Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-240798/18

11 апреля 2019 г.

г. Москва

97-1792 

Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Седых А.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВАТРУМ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 123060, 

<

...> дата регистрации: 27.02.2015 г.)

к ответчику Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 316774600144439, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 10.03.2016г.)

третье лицо - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРКАДА" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 109390, 

<

...>, КОМ 27 ОФ 2)

о взыскании 1 163 789 руб. 30 коп. 

по встречному иску: Индивидуального предпринимателя ФИО1 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВАТРУМ" 

о признании недействительными дополнительные соглашения № 1 и № 2 от 13.07.2018 г. к договору аренды № 9.6.1.120.132,8М от 01.09.2017 г.

при участии: от истца (ответчика по встречному иску) – ФИО2 – по дов. от 11.01.2017 г., 

от ответчика (истца по встречному иску) –  Минор Н.Ю.– по дов. №12 от 16.11.2018г., ФИО3 – по дов. №13 от 16.11.2018г.,

от третьего лица – не явился.

УСТАНОВИЛ:

ООО "КВАТРУМ" (далее также истец, ответчик по встречному иску, сторона 1, арендодатель) обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с ИП ФИО1 (далее также ответчик, истец по встречному иску, сторона 2, арендатор)  денежных средств в размере 1 155 358 руб. 30 коп., из которых: 1 031 443 руб. 68 коп. – арендная плата, 123 915 руб. 30 коп. – неустойка, а также 8 431 руб. 50 коп. процентов согласно ст. 395 ГК РФ по договору аренды нежилого помещения № 9.6.1.120.132,8 М от 01.09.2017 г., ссылаясь на положения ст.ст. 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ. 

Определением суда от 28.11.2018 г. суд привлек к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРКАДА".

Определением суда от 28.01.2019 г. суд принял к производству встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВАТРУМ" о признании недействительными дополнительные соглашения № 1 и № 2 от 13.07.2018 г. к договору аренды № 9.6.1.120.132,8М от 01.09.2017 г.

Третье лицо, извещенное о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.ст. 121-123 АПК РФ, в судебное заседание не явилось, судебное заседание проведено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ. 

Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражает против удовлетворения первоначальных исковых требований в полном объеме, поскольку договор аренды,  дополнительные соглашения не были зарегистрированы надлежащим образом, при этом, не отрицает факт их подписания. Также указывает, что с 03.08.2018 г.   арендодателем чинились препятствия к доступу в арендуемое помещение в виде смены замков. Указывает, что помещение было передано с недостатками. Ходатайствует о применении ст. 333 ГК РФ. В судебном заседании 20.03.2019 г. устно признавал задолженность за июнь и июль.     

Истец представил отзыв на встречный иск, в котором возражает против его удовлетворения, поскольку обязанности по регистрации договора и дополнительных соглашений возложены на арендаторе, который сам просрочил их регистрацию. Также указывает, что ответчику предоставлялась отсрочка на месяц, для того, что он смог провести отделочные работы, вследствие чего, все обнаруженные недостатки, при подписании акта приема-передачи помещения без возражений, лежат на ответчике. Указывает, что отсутствие регистрации договора и дополнительных соглашений, при наличии согласования всех существенных условий договора, влечет для сторон правовые последствия.      

Изучив материалы дела, выслушав объяснения, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению и отказывает в удовлетворении встречных исковых требованиях по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.09.2017 г. между ООО "АРКАДА" и ИП ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения № 9.6.1.120.132,8 М (далее - договор).

Предметом договора является нежилое помещение на первом этаже, находящегося в здании, расположенном по адресу: 

<

...> общей площадью 132,8 кв.м. 

Указанное помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2017 г.

Согласно п. 2.1. договора, срок действия договора до 31.08.2020 г.  

Согласно п. 3.2. договора, размер и порядок оплаты по настоящему договору определяются сторонами и утверждаются в протоколе согласования сторонами оплаты по договору и в графике платежей, являющимися неотъемлемыми частями настоящего договора. 

