АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-9695/2017

г. Краснодар

04 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителей заявителя – сельскохозяйственного производственного кооператива племзавод «Подгорное» (ИНН 6129005359, ОГРН 1036129001248) – Шматько Е.В. (доверенность от 07.06.2018), Сенченко В.Н. (доверенность от 17.07.2018), от третьих лиц: Инбулаева В.А., Кадиева Р.М., Магомедова А.Б. – Паненко С.И. (доверенность от 16.05.2018), в отсутствие заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третьих лиц: Орловского А.В., Головченко И.П., Головченко В.И., Орловского В.М., Раровой Л.Г., Орловской В.Г., Пшеничного А.В., Абрамцевой Л.И., Абрамцева К.Ф., Штокалова Н.Ф., Штокалова А.Ф., индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Орловской А.В.; Ахмедовой З.Б., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива племзавод «Подгорное» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2018 (судьи Сулименко О.А., Галов В.В., Попов А.А.) по делу № А53-9695/2017, установил следующее.

Сельскохозяйственный производственный кооператив племзавод «Подгорное» (далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к государственному регистратору управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Ремонтненский отдел) Сидоренко Сергею Ивановичу (далее – регистратор), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) о признании незаконными действий и решения по погашению записи о регистрации аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0000000:2478, 61:32:0000000:2477; об обязании устранить допущенные нарушения и обязать восстановить нарушенное право арендатора и погашенные записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) об обременении и аренде земельных участков, вернуть стороны договора в состояние обоюдного исполнения договорных обязательств (с учетом изменения предмета заявленных требований).

Решением от 28.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.09.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что государственная регистрация прекращения договора аренды посредством погашения соответствующей регистрационной записи соответствует закону. Собственники спорных земельных участков отказались от продолжения арендных отношений, возобновленных по истечении срока действия договора аренды на неопределенный срок согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), уведомления об отказе от договора кооперативом получены. Собственники рассматриваемых земельных участков исполнили все требования закона, регламентирующие прекращение договора аренды. Погашение записи о регистрации договора аренды является правоподтверждающим действием, поэтому при несогласии с законностью отказа арендодателя от договора аренды, кооператив не лишен возможности оспорить его при наличии соответствующих оснований. Поскольку в регистрирующий орган арендодатели представили документы, подтверждающие отказ от договора аренды, у регистратора отсутствовали основания для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2017 решение от 28.06.2017 и постановление от 12.09.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Решением от 15.03.2018 действия управления по погашению регистрационной записи № 61-61-17/032/2007-402/1 об аренде земельных участков 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0000000:2478, 61:32:0000000:2477 в пользу кооператива признаны незаконными, не соответствующими Гражданскому кодексу и Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). На управление возложена обязанность по восстановлению в ЕГРН записи об обременении в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0000000:2478, 61:32:0000000:2477 в пользу кооператива; в удовлетворении остальной части требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что стороны последовательно решили вопросы о срочности договора и порядке продления на определенный срок, порядке и оснований его досрочного расторжения. Толкование содержания пункта 2 договора недвусмысленно свидетельствует о согласовании сторонами условий о возобновлении договора на новый срок на тех же условиях по истечении срока договора, если за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть или изменить условия договора. На момент обращения собственников земельных участков в управление о прекращении обременения договор аренды являлся возобновленным на новый пятилетний срок.

Определением от 11.07.2018 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, в связи с не привлечением к участию в деле лиц, чьи права затронуты обжалуемым судебным актом.

Постановлением от 16.08.2018 решение от 15.03.2018 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что в целях порождения правовых последствий, возникающих из договора аренды, заключенного на новый срок, любая из сторон договора могла обратиться с заявлением о государственной регистрации обременения. Вместе с тем, по окончании договора аренды земельного участка от 25.07.2007 (25.12.2012, исчисляя 5 лет от даты государственной регистрации договора) ни одна из сторон с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась. Стороны договора, не обеспечившие государственную регистрацию обременения, в любом случае не вправе ссылаться во взаимоотношениях с третьими лицами на условия договора аренды. Кооператив утратил возможность по восстановлению обременения испрашиваемым способом, поскольку спорные земельные участки выбыли во владение третьих лиц. В рамках спора об оспаривании решения государственного регистратора суд не может установить обременение в отношении прав третьих лиц, не привлеченных к участию в деле в качестве ответчиков. Соответствующий спор может быть рассмотрен по иску к правообладателям с предоставлением им возможности заявлять возражения относительно отсутствия сведений об обременении в ЕГРН на дату приобретения земельных участков и т. д.

В кассационной жалобе кооператив просит постановление от 16.08.2018 отменить, оставить в силе решение от 15.03.2018 в части удовлетворения требований. Заявитель указывает, что апелляционным судом не учтены разъяснения кассационной инстанции о необходимости прямого толкования содержания условия договора аренды, правовые подходы вышестоящих судов по аналогичным спорам, нормы гражданского законодательства о продлении ранее заключенного договора. По мнению подателя жалобы, действия суда направлены на предотвращение ответственности регистратора за неправомерные действия.

