﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-17799/2016

Резолютивная часть постановления объявлена  28 января 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Севастьяновой М.А.,

								Сириной В.В. - 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.09.2018 (судья Полякова В.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2019 (судьи Фертиков М.А., Павлова Ю.И., Стасюк Т.Е.) по делу № А45-17799/2016 по иску Мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью производственно-техническая компания «Стройинвест» (630099, г. Новосибирск, ул. Ядринцевская, д. 18, оф. 20, ОГРН 1055406260690, ИНН 5406325062) о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска.

Суд установил:

Мэрия города Новосибирска (далее – мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью производственно-техническая компания «Стройинвест» (далее – ООО ПТК «Стройинвест», общество, ответчик) о взыскании 10 368 210,65 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды за период с апреля 2015 года по май 2016 года, а также 2 915 384,07 руб. неустойки за период с 06.05.2015 по 07.04.2017.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.06.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017, требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 8 431 083,10 руб. задолженности и 2 258 092,50 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.03.2018 по делу № А45-17799/16 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал на необходимость разрешения спора по существу, определения размера арендной платы за спорный земельный участок с учетом расположенных на участке объектов строительства, проверки расчета истца, исследования возражений ответчика в отношении данного расчета.

В ходе нового рассмотрения дела обществом уточнена правовая позиция по заявленному иску. Ответчик просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме, поскольку мэрия не вправе требовать внесения арендной платы после регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке, так как с даты регистрации указанного права земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.09.2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, мэрия обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что у собственников помещений в многоквартирных жилых домах право общей долевой собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:072205:22 не возникает до тех пор, пока участок под домом не сформирован в установленном законом порядке; земельный участок был предоставлен ответчику для строительства нескольких жилых домов, вместе с тем вплоть до мая 2016 года цель договора не была достигнута, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:22 продолжалось строительство до 31.12.2016 (дата ввода в эксплуатацию четвертого дома); общество было обязано своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком в установленном договором размере; само по себе образование частей земельного участка с кадастровым номером 54:35:072205:22 не является основанием для прекращения существования участка в целом в качестве объекта аренды, и, как следствие, не влечет выбытия данного участка из распоряжения истца.

ООО ПТК «Стройинвест» в порядке статьи 279 АПК РФ не представило отзыв на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие. 

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.02.2007 № 61109 (далее – договор), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:072205:0022, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 26 625 кв.м для строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией по улице Выборной (пункты 1.1, 1.3 договора).

Срок действия договора установлен с 07.02.2007 по 07.02.2010. Указанный срок впоследствии продлевался. 

Дополнительным соглашением от 30.03.2016 № 5 срок действия договора продлен до 07.02.2019.

Пунктом 2.1 договора стороны установили, что порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с порядком определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске, утвержденным решением городского совета от 25.10.2005 № 106.

Размер ежегодной арендной платы изменяется в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (пункт 2.2 договора).

Пунктом 2.4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.09.2012 № 3) определено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

Пунктом 2.4.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.09.2012 № 3) предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

12.04.2007 по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права арендатора по договору перешли к ответчику.

Дополнительным соглашением от 30.03.2016 № 5 пункт 2.1 договора изложен в новой редакции, сторонами определено, что размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 8 786 000 руб. в год или 732 166,67 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением к договору от 08.02.2017 № 6 в новой редакции изложены пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора.

Согласно новой редакции пункта 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду часть земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:072205:22 (учетный номер части – 4), расположенную в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 12 614 кв.м из общей площади земельного участка 26 625 кв.м.

Пунктом 1.2 договора в новой редакции установлено, что границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте (приложение 3 к договору); кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемой частью договора.

Разрешенное использование земельного участка: для строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией (пункт 1.3 договора в новой редакции).

Кроме того, дополнительным соглашением от 08.02.2017 № 6 стороны согласовали, что с 30.12.2015 в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-П «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 4 541 000 руб. в год или 378 416,67 руб. в месяц.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы за период с апреля 2015 года по май 2016 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), положениями Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), исходили из того, что мэрия в силу закона утратила право на распоряжение земельным участком и право на получение арендной платы от ответчика в связи с регистрацией права собственности первых правообладателей помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ).

