/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-37558/2018

Дело № А55-21349/2017

г. Казань

27 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Муравьева С.Ю. , Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца – Усановой Е.А. (доверенность от 04.04.2018),

ответчика – Елькина В.Ю. (протокол от 19.03.2018), Серебрякова А.А. (доверенность от 19.06.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2018 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-21349/2017

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741) к гаражно-строительному кооперативу «№ 104-Лада-Эпос» (ОГРН 1036301050741, ИНН 6321088086), о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к гаражно-строительному кооперативу «№ 104-Лада-Эпос» (далее – ответчик, ГСК «№ 104-Лада-Эпос») о взыскании 519 746 руб. 72 коп., в том числе: 364 307 руб. 67 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.06.2017 по договору от 28.02.2003 № 650, 155 445 руб. 05 коп. пени за период с 11.07.2012 по 04.12.2017 (с учетом уточнения требований, принятого протокольным определением суда от 16.01.2018). 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018, в иске отказано.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт по основаниям, указанным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 28.02.2003 № 650 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, кадастровый номер 63:09:01 01 152:0006, площадью 13 056 кв. м, расположенного по адресу: г. Тольятти, бульвар Космонавтов, 3а, для дальнейшей эксплуатации здания ГСК №104. 

В силу пункта 2.3. договора аренды, условия и сроки внесения, а также расчеты платежей по арендной плате для каждого лица на стороне арендатора производятся согласно приложению к настоящему договору. 

В соответствии с приложением к договору, арендная плата исчисляется пропорционально площади помещений, принадлежащих ГСК «№ 104-Лада-Эпос», к общей площади здания. Арендуемая площадь земельного участка, за которую ответчик обязан вносить арендную плату, установлена в размере 8691 кв. м. Впоследствии к договору аренды заключались дополнительные соглашения о вступлении новых арендаторов в договор. 

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 21.05.2010, за нарушение сроков уплаты арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,03% за каждый день просрочки от суммы задолженности. 

Истец указывает, что в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора аренды земельного участка ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 364 307 руб. 67 коп. за период с 01.07.2012 по 30.06.2017, на которую истцом начислены пени в сумме 155 445 руб. 05 коп. за период с 11.07.2012 по 04.12.2017. 

Направленная в адрес ответчика в порядке досудебного урегулирования спора претензия от 25.05.2017 оставлена без удовлетворения, задолженность по арендной плате и пени не оплачены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик в суде первой инстанции заявил о пропуске срока исковой давности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции мотивировал следующим, истец обратился с настоящим иском в суд 04.08.2017, с учетом согласованного сторонами срока и периодичности внесения арендной платы (ежеквартально, не позднее 10 дня текущего квартала), в пределах срока исковой давности находится требование о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку внесения арендной платы, начиная с 4 квартала 2014 года. Истец необоснованно при расчете арендной платы с 20.06.2017 применяет коэффициент вида использования земельного участка (Кв) в размере 0,0500%, вместо 0,0089%, поскольку фактически ответчик использовал в спорный период земельный участок с учетом вида разрешенного использования, указанного в договоре аренды – объекты гаражного назначения. 

Кроме того, согласно дополнительным соглашениям к договору аренды земельного участка, на стороне арендатора помимо ГСК выступают и другие лица, как физические, так и юридические. При начислении арендной платы истцом не учтена фактическая площадь нежилых помещений принадлежащих иным собственникам. Расчет задолженности по арендной плате, составленный истцом, является неверным и не может быть принят судом во внимание.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции, указав, что согласно контррасчету ответчика, задолженность по арендной плате и пени за спорный период (с учетом примененной судом исковой давности) отсутствует. Изучив указанный контррасчет, суд апелляционной инстанции, признал его верным, соответствующим условиям договора, положениям вышеназванного нормативного правового акта и фактически сложившимся между сторонами правоотношениям. На основании каких доказательств суд делает такие выводы, не указано судом апелляционной инстанции в судебном акте. В материалах дела имеются фотоматериалы и свидетельства о регистрации права собственности на здания: кафе бар, торговый центр, спортивно-оздоровительный комплекс и другие объекты.

Между тем отказ в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, приводит к нарушению принципа платности за пользование земельным участком. В обжалованных судебных актах нет ссылки на доказательства, почему суд признал площадь земельного участка указанную в контррасчете верной, а площадь в расчете истца завышенной и не соответствующую наличию других фактических пользователей.

