﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-4191/2021

Дело № А57-9215/2020

г. Казань

03 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2021 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю., 

при участии представителей:

администрации муниципального образования «Город Саратов» - Абушаевой Г.А., доверенность от 23.11.2020,

Комитета по управлению имуществом города Саратова – Захаровой В.В., доверенность от 08.02.2021, 

прокуратуры Саратовской области – Уркаева О.О., удостоверение от 14.09.2020, 

индивидуального предпринимателя Плотниковой Натальи Владимировны – Лысенковой К.А., доверенность от 23.03.2021, 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитета по управлению имуществом города Саратова, индивидуального предпринимателя Плотниковой Натальи Владимировны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.11.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021

по делу № А57-9215/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Аллахвердиевой Бахар Агарза Кызы (ИНН 645114168618, ОГРНИП 306645104600045) к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), индивидуальному предпринимателю Плотниковой Наталье Владимировне (ИНН 645491865438, ОГРНИП 318645100100960) о признании договора ничтожным, обязании провести аукцион, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,- 

Комитета по управлению имуществом города Саратова, прокуратуры Саратовской области,

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), индивидуальному предпринимателю Плотниковой Наталье Владимировне (ИНН 645491865438, ОГРНИП 318645100100960) о признании недействительными (ничтожными) договоров и применении последствий недействительности сделок, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,- Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитета по управлению имуществом города Саратова, администрации Кировского района муниципального образования «город Саратов», общества с ограниченной ответственностью «Энергостройград», общества с ограниченной ответственностью «Приволжская строительная компания «Олимп», общества с ограниченной ответственностью «Инфраструктура»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Аллахвердиева Бахар Агарза Кызы  (далее – истец, ИП Аллахвердиева Б.А.) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Плотниковой Наталье Владимировне (далее – ИП Плотникова Н.В.) о признании ничтожным договора аренды земельного участка от 10.01.2020 № Ар-20-6/ф-2, заключенного между администрацией и Плотниковой Н.В.; понуждении администрации организовать проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – Комитет), прокуратуры Саратовской области.

Указанному исковому заявлению присвоен номер А57-9215/2020. 

Заместитель прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - Прокуратура) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации и ИП Плотниковой Н.В.: 

о признании недействительным (ничтожным):

- договора аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Аэропорт, д. 5, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключенного 17.05.2018 между администрацией и Плотниковой Н.В.; 

- соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости для муниципальных нужд и представлении взамен изымаемых объектов недвижимости земельного участка, заключенного 31.12.2019 между администрацией и Плотниковой Н.В.; 

- договора аренды № Ар-20-8/ф-2 земельного участка площадью 599 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020256:14, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 178, с разрешенным видом использования «для размещения магазинов от 150 до 500 кв.м. общей площади», заключенного 10.01.2020 между администрацией и Плотниковой Н.В.;

 - договора аренды № Ар-20-7/ф-2 земельного участка площадью 812 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020256:16, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 180, с разрешенным видом использования «для размещения магазинов от 150 до 500 кв.м. общей площади», заключенного 10.01.2020 между администрацией и Плотниковой Н.В.;

- договора аренды № Ар20-6/ф-2 земельного участка площадью 743 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020256:770, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 184, Заводской район, с разрешенным видом использования «для размещения магазинов от 150 до 500 кв.м. общей площади», заключенного 10.01.2020 между администрацией и Плотниковой Н.В.;

- применения последствия недействительности ничтожных сделок: договоров аренды от 10.01.2020 №№ Ар-20-8/ф-2, Ар-20-7/ф-2, Ар20-6/ф-2, обязав Плотникову Н.В. возвратить администрации земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, 64:48:020256:770. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова, администрация Кировского района муниципального образования «город Саратов», общество с ограниченной ответственностью «Энергостройград», общество с ограниченной ответственностью «Приволжская строительная компания «Олимп», общество с ограниченной ответственностью «Инфраструктура».

Указанному исковому заявлению присвоен номер А57-10979/2020.

Определением Арбитражного суда Саратовкой области от 24.08.2020 дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А57-9215/2020.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.11.2020 исковые требования ИП Аллахвердиевой Б.А., заместителя прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов в лице администрации удовлетворены в полном объеме.

Договор аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Аэропорт, д. 5, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключенный 17.05.2018 между администрацией и Плотниковой Н.В. признан недействительным (ничтожным). 

Соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости для муниципальных нужд и представлении взамен изымаемых объектов недвижимости земельного участка, заключенное 31.12.2019 признано недействительным (ничтожным). 

