АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                                                                                           Дело № А32-43571/2016

 

            Резолютивная часть решения оглашена 27 ноября 2017 года, полный текст решения изготовлен 04 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Арктур А» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Топ Проджект» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Регион 123» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), ФИО2, ФИО3,

о признании незаконным прекращение договора субаренды от 25.04.2013, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

при участии: от истца- не явился, извещён, от ответчика- представитель по доверенности ФИО4, ФИО5, от третьих лиц- не явились, извещены,  

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Арктур А» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Топ Проджект» о признании незаконным прекращение договора субаренды от 25.04.2013, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора субаренды.

Ответчиком обеспечена явка представителя по доверенности. 

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв относительно заявленных требований, согласно которому общество с ограниченной ответственностью «Топ Проджект» просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства по исковому заявлению.

30.03.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Топ проджект», (субарендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Регион 123» (арендатор) заключено соглашение о задатке б/н, предусматривающее взаимные обязательства сторон по заключению не позднее 30.04.2013 основного договора субаренды, а также в обеспечение его исполнения сторонами, по условиям которого 04.04.2013 субарендатором в адрес арендатора перечислен задаток в сумме 25 363 845 рублей (платежное поручение № 266).

Во исполнение п. 1.5. Соглашения о задатке, 25.04.2013 между субарендатором и арендатором заключен основной договор субаренды жилых помещений б/н, в соответствии с условиями которого субарендатор принял на себя, в числе прочих, следующие обязательства: принять у арендатора по акту приёма-передачи помещения для размещения 191 человека из числа персонала субарендатора, своевременно вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей, а также при прекращении договора субаренды сдать помещения арендатору в исправном состоянии по акту приема-передачи.

В соответствии с пп. 1.8.1. - 1.8.2., 1.9. договора субаренды, арендодателями 191 койко-места являлись нижеуказанные собственники жилых помещений:

1)                 ФИО3, заключивший 28.03.2013 с арендатором договор аренды здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в котором арендатором было арендовано 92 койко-места,

2)                 ФИО2, заключившая 28.03.2013 с арендатором договор аренды здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в котором арендатором было арендовано 99 койко-мест.

01.08.2013 между субарендатором и арендатором заключено дополнительное соглашение № 1 к договору субаренды, по условиям которого количество арендуемых у собственников койко-мест перераспределено следующим образом: у ФИО3 количество койко-мест- 87, а у ФИО2- 104. 

02.12.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Арктур А» обществом с ограниченной ответственностью «Регион 123» заключен договор уступки прав и обязанностей, удостоверенный 02.12.2013 нотариусом Сочинского нотариального округа Краснодарского края Д.А. Такмазян. зарегистрированный в реестре (№ 7-3718).

09.12.2013 между ООО «Регион 123», ООО «Арктур А» и ООО «Топ проджект» заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору субаренды были уступлены новому арендатору ООО «Арктур А».

Согласно материалам искового заявления, по состоянию на 09.12.2013 субарендатор по договору субаренды перечислил ООО «Регион 123» арендную плату, предусмотренную графиком платежей в размере 32 127 537 рублей, в том числе задаток - 25 563 845 рублей и арендные платежи - 6 763 692 рубля, что подтверждается платежными поручениями №266 от 04.04.2013 на сумму 25 363 845 рублей, № 136 от 08.11.2013 на сумму 3 381 846 рублей, № 7 от 25.10.2013 на сумму 3 381 846 рублей.

Поскольку в адрес ООО «Арктур А» до 10.12.2013 не поступил очередной платеж за период аренды с 01.11.2013 по 30.11.2013,  27.12.2013 в адрес субарендатора направлена претензия с требованием добровольно произвести оплату задолженности по арендной плате в сумме 3 439 337,38 рублей, образовавшуюся в результате одностороннего отказа субарендатора от обязанности по внесению субарендных платежей за ноябрь 2013 года.

12.01.2014 субарендатор направил в адрес ООО «Арктур А» уведомление о расторжении договора субаренды от 31.12.2013, исходящий № 1646/5.

Согласно уведомлению о расторжении договора субаренды от 31.12.2013 субарендатор уведомил арендатора о расторжении договора субаренды и необходимости возвратить ранее внесенный задаток в сумме 4 864 197,00 рублей.

Согласно вышеуказанному уведомлению № 1646/5, основанием для расторжения договора субаренды явилось информирование субарендатора собственниками помещений (ФИО3 и ФИО2) о расторжении договоров аренды с арендатором ввиду регулярного неисполнения последним своих обязанностей по внесению арендных платежей.

