Арбитражный суд Сахалинской области 

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-4054/2024

город Южно-Сахалинск

28 октября 2025 года

Резолютивная часть объявлена 14.10.2025.  

Полный текст решения изготовлен 28.10.2025г. Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дремова Ю. А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потапенко С.И., в режиме веб-конференции (онлайн - заседание),  

с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном  

заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1  

Давида Николаевича (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Венера» (ОГРН: 

<

***>,  

ИНН: 

<

***>) 

о взыскании ущерба, причиненного в результате возвращения арендованного по  

договору аренды от 14.04.2022 № б/н имущества в ненадлежащем состоянии в размере  

1 366 740 рублей, 

о взыскании убытков (упущенной выгоды) в размере 2 948 660 рублей,  

о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере  

44 577 рублей, при участии: ИП ФИО1, личность удостоверена по паспорту, 

от ООО «Венера» - представитель ФИО2 по доверенности от 01.10.2025  

(срок действия один год), представлен документ о высшем юридическом образовании, 

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО1  

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) обратился в суд к обществу с  

ограниченной ответственностью «Венера» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) с исковыми требованиями о взыскании ущерба, причиненного в результате возвращения арендованного по договору аренды от 14.04.2022 № б/н имущества в ненадлежащем состоянии в размере 1 366 740 рублей, о взыскании убытков (упущенной выгоды) в размере 2 948 660 рублей, о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 44 577 рублей.  

Определением суда от 04.07.2024 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Сахалинской области, возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание на 12.08.2024, далее дело назначено к судебному разбирательству на 09.10.2024.  

09.10.2024 от ответчика поступил отзыв, слушание отложено на 14.11.2024. 02.11.2024 от истца поступили письменные объяснения. 

14.11.2024 от ответчика поступил отзыв на иск, слушание отложено на 13.01.2025.  

13.01.2025 от ответчика поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы, слушание отложено на 05.02.2025.  

27.01.2025 от ответчика поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы.  

31.01.2025 от истца поступили возражения на заявленное ходатайство. 05.02.2025 от ответчика поступил отзыв на возражения истца. Слушание отложено на 26.02.2025. 

20.02.2025 от ответчика поступило уточнение к ходатайству о назначении экспертизы.  

05.03.2025 от ответчика поступило уточнение к ходатайству о назначении экспертизы.  

Определением суда от 12.03.2025 назначена комплексная судебная документарная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено: Индивидуальному предпринимателю ФИО3 ИНН 

<

***>; ООО «Дальпрофоценка» (ОГРН: 05.08.2020, ИНН: 

<

***>), эксперту ФИО4.  

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

1.Являлись ли отраженные в акте от 31.12.2023 недостатки (повреждения) при приеме передаче объекта - здания с кадастровым номером 65:01:0501004:1354, расположенном по адресу: 

<

...>, основанием для производства работ по замене:  

-фасада Сибалюкс - на площади 158,5 кв.м, в связи с наличием повреждений  

панелей фасада;  

- дверей Г1ВХ входной группы в количестве 2 ШТ - стеклопакета в окнах ПВХ 2,4 кв.м. - противопожарной двери - 1 шт. - секционных подъемных ворот 1 шт. 5 секций в сборе - 7,5 кв.м. - дверных полотен щитовых с приборами - 6 шт., на «новые»? 

2. Если необходимость производства замены была, то какова стоимость работ (включая стоимость материала) по устранению перечисленных в акте от 31.12.2023 недостатков (повреждений)?  

3. Являлись ли недостатки (повреждения) отраженные в акте от 31.12.2023 препятствием, в общем плане (то есть, без учета необходимости переоборудования или перепланировки либо иного оснащения объекта по заявке следующего арендатора), к сдаче объекта в аренду иному лицу без устранения данных недостатков (повреждений)?  

Для производства экспертизы экспертам предоставить в электронном виде все материалы дела, поступившие в электронном виде от истца и ответчика: иск с приложением – л.д.4 – 7; отзыв с приложением л.д. 16-17; письменные пояснения истца, с приложением л.д. 27-29; отзыв ответчика с приложением – л.д. 34 – 36; дополнительные документы ответчика с приложением от 31.01.2025.  

Срок производства экспертизы установлен до 26 мая 2025 года. 

09.04.2025 в суд в электронном виде от эксперта ФИО3 (ИНН 

<

***>) поступило ходатайство о предоставлении дополнительной информации, а именно:  

1. Проектную документацию на устройство навесного вентилируемого фасада.  

2. Сведения о поврежденных панелях навесного фасада: количество поврежденных панелей, их расположение на фасаде, фотоснимки поврежденных панелей и пр., послужившие основанием для принятия решения о замене 158,5 кв.м, панелей фасада.  

3. Сведения о типе и размерных характеристиках примененных панелей навесного вентилируемого фасада, в соответствии с каталогом производителя.  

4. Сведения о расположении панелей навесного фасада, составляющих площадь 397,2 кв.м., переустановка которых предусмотрена отчетом об оценке № 011320- 5909, представленным экспертам в электронном виде в числе других материалов арбитражного дела № А59-4054/2024.  

5. Фотоснимки дверей, иллюстрирующие повреждения, послужившие основанием для принятия решения о замене дверей.  

6. Фотоснимки повреждений стеклопакетов в окнах (площадью 2,4 кв.м.), послуживших основанием для принятия решения о их замене.  

7. Паспорт на установленную противопожарную дверь. Фотоснимки противопожарной двери (общие виды), отражающие, в том числе, информацию о месте ее установки.  

8. Данные о производителе подъемно-вертикальных роллетных ворот. Фотоснимки поврежденных деталей ворот.  

9. Полный объем фотоснимков в виде отдельных файлов, записанных на электронный носитель информации, сделанных оценщиком при проведении осмотра объекта исследования (оценки).  

10. Технический план исследуемого здания с указанием на нем помещений, сданных в аренду ООО «Венера» по договору аренды от 14 апреля 2022 года между индивидуальными предпринимателями ФИО5, ФИО1 и ООО «Венера». Экспликацию помещений к плану.  

11. Планы размещения оборудования, предусмотренные техническим заданием на реконструкцию магазина, являющимся Приложением № 1 к договору аренды от 14 апреля 2022 года между индивидуальными предпринимателями ФИО5, ФИО1 и ООО «Венера». Проектную документацию на реконструкцию магазина.  

12. Сведения о фактическом использовании помещений, возвращенных по акту приема-передачи от 31.12.2023г., после заключения договора аренды от 01.01 2024г.  

Определением суда от 14.04.2025 заявление принято к производству и назначено к заседанию на 21.04.2025.  

18.04.2025 от представителя истца предоставлены письменные пояснения и документы на флэш-накопителе.  

19.04.2025 от представителя ответчика в электронном виде предоставлены документы.  

Определением суда от 21.04.2025 срок производства экспертизы продлен до 13.06.2025, эксперту дополнительно предоставлено: письменные пояснения и документы на флэш-накопителе, которые предоставил истец 18.04.2025; - документы, представленные ответчиком 19.04.2025 в электронном виде.  

Далее срок экспертизы продлен до 30.07.2025. 04.08.2025 в суд поступило заключения эксперта № 2025-04 от 30.07.2025. 

Определением суда от 13.08.2025 производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание на 03.10.2025.  

Экспертное заключение оглашено в судебном заседании. В судебном заседании вызван эксперт ФИО3  

30.09.2025 от эксперта поступили ответы на вопросы, которые поставлены судом, истцом, также предоставлен отзыв на рецензию.  

В судебном заседании объявлен перерыв до 13.10.2025, до 14.10.2025. 

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, судом установлено следующее.  

14 апреля 2022 года между ИП ФИО5 (доля в праве собственности 4/5), ИП ФИО1 (доля в праве собственности 1/5) (далее - Арендодатель,) и ООО «Венера» (далее - Арендатор,) заключен договор аренды, в соответствии с которым Арендатор принял в аренду объект недвижимости - нежилое здание общей площадью 1477 м2 с кадастровым номером 65:01:0501004:1354, расположенное по адресу: г. Южно- Сахалинск, ФИО6 проезд, д.29.  

Согласно пункту 1.2. договора объект принадлежит Арендодателю на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 12.04.2022, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 14.04.2022 № 65:01:0501004:1354-65/074/2022-12.  

Согласно пункту 1.3. договора объект предоставляется в аренду для использования его под розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, а также осуществления иной коммерческой деятельности не запрещенной действующим законодательством Российской Федерации.  

Срок действия договора определен сторонами – на 10 лет. 

Согласно акту приема-передачи от 21.10.2022 объект передан арендатору в надлежащем состоянии, претензий у арендатора не имелось.  

