Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-4092/2024

город Брянск

17 июля 2024 года

Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи Халепо В.В.,      

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Панченко Е.Е.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Альянс Капитал Девелопмент»

к Управлению Росреестра по Брянской области 

третьи лица ФИО1; Межрайонная ИФНС России № 17 по Московской области

о признании незаконным решения 

при участии: 

от заявителя: ФИО2 - конкурсный управляющий (личность судом удостоверена),

от заинтересованного лица: ФИО3 - заместитель начальника отдела (доверенность № 22-0003/24 от 09.01.2024),

от третьих лиц: не явились;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал Девелопмент» (далее – ООО «Альянс Капитал Девелопмент», Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление Росреестра по Брянской области, Управление) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Брянской области о приостановлении государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение: кадастровый номер: 32:31:0120201:67; назначение: нежилое помещение; площадью 1208 кв.м.; наименование: участок окраски; ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 497, условный номер 15-01/18-10- 786; местоположение: 

<

...> (уведомление № КУВД-001/2024-8220088/3 от 15.03.2024), о признании незаконным бездействия Управления Росреестра по Брянской области, выразившегося в уклонении от возобновления государственной регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанное нежилое помещение и об обязании Управление Росреестра по Брянской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на нежилое помещение: кадастровый номер: 32:31:0120201:67; назначение: нежилое помещение; площадью 1208 кв.м.; наименование: участок окраски; ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 497, условный номер 15-01/18-10-786; местоположение: 

<

...>.

В ходе судебного разбирательства заявитель неоднократно уточнял свои требования, в окончательной редакции просит признать незаконным оформленное уведомлением №КУВД-001/2024-8220088/5 от 17.06.2024 решение Управления Росреестра по Брянской области об отказе государственной регистрации прав собственности ФИО1 на нежилое помещение: кадастровый номер: 32:31:0120201:67; назначение: нежилое помещение; площадью 1208 кв.м.; наименование: участок окраски; ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 497, условный номер 15-01/18-10-786; местоположение: 

<

...> и обязать Управление Росреестра по Брянской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на нежилое помещение: кадастровый номер: 32:31:0120201:67; назначение: нежилое помещение; площадью 1208 кв.м.; наименование: участок окраски; ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 497, условный номер 15-01/18-10-786; местоположение: 

<

...>.

Уточнение заявленных требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с учетом положений пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции».

Управление Росреестра по Брянской области с заявленными требованиями не согласно по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. ФИО1 представил отзыв, в котором поддержал заявленные требования и заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Межрайонная ИФНС России № 17 по Московской области отзыв на заявление не представила.

Дело рассмотрено в порядке статьи 200 АПК РФ в отсутствие третьих лиц. 

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.11.2022 по делу № А41-78994/2021 ООО «Альянс Капитал Девелопмент» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2023 по делу № А41-78994/2021 конкурсным управляющим ООО «Альянс Капитал Девелопмент»  утвержден ФИО2.

В конкурсную массу ООО «Альянс Капитал Девелопмент» был включен объект недвижимости - нежилое помещение: кадастровый номер: 32:31:0120201:67; назначение: нежилое помещение; площадью 1208 кв.м.; наименование: участок окраски; ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 497, условный номер 15-01/18-10-786; местоположение: 

<

...>. 

В Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении указанного объекта недвижимости внесена запись об обременении залогом (ипотекой) в пользу Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 17 по Московской области (номер и дата государственной регистрации ограничения (обременения): №32:31:0120201:67-32/080/2022-18 от 01.03.2022).

В рамках реализации имущества должника по делу № А41-78994/2021 были проведены открытые торги по продаже вышеуказанного объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Альянс Капитал Девелопмент», в соответствии с протоколом о подведении итогов торгов победителем торгов признан ФИО4

22.12.2023 между ООО «Альянс Капитал Девелопмент» и ФИО1 заключен договор № Л1 от 29.12.2023 купли-продажи имущества ООО «Альянс Капитал Девелопмент», а именно: нежилого помещения: кадастровый номер: 32:31:0120201:67; назначение: нежилое помещение; площадью 1208 кв.м.; наименование: участок окраски; ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 497, условный номер 15-01/18-10-786; местоположение: 

<

...>.

01.03.2024 конкурсным управляющим ООО «Альянс Капитал Девелопмент» и ФИО1 в Управление Росреестра по Брянской области подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг регистрация перехода права на объект недвижимости без одновременного кадастрового учета № MFC-0558/2024-287693-1 от 01.03.2024.

15.03.2024 Управлением Росреестра по Брянской области принято решение о приостановлении государственной регистрации, оформленное уведомлением № КУВД-001/2024-8220088/3.

В качестве оснований для приостановления государственной регистрации Управление Росреестра по Брянской области указало на непредставление совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя о погашении записи об ипотеки, а так же на непредставление документа, выражающего согласие залогодержателя (Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №17 по Московской области) на совершение сделки, необходимое в силу пунтка 6 статьи 73 Налогового кодекса Российской Федерации.

17.06.2024 Управлением Росреестра по Брянской области принято решение об отказе в государственной регистрации права, оформленное уведомлением № КУВД-001/2024-8220088/5, в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.   