Выводы судов преждевременны, поскольку суды не устанавливали юридически значимые обстоятельства, всех лиц фактических пользователей данного земельного участка, не определяли размер обязательства ответчика с учетом обязательств каждого из соарендаторов земельного участка, не устанавливали размер доли ответчика, которую он должен оплачивать на основании каких-либо доказательств предоставленных уполномоченными органами и сторонами.

Между сторонами возникли гражданско-правовые отношения, связанные с арендой земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и регулируемые нормами Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее: в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). 

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие: передать имущество, уплатить деньги. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Как следует из статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.  

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела. 

В силу пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. 

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Распоряжение заместителя мэра от 04.09.2001 № 474-6/р о регистрации акта приемки законченного новым строительством надстроя над ГСК «№ 104-Лада-Эпос» с объектами соцкультбыта.

Дополнительным соглашением от 31.03.20016 к договору аренды земельного участка от 28.02.2003 № 650 с множественностью лиц на стороне арендатора установлен годовой размер арендной платы с видом использования «Земельные участки под объектами торговли в капитальных зданиях» в отношении земельного участка с кадастровый номер 63:09:01 01 152:0006, площадью 13 056 кв. м, расположенного по адресу: г. Тольятти, бульвар Космонавтов, 3а, где коэффициент вида использования земельного участка установлен для объектов торговли.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), утратившим силу с 01.03.2015.

Спорный земельный участок предоставляется в аренду для размещения объектов в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка. 

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения. Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 03.05.2017 по делу № А65-10819/2016, от 16.02.2017 по делу № А65-5224/2016, от 07.08.2017 по делу № А12-44499/2016, от 21.08.2017 по делу № А12-44497/2016, от 10.08.2017 по делу № А12-53689/2016, от 08.08.2017 по делу № А12-44498/2016.

Судом установлено, что в расчете использованы коэффициенты вида использования земельных участков, установленные нормативным актом, не действующие в спорном периоде, в связи с чем данный расчет не был принят судом во внимание, как противоречащий правилам, установленным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308.

Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем порядок определения размера арендной платы за такие земельные участки в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015, подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным по формуле, предусматривающей определение размера арендной платы с применением коэффициента вида использования земельного участка. 

Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 № 972 утверждены коэффициенты и проценты от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставленных в аренду без торгов. 

Между тем решением Самарского областного суда от 19.04.2016, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2016 № 46-АПГ16-12, подпункты 5.1, 5.2, 5.5 пункта 5 приложения № 1 к решению Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставленных в аренду без торгов» признаны недействующими.

При этом областной суд исходил из того, что порядок расчета арендной платы за земельные участки не соответствует действующему законодательству: арендная плата установлена не в размере, соответствующему доходности земельного участка с учетом категории земель, вида разрешенного использования, а с учетом объектов, находящихся на земельном участке (капитальных или временных), что создает дискриминационные условия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, путем установления различной платы за аренду аналогичных земельных участков.    

Согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса. В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, от 24.04.2012 № 16452/11, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим. 

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2015 № 307-ЭС14-6409 и от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627 указано на необходимость применения правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, а также указано, что пункт 1 статьи 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену.

В соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, при отсутствии утвержденных в установленном порядке коэффициентов видов использования земельных участков арендная плата за земельный участок устанавливается в размере земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка. 

Данная норма введена в действие с 01.01.2016 в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 10.09.2015 № 569. 

Поскольку сам нормативный акт, которым утверждена Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков в спорный период, недействующим не признан, при отсутствии утвержденных в установленном порядке коэффициентов видов использования земельного участка, суды правильно указали, что в отсутствие правового регулирования введенная постановлением Правительства Самарской области от 10.09.2015 № 569 (абзац 30 пункта 1) норма может быть применена и в период, предшествующий 01.01.2016, поскольку в этом случае соблюдается установленный статьей 1 ЗК РФ принцип платности использования земли. 

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 24.03.2017 по делу № А55-9698/2016, от 11.04.2017 по делу № А55-32017/2015, от 11.07.2017 по делу № А55-17722/2016.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление апелляции не может быть признано законным и обоснованным, подлежат отмене .

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А55-21349/2017 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, следует проверить расчет арендной платы за спорный период с учетом изложенных в настоящем постановлении положений, в том числе с применением срока исковой давности, определить наличие или отсутствие задолженности у ответчика с учетом произведенных им платежей, установив за какой период произведена оплата и в зависимости от установленного разрешить спор, а также в соответствии с принятым решением распределить судебные расходы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд Поволжского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 по делу № А55-21349/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

 

Судьи                                                                           С.Ю. Муравьев

 

                                                                                     Ф.В. Хайруллина