Договоры аренды № Ар-20-8/ф-2, № Ар-20-7/ф-2, № Ар-20-6/ф-2, заключенные 10.01.2020 между администрацией и Плотниковой Н.В. признаны недействительными (ничтожными). Применены последствия недействительности ничтожных сделок: договоров аренды от 10.01.2020 №№Ар-20-8/ф-2, Ар-20-7/ф-2, Ар-20-6/ф-2: суд обязал ИП Плотникову Н. В. возвратить администрации муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, 64:48:020256:770, возложил на администрацию обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Аллахвердиевой Б.А. путем подготовки и организации по заявлению ИП Аллахвердиевой Б.А. аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 743 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020256:770, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 184, Заводской район, для размещения магазина от 150 до 500 кв.м. общей площади, в порядке, установленном статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), с принятием решения о проведении аукциона и размещения на официальном сайте в сети Интернет извещения о проведении аукциона в месячный срок с даты вступления настоящего судебного акта в законную силу. 

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 

Не согласившись с судебными актами, администрация муниципального образования «Город Саратов», Комитет, ИП Плотникова Н.В. обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят названные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства, отказать в иске. Заявители жалоб полагают, что оспариваемые сделки совершены с соблюдением закона, оснований для признания их недействительными не имелось.

В отзыве на кассационные жалобы, возражая на их доводы, прокурор указывает, что ИП Плотникова Н.В., приобретя у общества «Комплекс-91» в 2018 году два нежилых помещения совокупной площадью 47 кв.м. за 100 000 руб., получила в аренду без торгов земельный участок занятый этими объектами площадью 2 404 кв.м., т.е. многократно превышающий площадь объектов, расположенных на ней, затем, на основании соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов от 31.12.2019, взамен получила право долгосрочной аренды в отношении трех земельных участков, рыночная стоимость которых оценена в 4 521 000 руб.

Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Представители заявителей кассационных жалоб поддержали доводы, изложенные ими в своих жалобах. 

Представитель прокуратуры Саратовской области возражает на доводы кассационных жалоб по основаниям, приведенным в представленном отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационных жалобах, изучив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационных жалоб и отмены обжалуемых судебных актов. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.12.2019 между администрацией и Плотниковой Н.В. заключено соглашение об изъятии земельного участка и объектов для муниципальных нужд, по условиям которого у Плотниковой Н.В. изъяты два нежилых помещения с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 и 64:48:030210:3220, а также земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52, площадью 2 404 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Аэропорт, д. 5., взамен изъятых объектов администрацией без проведения торгов в аренду Плотниковой Н.В. для размещения магазинов от 150 до 500 кв.м. общей площади предоставлены следующие земельные участки: 

- с кадастровым номером 64:48:020256:770 площадью 743 кв.м.,и расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 184 в Заводском районе; 

- с кадастровым номером 64:48:020256:16 площадью 812 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 180 в Заводском районе; 

- с кадастровым номером 64:48:020256:14 площадью 599 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 178 в Заводском районе, с заключением 10.01.2020 трёх договоров аренды. 

Прокуратура Саратовской области полагает, что Плотникова Н.В. в нарушение требований законодательства в обход конкурентных процедур незаконно приобрела право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52, который в последующем изъят для государственных и муниципальных нужд, и, как следствие, незаконно получила право долгосрочной аренды в отношении трёх земельных участков, рыночная стоимость которых оценена в 4 521 000 руб. Указанные нарушения свидетельствуют о ничтожности соглашения об изъятии земельного участка и объектов от 31.12.2019, а также договоров аренды земельных участков 64:48:020256:770, 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, заключенных 10.01.2020 между Плотниковой Н.В. и администрацией.

В обоснование своих доводов прокуратура Саратовской области ссылается на следующие обстоятельства. 

На земельном участке с кадастровым номером 64:48:030225:52, предоставленного в аренду как занятого объектом недвижимости, объекта недвижимости - «автостоянка открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», правообладателем которой является Плотникова Н.В., не имеется. 

Согласно информации администрации муниципального образования «Город Саратов» № 02-02-23 от 10.06.2020 земельный участок представлен в связи с нахождением в границах земельного участка объектов недвижимости с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 и 64:48:030210:3220, принадлежащих Плотниковой Н.В. 

Вместе с тем, указанные объекты являются нежилыми помещениями, входящими в состав строения, наличие права в отношении которых, как свидетельствует анализ материалов регистрационных дел, никогда не являлось основанием возникновения права на земельный участок площадью 2 404 кв.м.

