/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-11380/2015

г. Краснодар

23 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – жилищно-строительного кооператива «Премиум» (ИНН 2317046181, ОГРН 1072317000271) – Кулинченко Е.С. (доверенность от 04.08.2017), от ответчика – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) – Кесаева З.А. (доверенность от 20.08.2017), рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 (судьи Еремина О.А., Баранова Ю.И., Новик В.Л.) по делу № А32-11380/2015, установил следующее.

Жилищно-строительный кооператив «Премиум» (далее – кооператив) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (правопредшественник Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; далее – управление) о понуждении к заключению в 10-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу договора аренды земельного участка площадью 75 695 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1047, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район (далее – земельный участок), образованного в результате раздела земельного участка площадью 77 012 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1011, расположенного по адресу (местоположение): г. Сочи, Адлерский район, земельный участок № 20, (далее – исходный земельный участок) до 27.04.2055 с годовой арендной платой 7 042 796 рублей 10 копеек (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Кооператив вправе приобрести в аренду земельный участок, образованный в результате раздела ранее предоставленного ему в аренду исходного земельного участка. Кооперативом соблюден досудебный порядок заключения договора аренды, предоставлен необходимый пакет документов. Актуальная рыночная стоимость земельного участка установлена по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы. Арендная плата рассчитана как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Основания для рассмотрения требований кооператива в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса отсутствуют. Понуждение к заключению договора является самостоятельным способом защиты гражданских прав.

Управление обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. На момент подачи кооперативом заявления о заключении договора аренды у управления отсутствовала информация о наличии (отсутствии) на земельном участке зданий (сооружений). Кооператив не представил полный пакет необходимых документов. Кооперативом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Действия управления подлежат оспариванию в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. Спор о праве на земельный участок отсутствует. Необходимость в проведении судебной экспертизы отсутствовала. Управление как арендодатель вправе было обеспечивать оценку сдаваемого в аренду земельного участка  и определять рыночный размер годовой арендной платы. Арендатору не предоставлено право инициировать проведение такой оценки. Понуждение управления к заключению договора аренды земельного участка противоречит законодательству.

В отзыве на кассационную жалобу кооператив выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании распоряжения управления от 22.03.2006 № 04-04/1123С в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на исходный земельный участок управление (арендодатель) и открытое акционерное общество «Агрофирма “Кудепста”»  (арендатор) заключили договор от 27.04.2006 № 04-24/196С аренды находящегося в федеральной собственности исходного земельного участка с 27.04.2006 по 27.04.2055. Целью аренды исходного земельного участка указана застройка микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса. Годовая арендная плата установлена равной 3 545 386 рублям 04 копейкам с возможностью ее пересмотра в связи с изменениями уровня инфляции, нормативно-правовой базы, рыночной стоимости объекта аренды. Запись о договоре внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный реестр прав) 06.07.2006. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.04.2006. По договору от 07.07.2006 № 20 права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.04.2006 № 04-24/196С переданы жилищно-строительному кооперативу «Монолит» (запись о договоре перенайма внесена в государственный реестр прав 28.07.2006), а по договору от 12.03.2007 № 20/20 права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.04.2006 № 04-24/196С переданы кооперативу (запись о договоре перенайма внесена в государственный реестр прав 20.04.2007).

В целях обеспечения олимпийского строительства исходный земельный участок разделен, в результате чего образованы земельные участки площадью 76 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1045, площадью 126 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1046 и земельный участок, спор в отношении которого рассматривается в рамках настоящего дела. Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 19.04.2012 № 327-р земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402056:1045 и 23:49:0402056:1046 изъяты для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения.

На основании уведомления департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года от 05.09.2012 № 81-9476/12-02.2 договор от 27.04.2006 № 04-24/196С аренды исходного земельного участка расторгнут в одностороннем порядке. Право аренды кооператива на исходный земельный участок прекращено в силу пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Кооператив, государственная корпорация «Олимпстрой» и департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года заключили соответствующее соглашение от 07.09.2012 № 1731-327-р.

Кооператив обращался в управление с заявлениями от 22.04.2013, 19.06.2014 о заключении договора аренды земельного участка, приложив к ним подписанные проекты соответствующего договора аренды. В последнем предлагались срок аренды до 27.04.2055, размер годовой арендной платы 3 777 757 рублей 50 копеек с учетом рыночной стоимости земельного участка 45 791 тыс. рублей. В письме от 22.07.2014 № 09/7449 управление выразило несогласие с предлагаемым размером арендной платы, рассчитанным на основании отчета от 30.08.2013 № ОФ/2012-0033-01/102 об оценке рыночной стоимости земельного участка, указав на инициирование оценки актуальной рыночной стоимости земельного участка.

К поданному в управление заявлению от 25.02.2015 о заключении договора аренды земельного участка кооператив приложил подготовленный по его заданию оценщиками общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» отчет № 012315.01 об оценке рыночной стоимости земельного участка, которая составила 44 431 тыс. рублей, а размер годовой арендной платы – 3 665 557 рублей 50 копеек. Письмом от 20.03.2015 управление известило заявителя о принятом решении об отказе от заключения договора аренды земельного участка на предложенных условиях.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения кооператива в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции; далее – Гражданский кодекс). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. В определении от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционным Судом Российской Федерации отмечена особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленная их недействительностью с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, отсутствием у них юридической силы.

Возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (в действовавшей в спорный период редакции; далее – Земельный кодекс) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками сохраняется. Предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует праву постоянного (бессрочного) пользования. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию до 01.01.2012 (статья 20 Земельного кодекса, пункты 2, 9, 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). В пункте 1 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять разрешенное использование земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 10.01.2005, Земельный кодекс дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.

В силу действовавшей в момент раздела исходного земельного участка редакции пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в случае образования земельного участка из земельного участка, используемого на основании договора аренды, осуществляющее такое использование лицо имело преимущественное право на заключение договора аренды образуемого земельного участка без проведения торгов только на прежних условиях.

Вышеназванные нормативные положения и правовые позиции высшей судебной инстанции не могли быть истолкованы таким образом, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды правообладатель как будущий арендатор мог произвольно выбрать любой из видов разрешенного использования земельного участка, находящегося в публичной собственности. Разрешенное использование земельного участка, указываемое сторонами в договоре аренды, должно было соответствовать цели предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанной в государственном акте. Если в государственном акте отсутствовало указание на возможность использования земельного участка в целях жилищного строительства, то заключение договора аренды с соответствующим разрешенным использованием могло быть произведено только на торгах с предварительным прекращением в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не установили цель закрепления исходного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за открытым акционерным обществом «Агрофирма “Кудепста”», не исследовали соответствующие правоустанавливающий акт и государственный акт, подтверждающий такое закрепление. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что целью закрепления исходного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за открытым акционерным обществом «Агрофирма “Кудепста”» являлась застройка микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса. Договору аренды от 27.04.2006 № 04-24/196С с учетом указанной в нем цели предоставления земельного участка не дана оценка на предмет соответствия процедуры его заключения действовавшей в тот момент статье 30.1 Земельного кодекса. Без установления указанных обстоятельств, оценки имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у кооператива права на приобретение без проведения торгов земельного участка в аренду в целях застройка микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса (как указано в проекте договора аренды) не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление. При оценке договора аренды исходного земельного участка и договоров перенайма суду первой инстанции необходимо обеспечить участие в деле лиц, права которых могут быть затронуты такой оценкой.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу № А32-11380/2015 отменить.

Дело № А32-11380/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Я.Е. Волков

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова