АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11813/2015

г. Чебоксары

21 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.12.2017.

Полный текст решения изготовлен 21.12.2017.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой А.Ю.,

рассмотрев в заседании суда дело по иску 

муниципального унитарного предприятия "Коммунальные сети города Новочебоксарска", 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Коммунальные технологии", 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании 4 895 493 руб. 05 коп. 

третьи лица - ФИО2, 

индивидуальный предприниматель ФИО3,

общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс",

администрация города 

<

...>,

о взыскании 4 895 493 руб. 05 коп. 

при участии:

от истца – ФИО4 по доверенности от 21.06.2017 № 25, ФИО5 по доверенности от 06.02.2017 № 05,

от ответчика – ФИО6 по доверенности от 20.12.2016 № 125, ФИО7 по доверенности от 20.12.2016 № 127, ФИО8 по доверенности от 11.01.2017 № 7, ФИО9 по доверенности от 20.12.2016 № 124

установил:

муниципальное унитарное предприятие "Коммунальные сети города Новочебоксарска" (далее по тексту - истец, МУП "КС г. Новочебоксарска", Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Коммунальные технологии"  (далее по тексту - ответчик, Общество) о взыскании 3 525 065 руб. 25 коп. долга, 806 146 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.11.2015 по 07.12.2016 и далее оп день фактической оплаты долга.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению платы за период с 01.01.2014 по 22.11.2015 за пользование имуществом, переданным ему истцом по договорам аренды №1-КТ от 01.01.2008, №2-КТ от 01.01.2008, №3 от 01.01.2008.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 11.12.2017 судом были объявлены перерывы до 13 часов 00 минут 12.12.2017, до 16 часов 00 минут 13.12.2017, до 16 часов 30 минут 14.12.2017.

После перерыва в судебном заседании истец просил принять уточнение исковых требований и взыскать с ответчика 3 525 065 руб. 25 коп. долга за период с 01.01.2014 по 22.11.2015, 1 370 427 руб. 80 коп. пеней за период с 26.03.2014 по 13.12.2017.

Арбитражным судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об уточнении исковых требований принято, как не противоречащее закону и не нарушающее права других лиц.

В ходе судебного заседания представители истца исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом уточнения и письменных пояснениях к нему. Полагают обоснованным применение к правоотношениям в спорный период годовой стоимости арендной платы, установленной ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс". Подписывая акты с января 2014 года по октябрь 2014 года, ответчик согласился с изменением арендных платежей по договорам аренды, а также с указанной в актах стоимостью.

Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признали по изложенным в отзыве на иск доводам, дополнениях к нему и письменных пояснениях. Указали, что  отчет от 13.12.2013 № 02-372-13Ц не может быть применен при рассмотрении настоящего дела, поскольку отчет может быть использован только для целей передачи в аренду, а не для целей внесения изменений в долгосрочные договоры аренды. При разрешении настоящего спора об определении наличия и размера задолженности подлежит применению экспертное заключение от 18.11.2016. Исходя из произведенных платежей ответчиком, за период с 01.01.2014 по 22.11.2015 года, с учетом экспертного заключения, у ответчика имеется переплата в размере 1 479 117 руб. 26 коп.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте проведения судебного заседания, явку своих представителей для участия в деле не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

01.01.2008 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Управляющая компания в жилищно-коммунальным хозяйстве г. Новочебоксарска" (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Коммунальные технологии" (арендатор) заключен договор целевой долгосрочной аренды объектов недвижимости № 1-КТ (далее – договор № 1-КТ), согласно пункту 1.1 которого арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты недвижимости (далее - имущество). Имущество указано в приложении № 1 к договору, являющемся неотъемлемой его частью.

Нежилые помещения переданы арендатору по акту передачи помещений от 01.01.2008.

Согласно пункту 1.3 договора № 1-КТ срок аренды устанавливается с 01.01.2008 по 31.12.2054 включительно и до полного исполнения сторонами обязательств по нему, но не позднее одного месяца со дня окончания срока действия договора.

Расчет размера арендного дохода за пользование объектами недвижимости приведен в приложении № 2 к договору № 1-КТ, согласно которому годовой размер арендного дохода составляет 4 036 091 руб. 55 коп., арендный доход в месяц – 336 340 руб. 96 коп. указанный расчет действует с 01.01.2011. 

Дополнительным соглашением № 1 от 25.06.2008 к договору № 1-КТ годовой арендный доход с 01.01.2008 установлен в размере 2 552 333 руб. 41 коп., арендный доход в месяц – 212 694 руб. 45 коп.

Дополнительным соглашением № 3 от 15.02.2010 к договору № 1-КТ годовой арендный доход с 01.01.2010 установлен в размере 3 838 709 руб. 45 коп., арендный доход в месяц – 319 892 руб. 45 коп.

Дополнительным соглашением № 5 от 15.03.2011 к договору № 1-КТ годовой арендный доход с 01.01.2011 установлен в размере 4 036 091 руб. 55 коп., арендный доход в месяц – 336 340 руб. 96 коп.

Дополнительным соглашением № 7 от 15.03.2011 к договору № 1-КТ годовой арендный доход с 01.01.2011 установлен в размере 4 036 091 руб. 55 коп., арендный доход в месяц – 336 340 руб. 96 коп.

В пунктах 3 примечания к приложению № 2 установлено, что арендный доход может быть пересмотрен арендодателем в случаях изменения установленных централизовано величин и коэффициентов, применяемых при расчете арендного дохода, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Чувашской Республики и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления г. Новочебоксарска.

Также 01.01.2008 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Управляющая компания в жилищно-коммунальным хозяйстве г. Новочебоксарска" (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Коммунальные технологии" (арендатор) заключен договор целевой долгосрочной аренды движимого имущества № 2-КТ (далее – договор № 2-КТ), согласно пункту 1.1 которого арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование движимое имущество (далее - имущество). Имущество указано в приложении № 1 к договору, являющемся неотъемлемой его частью.

Движимое имущество передано арендатору по акту передачи помещений от 01.01.2008.

Согласно пункту 1.3 договора № 2-КТ срок аренды устанавливается с 01.01.2008 по 31.12.2054 включительно и до полного исполнения сторонами обязательств по нему, но не позднее одного месяца со дня окончания срока действия договора.

Расчет размера арендного дохода за пользование движимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Новочебоксарска Чувашской Республики  приведен в приложении № 2 к договору № 2-КТ, согласно которому годовой арендный доход составляет 3 117 194 руб. 29 коп., арендный доход в месяц – 259 766 руб. 19 коп.

В пункте 3 примечания к приложению № 2 установлено, что арендный доход может быть пересмотрен арендодателем в случаях изменения установленных централизовано цен и тарифов, применяемых при расчете арендного дохода, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Чувашской Республики и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления г. Новочебоксарска.

Кроме того, 01.01.2008 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Управляющая компания в жилищно-коммунальным хозяйстве г. Новочебоксарска" (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Коммунальные технологии" (арендатор) заключен договор целевой краткосрочной аренды объектов недвижимости № 3-КТ (далее – договор № 3-КТ), согласно пункту 1.1 которого арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты недвижимости (далее - имущество). Имущество указано в приложении № 1 к договору, являющемся неотъемлемой его частью.

Движимое имущество передано арендатору по акту передачи помещений от 01.01.2008.

Согласно пункту 1.3 договора № 3-КТ срок аренды устанавливается с 01.01.2008 по 30.12.2008 включительно и до полного исполнения сторонами обязательств по нему, но не позднее одного месяца со дня окончания срока действия договора.

Расчет размера арендного дохода за пользование объектами недвижимости приведен в приложении № 2 к договору № 3-КТ, согласно которому годовой арендный доход составляет 1 502 166 руб. 20 коп., арендный доход в месяц – 125 180 руб. 52 коп.

Дополнительным соглашением № 1 от 25.06.2008 к договору № 3-КТ годовой арендный доход с 01.01.2008 установлен в размере 1 198 536 руб. 86 коп., арендный доход в месяц – 99 878 руб. 07 коп.

Дополнительным соглашением № 4 от 15.02.2010 к договору № 3-КТ годовой арендный доход с 01.01.2010 установлен в размере 1 802 599 руб. 44 коп., арендный доход в месяц – 150 216 руб. 62 коп.