Как указано в графике платежей, за период с октября 2017 г. по август 2018 г. размер арендной платы составляет 253 426 руб.; с сентября 2018 г. по август 2019 г.  размер арендной платы составляет 278 768 руб., а с сентября 2019 г. по август 2020 г. размер арендной платы составляет 306 645 руб.  

Указанные платежи должны оплачиваться стороной 2 не позднее 10 числа оплачиваемого месяца согласно графику платежей (п. 3.2.4. договора). При этом с 01.09.2017 г. по 30.09.2017 г. ответчику предоставляются арендные каникулы. (п. 3.2.3. договора). 

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 13.07.2018 г. к договору внесены изменения в договор в связи со сменой собственника нежилого помещения, а именно вместо ООО «АРКАДА» - новой стороной договора стал истец. 

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

13.07.2018 г. между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашением № 2 к договору, в котором стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего дополнительного соглашения перед арендодателем у арендатора имеется задолженность по арендной плате в размере 760 278 руб. 00 коп., а также пени, предусмотренные договором аренды в размере 45 616 руб. 68 коп.

 Из условий дополнительного соглашения № 2 от 13.07.2018 г. следует, что стороны договорились, что часть задолженности по арендной плате и пени на сумму 306 645 руб. будут погашены путем зачета обеспечительного платежа. Стороны договорились о том, что сумма задолженности по арендной плате в размере 261 028 руб. 32 коп. считается погашенной с даты подписания настоящего дополнительного соглашения путем уменьшения обеспечительного платежа на сумму 261 028 руб. 32 коп. Стороны договорились о том, что сумма пени в размере 45 616 руб. 68 коп. считается погашенной с даты подписания настоящего дополнительного соглашения путем уменьшения обеспечительного платежа на сумму 45 616 руб. 68 коп. С даты подписания дополнительного соглашения обеспечительный платеж отсутствует. Стороны договорились о том, что денежные средства в размере 499 249 руб. 68 коп. оплачиваются арендатором в срок до 03.08.2018 г.

Согласно п. 6.4. договора, сторона 2 обязана оплатить стороне 1 на основе полного возмещения все разумные и подтвержденные документально расходы, издержки, убытки и задолженности, которые сторона 1 будет иметь в результате или в связи с любым нарушением стороной 2 каких-либо обязательств по настоящему договору.  

В связи с нарушением принятых на себя обязательств по договору и дополнительными соглашениями, 03.08.2018 г. истец ограничил ответчику доступ в помещение до полного погашения последним задолженностям по арендной плате.

Данная мера была осуществлена истцом на основании п. 6.6. договора, в соответствии с которым, сторона 1 вправе ограничить доступ стороны 2 в помещение в случае просрочки стороной 2 оплаты арендных платежей более 30 дней против срока, указанного в графике платежей. 

Эта санкция применена в связи с нарушением обязательств по оплате предыдущих арендных платежей, при этом условия договора не содержат такой нормы, предусматривающей не оплату последующих месяцев, после которой данная мера применена. Кроме того, это не соответствует целям договора аренды для арендодателя, который извлекает прибыль в виде арендных платежей и поведение ответчика в нарушении обязательств по оплате влечет негативные последствия для него, о которых он знал из условий договора и нарушал обязательства на свой страх и риск. Даже о расторжении договора в соответствии с п. 8.3. договора, должно быть заявлено за 20 дней, в том числе для возможности арендодателю найти нового арендатора.    

В соответствии со ст. 2 ГК РФ, гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, подписывая договор и дополнительные соглашения к нему, ответчик должен был учитывать определенные коммерческие риски, определенные условиями договора и дополнительных соглашений, которые для него и наступили. 

В соответствии с п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штраф, пеня), под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.3. договора, за просрочку внесения платы сторона 1 вправе взыскать со стороны 2 пени в размере 0,2 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки, но не более 15 % от суммы договора.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по состоянию на 26.09.2018 г. составляет 1 155 358 руб. 30 коп., из которых: 1 031 443 руб. 68 коп. – арендная плата (за период с 01.05.2018 г. по 30.09.2018 г.), 123 915 руб. 30 коп. – неустойка.  

