Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-56301/2021

г. Краснодар

12 мая 2022 года

Резолютивная часть решения от 14 апреля 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 12 мая 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г.  Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН:  

<

***>)

к ОАО «НПО «ИКАР», г. Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН:  

<

***>)

третье лицо:

ООО «РемСтройСервис»

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО2 – доверенность;

от ответчика: ФИО3 – доверенность,

от третьего лица: не явилось, уведомлено,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г.  Краснодар (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ОАО «НПО «ИКАР», г. Краснодар (далее - ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 21.02.2020 г. № 23-09/5205 за  период с 23.04.2018 по 01.10.2021. в размере 1 906 754,65 руб. (с  учетом  уточнения  периода взыскания определением суда от 09.02.2022 г.).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено ООО  «РемСтройСервис».

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Представитель ответчика в судебном заседании представил отзыв с контррасчетом с различными вариантами (начиная от  даты подписания договора; начиная от начала действия договора; начиная от даты регистрации договора), пояснил, что заявленные требования относятся к текущим платежам, представил дополнительное соглашение от  14.10.2021 г., заключенное между истцом и третьим лицом, но без доказательств регистрации соглашения.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явилось, направило отзыв с приложением дополнительного соглашения, заключенного между истцом и третьим лицом, но от иной даты и с доказательствами регистрации соглашения в ЕГРН, по аналогичным срокам от начала действия договора.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Согласно сведениям из ЕГРН в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410050:16, площадью 5057 кв.м. (рег.№  23-23-12/024/2007-038 дата регистрации 14.06.2007 г.).

Ранее данный земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО «НПО «Икар».

Распоряжением МТУ Росимущества от 23.04.2018 г. № 304-р «О предоставлении ОАО  «НПО «Икар» в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:16, расположенного в г. Геленджике» право постоянного (бессрочного) пользования общества на спорный земельный участок прекращено, ОАО «НПО «Икар» данный земельный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет.

Указанным распоряжением ОАО «НПО «Икар» предписано заключить с МТУ  Росимущества в четырехмесячный срок с момента вступления в силу настоящего распоряжения договор аренды спорного земельного участка.

Вместе с тем, договор аренды между ОАО «НПО «Икар» и МТУ Росимущества заключен спустя два года.

Письмом от 26.02.2020 г. № 23-09/2764 МТУ Росимущества направило в адрес общества подписанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером  23:40:0410050:16 от 21.02.2020 г. № 23-09/5205 для подписания и обеспечения государственной регистрации в Управлении Росреестра.

Направленный договор аренды был подписан арендатором ОАО «НПО «Икар» и  прошел государственную регистрацию 04.12.2020 г. (рег.№ 23:40:0410050:16-23/231/2020-1).

В соответствии с п. 1.2. договора аренды, на участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности арендатора:

- нежилое здание - производственный корпус площадью 206,1 кв.м, с кадастровым номером 23:40:0410050:178;

- здание летнего домика площадью 93,6 кв.м с кадастровым номером  23:40:0410050:177;

- здание летнего домика площадью 123,3 кв.м. с кадастровым номером  23:40:0410050:176;

- нежилое здание административно-бытового комплекса площадью 590, кв.м. с кадастровым номером 23:4:0410050:175.

Договор действует с 23.04.2018 г. по 22.04.2067 г. (п. 2.1. договора аренды).

В соответствии с п. 2.2. договора аренды, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. 

В соответствии с п. 3.1. договора, размер арендной платы за участок составляет  318  927, 04 руб. в год.

В конце 2020 года в рамках процедуры банкротства в отношении ОАО «НПО «Икар» проведены электронные торги в форме публичного предложения. На данных торгах реализовалось имущество, в том числе, расположенное по адресу: 

<

...>.

В результате вышеуказанных торгов, заключен договор купли-продажи № 3.1./2020 от  30.11.2020 с победителем торгов – ООО «Ремстройсервис».

В соответствии с п. 1 договора купли-продажи его предметом являлись:

- нежилое здание - производственный корпус площадью 206,1 кв.м, с кадастров номером 23:40:0410050:178;

- здание летнего домика площадью 93,6 кв.м с кадастровым 23:40:0410050:177;

- здание летнего домика площадью 123,3 кв.м. с кадастровым номером  23:40:0410050:176;

- нежилое здание административно-бытового комплекса площадью 590, кв.м. с кадастровым номером 23:4:0410050:175.

По акту приема-передачи от 10.12.2020 г. ОАО «НПО «Икар» передало указанные объекты ООО «Ремстройсервис».

Право собственности ООО «Ремстройсервис» на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в Управлении Росреестра - 19.05.2021 г. 

03.03.2022 г. между МТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «Ремстройсервис» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды от  21.02.2020  г.  №  23-09/5205, согласно которому стороны определили, что новым арендатором спорного земельного участка на основании приобретенных прав собственности на расположенные на участке объекты недвижимости, является ООО  «Ремстройсервис».

В п. 6 дополнительного соглашения стороны определили, что соглашение вступает в силу со дня государственной регистрации в  Управлении Росреестра и распространяется на отношения сторон, возникшие с даты государственной регистрации права собственности арендатора на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 23:4:0410050:175, 23:40:0410050:176, 23:40:0410050:177 и 23:40:0410050:178 – 19.05.2021 г.

Суд, отмечает, что представленное ответчиком дополнительное соглашение от  14.10.2021 г. не принимается судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку противоречит представленному третьим лицом дополнительному соглашению от  03.02.2022 г., прошедшему государственную регистрацию в Управлении Росреестра.

МТУ Росимущества установлено, что в период нахождения спорного земельного участка в аренде у ОАО «НПО «Икар», за последним образовалась неоплаченная задолженность по арендной плате за период с 23.04.2018 по 01.10.2021. в размере  1 906 754,65 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 07.09.2021 г. № 23-10/17326 с требованием оплатить задолженность.

Оставление ответчиком претензии без исполнения явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Судом установлено, что заявленные требования являются текущими платежами и подлежат рассмотрению в общем порядке искового производства, в виду следующего.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2016 г. по делу №  А32-12237/2016 принято к производству заявление о признании несостоятельным (банкротом) ОАО «НПО «Икар». 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2016 г. в отношении ОАО «НПО «Икар» введена процедура наблюдения. 

В рамках настоящего дела истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 23.04.2018 по 01.10.2021. в размере 1 906 754,65 руб.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О  некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона. 

В связи с этим все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта  4  части  1  статьи  148 АПК РФ. 

Таким образом, после введения в отношении должника процедуры наблюдения рассмотрение предъявленных к нему денежных и иных имущественных требований, кроме прямо названных в пункте 1 статьи 126 Закона о банкротстве, допускается исключительно арбитражным судом и только в рамках дела о банкротстве. 

В соответствии с п. 1 ст. 134 Закона о банкротстве вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом. 

Как следует из п. 1 ст. 5 Закона о банкротстве, под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. 

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. 

По общему правилу отнесение денежных обязательств к реестровым требованиям или к текущим платежам осуществляется в зависимости от того, когда они возникли: до даты возбуждения дела о банкротстве или после. 

Заявленное требование о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 23.04.2018 по 01.10.2021. в размере 1 906 754,65 руб. возникло в связи с неисполнением ответчиком обязанности по оплате арендных платежей после принятия заявления о признании должника несостоятельным (банкротом). 

Таким образом, заявленная задолженность является текущими платежами.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. 

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: распоряжение от  23.04.2018 г. № 304-р о прекращении права ПБП ответчика на спорный земельный участок и о предоставлении последнему участок в аренду, договор аренды земельного участка от 21.02.2020 г. № 23-09/5205 и расчет задолженности за период с  23.04.2018  по  01.10.2021 размер которой составил 1 906 754,65 руб.

Согласно расчету, истец начислил арендные платежи ответчику, начиная с даты распоряжения о предоставлении последнему участка в аренду – с 23.04.2018 г.

В качестве даты окончания расчета истец применил дату 01.10.2021 г.

Ответчик с установленным истцом периодом начисления арендных платежей не согласился.

По мнению ответчика, начисление арендных платежей для ОАО «НПО «Икар» надлежит производить с даты государственной регистрации договора аренды от  21.02.2020  г. № 23-09/5205 – с 04.12.2020 г.

Датой окончания расчета арендных платежей за спорный участок ответчик считает дату регистрации прав собственности третьего лица на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке – 19.05.2021 г.

При этом, в отношении начальной даты начисления ответчик представил контррасчет задолженности с различными вариантами: начиная от даты подписания договора аренды; начиная от начала действия договора (от даты распоряжения); начиная от даты регистрации договора аренды.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Так, при установлении надлежащего периода взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам, суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 2.2. договора аренды, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. 

При этом, в п. 2.1 договора стороны предусмотрели, что договор действует с  23.04.2018 г. по 22.04.2067 г., то есть с даты распоряжения МТУ Росимущества от  23.04.2018 г. № 304-р о прекращении права ПБП ответчика на спорный земельный участок и о предоставлении последнему участок в аренду. На основании данного распоряжения стороны обязаны были заключить договор аренды в четырехмесячный срок с момента вступления в силу настоящего распоряжения.

Заключение договора аренды спустя два года после распоряжения не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендных платежей, участок находился в пользовании у последнего задолго до регистрации договора. Более того, стороны договора, учитывая позднее заключение договора аренды, предусмотрели в нем условие о его распространении с 23.04.2018 г.

Таким образом, истец правомерно начисляет ответчику арендные платежи, начиная с  23.04.2018 г. 

Как указано выше 03.03.2022 г. между МТУ Росимущества (арендодатель) и ООО  «Ремстройсервис» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21.02.2020 г. № 23-09/5205, согласно которому новым арендатором участка является ООО «Ремстройсервис».

В п. 6 дополнительного соглашения стороны определили, что соглашение вступает в силу со дня государственной регистрации в Управлении Росреестра и распространяется на отношения сторон, возникшие с даты государственной регистрации права собственности арендатора на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 23:4:0410050:175, 23:40:0410050:176, 23:40:0410050:177 и 23:40:0410050:178 – 19.05.2021 г.

Таким образом, стороны соглашения определили, что указанное дополнительное соглашение распространяет свое действие с даты регистрации прав собственности нового арендатора на расположенные на участке объекты недвижимости.

Более того, согласно ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. 

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 13 и 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11). 

Таким образом, факт пользования третьим лицом спорным земельным участком произошел в силу закона с момента государственной регистрации прав на расположенные на участке объекты недвижимости. 

В связи с чем, даже в случае отсутствия заключенного между МТУ Росимущества и ООО «Ремстройсервис» дополнительного соглашения, у последнего возникли обязательства по оплате арендных платежей начиная с 19.05.2021 г., то есть с даты регистрации прав собственности на объекты недвижимости.

С учетом указанного, с 19.05.2021 г. у ОАО «НПО «Икар» отсутствуют перед МТУ  Росимущества обязательства по оплате арендных платежей.

Таким образом, конечной датой начисления арендных платежей ответчику за спорный участок является – 18.05.2021 г.

На основании установленного, надлежащим периодом начисления для ответчика арендных платежей является период с 23.04.2018 г. по 18.05.2021 г.

В представленном ответчиком контррасчете имеется вариант начисления платежей за указанный период, однако, судом установлено, что последним допущена арифметическая ошибка, что привело к неверной сумме.

Кроме того, судом установлено, что истцом так же допущена арифметическая ошибка при начислении задолженности за период с 23.04.2018 г. по 31.12.2019 г.

В связи с чем, суд самостоятельно произвел расчет задолженности следующим образом (исходя из установленной годовой арендной платы после переоформления права ПБП):

С 23.04.2018 г. по 31.12.2018 г. – 318 927,04 руб. /365 х 253 дня = 221 064 руб.;

С 01.01.2019 г. по 31.12.2019 г. – 318 927,04 руб.;

С 01.01.2020 г. по 31.12.2020 г. – 318 927, 04 руб.;

С 01.01.2021 г. по 18.05.2021 г. – 318 927, 04 руб. /365 х 138 дней = 120 580 руб.

Итого: 979 498 руб.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению за период с  23.04.2018  г. по 18.05.2021 г. в размере 979 498 руб.

В удовлетворении остальной части иска надлежит отказать.

Государственную пошлину в соответствии со статьей 110 АПК РФ необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета РФ пропорционально удовлетворенным требованиям (удовлетворено 51%).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОАО «НПО «ИКАР», г. Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН:  

<

***>) в пользу Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН:  

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 21.02.2020 г. № 23-09/5205 за период с 23.04.2018 по 18.05.2021. в размере 979 498 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ОАО «НПО «ИКАР», г. Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН:  

<

***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 16 354 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий