ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

30.01.2018г. Дело № А40-112703/17-50-999 

Резолютивная часть решения оглашена 17.01.2018г. 

Полный текст решения изготовлен 30.01.2018г. 

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой 

Единолично

При ведении протокола помощником судьи Николаевым Д.М.

Рассматривает в судебном заседании дело по иску Акционерного общества "Центральный научно-исследовательский радиотехнический институт имени академика А.И. Берга" (107078, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос. рег. 11.05.2016)

к Общественной организации "Федеральная лезгинская национально-культурная автономия" (105066, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос. рег. 22.01.2003)

о досрочном расторжении договора от 30.10.2001г. № 01-7/875 о передаче в аренду недвижимого имущества, о выселении арендатора, и взыскании денежных средств

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 (дов № 237 от 28.12.2017г., паспорт); 

от ответчика: ФИО2 (дов б/н от 18.08.2017г., паспорт)

УСТАНОВИЛ :

Акционерное общество «Центральный научно-исследовательский радиотехнический институт имени академика А.И Берга» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями о досрочном расторжении договора аренды от 30.10.2001 №01-7/875, выселении ответчика, взыскании задолженности по арендной плате в период с ноября 2015 г. по ноябрь 2017 г. в размере 33 343 036, 65 рублей(с учетом увеличения исковых требований в порядке статьи 41, статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ), взыскании задолженности по налогу на добавленную стоимость в период 01 апреля 2010 г. по 30 ноября 2015 г.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик Общественная организация «Федеральная лезгинская национально-культурная автономия» иск не признал, представил отзыв.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, АО «ЦНИРТИ им. академика А.И. Берга» и ОО «ФЛНК» при участии и по согласованию с Министерством имущественных отношений Российской Федерации (в настоящее время Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве) был заключен договор от 30.10.2001 №01-7/875 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией военно-промышленного комплекса, силовых министерств и ведомств на праве хозяйственного ведения.

Согласно п. 1.1. договора аренды АО «ЦНИРТИ им. академика А.И. Берга» передал ОО «ФЛНК» во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> на срок до 31 декабря 2030 года.

С 01 апреля 2010 г. в соответствии с условиями дополнительных соглашений к договору от 11 марта  2008 г. № Д-3O/88 и от 10 августа 2010 г. № Д-3O/894истцом принимались к зачету в счет арендной платы затраты ответчика, понесенные при выполнении работ по капитальном ремонту помещений в paзмере 52 000 000 руб. Пунктом 5 дополнительного соглашения от 10 августа 2010 г. № Д-3O/894 сумма ежемесячной арендной платы, без учета налога на добавленную стоимость за аренду помещений утверждена в размере 630 387,54  рублей.

Уведомлением Территориального управленияФедерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 31 марта 2014 г. №И22-O9/4617, поступившем АО «ЦНИРТИ им. академика А.И. Берга» и вступившем в силу с 1 августа 2014 г., размер арендной платы по договору изменился и составил 1 432 288,13 руб. в месяц.

Согласно позиции истца, в ноябре 2015 г. денежные средства, затраченные арендатором на производство работ по капитальному ремонту помещений были в полном объеме зачтены в счет арендной платы, с учетом увеличения арендной платы согласно уведомлению от 31 марта 2014 г. № И22-O9/4617, а ответчику в свою очередь письмом от 21.12.2015 №УРИКП-90/10829 было предложено внести оставшуюся часть арендной платы, не покрытую расходами на капитальный  ремонт.

Истец полагает, что задолженность ответчика(с учетом увеличения исковых требований) по арендной плате по состоянию за период с 1 ноября 2015 г. по ноябрь 2017 г., на дату подачи ходатайства об увеличении исковых требований, составила 33 343 036, 65 руб. в том числе  НДС.

17 марта 2017 г. за исх. № ЮУ-13/2139 в адрес ответчика истцом направлялась претензия с предложением погасить задолженность по арендной плате. Письмом от 13 апреля 2017 г. №387-ПА ответчик счел требования претензии необоснованными.

Согласно условиям дополнительного соглашения от 11.03.2008 №Д-30/88 стороны договорились, что стоимость произведенного ответчиком ремонта, в сумме не превышающей 52 000 000,00  рублей истец зачтет в счет оплаты будущих арендных платежей. 