В отзыве на кассационную жалобу Инбулаев В.А., Кадиев Р.М., Магомедов А.Б. указали, что постановление от 16.08.2018 является законным и обоснованным, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Управление направило отзыв, в котором отметило, что кооператив принял на себя риски отсутствия в ЕГРН достоверных сведений о существовании и объеме обременения, не обратившись за государственной регистрацией, утратив тем самым возможность по восстановлению обременения испрашиваемым способом (спорные земельные участки выбыли во владение третьих лиц).

В судебном заседании представители заявители и третьих лиц поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва. Иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании от 20.11.2018 объявлялся перерыв до 27.11.2018 до 16 часов 10 минут, информация о котором размещена в сети Интернет, после перерыва судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 25.07.2007 собственники земельного участка (арендодатели), принадлежащего им на праве общей долевой собственности и кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка площадью 13 536,5 га с кадастровым номером 61:32:00 00 00:0089 сроком на 5 лет.

Отдельные собственники (Кадиев Р.М., Инбулаев В.А., Магомедов А.Б., Орловский А.В.) на основании норм Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» образовали земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0600004:2478, 61:32:0000000:2477 в счет принадлежавших им земельных долей.

3 ноября 2016 года в управление поступили заявления собственников земельных участков 61:32:0600004:9368, 61:32:000004:9367 о представлении в адрес арендатора уведомлений об отказе от договора аренды земельного участка от 12.04.2016 (получены кооперативом 14.04.2016).

10 ноября 2016 года в управление поступило заявление собственника земельного участка с кадастровым номером 61:32:0600004:2478 о представлении в адрес арендатора уведомления об отказе от договора аренды от 12.04.2016 (получено кооперативом 14.04.2016).

13 февраля 2017 года в управление поступили заявления собственников земельных участков 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0600004:2478 о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на указанные участки. В качестве основания прекращения аренды заявители представили уведомления от 18.11.2016, направленные в адрес кооператива и доказательства их получения (24.11.2016).

При проведении правовой экспертизы государственный регистратор, не выявив нарушений норм действующего законодательства и оснований для приостановления (отказа) в проведении государственной регистрации прекращения (ограничения) обременения в виде аренды, осуществил погашение записи об аренде в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0600004:2478.

2 марта 2017 года в управление поступили заявления десяти собственников земельного 61:32:0000000:2477 о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на данный участок. В качестве основания прекращения аренды представлено уведомление об отказе от договора аренды 25.07.2007, направленное в адрес кооператива 28.10.2016, полученное адресатом 29.10.2016.

Поскольку основания для приостановления и отказа в проведении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды не выявлены, запись о регистрации аренды на земельный участок 61:32:0000000:2477 погашена.

Кооператив, полагая, что действия управления по погашению регистрационных записей о праве аренды не соответствуют закону и нарушают принадлежащие ему права, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает обязанность доказывания законности оспариваемых актов, действий (бездействия) на орган или лицо, которые его совершили (допустили). При этом, по смыслу части 3 статьи 201 Кодекса отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктами 3, 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

Выполняя указания суда кассационной инстанции, оценив условия договора аренды земельного участка от 25.07.2007 в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что толкование пункта 2 договора недвусмысленно свидетельствует о согласовании сторонами условий о возобновлении его на новый срок на тех же условиях по истечении срока договора, если за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть или изменить условия договора.

Вместе с тем, как верно отметил апелляционный суд, указанное обстоятельство не могло служить основанием для удовлетворения заявления кооператива ввиду следующего.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключаемый на срок год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

При этом, в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"», в пункте 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Таким образом, в целях порождения правовых последствий, возникающих из договора аренды, заключенного на новый срок, любая из сторон договора могла обратиться с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок.

По окончании договора аренды от 25.07.2007 (25.12.2012, исчисляя 5 лет от даты государственной регистрации) ни одна из сторон с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на дату продления договора аренды на новый срок), договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, вступившим в силу с 01.06.2015, положения пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса изложены в новой редакции: договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, стороны договора, не обеспечившие государственную регистрацию обременений, в любом случае не вправе ссылаться во взаимоотношениях с третьими лицами на условия договора аренды.

В силу пункта 95 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, в целях описания объема обременения в ЕГРН вносятся сведения о сроке аренды: даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. Аналогичные правила изложены в пункте 90 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765.

Следовательно, в отсутствие в ЕГРН внесенных в установленном порядке сведений о продлении договора аренды от 25.07.2007 на тех же условиях на тот же срок, у регистратора и третьих лиц отсутствовали основания считать обременение сохранившимся. Уведомления об одностороннем отказе от договора аренды кооператив получал, начиная с 14.04.2016, заявления о прекращении обременения поданы 13.02.2017 и 02.03.2017; однако в течение данного периода заявитель не только не обратился за государственной регистрацией обременения, но и не уведомил орган регистрации прав о наличии возражений относительно прекращения зарегистрированного в его пользу обременения.

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконными решений и действий регистрирующего органа по погашению регистрационной записи об аренде не имелось, в удовлетворении заявленных требований кооперативу отказано правомерно.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, с учетом указаний кассационного суда, полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применил нормы материального и процессуального права, поэтому основания для отмены его постановления от 16.08.2018 отсутствуют. Нарушения норм процессуального права, названные в части 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2018 по делу № А53-9695/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Я.Е. Волков

В.Е. Епифанов