ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-113042/2020

30 сентября 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  22 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 сентября 2022 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Полубехиной Н.С., Тарасовой М.В.,             

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии от акционерного общества «Независимая финансовая группа» ФИО2 (доверенность от 01.06.2022),

 

рассмотрев 22.09.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2022 по делу № А56-113042/2020, 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3, ОГРНИП 304470523900032, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к акционерному обществу «Независимая Финансовая Группа», адрес: 197101, Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, лит. Ж, пом. 12-Н, оф. 53, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Группа), о признании договора от 18.05.2014 № ТК/2014-24 аренды недвижимого имущества в виде помещения 20-Н площадью 52,1 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Боровая ул., д. 47, расторгнутым с 01.05.2020.

Решением от 06.05.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловала его в апелляционный суд. В своей жалобе предприниматель просила отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об удовлетворении заявленных требований. 

Как указывает податель жалобы, в материалы настоящего дела ею были представлены доказательства непригодности сданного в аренду помещения для использования в качестве шоу-рума; однако их оценка которых в решении суда первой инстанции не отражена несмотря на отсутствие со стороны ответчика каких-либо возражений относительно данных доказательств; изложенное, по мнению подателя жалобы, свидетельствует о нарушении судом положений части 5 статьи 71 АПК РФ; кроме того, в обжалуемом судебном акте не приведены мотивы, по которым суд первой инстанции не усмотрел оснований для приобщения к материалам данного дела представленного истцом DVD-диска, а также просмотра и прослушивания содержащихся на нем аудио- и видеозаписей, в особенности в условиях того, что данный диск был заявлен подателем жалобы в качестве одного из приложений в тексте самого искового заявления, однако не был фактически подан одновременно с ним ввиду направления документов посредством электронной системы «Мой арбитр», не позволяющей загрузить соответствующие файлы.

В отзыве на жалобу Группа просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указала, что в ходе рассмотрения дела № А56-56133/2020 суды всех трех инстанций признали, что предпринимателем не представлено бесспорных и достоверных доказательств ухудшения состояния арендованного имущества и его непригодности к использованию по назначению в связи с проводимыми арендодателем ремонтными работа в том же здании, но в границах других вторичных объектов; таким образом, предпринимателем не доказано наличие у него права на односторонний отказ от спорного договора на основании его подпункта 13.6.2; в рамках рассмотрения спора по настоящему делу таких доказательств также не представлено; при этом требования о расторжении спорного договора на основании статьи 451 ГК РФ предпринимателем не заявлены.

До начала судебного заседания от истца поступил ряд ходатайств, в частности о приобщении дополнительных пояснений к поданной им жалобе, о вызове в судебное заседание для дачи пояснений свидетелей ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, а также заместителя начальника службы безопасности ответчика, чья фамилия неизвестна подателю жалобы (известно лишь имя и отчество – ФИО11), о приобщении к материалам настоящего дела выше упомянутого диска, а также об отложении судебного разбирательства на иную дату ввиду невозможности обеспечения личной явки в заседание, назначенное на 22.09.2022, по причине задержания сотрудниками отдела полиции, что подтверждается протоколом об административном правонарушении, а равно невозможности направить своего представителя для защиты своих интересов.

В судебном заседании явившийся в него представитель Группы поддержал ранее занятую по данному спору позицию, возражал относительно всех поступивших от истца ходатайств.

Посовещавшись на месте, апелляционный суд определил отклонить данные ходатайства, за исключением ходатайства о приобщении к материалам дела письменных пояснений, с учетом мнения представителя ответчика, а также отсутствия оснований для их удовлетворения. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что непосредственно ФИО3 участвовала лишь в одном судебном заседании в суде первой инстанции (11.05.2021); ведение дела осуществляли ее представители, в том числе ФИО12, а в 2022 году ни истец, ни его представители в суд первой инстанции (было проведено три заседания) не являлись; приложенный к ходатайству об отложении судебного заседания протокол надлежащим образом не заверен, ходатайство подано представителем ФИО3 – ФИО12 и не содержит информации о наличии у него препятствий к явке в судебное заседание.  

Согласно дополнительно представленным истцом пояснениям к жалобе на решение суда первой инстанции последний не выяснил условия договора о целях, для которых изначально было арендовано помещение, требования, которым должно было отвечать такое помещение, а также информацию о признаках, которые свидетельствуют о несоответствии помещения указанным требованиям; более того, суд первой инстанции не определил, какими именно доказательствами должны подтверждаться обстоятельства ухудшения качества и условий эксплуатации арендованного помещения в результате проведения строительных работ на непосредственно прилегающей к нему территории в смежных помещениях; по мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не отразил в обжалуемом судебном акте результат изменения профиля здания, в котором находится арендованное помещение, тогда как указанное обстоятельство имело значения для рассматриваемого спора; податель жалобы полагает, что изменение назначения первого этажа (с торгового на офисный центр) свидетельствует об изменении существенного условия договора, дающего ему право требовать его расторжения; суд первой инстанции также неверно истолковал подпункт 4.2.6 договора; податель жалобы полагает, что представил в обоснование своих требований достаточную совокупность доказательств того, что по своему масштабу и объёму работы, которые осуществлял ответчик, распространялись на всё здание, включая первый этаж и коридор, сопряжённый с арендуемым помещением, равно как и того, что указанные работы были весьма интенсивными; о кардинальности произведенных ответчиком в здании изменений свидетельствуют видеозаписи, содержащиеся на DVD-диске, приобщить который просил истец и который не был предметом исследования в рамках дела № А56-56133/2020; податель жалобы отмечает, что на данных видеозаписях зафиксировано, что рядом с арендованным им помещением использовалось оборудование для приготовления строительных смесей, в коридоре складировались упаковки с указанными смесями, а его пол был застелен полиэтиленовой пленкой, напротив витрин самого помещения располагались контейнеры для строительного мусора. Таким образом, по мнению подателя жалобы, шумные и грязные ремонтные и монтажные работы в смежном с арендуемым помещении, влекущие загрязнение соседних помещений строительной пылью, не совместимы с деятельностью по обслуживанию розничных покупателей одежды высокого ценового сегмента.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью  «Овентал СПб» (арендодатель, далее – Общество), будучи собственником объекта недвижимости согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.09.2006 серии 78-АВ № 193282, и предприниматель (арендатор) 18.05.2014 заключили сроком до 17.04.2015 договор № ТК/2014-24 аренды нежилого помещения 20-Н площадью 52,1 кв. м, состоящего из части помещения № 1, расположенного на первом этаже в здании креативного пространства «Ткачи» по адресу: Санкт-Петербург, ул. Боровая, д. 47, лит. В, для использования под шоу-рум, а также студию или салон красоты.

В силу подпункта 4.1.9 договора арендодатель обязуется не препятствовать прямо или косвенно пользованию арендованным помещением и пропуску в него работников арендатора, а также лиц, сотрудничающих с ним, и иных посетителей.

В соответствии с подпунктом 4.2.6 договора арендодатель имеет право по своему усмотрению производить реконструкцию здания и вносить изменения в инженерные системы и оборудование такого здания, при этом указанные работы не должны затрагивать арендуемое предпринимателем помещение. При выполнении таких работ арендодатель обеспечивает приемлемый для арендатора доступ в помещение, а также такие условия выполнения работ, которые бы не оказывали существенного влияния на ведение арендатором своей деятельности или на использование им помещения. 

В подпункте 13.3.2 договора установлено, что он может быть прекращен по инициативе арендатора путем направления арендодателю уведомления о расторжении такого договора в случае, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для его использования по назначению.

Согласно пункту 13.4 договора в случаях, указанных в пункте 13.2 и 13.3 данного договора, последний считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента получения уведомления о его расторжении соответствующей стороной.

По акту приема-передачи от 18.05.2014 спорное помещение передано предпринимателю под использование в целях организации и ведения административно-хозяйственной деятельности (под магазин, шоу-рум).

Дополнительным соглашением от 30.11.2019 № 6 к данному договору его стороны определили продлить срок действия этого договора до 31.10.2020.

В дальнейшем на основании договора от 24.12.2019 купли-продажи нежилого помещения 1-Н с кадастровым номером 78:13:0007306:2569, находящегося в здании по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 60, лит. А, в состав которого входит переданное предпринимателю в аренду помещение, собственником указанного объекта недвижимости с 11.02.2020 стало Общество. 

Уведомлением от 12.02.2020 Общество и Группа сообщили предпринимателю о том, что к последней с 11.02.2020 перешло право собственности в отношении помещения, часть которого ФИО3 арендует по договору 2015 года, а также просили подписать дополнительное соглашение к нему о замене арендодателя.

С учетом изложенного 12.02.2020 Обществом, Группой и ФИО3 подписано трехстороннее дополнительное соглашение к договору 2015 года, в котором они предусмотрели, что с 11.02.2020 новым арендодателем по нему становится Группа ввиду перехода к ней права собственности на помещение 1-Н. 

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, ФИО3 сослалась на то, что с середины февраля 2020 года (в этом же исковом заявлении в другом абзаце указано – с марта 2020 года), то есть после смены арендодателя спорного помещения, в здании начались строительные, монтажные и ремонтные работы, длительность и интенсивность которых вызвали загрязнение территорий общего пользования внутри здания, в частности коридора, сопряженного с арендуемым помещением, и, как следствие, загрязнение последнего ввиду переносимой на обуви строительной пыли из мест общего пользования, увеличение уровня шума ввиду использования отбойного молотка и компрессора в период работы торгового центра, а также складирование на территориях общего пользования строительных материалов, оборудования, инструментов и мусора. Изложенное, по мнению ФИО3, привело к тому, что состояние используемого им помещения стало несовместимым с требованиями к обслуживанию потребителей, то есть фактически указанные обстоятельства создали препятствия в пользовании арендованным имуществом в тех целях, в которых оно изначально было предоставлено Обществом, в том числе в результате оседания строительной пыли на продаваемой в магазине мужской одежде (костюмах, рубашках и пр.), а также по причине изменения профиля самого здания, которое ранее являлось креативным пространством «Ткачи», что подразумевало привлечение соответствующей целевой аудитории, а по итогам проведения строительных работ стало фактически бизнес-центром.

Помимо прочего предприниматель сослалась на то, что неоднократно обращалась в адрес Группы с просьбами расторгнуть договор аренды спорного помещения, что подтверждается следующими письмами:

- письмом от 19.03.2020, в котором ФИО3 со ссылкой на истечение срока действия договора 18.05.2020 уведомила Группу об отказе от его продления на новый срок, а также просила произвести перерасчет арендной платы с зачетом обеспечительного платежа за период с 18.04.2020 по 18.05.2020;

- письмом от 27.03.2020 № РА-1, в котором ФИО3 указала, что при заключении спорного договора с Обществом она имела реальные основания рассчитывать на наличие в здании соответствующих условий для ведения своей деятельности по продаже мужской одежды и развития бренда Lounger с учетом концепции креативного пространства, которой придерживался бывший собственник помещения 1-Н, однако в настоящее время смена таковой лишает предпринимателя возможности в дальнейшем использовать данный объект, более того, с февраля 2020 года условия пользования спорным помещением существенно затруднены ввиду производства в здании строительных работ, с учетом этого предприниматель просила прекратить договор с 30.05.2020 и произвести зачет обеспечительного платежа;

- письмом от 27.03.2020 № РА-2, в котором ФИО3 уточнила дату, с которой она просит в письме № РА-1 расторгнуть спорный договор, указав вместо 30.05.2020 – 30.04.2020;

- письмом от 27.03.2020 № НС-1, в котором ФИО3 указала, что ситуация, связанная с распространением новой коронавирусной инфекции, предпринятыми ограничительными мерами в части временной приостановки работы объектов розничной торговли, свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении спорного договора и которые ни одна из них не могла своевременно предвидеть в момент его подписания, в связи с чем просила снизить ставку арендной платы на 50% с 28.03.2020 и до момента отмены ограничительных мер, направленных на препятствие распространению упомянутой инфекции либо предоставить ей отсрочку по внесению арендных платежей, а также не применять штрафные санкции из-за несвоевременного  перечисления платы и досрочно расторгнуть договор в соответствии с пунктом 11.4 в случае, если указанные меры будут превышать один календарный месяц;