Дополнительным соглашением № 6 от 15.03.2013 к договору № 3-КТ годовой арендный доход с 01.01.2010 установлен в размере 1 866 746 руб. 32 коп., арендный доход в месяц – 155 562 руб. 19 коп.

В пункте 3 примечания к приложению № 2 установлено, что арендный доход может быть пересмотрен арендодателем в случаях изменения установленных централизовано цен и тарифов, а также базовых коэффициентов, применяемых при расчете арендного дохода и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Чувашской Республики и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления г. Новочебоксарска.

Пунктами 1.2 договоров № 1-КТ, 2-КТ, 3-КТ сторонами предусмотрено, что имущество должно использоваться арендатором целевым назначением – для осуществления организации производства и бесперебойной передачи тепловой энергии и горячей воды, эксплуатации и обслуживания отопительной инфраструктуры г. Новочебоксарска и улучшения обслуживания населения г. Новочебоксарска и других потребителей города при обеспечении тепловой энергией и горячей водой (пункты 1.2 договоров № 1-КТ, 2-КТ, 3-КТ).

В соответствии с подпунктами 3.1.1 договоров № 1-КТ, 2-КТ, 3-КТ начисление арендной платы за пользование имуществом производится с момента его передачи арендатору. Арендная плата за имущество устанавливается согласно статьям 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде дохода, получаемого арендодателем от передачи имущества в аренду (иначе "арендный доход").

Перечисление арендного дохода за пользование имуществом производится арендатором ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца на указанный арендодателем расчетный счет. Расчет размера арендного дохода приведен в приложении №2 к договорам и является его неотъемлемой частью. В указанную в расчете сумму арендного дохода не входит НДС, который рассчитывается арендатором по установленной законом ставке и перечисляется им в установленном порядке в бюджет. 

Налог на добавленную стоимость исчисляется арендатором самостоятельно по установленной законодательством ставке налога с общей суммы арендного дохода (подпункты 3.1.2, 3.1.3 договоров № 1-КТ, 2-КТ, 3-КТ).

В соответствии с пунктом 3 примечания к разделу № 3 договоров № 1-КТ, 2-КТ, 3-КТ в платежных поручениях наряду с установленными данными в обязательном порядке указываются также вид платежа (за имущество, арендный доход, прочее), номер и дата договора, периоды времени, за которые вносятся платежи и указанный в договоре, код арендатора.

Пунктами 5.1 договоров № 1-КТ, 2-КТ, 3-КТ предусмотрено, что за просрочку предусмотренных настоящим договором платежей, арендатор уплачивает арендодателю и балансодержателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент возникновения задолженности, от просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.

В пунктах 7.3 договоров № 1-КТ, 2-КТ, 3-КТ стороны предусмотрели, что все изменения и дополнения к договору действительны в том случае, если они оформлены в письменной форме и подписаны арендодателем, балансодержателем и арендатором.

В соответствии с Постановлением администрации г. Новочебоксарска Чувашской Республики от 13.11.2012 № 463 "О балансодержателе муниципального имущества теплосетевого хозяйства" объекты недвижимого и движимого имущества для осуществления организации производства и бесперебойной передачи тепловой энергии и горячей воды, эксплуатации и обслуживания отопительной инфраструктуры г. Новочебоксарска, арендуемого обществом с ограниченной ответственностью "Коммунальные технологии", переданы на баланс - в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию "Коммунальные сети города Новочебоксарска" для осуществления уставной деятельности (т. 2 л.д. 1).

Дополнительными соглашениями от 20.11.2012 № 7 к договору № 1-КТ, от 20.11.2012 № 7 к договору № 2-КТ, от 20.11.2012 № 8 к договору № 3-КТ муниципальное унитарное предприятие "Управляющая компания в жилищно-коммунальным хозяйстве г. Новочебоксарска" заменено на муниципальное унитарное предприятие "Коммунальные сети города Новочебоксарска". 

Решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 19.09.2013 № С 50-5 "Об арендной плате" установлено, что размер годовой арендной платы к действующим договорам аренды движимого и недвижимого имущества (здания, помещения, строения, сооружения), являющегося муниципальной собственностью города Новочебоксарска Чувашской Республики, устанавливается равным рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с договором на оказание услуг по оценке возмездных консультационных услуг от 02-372-13Ц от 26.11.2013 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики и ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" была проведена работа по определению рыночной стоимости годового размера арендной платы объектов теплосетевого хозяйства, находящихся в муниципальной собственности г. Новочебоксарска Чувашской Республики, по состоянию на 26.11.2013 для проведения открытых торгов по заключению договора аренды. 

Представленным в материалы дела письмом от 13.12.2017 № 1446 Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики сообщило, что вышеуказанный договор в Управлении не сохранился.

Согласно отчету № 02-372-13Ц годовой размер арендной платы объектов теплосетевого хозяйства по состоянию на 26.11.2013 составил 11 062 032 руб. (т. 1, л.д. 95-164).

Письмом от 19.12.2013 № 1473 Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики направило в адрес Общества дополнительные соглашения к договорам, копии решений НГСД ЧР от 19.09.2013 № С50-5, от 24.10.2013 № С51-6 и копию отчета от 13.12.2013 № 02-372-13Ц.

Истец указывает, что ответчиком не внесена арендная плата по договору за период с 01.01.2014 по 22.11.2015 в сумме 3 525 065 руб. 25 коп.

Претензия истца от 10.1.12015 № 2298 с предложением оплатить образовавшуюся задолженность, оставлена ответчиком без удовлетворения (т. 1 л.д. 79-80).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по полному и своевременному внесению арендных платежей, а также оплате начисленной в связи с этим неустойки послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев  и исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, арбитражный суд считает исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Материалами дела подтверждается, что истец свои обязательства по передаче объекта аренды ответчику исполнил надлежащим образом, в связи с чем у него возникло право требования оплаты за аренду переданного имущества.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Договоры аренды № 1-КТ, 2-КТ, 3-КТ предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, регулирующих порядок ее расчета независимо от использованной методики расчета.

Данный вывод подтверждается постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А79-6286/2014, имеющим для настоящего дела преюдициальное значение, поскольку в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзацы 6, 8 пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 № 92).

Согласно пункту 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки, в случае если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила.

По смыслу указанного положения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что оспаривание измененной в одностороннем порядке величины арендной платы в действующем договоре аренды муниципального имущества возможно в рамках иска о взыскании денежных средств по оплате арендных платежей.

На основании договора от 05.06.2014 № 14-129, заключенного между ООО "Коммунальные технологии" (заказчик) и ИП ФИО3 (эксперт), заказчик поручил, а эксперт принял на себя обязательства по оказанию услуг по подготовке мотивированного возражения на отчет № 02-372-13Ц от 26.11.2013. Согласно выводу эксперта отчет № 02-372-13Ц от 26.11.2013 по определению рыночной стоимости годового размера арендной платы объектов теплосетевого хозяйства, находящихся в муниципальной собственности г. Новочебоксарска Чувашской Республики, выполненный оценщиком ФИО2, составлен с грубейшими нарушениями требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в российской Федерации", Федеральных стандартов оценки. В Отчете имеются ошибки в расчетах. Результат оценки нельзя рекомендовать для совершения сделок с муниципальным имуществом города Новочебоксарска (т. 2 л.д. 145-153).

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Таким образом, экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

На основании договора от 03.08.2016 № 2706/2016/809, заключенного между ООО "Коммунальные технологии" (заказчик) и Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" (исполнитель) (т. 6 л.д. 61-64), Экспертным советом РОО составлено экспертное заключение № 2706/2016 на отчет от 13.12.2013 № 02-373-13Ц, согласно которому эксперт составил отрицательное экспертное заключение и пришел к выводу, что отчет № 02-373-13Ц не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2010 (т. 6 л.д. 45-60).

Письмом от 20.06.2016 № 26 Общественная организация "Чувашское республиканское отделение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" сообщило, что примененная оценщиком в отчете № 02-372-13Ц в размере 17,81% с учетом максимальных рисков, превышающих в 2,47 раза безрисковую ставку, принятую в размере 7,20% является не допустимым. Кроме того, применение дополнительных косвенных издержек в размере 20% для объектов, относящихся к производственной сфере и выполняющих функции объектов инфраструктуры, также требует уточнения (т. 5 л.д. 123-125).

Суд также отмечает, что с момента получения письма Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики от 19.12.2013 № 1473 с приложением дополнительных соглашений к договорам, ответчик письмом от 25.02.2014 № 16-16/788 обратился к истцу с просьбой представить полный отчет об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы объектов теплосетевого хозяйства в рамках рассмотрения вопроса о возможности подписания Обществом проектов дополнительных соглашений к договорам аренды, в целях подтверждения величины арендной платы и определения ее достоверности.

Письмом от 13.03.2014 № 574 истец направил в адрес ответчика копию отчета от № 02-372-13Ц от 26.11.2013.

Ответчик в письме от 16.04.2014 № 16-16/1580 просил представить пояснения по отчету.

Письмом от 21.05.2014 № 1043 истец направил приложение № 3 отчета № 02-372-13Ц от 26.11.2013.  

Акты от 30.11.2014 № 11-0000566, от 31.12.2014 № 12-0001126, от 31.01.2015 № 1-0000583, от 25.02.2015 № 2-0000335, от 31.03.2015 № 3-00009560, от 30.04.2015 № 4-0000505, от 31.05.2015 № 5-0000567, от 30.06.2015 № 6-0001072 подписаны истцом с учетом протокола разногласий от 16.12.2014, от 23.01.2015, от 24.03.2015 на сумму 886 969 руб. 82 коп., от 24.03.2015, от 06.05.2015, от 18.05.2015, от 27.07.2015, от 27.07.2015 на сумму 886 969 руб. 82 коп. (т.1 л.д. 56-64).

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 09.09.2016 по делу № А79-11813/2015 по ходатайству Общества назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и землеустройства "Эталон".

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость годового размера арендной платы объектов теплосетевого хозяйства, переданных в аренду ООО "Коммунальные технологии" по договорам долгосрочной целевой аренды объектов недвижимости от 01.01.2008 №1-КТ, долгосрочной целевой аренды движимого имущества от 01.01.2008 №2-КТ, краткосрочной целевой аренды объектов недвижимости от 01.01.2008 №3-КТ, по состоянию на 26.11.2013?

Письмом от 21.11.2016 № 03-04/121 ООО "Региональный центр оценки и землеустройства "Эталон" представило заключение эксперта № 3 в двух томах (т. 7 л.д.31-150 – т. 13 л.д. 1-50).

На основании проведенных исследований и расчетов годовой размер рыночной арендной платы по состоянию на 26.11.2013 (без учета НДС) составляет 8 793 596 руб. 09 коп., с учетом НДС – 10 376 432 руб.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 17.07.2017 по делу № А79-11813/2015 на разрешение экспертов Кучерявой М.Г. и ФИО10 поставлены следующие дополнительные вопросы: 1. Какой была бы величина рыночной стоимости арендной платы при ее расчете по состоянию на 26 ноября 2013 года по объекту: производственный корпус 1-этажный, общая площадь 975,8 кв. м.. инв. № 110011. литера А1, расположенного по адресу: 

<

...>. 2а. как отапливаемого здания? 2. Какой была бы величина рыночной стоимости арендной платы при ее расчете по состоянию на 26 ноября 2013 года по объекту: склад, гаражи производственного назначения, 1- этажный, общая площадь 550,2 кв.м., инв.110012. лит.А2. расположенного по адресу: 

<

...>, как отапливаемого здания? Какой была бы величина рыночной стоимости арендной платы при ее расчете по состоянию на 26 ноября 2013 года по объекту: гараж производственного назначения, этажи 1, 2, общая площадь 452,4 кв.м., инв. 11005, лит.АЗ, расположенного по адресу: 

<

...>, как отапливаемого здания? Какой была бы общая величина рыночной стоимости арендной платы по договорам 1,2,3 КТ от 01.01.2008 г. при ее расчете по состоянию на 26 ноября 2013 года, с учетом расчета арендной платы по объектам: производственный корпус 1-этажный, общая площадь 975,8 кв. м., инв. № 110011, литера А1; склад, гаражи производственного назначения, 1-этажный. общая площадь 550,2 кв.м. инв.110012, лит.А2; гараж производственного назначения, этажи 1. 2. общая площадь 452,4 кв.м., инв.11005, лит.АЗ, расположенных по адресу: 

<

...>, как отапливаемых зданий?