Исходя из технического паспорта (регистрационное дело 64:48:030210:3208) нежилое здание, в котором располагались указанные нежилые помещения, состояло из нескольких помещений общей площадью 68,2 кв.м, 1990 года постройки, в частности: Литер А, состоящее из гаража площадью 28,2 кв.м и караульного помещения с коридором и бытовкой на 2 этаже -18,8 кв.м, Литер А1 - гараж 21,0 кв.м. При этом литер А и А1 представляли из себя единый объект. 

Общество с ограниченной ответственностью «Комплекс-91» (далее – общество «Комплекс-91») в рамках приватизации приобрело часть помещений указанного строения: помещение площадью 28,2 кв.м по договору купли-продажи № 1336-нп от 02.11.2001; помещение площадью 18,8 кв.м - по договору купли-продажи № 1417-нп от 27.12.2001. 

Обществу «Комплекс-91» предоставлялся земельный участок на основании договора аренды № 1663 от 14.06.2001 сроком на 10 лет. Согласно указанному договору, обременение объектами недвижимости отсутствует. 

Кроме того, на основании уведомления администрации 09.09.2016, договор аренды с обществом «Комплекс-91» расторгнут в связи с истечением срока. Несмотря на наличие в собственности общества «Комплекс-91» объектов нежилых помещений, земельный участок возвращён, о чем внесена запись о прекращении ограничения права аренды 05.04.2017. 

22.02.2018 между обществом «Комплекс-91» (продавец) и ИП Плотниковой Н.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений 28,2 кв.м. и 18,8 кв.м. по адресу: г. Саратов, ул. Аэропорт, д. 5, при этом, последней права в отношении земельного участка для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости не устанавливались. 

В рамках проведения проверки прокуратурой области с привлечением специалистов установлено, что на спорном земельном участке находилось двухэтажное строение, состоящее из двух помещений. При этом, специалистами проводилась геодезическая съемка. 

Согласно схеме расположения объекта площадь застройки составляет 44,4 кв.м. (информация Росреестра исх. № 09-14/16910 от 10.06.2020). 

Исходя из акта осмотра земельного участка от 10.05.2018, проводимого администрацией до заключения договора аренды, на земельном участке имеется ограждение, двухэтажное строение - шиномонтаж, а также оказываются услуги платной стоянки. 

Согласно технического паспорта, материалов регистрационного дела, объект Литер А, в котором находятся помещения, приватизированные обществом «Комплекс-91» и впоследствии переданные ИП Плотниковой Н.В., имеют площадь застройки 28,2 кв.м. и назначение гараж и караульное помещение. 

С учётом изложенного, прокуратура полагает, что существовавший на момент осмотра земельного участка 10.05.2019 объект, не является объектом литера А А1, в котором обществом «Комплекс-91» приватизированы помещения, которые впоследствии переданы ИП Плотниковой Н.В. 

Документов о возведении (реконструкции) объекта АА1 в объект шиномонтажа, либо иной объект недвижимости, в установленном законом порядке ИП Плотниковой Н.В. не представлено. При заключении договора аренды земельного участка Плотниковой Н.В. представлены выписки в отношении нежилых помещений, входящих по документам в литер А и приобретенные ею у общества «Комплекс-91». 

С целью установления фактических обстоятельств, прокуратурой области изучен Отчёт об оценке № 1055-2019/4, составленный в период с 11.12.2019 по 20.12.2019 в связи с выкупом объектов недвижимости. Указанный отчёт, по мнению прокуратуры, также не подтверждает наличие объектов недвижимости, поименованных в документах и приобретенных ИП Плотниковой Н.В. у общества «Комплекс, поскольку выход на место не производился, равно как и обмер, так и изучение объекта. Вывод специалистом сделан лишь в отношении стоимости объекта с учётом фотографии. При этом установить период фотографирования также невозможно. 

Кроме того, прокуратурой изучены сведения, содержащиеся в отчёте об оценке № 1055-2019/4. Установлено несоответствие данных, содержащихся в отчёте с фактическими обстоятельствами. 

Так, в отчёте об оценке от 20.12.2019 указано, что помещения имеют назначение: Торгово-офисное 18,8 кв.м., производственно-складское 28,2 кв.м, что противоречит акту осмотра земельного участка от 10.05.2018, где имеются фотографии о расположении на земельном участке Шиномонтажа, а также противоречит документам, имеющимся в делах правоустанавливающих документов, в частности техническому паспорту: - Литер А - 1 этаж 28,2 – гараж, - Литер А - 2 этаж 18,9 - караульное помещение, бытовка, коридор.