Полагая, что отказ в государственной регистрации перехода права не соответствует закону и  нарушает права и законные интересы заявителя, ООО «Альянс Капитал Девелопмент» обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Частью 5 статьи 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Основания и порядок приостановления государственной регистрации предусмотрены статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Как следует из материалов дела, государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости была приостановлена Управлением Росреестра по Брянской области на основании пунктов 5 (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав) и 7 (форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации) части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 15.03.2024 № КУВД-001/2024-8220088/3 следует, что под непредставлением  документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, Управление Росреестра по Брянской области понимает непредставление совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя о погашении записи об ипотеки, а так же непредставление документа, выражающего согласие залогодержателя  на совершение сделки.

При этом каких-либо конкретных замечаний к форме или содержанию документов, представленных для государственной регистрации прав, в уведомлении от 15.03.2024 №КУВД-001/2024-8220088/3 не содержится.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Суд находит, что при принятии решения о приостановлении государственной регистрации, а затем и об отказе в государственной регистрации Управлением Росреестра по Брянской области не были учтены специальные нормы Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ), регулирующие порядок реализации заложенного имущества в ходе конкурсного производства.

Согласно части 4 статьи 53  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.

В соответствии с частью 11 статьи 53  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (часть 12 статьи 53  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В силу положений статьи 53  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ наличие в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке само по себе не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Согласно пункту 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 настоящего закона, то есть путем проведения открытых торгов.

При этом в силу положений статьей 18.1, 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства как внешнее управление и финансовое оздоровление и не требуется при реализации имущества в ходе конкурсного производства. 

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Поскольку Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят по отношению к положениям Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Судом установлено, что заявители представили в Управление все документы, необходимые для осуществления регистрационных действий, а именно: заявление о государственной регистрации прав; решение Арбитражного суда Московской области от 29.11.2022 по делу № А41-78994/2021; определение Арбитражного суда Московской области от 28.02.2023 по делу № А41-78994/2021 об утверждении конкурсного управляющего; договор №Л1 купли-продажи имущества ООО «Альянс Капитал Девелопмент» от 22.12.2023; акт приема-передачи от 30.01.2024 к договору № Л1 купли-продажи имущества ООО «Альянс Капитал Девелопмент» от 22.12.2023; протокол собрания кредиторов ООО «Альянс Капитал Девелопмент» от 22.03.2023 №02; предложения о порядке продажи имущества ООО «Альянс Капитал Девелопмент» от 22.03.2023  №1;  протокол об определении участников торгов от 07.12.2023; итоги торгов от 07.12.2023.

В рассматриваемом случае имущество, обремененное залогом, было реализовано в рамках конкурсного производства в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ, что не требовало согласия залогодержателя на совершение сделки и повлекло за собой прекращение залога в отношении этого имущества.

Таким образом, доводы Управления о том, что для государственной регистрации перехода права требовалось представление совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя о погашении записи об ипотеки, а так же представление документа, выражающего согласие залогодержателя на совершение сделки основаны на неверном толковании вышеприведенных положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Поскольку представление совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя о погашении записи об ипотеки, а так же представление документа, выражающего согласие залогодержателя на совершение сделки, в рассматриваемом случае не требовалось, а в уведомлениях Управления № КУВД-001/2024-8220088/3 от 15.03.2024 и №КУВД-001/2024-8220088/5 от 17.06.2024 иных оснований для приостановления государственной регистрации и для отказа в государственной регистрации не указано, решение Управления об отказе государственной регистрации не соответствует закону, нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем признается судом недействительным.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку иных оснований для отказа в государственной регистрации в оспариваемом уведомлении Управления не приведено, суд приходит к выводу, что надлежащим способом  устранения нарушенных прав и законных интересов заявителя в рассматриваемом случае будет являться обязание Управление Росреестра по Брянской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на нежилое помещение: кадастровый номер: 32:31:0120201:67; назначение: нежилое помещение; площадью 1208 кв.м.; наименование: участок окраски; ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 497, условный номер 15-01/18-10-786; местоположение: 

<

...>.

При обращении в суд ООО «Альянс Капитал Девелопмент» по чеку ПАО Сбербанк от 26.04.2024 уплатило государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Государственная пошлина в размере 3000 руб., уплаченная по  чеку ПАО Сбербанк от 26.04.2024, подлежит возврату заявителю из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал Девелопмент» (ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Признать незаконным оформленное уведомлением №КУВД-001/2024-8220088/5 от 17.06.2024 решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об отказе государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение: кадастровый номер: 32:31:0120201:67; назначение: нежилое помещение; площадью 1208 кв.м.; наименование: участок окраски; ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 497, условный номер 15-01/18-10-786; местоположение: 

<

...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на нежилое помещение: кадастровый номер: 32:31:0120201:67; назначение: нежилое помещение; площадью 1208 кв.м.; наименование: участок окраски; ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 497, условный номер 15-01/18-10-786; местоположение: 

<

...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал Девелопмент» (ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал Девелопмент» (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

 

Судья                                                                                              Халепо В.В.