В последующем ответчиком был проведен капитальный ремонт здания, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается актом от 29.04.2010 №1 проверки фактического выполнения объемов работ по капитальному ремонту здания. 

По итогам проведенного капитального ремонта, сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение №Д-30/894 от 10.08.2010 г., согласно которому арендодатель принимает к зачету в счет арендной платы затраты арендатора на проведение капитального ремонта здания в сумме 52 000 000,00 рублей. Зачет денежных средств производился с 01.04.2010 г.

Ответчик свои возражения аргументирует тем, что дополнительные соглашения к договору аренды были подписаны сторонами с учетом капиталовложений арендатора в сумме 52 000000, 00 рублей в реконструкцию помещений, собственником которых является истец. С учетом  капиталовложений  было определено, что арендная плата установлена в размере  630 387,54  рублей  ежемесячно, начиная с 01 апреля 2010 года, и может  быть  пересмотрена соглашением сторон или в ином порядке только по  прошествии  срока,  в  течение  которого  принятая  к  зачету сумма  капитальных  вложений  будет исчерпана.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет,

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота,

3) исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора,

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок , условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В пунктах 1 и 5 ч. данной статьи указано, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, и в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Руководствуясь приведенными нормами суд приходит к выводу, что из условий договора  аренды  и  дополнительных  соглашений  к  нему следует, что риск изменения обстоятельств в части размера арендной платы, в период покрытый авансом несет истец, а у сторон договора аренды отсутствуют такие основания, которые могут считаться существенным изменением обстоятельств , являющимся основанием для внесения изменения в договор аренды, так как на момент заключения договора и соглашений к нему арендатор должен был предполагать, что обстоятельства могут измениться и ставка арендной  платы может быть увеличена.

В связи с изложенным, суд удовлетворяет требование о взыскании суммы задолженности по арендной плате в части. 

Взысканию подлежит сумма арендных платежей в размере 3 151 937 руб. 70 коп. Период взыскания с июля по ноябрь 2017г. с момента прекращения обязательств по зачету суммы капитальных вложений в счет арендной платы, без учета увеличения суммы арендных платежей согласно уведомлению Территориального управления Росимущества по Москве от 31.03.2014, до момента поступления от истца в суд ходатайства об увеличении исковых требований.

Суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании задолженности по налогу на добавленную стоимость.

По мнению истца, пункт 5 дополнительного соглашения №Д-30/894 от 10.08.2010 к договору аренды указывает на необходимость совершения ответчиком платежей НДС на расчетный счет арендодателя независимо от проведённого зачета арендной платы.

Согласно пункту 1 ст. 616 ГК РФ, предусматривающему возложение обязанности по проведению капитального ремонта объекта аренды на арендодателя, тем не менее, допускается проведение капитального ремонта арендатором с правом зачета стоимости ремонта в счет арендной платы.

Зачет стоимости затрат на капитальный ремонт объекта аренды следует оценивать, как единовременное внесение арендатором предоплаты (авансового платежа) по арендной плате за согласованный сторонами период. В таком случае, у арендодателя в течение зачетного периода не возникает сумма  НДС к уплате в связи с наличием суммы налога к возмещению по основаниям принятия к учету затрат на проведение  капитального ремонта объекта аренды.

Исковые требования в части досрочного расторжении договора аренды от 30.10.2001 №01-7/875 оставлены судом без рассмотрения в связи со следующим.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 30 вышеуказанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В данном случае ответчику 17 марта 2017 г. направлялась претензия с предложением погасить задолженность по арендной без предложения о досрочном расторжении договора аренды, что противоречит пункту 3 статьи 619 и пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и требование о расторжение договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса).

В связи с отсутствием оснований требование о выселении арендатора суд отставляет без удовлетворения.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст. ст. 65, 66, 71, 101-103, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования в части расторжения договора от 30.10.2001г. № 01-7/875 оставить без рассмотрения. 

Взыскать с Общественной организации "Федеральная лезгинская национально-культурная автономия" в пользу Акционерного общества "Центральный научно-исследовательский радиотехнический институт имени академика А.И. Берга" 3 151 937 (три миллиона сто пятьдесят одна тысяча девятьсот тридцать семь) руб. 70 коп. долга и 14 760 (четырнадцать тысяч семьсот шестьдесят) руб. расходов по госпошлине. 

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.  

СУДЬЯ :                                                              И.А.Васильева