18.01.2014 в адрес арендатора поступило уведомление ФИО3 от 16.12.2013 о расторжении договора аренды.

Как указывает истец, от ФИО2 в адрес арендатора оригинал уведомления, приложенного к уведомлению ООО «Топ проджект» № 1646/5, не поступил.

Несмотря на отсутствие субарендных платежей за ноябрь 2013 года, арендатор производил оплату в адрес ФИО3 арендных платежей в размере 10 839 250,00

Истец указывает, что оплата произведена арендатором до 08.05.2014, до окончания срока субаренды по договору от 25.04.2013.

Отсутствие оплаты в адрес второго собственника ФИО2 связано с отсутствием арендных платежей со стороны субарендатора, о чём субарендатор уведомлен 27.12.2013.

Истец полагает, что поскольку от ФИО2 в адрес арендатора не поступало уведомление о расторжении договора аренды от 28.03.2013, а оплата в адрес ФИО3 произведена арендатором вплоть до 08.05.2014, договор субаренды не мог быть прекращен.

Указанные обстоятельства послужи истцу основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Заключенный между сторонами договор субаренды от 25.04.2013 по своей правовой природе является договором аренды, правовое регулирование которых предусмотрено в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

На основании ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В ходе исследования материалов дела судом установлено, что между ООО «Регион 123» и ФИО3 заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 № б/н, согласно которому во временное пользование был предоставлен 1 этаж, площадью 185,9 кв.м. и 2 этаж, площадью 184,9 кв.м. в жилом доме Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. 37. Срок аренды по договору с 01.09.2013 по 15.04.2014.

Между ООО «Регион 123» и ФИО2 заключен договор аренды помещений от 28.03.2013 № б/н, согласно которому во временное пользование предоставлен 1 этаж, площадью 185,9 кв.м. и 2 этаж, площадью 323,6 кв.м. и 2 этаж, площадью 323,6 кв.м. и 3 этаж, площадью 323,6 кв.м. в жилом доме Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. 39. Срок аренды по договору с 01.09.2013 по 15.04.2014.

Приложением № 1 к Договорам аренды являлось соглашение о размере и сроках внесения арендных платежей от 28.03.2013 и от 01.04.2013 (с каждым собственником), которым устанавливается график внесения арендных платежей арендатором в адрес арендодателей - собственников арендуемых помещений.

В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

25.04.2013 между ООО «Топ проджект» (субарендатор) и ООО «Регион 123» (арендатор) заключен договор субаренды жилых помещений № б/н. Согласно которого ООО «Топ проджект» субарендовал указанные помещения:

-    1 этаж, площадью 185,9 кв.м. и 2 этаж, площадью 184,9 кв.м. в жилом доме Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. 37;

-    1 этаж, площадью 323,6 кв.м. и 2 этаж, площадью 323,6 кв.м. и 3 этаж, площадью 323,6 кв.м. в жилом доме Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. 39.

31.12.2013 собственниками помещений в адрес истца направлены уведомления о расторжении договоров аренды помещений от 28.03.2013 в связи с неуплатой денежных средств, предусмотренных соглашениями о размере и сроках внесения арендных платежей от 28.03.2013.

12.01.2014 субарендатор направил в адрес ООО Арктур А» уведомление о расторжении договора субаренды от 31.12.2013, исходящий № 1646/5.

Согласно уведомлению о расторжении договора субаренды от 31.12.2013 субарендатор уведомил арендатора о расторжении договора субаренды и необходимости возвратить ранее внесенный задаток в сумме 4 864 197,00 рублей.

Согласно вышеуказанному уведомлению № 1646/5, основанием для расторжения договора субаренды явилось информирование субарендатора собственниками помещений (ФИО3 и ФИО2) о расторжении договоров аренды с арендатором ввиду регулярного неисполнения последним своих обязанностей по внесению арендных платежей.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права видно, что законодатель предусмотрел защиту прав добросовестного субарендатора в случае расторжения договора аренды путем заключения договора аренды непосредственно с арендодателем.

Как установлено в рамках арбитражного дела №А32-41861/2015, 13.01.2014 ФИО2 заключила с ООО «Топ проджект» прямой договор аренды, согласно которому передала в аренду ООО «Топ проджект» помещения, расположенные в трехэтажном здании по ул. Ружейная, 39 Адлерского района г. Сочи.

В данном договоре стороны определили срок аренды помещений с 19.02.2014 по 15.04.2014.