Письмом от 08.08.2016 № 03-04/88 "Региональный центр оценки и землеустройства "Эталон" представило заключение эксперта № 3/дополнительное в двух томах (т. 16 л.д. 89-т. 20 л.л. 1-59). 

На основании проведенных исследований и расчетов годовой размер рыночной арендной платы по состоянию на 26.11.2013 (без учета НДС) составляет 8 683 889 руб. 40 коп., с учетом НДС – 10 247 167 руб. (с учетом письма от 24.08.2017 № 03-04/91).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта № 3, выполненное ООО Региональный центр оценки и землеустройства "Эталон" в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение надлежащим доказательством и приходит к выводу о возможности применения цены, указанной в заключении эксперта, для установления арендной платы в виде дохода, получаемого арендодателем от передачи имущества в аренду.

Из расчета долга, представленного истцом следует, что за период с 09.04.2014 по 12.01.2016 ответчиком произведена оплата в сумме 21 203 492 руб. 73 коп. 

В соответствии с заключением эксперта № 3 годовой размер рыночной арендной платы по состоянию на 26.11.2013 составляет 10 376 432 руб. (с учетом НДС) или 864 702 руб. 67 коп. (с учетом НДС) в месяц. Проверив расчет долга, суд установил, что в спорном периоде долг оплате арендных платежей у ответчика отсутствует, в связи с чем оснований для удовлетворения иска в данной части у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности истцом факта владения и пользования ответчиком спорными объектами недвижимости и имуществом в период с 01.01.2014 по 22.11.2015 без внесения соответствующей арендной платы.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 1 370 427 руб. 80 коп. пеней за период с 26.03.2014 по 13.12.2017.

Данное требование также является обоснованным и подлежит частичному удовлетворению ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5.1 договоров № 1-КТ, 2-КТ, 3-КТ сторонами предусмотрено, что за просрочку предусмотренных настоящим договором платежей, арендатор уплачивает арендодателю и балансодержателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент возникновения задолженности, от просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.

Ответчик, возражая против начисления неустойки, указывает на неправомерное начисление пеней на НДС по арендному доходу, поскольку ни договорами № 1-КТ, 2-КТ, 3-КТ, ни дополнительными соглашениями к ним, не установлен срок его оплаты.

Рассмотрев заявленный ответчиком довод, суд считает его подлежащим отклонению в связи со следующим.  

Публично-правовые отношения по уплате налога на добавленную стоимость в бюджет складываются между налогоплательщиком, то есть лицом, реализующим товары (работы, услуги), и государством. Покупатель товаров (работ, услуг) в этих отношениях не участвует. Включение продавцом в подлежащую оплате покупателем цену реализуемого товара (работ, услуг) суммы налога на добавленную стоимость вытекает из положений пункта 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации, являющихся обязательными для сторон договора в силу пункта 1 статьи 422 Кодекса, и отражает характер названного налога как косвенного.

Следовательно, предъявляемая ответчику к оплате сумма налога на добавленную стоимость является для ответчика частью цены, подлежащей уплате в пользу истца по договору. 

Вместе с тем, расчет неустойки, представленный истцом, не может быть признан верным, поскольку при расчете использовалась неверная сумма долга за просрочку внесения арендной платы.

Произведя перерасчет пеней, суд удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки частично в сумме 85 807 руб. 76 коп. за период с 26.03.2017 по 11.01.2016.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Коммунальные технологии" в пользу муниципального унитарного предприятия "Коммунальные сети города Новочебоксарска" 85 807 (восемьдесят пять тысяч восемьсот семь) руб. 76 пеней за период с 26.03.2017 по 11.01.2016, 832 (восемьсот тридцать два) руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении заявления отказать.

Возвратить муниципальному унитарному предприятию "Коммунальные сети города Новочебоксарска" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 836 (двенадцать тысяч восемьсот тридцать шесть) руб., уплаченную по платежному поручению от 16.12.2015 № 3113.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

ФИО1