- письмом от 13.04.2020 № РА-4.2, в котором ФИО3 повторно со ссылкой на производство работ в здании, а также продление ограничительных мер на территории Санкт-Петербурга до 30.04.2020 просила Группу расторгнуть договор с 30.04.2020, а также предоставить ей «арендные каникулы» на период с 01.04.2020 по 30.04.2020 с учетом исполнения обязательства по оплате пользования арендуемым помещения вплоть до 31.03.2020; 

- письмом от 24.04.2020 № РА-4.3, в котором ФИО3 уведомила Группу о возвращении арендованного помещения 24.04.2020, сославшись на то, что считает расторгнутым спорный договор с 01.05.2020 по причине изменения потока целевой аудитории ввиду изменения профиля здания, в котором находится переданный в аренду объект, а также необеспечения арендодателем условий выполнения строительных работ в указанном здании, которые бы не оказывали существенного влияния на деятельность предпринимателя.

Ссылаясь на то, что предприниматель так и не получила ответа на направлявшуюся в июле 2020 года в адрес Группы претензию от 23.07.2020             № РА-П, в которой она исходя из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ просила направить в ее адрес подписанную копию акта возврата спорного помещения вместе с подтверждением о расторжении договора с 30.04.2020 ввиду того, что при заключении последнего ФИО3 не могла рассчитывать на длящиеся более месяца работы в здании, препятствующие деятельности арендатора, а также на причинение ущерба ее товару из-за оседания на нем строительной пыли, последняя обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Группа в отзыве на иск указала, что обстоятельства, на которые предприниматель ссылается в обоснование своего иска, были предметом рассмотрения судов трех инстанций в ходе судебного разбирательства по делу № А56-56133/2020, в частности постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2021, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2020 изменено, в удовлетворении иска Группы о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате отказано, в удовлетворении встречного иска ФИО3 о признании договора аренды расторгнутым с 29.04.2020 и взыскании с Группы 300 000 руб. ущерба также отказано. При таком положении, по мнению ответчика, в данном случае имеются основания для применения положений статьи 69 АПК РФ, так как в ходе рассмотрения упомянутого дела суды признали, что предприниматель не представил бесспорных и достоверных доказательств ухудшения состояния арендованного имущества и его непригодности к использованию в связи с производимыми арендодателем ремонтными работами в других помещениях здания, а значит, не доказал наличия у него права на односторонний отказ от договора на основании подпункта 13.6.2.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, отказал в удовлетворении иска, сославшись на обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-56133/2020.

Апелляционный суд, проанализировав обстоятельства спор, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, предприниматель сослалась главным образом на следующие фактические обстоятельства, позволяющие ей, по ее мнению, требовать расторжения договора: строительные работы, начатые в здании, в котором ФИО3 арендует спорное помещение, с февраля 2020 года (по другим данным с марта того же года) привели к его загрязнению ввиду того, что в коридоре, посредством которого осуществляется доступ на арендуемый объект, были размещены строительные материалы и мусор от проводимых работ, в частности на находившейся в помещении одежде, реализацией которой занималась предприниматель с момента заключения договора аренды, а также витрине оборудованного ФИО3 шоу-рума и расположенной в нем мебели оседала строительная пыль. 

Таким образом, по мнению подателя жалобы, со стороны Группы не были обеспечены необходимые условия для использования помещения в целях организации работы в нем шоу-рума, подразумевающего хранение и реализацию изделий одежды, в части надлежащего освещения, чистоты, отсутствия шумового воздействия, удобства подходов к магазину, презентабельного внешнего вида как самого помещения, так и смежных с ним мест общего пользования, а равно витрин других помещений в здании.

В подтверждение своей позиции к исковому заявлению предпринимателем был приложен акт от 17.04.2020 с фототаблицей, представляющей собой отдельные кадры снятой в указанный день видеозаписи, на которых, по мнению ФИО3, видно как ведение самих строительных работ в здании (в коридоре размещены упаковки со строительными смесями, а также целлофан, прикрывающий зону ремонтных работ), так и их влияние на возможность пользования арендуемым помещением с учетом оседания строительной пыли на имуществе предпринимателя, что в конечном итоге привело к возникновению ущерба на стороне последнего ввиду порчи реализуемой в шоу-руме одежды.