В связи с прекращением с 13.01.2014 арендных отношений со ФИО2, у ООО «Арктур А» в связи с отсутствием фактического владения находившимися в аренде помещениями, прекратилась обязанность уплачивать арендные платежи.

В дополнительно представленных в материалы дела №А32-41861/2015 письменных пояснениях ФИО2 подтвердила, что ООО «Арктур А» выбыло из арендных отношений с момента заключения ею прямого договора аренды с ООО «Топ проджект», которое фактически владело помещениями и осуществляло их использование.

В связи с прекращением с 13.01.2014 арендных отношений со ФИО2 у ООО «Арктур А» в связи с отсутствием фактического владения находившимися в аренде помещениями, прекратилась обязанность уплачивать арендные платежи.

В ходе исследования материалов настоящего дела судом установлено, что 24.12.2013 между ИП ФИО3 и ООО «Топ проджект» заключен прямой договор аренды, предметом которого являлась передача во временное владение и пользование жилых помещений, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, 37, для размещения персонала общества. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ защита нарушенных прав участника договорных отношений может осуществляться путем одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. 

Согласно статье 155 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

Единственным доводом истца в обосновании своих требований, является утверждение о недействительности отказов собственников помещений от договоров аренды, в связи с чем и отказ ответчика от договора субаренды является, по мнению истца, недействительным.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 35 от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора» односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Из разъяснений, изложенных в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

С учетом изложенного суд делает вывод о том, что односторонние отказы ФИО2, ФИО3 от исполнения договора аренды от 28.03.2013, оформленные соответствующими уведомлениями, являются односторонними оспоримыми сделками, прекращающими обязательства во внесудебном порядке, и в этой связи к одностороннему отказу возможно применить правила Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу, согласно ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Арктур А» не оспорило односторонние отказы ФИО2, ФИО3 от исполнения договора аренды от 28.03.2013 в установленном законом порядке. Доказательств иного в материалы дела представлено.

При этом суд, рассматривая правовые отношения ФИО2 и ООО «Арктур А» в рамках договора аренды от 28.03.2013, установил, что ООО «Арктур А», не соблюден график внесения арендных платежей, в связи с чем за период с 01.09.2013 по 18.02.2014 образовалась задолженность по арендной плате. Указанные обстоятельства установлены в рамках арбитражного дела №А32-41861/2015 и являются преюдициальными для рассмотрения настоящего дела. 

Таким образом, ФИО2 имела право на односторонний отказ от договора аренды от 28.03.2013, заключенного с ООО «Арктур А», в соответствии с правилами главы 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации. 

Помимо прочего, суд отмечает, что отказ ФИО3 от договора аренды от 28.03.2013 также не оспорен ООО «Арктур А» в установленном порядке. При  этом факт переплаты, возникший в рамках указанных правоотношений, установленный в рамках арбитражного дела №А32-28040/2016, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. 

Рассматривая требования ООО «Арктур А» о взыскании суммы задолженности, судом установлены следующие обстоятельства. 

ООО «Топ проджект» произведены следующие арендные платежи в адрес ООО «Арктур А»: 25 363 845 руб. (п/п от 04.04.2013 № 266), 3 381 846 руб. (п/п от 25.10.2013 № 1007), 3 381 846 руб. (п/п от 08.11.2013 № 113).

Таким образом, на момент вынесения настоящего решения имеет место ситуация, при которой собственники помещений (арендодатели) отказались от исполнения договора аренды и ни один из односторонних отказов не признан недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

На основании вышеизложенного, суд указывает, что ООО «Арктур А» фактически выбыло из правоотношений, связанных с передачей во временное владение и пользование спорных помещений. В свою очередь у ответчика прекратилась обязанность по уплате субарендных платежей с момента выбытия ООО «Арктур А» из арендного правоотношения, то есть с момента реализации своего права на отказ от договора аренды собственниками помещений.

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в иске, суд указывает, что с учетом того, что ответчиком фактически произведены арендные платежи до 22.01.2014, а также принимая во внимание тот факт, что стороны отказались от договора аренды  в декабре 2013 года, суд находит исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Арктур А» о взыскании суммы задолженности за период фактического пользования помещениями с 01.11.2013 по 15.04.2014 не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 17 017 35309 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Следует отметить, что поскольку требования истца о взыскании суммы основного долга не подлежат удовлетворению, основания для взыскания неустойки у суда также отсутствуют. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом предоставленной отсрочки, государственную пошлину надлежит взыскать с истца, как с неправой стороны.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,  

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арктур А» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 192 572 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                         А.В.Николаев