На основании статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Аналогичный правовой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления № 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.

При этом из указанных положений закона и правовых позиций также следует, что по общему правилу земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного дома только в случае, если он сформирован для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Судами установлено и следует из материалов дела, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:22 сформированы следующие части: 54:35:072205:22/1 (дата формирования – 30.10.2008, вид обременения – ипотека); 54:35:072205:22/2 (дата формирования – 21.07.2015, вид обременения – ограничение права на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ); 54:35:072205:22/3 (дата формирования – 25.08.2015, вид обременения – ограничение права на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ); 54:35:072205:22/4 (дата формирования – 08.06.2016, вид обременения – часть земельного участка формируется для строительства 4-5 этапов строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией).

При этом сведений о разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:072205:22 и выделе из него новых земельных участков в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) не имеется. 

Судами также установлено, что в соответствии с разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 31.12.2014 № Ru 54303000-369, от 27.03.2015 № Ru 54303000-87, от 27.03.2015 № Ru 54303000-88, от 30.06.2015 № Ru 54303000-883-2015, от 30.12.2015 № Ru 54303000-407-2015, от 30.12.2016 № Ru 54303000-364-2016 жилые дома № 1 – № 4, трансформаторные подстанции № 8 и № 9 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:22 введены в эксплуатацию.

Первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества – квартиру в доме № 5 по улице Вилюйская проведена 15.04.2015, первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества – квартиру в доме № 7 по улице Вилюйская проведена 15.09.2015, первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества – квартиру в доме № 9 по улице Вилюйская проведена 05.05.2016.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, исходили из того, что с момента государственной регистрации права собственности первого правообладателя помещений в многоквартирных жилых домах №№ 5, 7, 9 по улице Вилюйская земельный участок с кадастровым номером 54:35:072205:22 полностью поступил в общую долевую собственность, а истец утратил право на распоряжение им и взыскание за его использование арендной платы. 

Однако указанные выводы судов основаны на неверном толковании норм материального права. 

Из перечисленных положений норм права следует, что в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного дома переходит лишь тот участок, который сформирован и предназначен непосредственно  для размещения и эксплуатации данного многоквартирного жилого дома. 

Судами не учтено, что согласно представленному в материалы дела расчету продолжительности строительства на спорном земельном участке планировалось возведение шести жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, КНС (№ 7 по ГП) и две ТП (№ 8 и № 9 по ГП). 

Из материалов дела следует, что участок с кадастровым номером 54:35:072205:22 имеет разрешенное использование строительство жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией по улице Выборной, многоквартирные жилые дома вводились в эксплуатацию поэтапно. 

В материалы дела представлены разрешения на ввод в эксплуатацию домов № 1 – № 4, а также данные о первой регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества – квартиры в жилых домах № 5, № 7 и № 9 по улице Вилюйской. 

При этом судами не производилось сопоставление данных о нумерации жилых домов, указанной в генеральном плане и разрешениях на строительство, с нумерацией, присвоенной жилым домам в качестве почтовых адресов по данным ЕГРН.

По запросу суда апелляционной инстанции из Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области получены сведения о том, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:22 сформированы четыре части.

Однако правовые документы (первичная документация), на основании которых были выделены и обременены части спорного участка, в регистрационной службе судом апелляционной инстанции не запрашивались.  В связи с чем невозможно сопоставить, какие именно объекты недвижимости расположены на выделенных частях спорного земельного участка. 

При этом из материалов дела усматривается, что из девяти  проектируемых объектов разрешения на ввод объектов в эксплуатацию выданы в отношении шести объектов (от 31.12.2014 № Ru 54303000-369, от 27.03.2015 № Ru 54303000-87, от 27.03.2015 № Ru 54303000-88, от 30.06.2015 № Ru 54303000-883-2015, от 30.12.2015 № Ru 54303000-407-2015, от 30.12.2016 № Ru 54303000-364-2016).

 	Доказательства факта и времени регистрации прав собственности на остальные объекты недвижимого имущества в материалы дела не представлены. 

