ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-124870/2024

19 января 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Петровой Т.Ю.

судей Семеновой А.Б., Фуркало О.В.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 19.06.2023.

от ответчика: ФИО3, доверенность от 26.12.2025.

от 3-го лица: не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25709/2025) товарищества собственников жилья «Приморское-293» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2025 по делу № А56-124870/2024 (судья Боканова М.Ю.), принятое

по заявлению товарищества собственников жилья "Приморское-293"

к Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга

3-е лицо: индивидуальный предприниматель ФИО4

о признании недействительным предписания

установил:

Товарищество собственников жилья «Приморское – 293» (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – Инспекция) от 06.11.2024 № 08/64/24-Н-р.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4.

Решением суда от 04.09.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Товарищество направило апелляционную жалобу, в которой просит решение от 04.09.2025 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

Податель жалобы считает, что Инспекция в пунктах 1-4, 5, 7 предписания неверно определила статус нежилого помещения 1-Н, указав, что оно входит в состав общедомового имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Товарищество указывает, что помещение автостоянки является нежилым помещением 1-Н в доме 293 по Приморскому шоссе и принадлежит 56 собственникам на праве собственности, в связи с чем не является общим имуществом. Соответственно, у Товарищества отсутствует какое-либо законное право, основание, обязанность, установленные законодательством Российской Федерации, для проведения косметического ремонта (ликвидации обрушений штукатурного слоя на потолке, ликвидации отслоений и нависаний штукатурного слоя), содержания механических ворот (въезда) в паркинг.

Податель жалобы, ссылаясь на положения Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона N 315-ФЗ), считает, что имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещение 1-Н, необходимое для прохода и проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещения 1-Н (собственников машино-мест). По мнению Товарищества, оспариваемым предписанием Инспекция фактически лишила собственников машино-мест своего имущества, принадлежащего таким лицам на праве собственности.

В судебном заседании представитель Товарищества поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Инспекции возражал против ее удовлетворения.

Третье лицо надлежащим образом уведомлено о дате и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 31.10.2024 на основании обращения ФИО4 № ОБ14569-4/24-0-0 и решения от 30.10.2024 в рамках регионального государственного жилищного контроля (надзора) Инспекцией проведен внеплановый инспекционный визит в отношении Товарищества, в результате которого по адресу: Санкт- Петербург, 

<

...>

д. 293, литера А, выявлены и зафиксированы в акте от 31.10.2024 № 08/64/24-Н-р нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).

По результатам проведенной проверки Инспекцией в отношении Товарищества вынесено предписание от 06.11.2024 № 08/64/24-Н-р, которым предписано устранить следующие нарушения обязательных (лицензионных) требований:

1) в помещении паркинга – помещение 1-Н (подвальное помещение), входящее в состав общедомового имущества собственников помещений МКД, имеются многочисленные обрушения штукатурного слоя на потолке, отслоение и нависание штукатурного слоя на потолке, что свидетельствует о нарушении пунктов 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3 Правил № 170;

2) в помещении 1-Н имеются многочисленные высолы и сухие следы протечек на потолке, что свидетельствует о нарушении пунктов 4.3.1, 4.10.2.1, 4.10.2.2 Правил № 170;

3) в помещении 1-Н проезды не убираются, многочисленный мусор, паутина, что свидетельствует о нарушении пунктов 4.1.1, 4.1.3 Правил № 170;

4) у стены приямка входа № 5 в помещении 1-Н имеются обрушения штукатурного слоя, разрушение кирпичной кладки и кирпичей, что свидетельствует о нарушении пунктов 4.2.1.1, 4.2.1.3, 4.2.1.14, 4.2.3.1 Правил № 170;

5) часть светильников в помещении 1-Н находится в нерабочем состоянии, что свидетельствует о нарушении пунктов 4.1.3, 5.6.2, 5.6.6 Правил № 170;

6) разрушено покрытие (тротуарная плитка) на пандусе, ведущем в помещение 10-Н многоквартирного дома, что свидетельствует о нарушении пункта 4.1.7 Правил № 170;

7) въездные ворота в помещении 1-Н находятся в нерабочем состоянии, что свидетельствует о нарушении пункта 4.7.1 Правил № 170.

Не согласившись с указанным предписанием, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения заявления.

Исследовав материалы дела, выслушав и оценив доводы представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами предусмотрено пунктом 4 части 4 статьи 1 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (далее – Закон № 99-ФЗ) и статьей 192 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 192 ЖК РФ, подпункту 51 части 1 статьи 12 Закона

N 99-ФЗ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ

Согласно части 1 статьи ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу пунктов 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать устойчивость, теплоустойчивость, отсутствие прогибов и колебаний, трещин; устранение повреждений перекрытий, не

допуская их дальнейшего развития; местные отслоения штукатурки и трещины должны устраняться по мере их обнаружения, не допуская их дальнейшего развития. Усиление перекрытий, устранение сверхнормативных прогибов перекрытий, устранение смещения несущих конструкций от стен или прогонов в кирпичных сводах или выпадение отдельных кирпичей (недостаточной глубины опирания элементов), трещин и других деформаций, снижающих несущую способность и устойчивость перекрытия, должны производиться по проекту. При обнаружении указанных деформаций перекрытий должны быть приняты срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

Как предусмотрено пунктами 4.1.1, 4.10.2.1, 5.6.6 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподполий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий; в процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций; обязана обеспечивать нормальную, безаварийную работу силовых, осветительных установок и оборудования автоматизации; обеспечивать и контролировать работоспособность систем автоматического включения и выключения электрооборудования.

Представленными Инспекцией в материалы дела документами подтверждается, что в помещении паркинга – помещение 1-Н на потолке имеются многочисленные обрушения штукатурного слоя, отслоение и нависание штукатурного слоя, многочисленные высолы и сухие следы протечек, не убираются проезды, имеется многочисленный мусор, паутина, обрушения штукатурного слоя, разрушение кирпичной кладки и кирпичей, часть светильников находится в нерабочем состоянии, въездные ворота находятся в нерабочем состоянии, что является нарушением требований Правил № 170.

Данные нарушения Правил № 170 отражены Инспекцией в пунктах 1-5, 7 оспариваемого предписания и, по существу, заявителем не оспариваются.

Нарушение, отраженное в пункте 6 предписания, в апелляционном порядке Товарищество не оспаривает.

Товарищество не согласно с определением Инспекцией статуса помещения паркинга 1-Н как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Понятие машино-места как объекта капитального строительства было введено Законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ путем дополнения статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации пунктом 29, в соответствии с которым машино-местом признается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В свою очередь, жилищным законодательством устанавливается правовой режим машино-места как части нежилого помещения в МКД, предназначенного для размещения транспортных средств, в целях урегулирования порядка поставки в это нежилое помещение коммунальных ресурсов.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или

сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи (пункт 3 статьи 141.4 ГК РФ).

В силу пунктам 3-5 статьи 6 Закона N 315-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также зарегистрировать право собственности на машино-место. До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 названной статьи, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино- места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино- места, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 данной статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машиноместо. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест (пункт 5 статьи 6 Закона N 315-ФЗ).

По смыслу приведенного нормативного положения помещения, предназначенные для размещения транспортных средств (паркинг), в том числе необходимые для прохода или проезда к машино-местам, являются общим имуществом собственников всего паркинга не только в случае выдела конкретного парковочного места из общей долевой собственности, но и в случае приобретения уже выделенного парковочного места.

Апелляционный суд отмечает, что собственники машино-мест являются собственниками индивидуально определенных согласно свидетельству о праве собственности нежилых помещений в многоквартирном доме, а также располагают внутри подземного паркинга иным, обособленным от других собственников помещений, общим имуществом (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, система автоматического оборудования "Въезда и выезда" и т.д.), предназначенным для обслуживания исключительно машино-мест.

Общее имущество, расположенное в подземном паркинге МКД - специальный объект, требующий его отдельного описания и отдельных затрат для его содержания. В связи с этим бремя содержания общего имущества собственников подземного паркинга лежит только на собственниках парковочных мест. Иное

означало бы возложение на лиц, являющихся собственниками квартир в МКД, но не обладающих правом собственности на машино-места и не пользующихся паркингом, обязанности по содержанию такого помещения, что противоречило бы как нормам гражданского, так и жилищного законодательства.

Указанный вывод также поддержан Арбитражным судом Северо-Западного округа по делу № А56-101246/2023.

Следовательно, помещение № 1-Н находится в общей собственности собственников машино-мест. Вывод Инспекции об обратном, указанный в оспариваемом предписании, является ошибочным.

Вместе с тем, ошибочное отнесение Инспекцией паркинга в состав общедомового имущества собственников помещений многоквартирного дома не является основанием для признания оспариваемого предписания недействительным.

В соответствии с частью 6 статьи 15 ЖК РФ машино-место признается объектом жилищных прав в составе многоквартирного дома в случае, когда оно является неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного дома.

Согласно пункту 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно пункту 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В рассматриваемом случае Товарищество осуществляет управление спорным многоквартирным домом.

В отношении машино-мест по общему правилу исполнителем услуг остается управляющая организация (товарищество собственников жилья).

Вышеуказанное требование закона объясняется тем, что многоквартирный дом является единым сложным объектом недвижимости, а управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими организациями одновременно.

Помещение 1-Н предназначено для удовлетворения потребности в парковочных местах жителей многоквартирного дома, находящегося под управления Товарищества. Следовательно, именно Товарищество должно осуществлять управление частью жилого дома, отведенной под паркинг, в том числе нести обязанности по его содержанию и производить начисление платежей, необходимых для его содержания.

В соответствии с частью 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и

ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Довод подателя жалобы об отсутствии у Товарищества законных оснований для проведения работ по устранению указанных в предписании нарушений в помещении 1-Н противоречит требованиям жилищного законодательства.

В рассматриваемом случае проверка проводилась в отношении имущества, которое в силу закона должно содержать Товарищество, обеспечивая соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Довод Товарищества о том, что оспариваемым предписанием Инспекция лишила собственников машино-мест в помещении 1-Н своего имущества, принадлежащего на праве собственности, отклоняется как противоречащий материалам дела.

Также является необоснованным довод подателя жалобы об увеличении Инспекцией оспариваемым предписанием размера доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома, поскольку в предписании отражен установленный факт не исполнения Товариществом обязательных требований Правил № 170.

Поскольку в ходе проверки установлен факт нарушения Товариществом требований Правил № 170, Инспекция правомерно вынесла оспариваемое предписания.

Учитывая изложенное, основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04 сентября 2025 года по делу № А56-124870/2024 оставить без изменения апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий	 Т.Ю. Петрова

Судьи	 А.Б. Семенова

О.В. Фуркало