Изложенное, по мнению подателя жалобы, свидетельствует о нарушении арендодателем положений подпункта 4.2.6 и возникновении у арендатора права на расторжение договора на основании подпункта 13.3.2, а равно в силу статьи 451 ГК РФ ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и под которыми ФИО3 в данном случае понимает смену ориентированности (профиля) здания, ранее функционировавшего в качестве креативного пространства «Ткачи», а впоследствии ставшего бизнес-центром с учетом формы деятельности Группы как нового собственника помещения 1-Н.

Таким образом, обстоятельства, с которыми предприниматель в рассматриваемой ситуации связывает свое право на расторжение договора, в основном обусловлены предполагаемой порчей принадлежащего ей имущества и отсутствием возможности вывезти его в спорный период времени из арендуемого помещения. Вместе с тем по условиям договора арендатор имеет право на односторонний отказ от него лишь в случае, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для его использования по назначению. Следовательно, причинение вреда имуществу арендатора, на которое ссылается предприниматель в исковом заявлении, само по себе еще не свидетельствует о непригодности арендуемого объекта в целом. 

В изложенной ситуации избранный предпринимателем способ защиты своего права, как представляется апелляционному суду, не соответствует тем фактическим обстоятельствам, которые положены в основу иска, так как, ссылаясь на оседание на продаваемой одежде строительной пыли и причинение этим ущерба данному имуществу, предприниматель просил расторгнуть договор по основанию непригодности именно самого помещения, что свидетельствует о том, что ухудшение состояния помещения предприниматель напрямую связывает с ухудшением состояния находящейся в ней одежды. Между тем указанные обстоятельства могут свидетельствовать лишь о потенциальном причинении ущерба реализуемой одежде, но не о невыполнении Группой своих обязательств в части предоставления пригодного по своему состоянию помещения с учетом оговоренного права арендодателя на реконструкцию здания и ведения в нем прочих работ.

Более того, все выше перечисленные обстоятельства были предметом исследования судов при рассмотрении дела № А56-56133/2020, которые признали недоказанным со стороны предпринимателя факт ухудшения состояния арендованного помещения и его непригодности к использованию в связи с производимыми арендодателем в других помещениях здания ремонтными работами, а значит, и наличия у него права на односторонний отказ от договора.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно применил положения части 2 статьи 69 АПК РФ, согласно которой обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Что касается иных обстоятельств, а именно смены профиля здания, в котором предприниматель арендует помещение, а также утраты на период ведения строительных работ надлежащего вида мест общего пользования в здании с точки зрения их привлекательности для потребителей, что в совокупности сказывается на покупательском потоке, то они также не свидетельствуют об обоснованности требований ФИО3 с учетом непредставления допустимых доказательств смены назначения здания с творческого профиля на деловой, а также введения в спорный период времени ограничительных мер, запрещавших работу розничных магазинов, за исключением объектов по продаже продовольственных товаров, что свидетельствует о несостоятельности ссылок на ненадлежащий внутренний вид центра с точки зрения привлечения покупателей. Следовательно, данные обстоятельства также не могут быть положены в рассматриваемом случае в основу иска о признании договора расторгнутым, поскольку не свидетельствуют о наличии предусмотренных пунктом 13.3.2 договора оснований.  

На какие-либо иные обстоятельства предприниматель в ходе судебного разбирательства не ссылалась, доказательств в их обоснование не приводила.

При таком положении суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы жалобы о необоснованном отказе суда первой инстанции в приобщении доказательств в виде DVD-диска с видеозаписями апелляционным судом отклоняются как несостоятельные, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, данные видеозаписи с учетом тех обстоятельств, которые они, по мнению ФИО3, подтверждают, не являются относимыми к рассматриваемому спору ввиду предмета доказывания по настоящему делу. Кроме того, в материалах дела имеется фототаблица в виде отдельных кадров с указанных видеозаписей, при этом ответчиком не отрицался сам факт ведения строительных работ в спорном здании, в подтверждение чего предприниматель ходатайствовала о приобщении упомянутого диска, а значит, ФИО3 не доказана объективная необходимость в представлении таких доказательств в материалы настоящего дела. 

С учетом изложенного решение не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2022 по делу № А56-113042/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

Н.С. Полубехина

М.В. Тарасова