Кроме того, стороны фактически не отрицают того, что жилые дома поэтапно вводились в эксплуатацию, после ввода в эксплуатацию первой очереди строительства ответчик полностью не завершил строительные работы на арендованном земельном участке и продолжал строительство последующих очередей, следовательно, пользовался спорным земельным участком в спорный период.

Тот факт, что из земельного участка с кадастровым номером 54:35:072205:22 не были сформированы и определены границы земельных участков для целей эксплуатации жилых домов по мере их ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на помещения в данных домах, не является безусловным основанием для полного освобождения ответчика от оплаты арендной платы за те части земельного участка, которые не используются для эксплуатации введенных в эксплуатацию жилых домов и на которых фактически продолжалось строительство в заявленный период.

В то же время указанные обстоятельства не дают права истцу требовать внесения арендной платы в полном объеме, согласованном в договоре аренды.

С момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, следовательно, право пользования земельным участком, расположенным под жилыми домами, у истца прекратилось, и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными и введенными в эксплуатацию жилыми домами, у ответчика отсутствует (определение Верховного Суда РФ от 17.12.2019 по делу № А11-4304/2018).

При новом рассмотрении дела суды неоднократно предлагали истцу уточнить размер заявленных требований, а ответчику – представить контррасчет. Несмотря на это стороны спора никаких пояснений и расчетов судам не представили. 

Однако пассивная процессуальная позиция лиц, участвующих в деле, не освобождает суд от обязанности по проверке представленного в подтверждение размера исковых требований расчета истца на соответствие нормам материального права (статьи 168, 170 АПК РФ, пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству») с учетом установленных по делу обстоятельств.

В силу части 4 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные приказы, решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Необходимость проверки расчета иска на предмет его соответствия нормам законодательства, регулирующего спорные отношения, как подлежащего оценке письменного доказательства по делу, по смыслу статей 64, 71 АПК РФ входит в стандарт всестороннего и полного исследования судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Сказанное подтверждается судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016 № 305-ЭС16-8324, от 27.12.2016 № 310-ЭС16-12554, от 29.06.2016 № 305-ЭС16-2863).

Таким образом, в указанной части судами не в полном объеме установлены юридически значимые обстоятельства, не подвергнуты оценке достоверные и достаточные доказательства, необходимые для установления таких обстоятельств.

Между тем, площадь выбывших из аренды частей земельных участков могла быть определена судами как посредством назначения судебной экспертизы, так и путем сложения указанных в разрешениях на строительство и на ввод в эксплуатацию площадей земельных участков под объектами недвижимости, а также  необходимых для их использования, определяемых исходя из площади всего земельного участка пропорционально площади участков под данными объектами.

Однако суды при новом рассмотрении настоящего дела не установили, подлежит ли в данном случае взысканию арендная плата за всю площадь земельного участка или только за площадь под объектами, строительство которых не завершено, не исследовали основания начисления арендной платы, период начисления и ее размер, с учетом дат ввода в эксплуатацию всех домов, находящихся на земельном участке, и дат первой регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в спорных домах. Указания суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 26.02.2018 относительно необходимости проверки правильности составления расчета истца, судами не исполнены.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судами не приняты меры к полному и всестороннему исследованию материалов дела в совокупности и взаимосвязи, не исследованы обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, не применены нормы права, подлежащие применению, поэтому в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты по настоящему делу подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе.

При новом рассмотрении суду необходимо разрешить спор по существу, оценить и исследовать представленные в материалы дела доказательства, установить фактические обстоятельства спора, необходимые для принятия правильного судебного акта, касающиеся возможности освобождения ответчика от исполнения установленной законом обязанности по оплате арендной платы. Суду также следует определить, в каком размере подлежала исчислению арендная плата за спорный земельный участок с учетом расположенных на земельном участке объектов строительства, определить части земельного участка, на которых было завершено строительство и где строительство продолжалось, в том числе путем назначения судебной экспертизы, проверить расчет истца и проанализировать возражения ответчика в отношении данного расчета, разрешить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.09.2018 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2019 по делу № А45-17799/2016 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области в ином составе суда.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 						Т.А. Зиновьева

Судьи										М.А. Севастьянова

											В.В. Сирина