В ходе рассмотрения дела Прокуратура отметила, что из всех фотоматериалов, осмотров, заключений специалистов очевидно, что существовавший объект площадью 68,2 кв.м, состоящий из нежилых помещений, двух литеров А и А1 отсутствует, а документов, свидетельствующих о законных реконструкции или сносе и возведении объекта недвижимости ИП Плотниковой Н.В. не представлено. 

Таким образом, объект недвижимости, под которым возможно было предоставление ИП Плотниковой Н.В. земельного участка площадью 2 404 кв.м. в порядке статьи 39.20 ЗК РФ не имелось, что свидетельствует об обоснованности заявленных прокурором требований. 

Право собственности на два нежилых помещения, входящих в состав строения, с совокупной площадью 47 м, не может быть основанием для представления права аренды в порядке статьи 39.20 ЗК РФ на земельный участок площадью 2 404 кв.м. с формулировкой «занятого автостоянкой открытого типа». 

Таким образом, по мнению прокуратуры области, договор аренды № Ар-18-3 05/ф-З земельного участка площадью 2 404 кв.м с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Аэропорт, д. 5, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключенный 17.05.2018 между администрацией и Плотниковой Н.В. является ничтожной сделкой. 

Ссылаясь на положения статей 39.6, 39.20 ЗК РФ, статьи 130, 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 52 АПК РФ, Прокуратура Саратовской области обратилась в суд с настоящим иском. 

Кроме того, ИП Аллахвердиева Б.А. также обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском. 

В обоснование исковых требований предприниматель ссылается на следующие обстоятельства. 

04.04.2019 Аллахвердиева Б.А. обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 743 кв.м с кадастровым номером 64:48:020256:770, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 184 в Заводском районе, для размещения магазинов (далее Аукцион). 

07.06.2019 администрация вынесла постановление № 1003 «Об отказе Аллахвердиевой Б.А. в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в Заводском районе» (далее - Постановление) по причине того, что испрашиваемый земельный участок не предназначен для размещения магазинов, а предназначен для размещения объектов местного значения. 

Из выписки из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 64:48:020256:770, истцу стало известно о том, что между администрацией и Плотниковой Н.В. заключен договор аренды земельного участка от 10.01.2020 № Ар-20-6/ф-2, сроком на 47 лет для размещения магазинов (далее - Договор), дата государственной регистрации договора: 03.03.2020. 

Из ответа заместителя прокурора Саратовской области от 20.03.2020 истцу стало известно о том, что вышеуказанное постановление принято в нарушение пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ и земельный участок не предназначен для размещения объектов местного значения. 

Аллахвердиева Б.А. считает договор аренды земельного участка от 10.01.2020 № Ар-20-6/ф-2 ничтожным, а свои права на проведение администрацией аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов, нарушенными. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Аллахвердиевой Б.А. в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим иском.

В силу статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10 выработан правовой подход, согласно которому условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является доказанность (обоснованность) площади испрашиваемого участка, необходимой для использования зданий, сооружений. 

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна их площади (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Судами установлено, что Плотникова Н.В. обращалась в Комитет с заявлением вход. № 34419 от 19.04.2018 в соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ о предоставлении права аренды сроком на 49 лет на земельный участок площадью 2 404 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Аэропорт, д. 5, кадастровый номер 64:48:030225:52, для целей размещения объекта недвижимости с нежилыми помещениями, находящимися в собственности. 

Цель предоставления земельного участка в аренду указана следующая: автостоянка открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест. При этом дополнительно указано, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030225:52 расположены принадлежащие Плотниковой Н.В. на праве собственности объекты недвижимости: нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 (площадью 18,8 кв.м) и 64:48:030210:3220 (площадью 28,2 кв.м). 

Установлено, что за Плотниковой Н.В. на момент обращения с вышеуказанным заявлением зарегистрировано право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 (площадью 18,8 кв.м) и 64:48:030210:3220 (площадью 28,2 кв.м). 

В материалах дела не представлены доказательства, подтверждающие, что за Плотниковой Н.В. зарегистрировано право собственности на совокупность объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030225:52, в целом как одну недвижимую вещь. 

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 7.11.2001 № 95 «Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок» автостоянкой является здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные для хранения автомототранспортных средств. 

Согласно акту осмотра, проведенного 10.05.2018 специалистом муниципального земельного контроля Постновым С.М., то есть в дату, непосредственно предшествующую заключению 17.05.2018 договора аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030225:52, усматривается, что на указанном земельном участке расположено строение, участок огорожен забором на кирпичном основании. 

В соответствии с техническим паспортом, нежилое здание, в котором располагались нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности Плотниковой Н.В., состояло из нескольких помещений общей площадью 68,2 кв.м: Литер А, состоящее из гаража площадью 28,2 кв.м и караульного помещения с коридором и бытовкой на 2 этаже -18,8 кв.м, Литер А1 - гараж 21,0 кв.м. При этом литер А и А1 представляли из себя единый объект. 

Как следует из фототаблицы, произведенной на момент осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположено двухэтажное строение, используемого под вывеской «Шиномонтаж 24 часа», наличие твёрдого дорожного покрытия земельного участка и его ограждение.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что изначальное целевое предназначение помещений, принадлежащих на праве собственности Плотниковой Н.В., определяется как гараж, караульное помещение с коридором и бытовкой и пришли к выводу об отсутствии самостоятельного функционального назначения таких объектов. 

Суду не представлены доказательства создания на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030225:52 открытой стоянки автомашин и ограждения территории стоянки изначально как недвижимого имущества с получением всей необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил и введения их в эксплуатацию как объектов недвижимости, принадлежащего на праве собственности Плотниковой Н.В. на момент обращения ее с заявлением в Комитет (вход. №34419 от 19.04.2018) о предоставлении права аренды сроком на 49 лет на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52.

Суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные в материла дела доказательства, правомерно пришли к выводу, что предоставление Плотниковой Н.В. спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030225:52 в аренду без проведения торгов было осуществлено с нарушением земельного законодательства.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2). 

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок или с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При этом в силу разъяснений пункта 75 указанного постановления применительно к статьям 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1).

На основании статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений (подпункт 9 пункта 2).

В статье 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (пункт 1 статьи 11.9 ЗК РФ).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Таким образом, формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которым, лицо имеет право на использование только земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 АПК РФ).

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчики не представили доказательств соразмерности земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, обоснование многократного превышения площади земельного участка.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, руководствуясь положениями статей 8, 166, 168 ГК РФ, установив, что договор аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Аэропорт, д. 5, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключен 17.05.2018 между администрацией и Плотниковой Н.В. с нарушением статей 39.6, 39.20 ЗК РФ, суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030225:52. 

В качестве применения последствий недействительности ничтожных сделок: договоров аренды от 10.01.2020 № Ар-20-8/ф-2, Ар-20-7/ф-2, Ар-20-6/ф-2, суды обоснованно обязали ИП Плотникову Н.В. возвратить администрации земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, 64:48:020256:770. 

Пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению. 

Данный вывод суда первой инстанции также соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 15.10.2013 № 8094/13. 

Суды установили, что согласно исковому заявлению Аллахвердиевой Б.А. материально - правовая цель иска выражена в защите нарушенного права истца, возникшего в связи с отказом администрации в организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов. 

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Суды установили, что Аллахвердиевой Б.А. не заявлено в порядке главы 24 АПК РФ требование о признании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 07.06.2019 № 1003 незаконным. 

Однако в целях недопущения места юридического пуризма и неоправданного сутяжничества, с учетом того, что правовая определенность спора позволяет суду рассмотреть исковые требования Аллахвердиевой Б.А. в заявленном виде, суды, рассмотрев заявленные требования истца, удовлетворили их, признали недействительность ничтожной сделки – договора аренды от 10.01.2020 № Ар-20-6/ф-2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770. 

Суды первой и апелляционной инстанции, правомерно признали незаконным отказ администрации в организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов и обоснованно в порядке устранения нарушенных прав и законных интересов ИП Аллахвердиевой Б.А. обязали администрацию осуществить по заявлению предпринимателя организацию аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 743 кв.м с кадастровым номером 64:48:020256:770, для размещения магазина от 150 до 500 кв.м., в порядке, установленном статьей 39.11 ЗК РФ, с принятием решения о проведении аукциона и размещения на официальном сайте в сети Интернет извещения о проведении аукциона в месячный срок с даты вступления настоящего судебного акта в законную силу.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, и направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Несогласие заявителей кассационных жалоб с соответствующими выводами судов не свидетельствует о судебной ошибке и не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.11.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021 по делу № А57-9215/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     Ф.В. Хайруллина

 

Судьи								     В.А. Карпова

 

С.Ю. Муравьев