государственной регистрации 16.08.2023, номер государственной регистрации: 50:10:0000000:16603-50/215/2023-1013).

Таким образом, ООО "Уралрегионстрой" владел земельным участком с 14.07.2023 по 16.08.2023 (33 календарных дня). 

По расчетам истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 978 970,74 руб. за 3 квартал 2023 года.

Претензией от 06.10.2023 №153ИСХ-21475/3.1-6 Администрация городского округа Химки Московской области уведомила ООО "Уралрегионстрой" о наличии задолженности, предложила погасить задолженности в срок не более 20 календарных дней с момента отправления претензии. 

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с настоящими требованиями. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 3.2. договора, размер арендной платы определятся в соответствии с Приложением № 2, в соответствии с которым, размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с п. 2.7. ч. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", арендная плата на весь срок аренды указанного земельного участка устанавливается в размере одного рубля за квадратный метр в год, но не выше размера земельного налога за соответствующий земельный участок. 

Годовой размер арендной платы на 2022 год составляет 13 949 руб. Размер ежеквартальной арендной платы составляет 3 487,25 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в полном объеме не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

В соответствии с пунктом 3.4. арендная плата за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 978 970,74 руб. за 3 квартал 2023 года, при этом расчет задолженности произведен истцом в соответствии с законами Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», от 29.11.2022 № 215/2022-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2023 год», Решением Совета депутатов городского округа Химки от 27.11.2009 № 48/4 «Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки», по формуле: Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик в отзыве указывает на отсутствие задолженности по договору, ссылаясь на платёжное поручение от 25.09.2023 №1326 на сумму 1 222,93 руб. По мнению ответчика, при расчете арендной платы необходимо руководствоваться п. 3.2 договора и  приложением № 2 к договору, начисление арендной платы в указанном истцом размере считает необоснованным, так как дополнительные соглашения об изменении порядка определения размера арендной платы сторонами не заключились, уведомления об изменении арендной платы в адрес ответчика не направлялось.

Между тем данные доводы отклоняются судом как необоснованные. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Согласно пункту 2.7. части 1 ст. 14 Закона № 23/96-ОЗ в случае, если земельный участок предоставляется публично-правовой компании "Фонд развития территорий", принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" или унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд развития территорий Московской области", а также в случае перехода к указанным некоммерческим организациям прав арендатора по договору аренды земельного участка в порядке, определенном статьями 201.15-1, 201.15-2 и 201.15-2-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", арендная плата на весь срок аренды указанного земельного участка устанавливается в размере одного рубля за квадратный метр в год, но не выше размера земельного налога за соответствующий земельный участок.

Согласно статье 13.4. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Фонд принимает решение, в том числе, о реализации прав на указанное имущество.

ППК "Фонд развития территорий", реализовав свое право, 30.06.2023 на основании результатов аукциона (протокол от 31.05.2023 № 08-18/298-ППК) заключило с ООО "Уралрегионстрой" договор № ФРТ-06/1902-23 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 387 от 14.07.2022.

При таких обстоятельствах, основания для применения пункта 2.7. части 1 ст. 14 Закона № 23/96-ОЗ, предусматривающего особый порядок определения размера арендной платы к иным лицам, кроме ППК "Фонд развития территорий", отсутствуют.

Пунктом 3 части 1 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Таким образом,  годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:10:0000000:16603, площадью 13 949 кв.м., составляет 22 082 159,74 руб. (Ап=69,80 х 4,2 х 3 х 1,8 х 13 949), размер ежеквартальной арендной платы –  5 520 539,93 руб. 

С учетом изложенного, размер арендной платы для ООО «Уралрегионстрой» за период владения земельным участком (с 14.07.2023 по 16.08.2023), составляет 1 980 193,67 руб.

Ответчиком представлено платежное поручение от 25.09.2023 №1326 на сумму 1 222,93 руб., которое учтено истцом при расчете исковых требований, в связи с чем, на стороне ООО «Уралрегионстрой» имеется задолженность по договору аренды за 3 квартал 2023 года в размере 1 978 970,74 руб.

Проверив представленный истцом расчет задолженности, суд считает его верным. 

Доказательств оплаты задолженности в полном объеме, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, ответчиком не представлялось.

При таких обстоятельствах, учитывая, что факт неисполнения обязательств по внесению арендной платы подтверждается материалами делами, требование администрации о взыскании с ответчика задолженности в размере 1 978 970,74 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ООО «Уралрегионстрой» неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно пункту 5.3. договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. 

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом того, что истцом не указана дата, с которой заявлены требования о взыскании неустойки, а суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению со дня следующего за днем вынесения решения (11.06.2024) по день фактического исполнения обязательства.

При этом суд не усматривает оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ и снижении неустойки.

Согласно пункту 6 статьи 15 Закона № 23/96-ОЗ за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

При этом согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 71 постановления Пленума № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77).

Таким образом, при заявлении ответчиком о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Обществом возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не предоставлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. 

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралрегионстрой" в пользу Администрации городского округа Химки Московской области задолженность по договору аренды № 387/УР от 14.07.2022 в размере 1 978 970,74 руб., неустойку, начисленную на сумму долга из расчета 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 11.06.2024 по день фактической оплаты задолженности. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралрегионстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 32 790 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

 

Судья                                                                                                            А.А. Летяго