АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А27-10424/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Игошиной Е.В.,  

судей Мальцева С.Д., 

 Марьинских Г.В.,  

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Шультайс П.С., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1  

на решение от 16.12.2024 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Гисич С.В.) 

и постановление от 14.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сластина Е.С., Назаров А.В., Чикашова О.Н.) по делу № А27-10424/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1  

(ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3  

(ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное объединение «Заречье» (650070, Кемеровская область – Кузбасс, 

<

...> строение 2, помещение 501, кабинет 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о признании недействительными договоров, применении последствий их недействительности, обязании заключить сделку. 

 Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО5 (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» (620076, 

<

...> строение 4, офис 201, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).  

 Путем использования системы веб-конференции в заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО6 по доверенности от 18.03.2024.  

С у д у с т а н о в и л: 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП  

ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3), обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное объединение «Заречье» (далее – общество «Заречье», предприятие), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4) (далее совместно – ответчики) о признании недействительными договора купли-продажи от 10.07.2023 № 3 (далее – договор купли- продажи) и договора дарения недвижимого имущества от 14.09.2023 (далее – договор дарения), применении последствий недействительности сделок, обязании общества «Заречье» заключить договор купли-продажи недвижимости.  

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО5 (далее – ФИО5), общество с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» (далее – общество «Элемент-трейд»).  

 Решением от 16.12.2024 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным  

без изменения постановлением от 14.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.  

 Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.  

 В обоснование кассатор приводит следующие доводы: в отношении имущества, выставленного на торги, правила статьи 179 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), не подлежат применению, поскольку здание пекарни с кадастровым номером 42:04:0341001:3457 площадью 390,7 кв. м по адресу: 

<

...> (далее – спорное здание, пекарня) реализовано не единым лотом как имущественный комплекс, не относится к объектам сельскохозяйственного назначения, не использовалось в целях производства сельхозпродукции, ее хранения и переработки; суды проигнорировали обстоятельства сговора между ответчиками (безвозмездная передача, быстрое дарение объекта); не дана оценка противоречивым действиям конкурсного управляющего (нарушение срока  

для уведомления лиц и срока заключения сделки с ИП ФИО2); позднее обращение за судебной защитой, при этом в пределах срока исковой давности,  

не свидетельствует о недобросовестности действий истца. 

От ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 поступил совместный отзыв на кассационную жалобу, в котором ответчики возражают против доводов  

ИП ФИО1, просят оставить решение и постановление по делу без изменения.  

Обществом «Заречье» в суд округа представлены отзыв и дополнительный отзыв на кассационную жалобу, согласно которым оно считает судебные акты по делу законными и обоснованными.  

Определениями от 19.08.2025, от 11.09.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание отложено.  

Определением от 25.09.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа произведена замена судьи Крюковой Л.А. в связи с ее нахождением в день рассмотрения кассационной жалобы в очередном отпуске на судью Марьинских Г.В.  

В судебном заседании представитель заявителя поддержал правовую позицию, изложенную в кассационной жалобе.  

Представители ИП ФИО4 ФИО7, общества «Заречье» ФИО8, которым судом удовлетворено ходатайство об участии в судебном заседании  

в режиме веб-конференции, подключение не обеспечили. 

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие  

их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ. 

Проверив согласно статьям 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, заявленных в кассационной жалобе, суд округа пришел  

к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, решением от 19.04.2019 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-3852/2016 общество «Заречье» признано несостоятельным (банкротов), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО9, а впоследствии ФИО5  

Определением от 26.04.2024 Арбитражного суда Кемеровской области утверждено мировое соглашение, производство по делу о банкротстве общества «Заречье» прекращено.  

В рамках дела о банкротстве общества «Заречье», являющегося сельскохозяйственной организацией, конкурсный управляющий дважды выставлял производственно-технологический комплекс общества «Заречье» на торги, признанные несостоявшимися (протоколы от 27.08.2021, от 11.10.2021).  