Расчет истца судом проверен и признан обоснованным. Ответчиком контррасчет задолженности не произведен, расчет истца не оспорен, доказательств, подтверждающих исполнение обязательств по договору в полном объеме, суду не представлено.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки, считает, что отсутствуют основания для ее уменьшения на основании ст. 333 ГК РФ, в связи со следующим.

Конституционный суд в Определении от 15.01.2015 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО4 на нарушение ее конституционных прав частью первой статьи 333 ГК РФ" отметил, что положения ст. 333 ГК РФ не допускают возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Конституционный суд согласился с позицией Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств (пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17; пункт 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года).

Кроме того, исходя из абзаца 4 пункта 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются.

С учетом изложенного, заявление ответчика о снижении размера неустойки и применении положений ст.333 ГК РФ, судом не принимается, поскольку ответчик не представил доказательства, подтверждающие такую несоразмерность.

Таким образом, суд удовлетворяет требования истца в части взыскания арендных платежей и неустойки в полном объеме.  

В отношении требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными в порядке ст.395 ГК РФ на сумму основного долга по договору, судом установлено следующее.

В соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Указанная статья ГК РФ находится в Главе 25 «Ответственность за нарушение обязательств», таким образом, является мерой ответственности стороны в случае нарушения принятых на себя обязательств.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» ст. 395 ГК РФ дополнена пунктом 4, согласно которого в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором (введена в действие с 01.06.2016г.).

Согласно п.6 Постановления Пленума ВС РФ № 13 и Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998г. «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса.

Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.

На основании изложенного, учитывая, что и неустойка (ст.330 ГК РФ) и проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ) являются мерами ответственности стороны правоотношения в случае нарушения обязательств, то одновременное применение данных мер (за один и тот же период времени) является недопустимым, в связи с чем, суд отказывает истцу в удовлетворении требований в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требованиях в полном объеме по следующим основаниям.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 12.1. договора, сторона 2 берёт на себя обязательство зарегистрировать договор аренды в органе, осуществляющем государственную регистрацию права.

В п. 12.2. договора указан конечный период, до которого необходимо произвести государственную регистрацию договора, а именно не позднее 60 дней со дня подписания сторонами договора (т.е. до 01.11.2017 г.).   

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Согласно  ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В своем отзыве ответчик сам же указывает, что обратился за регистрацией только в марте 2018 г. Данный факт подтверждается представленной в материалы дела описью документов, принятых для оказания государственных услуг 05.03.2018 г.  

При этом, просрочку в принятом на себя обязательстве ответчик объясняет тем, что помещение было сдано не соответствующее условиям договора и арендатор был вынужден устранять данные недостатки. 

Однако, суд не может согласиться с данными объяснениями, поскольку акт приема-передачи был подписан стороной без замечаний. Кроме того, ответчику предоставлялись арендные каникулы на 30 дней, в течение которых он самостоятельно делал необходимый ремонт помещения. 

Таким образом, указывая основанием для удовлетворения встречного иска отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений, которые ответчик сам же и не произвел во время, суд считает, что в данной ситуации ответчик действует недобросовестно. 

Кроме того, признание судом недействительными дополнительные соглашения, не отменяет того факта, что арендные отношения между сторонами были. В судебном заседании 20.03.2019 г. ответчик устно подтвердил задолженность за несколько месяцев.

Договоренности, достигнутые в дополнительных соглашениях должны соблюдаться, поскольку они содержат сумму долга, неустойку, сроки погашения, надлежащего арендодателя и арендатора и ответчик подписывая данные соглашения был ознакомлен с их условиями.  

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15, 309, 310, 330, 333, 393, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 71, 110, 112, 123, 137,150, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВАТРУМ" денежные средства в размере 1 155 358  (один миллион сто пятьдесят пять тысяч триста пятьдесят восемь) руб. 30 коп., из которых: 1 031 443 руб. 68 коп. – арендная плата, 123 915 руб. 30 коп. – неустойка.  

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Отказать Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме. 

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВАТРУМ" расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 459 (двадцать четыре тысячи четыреста пятьдесят девять) руб. 49  коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова