АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115191, 

<

...>

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-147488/25-142-1056

28 августа 2025 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения в порядке упрощенного производства в соответствии с частью 1 статьи 229 АПК РФ изготовлена 11.08.2025

Мотивированное решение по делу, принятому в порядке упрощенного производства, изготовлено 28.08.2025 

Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

рассмотрел в порядке упрощенного производства дело по иску 

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" (101000, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КРАСНОСЕЛЬСКИЙ, ПЕР МИЛЮТИНСКИЙ, Д. 13, СТР. 1, ЭТАЖ 5, ПОМЕЩЕНИЕ/КОМНАТА I/20, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.09.2013, ИНН: 

<

***>)

о взыскании штрафных санкций в размере 747 852,78 руб. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 05.02.2019 № М-06-053677

без вызова сторон,

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" о взыскании штрафных санкций в размере 747 852,78 руб. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 05.02.2019 № М-06-053677.

Определением от 20.06.2025 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Истец, ответчик, извещены судом о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства. Дело рассмотрено без вызова сторон в порядке упрощенного производства. 

Ответчиком представлен отзыв в порядке ст. 131 АПК РФ, в котором заявил о снижении размера пени в порядке ст. 131 АПК РФ.

11.08.2025 года по делу № А40-147488/25-142-1056 принята резолютивная часть решения в порядке упрощенного производства в соответствии с частью 1 статьи 229 АПК РФ, заявленные исковые требования удовлетворены частично.

От истца поступило ходатайство об изготовлении мотивированного решения суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 229 АПК РФ арбитражный суд составляет мотивированное решение по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 05.02.2019 № М-06-053677.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

Как усматривается из материалов дела, Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004004:3 площадью 3592 кв.м по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Черемушки, улица Профсоюзная, земельный участок 27/2 предоставлен АО "Бизнес-Недвижимость", ИНН: 

<

***> (далее – ответчик, арендатор) на основании договора аренды от 05 февраля 2019 г. № М-06-053677 (с учетом дополнительного соглашения от 23.07.2019) для целей эксплуатации здания АТС (пункт 1.1 договора).

Разрешенное использование участка согласно ведениям ЕГРН: эксплуатации существующего здания АТС.

В соответствии с условиями Договора: 

- установленные в п. 1.1 разрешенное использование и цель предоставления Участка могут быть изменены или дополнены на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы (п. 1.3); 

- Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с разрешенным использованием и целью предоставления и надлежащим образом исполнять все условия Договора (п. 4.8); 

- арендатор вправе использовать Участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» (п.5.5.1); 

- Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия Договора (п. 5.6 Договора).

На земельном участке расположено здание с кадастровым номером 77:06:0004004:9720 по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Черемушки, улица Профсоюзная, дом 27, корпус 2 площадью 2571.1 кв.м, оформленное в собственность ответчика (77:06:0004004:9720-77/017/2019-2 от 29.03.2019).

По данным ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка: предоставление коммунальных услуг (3.1.1).

Нормы ст. 420 ГК РФ определяют договор, как согласованное волеизъявление двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе обязанность арендатора использовать земельный участок для эксплуатации здания АТС.

Согласно правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11 и № 12919/11, от 03.06.2014 № 818/14, фактическое использование земельного участка должно отвечать разрешенному использованию, предусмотренному градостроительным регламентом, и совпадать со сведениями, внесенными в кадастр.

Наличие у землепользователя в соответствии с градостроительным регламентом права использования земельного участка в соответствии с любым видом разрешенного использования для конкретной территориальной зоны, не отменяет исходя из системного толкования ст. 7, 42 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ, ст. 8, 13 Закона № 218-ФЗ обязанности землепользователя оформить в установленном законом порядке свой выбор вида разрешенного использования земельного участка

Использование земельного участка не в соответствии с документально установленным и учтенным в кадастре недвижимости видом разрешенного использования, является нарушением правового режима его использования, установленного требованиями статей 1, 7 и 42 ЗК РФ. 

Согласно ч. 2.1 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования. 

В ст. 72 ЗК РФ указывается, что за соблюдением требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации юридическими лицами в отношении объектов земельных отношений органами государственной власти города Москвы осуществляется муниципальный земельный контроль. 

Под административным обследованием объекта земельных отношений понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными и другими методами. 

В случае выявления по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушения земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношений.

В Департамент поступили материалы проверки Госинспекции по недвижимости от 27.08.2024 (Акт проверки 9066325), исходя из которых здание с кадастровым номером 77:06:0004004:9720, расположенное на земельном участке, используется под размещение медицинского колледжа «Реавиз». Общая площадь помещений, используемых под указанные цели, составляет 64,45 % от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства.

Изменения в договор аренды земельного участка в части целевого использования участка в установленном порядке внесены не были.

Земельный участок расположен в территориальной зоне с индексом - «Ф» (сохраняемого землепользования). Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

При этом в соответствии с приложением к постановлению Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП (книга 1, раздел 3.3, п. 4) виды разрешенного использования с кодами 1.14, 2.7.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2.2, 3.2.3, 3.3, 3.4.1, 3.5.1, 3.5.2, 3.6.1, 3.7.1, 3.8.1, 3.9.1, 3.9.2, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.8.1, 4.8.2, 4.9, 4.9.1.4, 4.9.2, 4.10, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5, 6.9, 7.4, 8.3, 12.0.2 могут быть установлены в качестве вспомогательного при соблюдении, в том числе, следующих условий:

1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок; 

2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства; 

3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства); 

4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации. 

Таким образом, использование земельного участка под вспомогательные виды разрешенного использования не соответствовало условиям Договора, а также виду разрешенного использования, установленному в ЕГРН, а также критериям и условиям, установленным ПЗЗ.

Учитывая изложенное, арендатором нарушены п. 5 ст. 4, п.2 ст. 8, п. 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве».

Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность

Таким образом, заключая настоящий договор, ответчик согласился с его условиями. Ответчик, являясь арендатором земельного участка, обязан соблюдать условия Договора аренды о целевом использовании земельного участка. 

Учитывая изложенное, земельный участок использовался арендатором с нарушением цели и условий его предоставления, а также вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН.

Согласно п. 7.3, п. 7.4 Договора в случае использования земельного участка с нарушением цели предоставления и вида разрешенного использования, а также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора условий раздела 4 настоящего Договора и условий, касающихся использования Участка, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка

Согласно расчету истца, размер штрафа составляет 747 852,78 руб.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 24.09.2024 № 33-6-517064/24-(0)-1 о необходимости оплаты начисленного штрафа, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашением сторон в соответствии со ст. ст. 421, 431 ГК РФ стороны вправе предусмотреть размер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении предъявленной к взысканию истцом неустойки.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, законодатель, предусмотрев неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, предоставил суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения названной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 73 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст.ст. 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В п. 74 Постановления № 7 Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал, что возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 75 Постановления № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, суд признает заявленную неустойку (пени) за нарушение сроков заключения договоров с организациями - поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, снижение размера неустойки (пени) отвечает требованиям разумности и справедливости, способствует восстановлению прав вследствие нарушения ответчиком обязательств по договору.

Таким образом, суд считает возможным снижение неустойки до 400 000 руб.

Госпошлина по делу подлежит отнесению на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 64, 65, 69, 110, 123, 124, 156, 167-170, 176, 180, 181, 227, 228 АПК РФ суд 

Р Е Ш И Л :

Удовлетворить ходатайство об уменьшении размера штрафных санкций в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Взыскать с ответчика – АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу истца – Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) штрафные санкции в размере 400 000 руб. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 42 393 руб. госпошлины.  

Решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Судья Шевцова И. Н.