Впоследствии конкурсным управляющим вновь проведены торги по продаже имущества должника (пекарня, земельный участок с кадастровым номером 42:04:0341001:317 площадью 532 кв. м по адресу: 

<

...>, далее – земельный участок, оргтехника б/у) в порядке статьи 179 Закона о банкротстве с особенностями, предусмотренными для продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций, о чем опубликованы извещения в официальном издании газеты «Коммерсантъ» 20.05.2023 и газеты «Кузбасс» 18.05.2023.  

Согласно протоколу от 04.07.2023 № 11018-ОАОФ/2/3 о результатах проведения  

торгов (далее – протокол от 04.07.2023) победителем признан ИП ФИО1, предложивший наиболее высокую цену в размере 12 646 853 руб. 60 коп.  

Конкурсный управляющий 06.07.2023 направил уведомление о продаже имущества лицам, имеющим преимущественное право покупки (занимающимся производством  

и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельными участками, расположенными в границах Березовского и Ягуновского сельских поселений Кемеровского муниципального округа, Подгорновского и Чкаловского сельского поселений Ленинск-Кузнецкого муниципального округа Кузбасса) с просьбой сообщить  

о наличии заинтересованности в приобретении имущества по цене, предложенной ИП ФИО1 на торгах. 

Согласие приобрести имущество выразил ИП ФИО2, направив 06.07.2023 соответствующее заявление.  

Иных заявлений о реализации преимущественного права приобретения спорного имущества не поступало.  

Письмом от 10.07.2023 № 48, продублированным в адрес истца, ИП ФИО2 направлен проект договора купли-продажи.  

Денежные средства, внесенные ИП ФИО1 в качестве задатка, возвращены в полном объеме.  

Общество «Заречье» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) на основании протокола от 04.07.2023, заявления ИП ФИО2 о преимущественном праве приобретения имущества, руководствуясь статьей 179 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», подписали договор купли-продажи, по которому продавец передает покупателю имущество, указанное в приложении № 1 к договору (здание пекарни, земельный участок и оргтехника), а покупатель уплачивает продавцу цену продажи имущества, принимает имущество в свою собственность. Цена имущества составляет  

12 646 853 руб. 60 коп. (пункты 1.1, 2.1 договора купли-продажи). 

Между ИП ФИО2 (даритель) и ИП ФИО3, ИП ФИО10 (одаряемые) 14.09.2023 заключен договор дарения, по условиям которого даритель безвозмездно передает в собственность одаряемым по ½ доли земли и ½ земельного участка имущества.  

ИП ФИО3 и ИП ФИО10 (арендодатели) заключили с обществом «Элемент-Трейд» (арендатор) договор аренды недвижимого имущества от 13.11.2023  

 № Д15164/23 (далее – договор аренды) и передали ему за плату во временное владение и пользование спорное здание пекарни.  

ИП ФИО1, полагая, что договор купли – продажи совершен между обществом «Заречье» и ИП ФИО2 в отношении имущества, не подлежащего реализации  

в порядке, предусмотренном статьей 179 Закона о банкротстве, в отсутствие намерения дальнейшего его использования в сельскохозяйственной деятельности, последующее дарение имущества в пользу ИП ФИО3 и ИП ФИО10, лишили победителя торгов права на приобретение выставленного на продажу имущества, обратился в суд  

с настоящим иском.  

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 8, 10, 153, 166, 167, 168, 170, 309, 310, 424, 429, 445, 446, 448, 449, 454, 456, 485 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),  

статьей 4 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства», статьей 179 Закона о банкротстве, правовыми позициями, изложенными  

в пункте 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  

от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», пунктах 1, 71, 78, 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25).  

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, установив, что: ИП  

ФИО2 занимался сельскохозяйственной деятельностью, следовательно, обладал правом преимущественной покупки, представил заявку о намерении воспользоваться таким правом, предложив цену, сформированную на торгах; информация о реализации имущества с особенностями, установленными статьей 179 Закона о банкротстве, опубликована на электронной торговой площадке, поэтому истец, участвуя в торгах, согласился с порядком продажи; здание использовалось под пекарню – для переработки пшеницы и иной сельскохозяйственной продукции в готовые хлебобулочные изделия,  

что соответствует критериям сельскохозяйственного производства, суды исходили  

из наличия у ИП ФИО2 преимущественного права на приобретение спорного имущества, отсутствия нарушения процедуры и порядка проведения торгов, а также определения лица, с которым подлежал заключению договор купли-продажи.  

