ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

21.10..2019

Дело № А41-60101/13

Резолютивная часть постановления объявлена 14.10.2019 

Полный текст постановления изготовлен  21.10.2019

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Коротковой Е.Н., Кручинина Н.А.

при участии в заседании: извещены,неявка

рассмотрев 14.10.2019 в судебном заседании кассационную жалобу 

конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» ФИО1 

на определение Арбитражного суда Московской области от 06.05.2019, 

на постановление от 29.07.2019

Десятого арбитражного апелляционного суда,

по заявлению  ФИО2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в рамках дела о признании закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 16 августа 2016 года по делу № А41-60101/13 в отношении ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО3. Сведения об открытии в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в газете «КоммерсантЪ» № 162 от 03.09.2016.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.12.2016 по делу № А41-60101/13 суд определил, применять правила параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Сообщение о применении правил параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.02.2018 ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство сроком до 15.02.2019, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании за ним права собственности на 8926/5761191 доли в объекте незавершенного строительства по адресу: 

<

...> (строительный адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, корпус 4), в виде 3-комнатной квартиры, номер 596, расположенной в секции/подъезде 29, на 7 этаже, общей площадью 89,26 кв. м. Заявление подано на основании статьи 201.8 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Московской области от 20 ноября 2017 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица было привлечено ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость».

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 августа 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ООО «Регионстройкомплекс - XXI век» и ООО Корпорация «Союз-Возрождение».

Определением Арбитражного суда Московской области от 06 мая 2019 года за ФИО2 было признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде: трехкомнатной квартиры № 596, на 7 этаже, общей площадью 89,26 кв. м, расположенной по адресу: 

<

...>.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2019 определение Арбитражного суда Московской области от 06.05.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Не согласившись с судебными актами, конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, по результатам рассмотрения которой просил отменить определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. В обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, кроме того, считает, что судами необоснованно не учтены правопритязания на спорную квартиру иного лица.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. Заявитель кассационной жалобы и иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованного судебного акта, судебная коллегия кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, требование ФИО2 в отношении спорной квартиры основано на агентском договоре № 123/Сл-3 от 24.01.13, заключенном между ФИО2 (Принципал) и ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» (Агент), договоре поручительства № 123/Сл-3 от 24.01.13, заключенном между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» (Поручитель), ФИО2 (Кредитор) и ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» (Агент), и предварительном договоре № 123/Сл-3 купли-продажи Квартиры от 24.01.13, заключенном между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

ФИО2 денежные средства в сумме 6 694 500 рублей передал ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» на основании агентского договора № 123/Сл-3 от 24.01.13, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 13 от 24.01.13, кассовым чеком от 24.01.13, актом сверки взаиморасчетов от 24.01.13 (т. 1, л.д. 18, 20, 21).

Доказательств обратного не представлено.

В соответствии с пунктом 2.1.5 агентского договора № 123/Сл-3 от 24.01.13 Агент обязался осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи Квартиры в порядке и сроки, определенные указанным Договором купли-продажи, в части оплаты стоимости Квартиры за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно пункту 3.5 настоящего договора.

При этом ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» на основании пункта 1.1 договора поручительства № 123/Сл-3 от 24.01.13 обязалось отвечать перед ФИО2 за надлежащее исполнение ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5 агентского договора.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ФИО2  указал, что до настоящего времени приобретенная квартира в его собственность не оформлена. 

Удовлетворяя требования гражданина ФИО2 о признании права собственности, суды руководствовались следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

В силу статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое является объектом гражданских прав.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, допускается предъявление в рамках дела о банкротстве застройщика требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе, объектов незавершенного строительства.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

При отсутствии определенных п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве условий признание в рамках процедуры банкротства, проводимой в целях соблюдения пропорционального удовлетворения требований кредиторов застройщика, за отдельным инвестором права на помещение в объекте незавершенного строительства, не введенном в эксплуатацию, может повлечь нарушение закрепленного законодательством о банкротстве принципа равенства кредиторов должника и воспрепятствовать включению объекта незавершенного строительства в конкурсную массу общества, с целью удовлетворения требований кредиторов.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Помимо этого, на момент рассмотрения данного обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц, приобретателей объектов незавершенного строительства по аналогичной договорной схеме, расположенных по адресу: 

<

...>, зарегистрированы на основании решений Одинцовского городского суда Московской области.

В частности, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которого, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Поскольку в отношении аналогичных объектов недвижимости уже признаны права собственности за другими гражданами, а в рассматриваемом случае, заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договорам, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

Доводы конкурсного управляющего об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительства были предметом оценки и исследования апелляционного суда и обоснованно отклонены им, как противоречащие правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в рамках настоящего дела.

Также судом апелляционной инстанции отклонены доводы относительно прав ПАО «ВТБ» как залогодержателя, указав, что наличие в отношении спорной квартиры права залога ПАО Банк «ВТБ», требования которого установлены определением Арбитражного суда Московской области от 31 июля 2018 года по настоящему делу, не препятствует признанию права собственности ФИО2 на это имущество.

Статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Само по себе признание за ФИО2 права собственности на спорное имущество, хотя и находящееся в залоге, не нарушает права ПАО Банк «ВТБ», поскольку требование об обращении взыскания на заложенное имущество является предметом самостоятельного иска и это требование не может препятствовать признанию за участником долевого строительства права собственности на приобретенное имущество.

Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонены доводы о предъявлении требований к ненадлежащему лицу в связи с тем, что в настоящее время строительство спорного объекта осуществляет ООО «Регионстройкомплекс - XXI век» также подлежит отклонению.

Как указывалось выше, в отношении ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» определением Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года были применены правила о банкротстве застройщиков.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Учитывая изложенное, ФИО2 как участник строительства, вправе заявить требования о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о банкротстве ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», с которым у него сложились соответствующие правоотношения.

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства квартир в многоквартирном доме, является обеспечение приоритетной защиты последних как непрофессиональных инвесторов, в целом с таким подходом судов следует согласиться.

В случаях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (абзац шестой пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, ключевым является вопрос о том, во владении кого находится это имущество. Кроме этого, значение имеют: дата заключения договоров (возникновения права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателя и т.п.

Данная правовая позиция неоднократно была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации, в том числе, в Определении от 25.01.2018 № 308-ЭС17-14180 (1,2).

Судами установлено, что оснований для отказа в удовлетворении рассматриваемых требований ФИО2 по причине наличия правопритязаний третьего лица на спорное имущество не имеется.

При рассмотрении суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем, оснований для иной оценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы кассационной жалобы, изучены судом, однако, они подлежат отклонению как направленные на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанции по фактическим обстоятельствам дела, что, в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является недопустимым при проверке судебных актов в кассационном порядке.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 17.02.2015 г. № 274-О, ст. ст. 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Учитывая изложенное, принимая во внимание положения ст. ст. 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения данной кассационной жалобы, а принятые по делу судебные акты считает законными и обоснованными. Кроме того, оснований, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемых судебных актов), не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 06.05.2019  и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2019 по делу № А41-60101/13 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судьяЕ.А. Зверева

Судьи: Е.Н. Короткова

Н.А. Кручинина