Оценивая применительно к положениям статьи 10 ГК РФ поведение сторон спорных сделок, в том числе действия ИП ФИО2 по приобретению имущества  

на торгах и его последующему отчуждению (дарению) вскоре после покупки, судебные инстанции выяснили, что здание имело ненадлежащее техническое состояние, включая качество несущих конструкций, с целью вложения дополнительных средств привлечены ИП ФИО3 и ИП ФИО10, которым впоследствии подарено имущество; новые собственники сочли нецелесообразным использовать здание под пекарню,  

что не является злоупотреблением правом. При этом суды признали недобросовестным поведение истца, обратившегося в суд за защитой нарушенного права спустя 9,5 месяцев после проведения торгов, после того, как проведен значительный капитальный и текущий ремонт здания, его облагораживание и организован доходный бизнес путем сдачи  

в долгосрочную аренду обществу «Элемент-трейд» (сеть магазинов «Монетка»), отметили  

заинтересованность ИП ФИО1 в приобретении имущества без вложения каких-либо средств, кроме покупной цены, определенной по результатам торгов.  

Кроме того, суды обратили внимание на неисполнимость судебного акта в случае удовлетворения иска, поскольку возврат имущества не повлечет обязанность  

по проведению повторных торгов ввиду прекращения производства по делу  

о банкротстве, должник (общество «Заречье») не сможет распределенные кредиторам денежные средства вернуть ФИО2  

Между тем судами не учтено следующее. 

Согласно пункту 1 статьи 110 Закона о банкротстве под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.  

При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника,  

его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права,  

за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам (пункт 3 статьи 110 Закона о банкротстве).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 132 ГК РФ под предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.  

Абзац второй пункта 2 данной статьи предусматривает, что в состав предприятия, 

как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.  

Данные законоположения направлены на обеспечение определенности в понимании предприятия как объекта гражданских прав, а также состава предприятия 

как имущественного комплекса, не содержат какой-либо неясности, в определении перечня имущества, включаемого в состав имущественного комплекса предприятия.  

В пунктах 1, 2 статьи 179 Закона о банкротстве закреплены специальные правила продажи имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации, определяющие этапы их реализации.  

Так, при продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника - сельскохозяйственной организации путем проведения торгов (абзац первый пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве в редакции спорного периода).  

В случае, если предприятие должника - сельскохозяйственной организации не было продано на торгах, арбитражный управляющий должен выставить на торги единым лотом имущество должника - сельскохозяйственной организации, которое используется в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации (далее - производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации) (абзац второй пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве).  

Продажа предприятия должника - сельскохозяйственной организации 

и выставленного на торги единым лотом производственно-технологического комплекса должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 Закона о банкротстве (абзац третий пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве).  

В случае, если выставленный на торги единым лотом производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации не продан  

на торгах, продажа имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в соответствии со статьей 111 и пунктом 4 статьи 139 Закона  

о банкротстве (абзац четвертый пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве). 

По пункту 2 статьи 179 Закона о банкротстве преимущественное право приобретения имущества должника, продажа которого осуществляется в порядке, установленном абзацем четвертым пункта 1 настоящей статьи, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими  

к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц преимущественное право приобретения имущества должника, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в той же местности,  

где расположена указанная сельскохозяйственная организация, а также соответствующему субъекту Российской Федерации или соответствующему муниципальному образованию.  

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации 

от 29.10.2024 № 2788-О реализация полномочий федерального законодателя в области правовой регламентации земельных отношений, определена исходя из необходимости охраны земли как особого природного ресурса, являющегося естественным средством производства, в целях обеспечения продовольственной безопасности государства установил в качестве одного из принципов земельного законодательства принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли  

в качестве недвижимого имущества (подпункт 2 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).  

Данный принцип получил свое развитие и в нормах статьи 179 Закона  

о банкротстве, поскольку предоставление преимущественного права приобретения сельскохозяйственного производственно-технологического комплекса лицам, обладающим опытом ведения сельскохозяйственной деятельности и владеющим смежными земельными участками, а также необходимыми средствами производства, позволяет в наибольшей степени сохранить и расширить существующие технологические и производственные связи, имеющие, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, особое значение в данной сфере общественных отношений (определения от 25.11.2010 № 1454-О-О, от 25.10.2018 № 2610-О, от 28.11.2019 № 3052-О, от 28.09.2021 № 1907-О и др.).  

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.12.2013 № 10125/13 целью пункта 2 статьи 179 Закона о банкротстве является обеспечение сохранения функционального назначения имущества сельскохозяйственной организации (в том числе земли) для производства или переработки сельскохозяйственной продукции, что в целом направлено на развитие сельского хозяйства. Такая цель может быть достигнута только  

в случае предоставления преимущественного права лицу, являющемуся профессиональным субъектом в данной сфере деятельности. Иной подход не будет соответствовать указанным целям.  

Суды установили, что на первом этапе продавался весь производственный комплекс должника (спорное имущество не выставлялось на торги), но не был реализован, затем в виде отдельного лота (только спорное имущество), в результате заключен договор купли-продажи с лицом, являющимся сельскохозяйственным предприятием, ведущим свою деятельность в одной местности с должником (то есть не имеющего пограничного  

с должником земельного участка), в отношении имущества, которое используется в целях сельскохозяйственного производства.  

Таким образом, судам при рассмотрении спора необходимо установить, возникло ли у ИП ФИО2, не будучи смежным землепользователем, преимущественное право покупки имущества и имущественных прав применительно к процедуре банкротства должника - сельскохозяйственной организации, подтверждено ли использование имущества в целях сельхозпроизводства.  

Суды пришли к выводу, что спорное здание находится на земельном участке  

с кадастровым номером 42:04:0308001:150, относящимся к землям сельскохозяйственного назначения; здание использовалось как пекарня (технический паспорт и наименование объекта), то есть для переработки пшеницы и иной сельскохозяйственной продукции  

в готовые хлебобулочные изделия, что соответствует критериям сельскохозяйственного производства; спорное имущество являлось по существу самостоятельным производственным комплексом, не входящим в состав иного комплекса.  

Между тем из материалов дела следует, что земельный участок относится 

к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «магазин и пекарня» (выписка из Единого государственного реестра недвижимости).  

Вид деятельности – производство хлебобулочных и мучных кондитерских изделий по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД)  

ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), утвержденному приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 31.01.2014 № 14-с, относится к разделу «С» – «обрабатывающие производства», а не к разделу «А» «сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство».  

Кроме того, спорное здание (магазин, пекарня) и земельный участок не входили в состав производственно-технологического комплекса предприятия (приложение № 5 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежавшего обществу «Заречье», утвержденного собранием кредиторов, оформленного протоколом  

от 09.07.2021 № 21, далее - Положение), задействованных должником 

в сельскохозяйственном производстве. Согласно Положению спорное имущество используется должником в целях осуществления и обеспечения текущей деятельности  

в ходе конкурсного производства. 

Данные обстоятельства не получили надлежащую оценку судов.  

Утверждение о том, что спорное здание, расположенное в границах земель населенных пунктов, является объектом преимущественного права, не может быть сделано исключительно на основании исследования способа организации деятельности предприятия, признанного банкротом. Судам следовало привести конкретные мотивы,  

на основании которых объект подпадает под правовое регулирование статьи 179 Закона о банкротстве.  

Вывод судов о спорном имуществе как самостоятельном производственном комплексе сделан без учета положений статьи 132 ГК РФ, статьи 110 Закона  

о банкротстве, предусматривающих перечень имущества, входящего в состав предприятия.  

Судами не учтено, что установленные для сельскохозяйственной организации статьей 179 Закона о банкротстве особенности продажи имущества и имущественных прав, направлены прежде всего на сохранение целевого использования соответствующего имущества ввиду его экономической и социальной значимости и как имеющего единую хозяйственную цель в условиях наиболее рискового вида деятельности.  

В связи с чем, выводы судов о доказанности наличия у ИП ФИО2 преимущественного права покупки спорного имущества преждевременны.  

В ситуации, если заключение договора с ненадлежащим лицом в нарушение законодательно установленного порядка проведения торгов (включая законодательство  

о банкротстве) действительно является доказанным, согласно разъяснениям пункта 74 Постановления № 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован  

как ничтожный полностью или в соответствующей части. 

С учетом фактических обстоятельств дела судам следует вынести на обсуждение сторон вопрос о применении последствий недействительности сделки.  

Согласно пункту 19 статьи 110 Закона о банкротстве продажа предприятия оформляется договором купли-продажи предприятия, который заключает управляющий  

с победителем торгов. 

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 статьи 447 ГК РФ).  

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003  

 № 6-П сформулирована правовая позиция о соотношении положений статей 167, 301, 302 ГК РФ о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна 

по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась,  

в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.  

Вместе с тем из статьи 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения  

о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.  

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника,  

а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).  

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю 

с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска,  

если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества  

из владения собственника помимо его воли и др.). 

Положения статей 301 и 302 ГК РФ регулируют вопросы истребования имущества из чужого незаконного владения, в том числе из владения добросовестного приобретателя.  

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое  

имущество из чужого незаконного владения.  

Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал  

и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение,  

либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.  

В пункте 39 Постановления № 10/22 разъяснено, что, по смыслу пункта 1  

статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество,  

не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника  

на передачу владения иному лицу. 

Таким образом, из приведенных выше положений следует, что для истребования имущества из чужого незаконного владения судам необходимо установить наличие  

у истца права на это имущество, факт владения этим имуществом ответчиком 

и незаконность такого владения; для истребования имущества у лица, приобретшего  

его возмездно и добросовестно, необходимо установление факта утраты этого имущества собственником помимо его воли.  

Кроме того, разрешая виндикационные требования, суд должен идентифицировать истребуемую вещь и соотнести ее характеристики с той, которая выбыла из владения истца.  

Гражданский оборот строится на принципах эквивалентности встречных предоставлений и недопустимости недобросовестного поведения в ущерб правам  

и законным интересам других лиц. 

Статьей 303 ГК РФ предусмотрено, что при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало  

или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.  

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат  

на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы  

от имущества.  

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.  

Судами при рассмотрении дела, с учетом отчетов об оценке, сделаны выводы  

о том, что спорное здание находилось в «плачевном» состоянии, новыми собственниками проведен значительный капитальный и текущий ремонт, ввиду чего рыночная стоимость здания существенно выросла.  

Как разъяснено в пункте 9 Постановления № 25, если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права  

не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления  

без движения. В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела 

к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.  

В таком случае, в целях полноценной судебной защиты нарушенных прав истца суду следует обеспечить судоговорение по вопросу надлежащего способа защиты его прав истца с учетом того, спорный объект претерпел значительные изменения.  

Учитывая изложенное, выводы судов о наличии оснований для удовлетворения иска являются преждевременными, основанными на неполно исследованных доказательствах и фактических обстоятельствах, подлежащих установлению  

для правильного рассмотрения спора, что является основанием для отмены судебных актов на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.  

Поскольку для разрешения спора необходима оценка доказательств и установление фактических обстоятельств спора, учитывая полномочия суда кассационной инстанции, установленные положениями главы 35 АПК РФ, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287  

АПК РФ. 

При новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть учесть изложенные замечания, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, представленным доказательствам, при правильном применении норм материального  

и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт, распределить судебные расходы, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.  

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 16.12.2024 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 14.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-10424/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Е.В. Игошина 

Судьи С.Д. Мальцев 

 Г.В. Марьинских