Пунктом 2.1.14 предусмотрено, что в случае прекращения действия Договора, в том числе и при его досрочном расторжении, принять объект по акту приема-передачи. Возврат объекта осуществляется в том виде, в котором он был получен от арендодателя, с учетом нормального износа.  

Согласно пункту 7.2. договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора (без указания причин), уведомив об этом арендодателя за 30 дней до момента прекращения действия договора.  

01.12.2023 арендодатель направил в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды.  

В уведомлении истец указал на расторжение договора 31.12.2023 и об  

обеспечении 31.12.2023 возвратить помещение по акту приема-передачи.  

31.12.2023 по акту приема-передачи арендованное нежилое здание общей площадью 1477 м2 с кадастровым номером 65:01:0501004:1354, расположенное по адресу: 

<

...>, возвращено арендодателю.  

В акте указано, что помещение принимается с замечаниями, указанными в Приложении № 1 к настоящему акту, арендатор демонтировал свои рекламные конструкции на фасаде здания.  

Замечания зафиксированы в акте осмотра от 31.12.2023, в котором отражено следующее:  

Навесная фасадная система (НФС): 1. Повреждение алюминиевых карт НФС на западной стене дебаркадера. 

2. Отверстия в алюминиевых картах НФС в местах прохода кабелей подключения камер наружного видеонаблюдения, отверстия от крепления камер.  

3. Отверстия в алюминиевой карте НФС на восточной стене дебаркадера рядом с лестницей на кровлю.  

4. Отверстия в алюминиевых картах НФС от крепления воздуховодов в зоне кровли на южном фасаде здания.  

5. Повреждение лакокрасочного покрытия алюминиевых карт НФС на восточном фасаде здания в местах крепления рекламных конструкций.  

Площадка дебаркадера: 1. Отверстия в бетонной плите покрытия, остаточные элементы крепления. 

2. Нижний элемент подъемных ворот имеет глубокие механические повреждения.  

3. Повреждены петли подъемных ворот: - на 2й секции слева (взгляд изнутри помещения), - трещина в петле Зй секции слева, - отсутствует крепеж петли на Зй секции ворот справа. 

4. Несущие металлоконструкции навеса/крыши имеют многочисленные отверстия  

от крепежа временной ветрозащитной конструкции, установленной Арендатором.  

Входная группа: 1. Отверстия в алюминиевом профиле в верхней части дверей. 

2. Механические повреждения поверхности сэндвич-панели в нижней части двери.  

3. Цвето-графические надписи и клеевые крепления для рекламных конструкций на  

остеклении. 

Светопрозрачные конструкции: 

1. Демонтированы стеклопакеты в юго-восточном крыле. Установлены сэндвич-  

панели с отверстиями более 200мм. Внутренняя отделка: 1. Механическое повреждение штукатурного слоя отделки колонны в зале. 2. Отверстия в перегородках в местах прохода воздуховодов в зале. 

3. Напольное покрытие (керамическая плитка) в зале, имеет элементы отличного от  

основного цвета в количестве 12 плиток. 4. Отверстия в напольном покрытии в зале в 40 плитках. 5. Отверстия в перекрытии l-гo этаже в зоне погрузки. 

6. Полотно двери в административное помещение имеет механические  

повреждения. 

7. Наружные металлические двери имеют механические повреждения от  

установленных проушин в зоне притвора. 

8. В помещении второго этажа, первое с лестницы справа, имеются  

смонтированные коммуникации системы водопровода и канализации. 

18.01.2024 истец заключил договор № 5909/24 ООО «Максимус» на оценку рыночной стоимости ущерба нежилому зданию по адресу: 

<

...>. Согласно отчету оценки № 0111320-5909 по состоянию на 18.01.2024 рыночная стоимость ущерба (восстановительного ремонта) составила 1 366 740 рублей.  

29.02.2024 между ИП ФИО1 (Заказчик) и ИП ФИО7 (Подрядчик) заключен договор подряда № 2, в соответствии с которым подрядчик выполнил строительно-отделочные работы на объекте, по адресу: 

<

...>, что подтверждается актом выполненных работ от 30.04.2024 № 14.  

Платежным поручением от 07.05.2024 № 390 денежные средства в сумме 1 366 740 рублей были перечислены подрядчику.  

Ссылаясь на указанные обстоятельства ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 1 366 740 рублей.  

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  

обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.  

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.  

В свою очередь, согласно пункту 1 статьи 614, пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а также поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.  

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.  

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

Из разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7), следует, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).  

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.  

В обоснование требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта истец сослался на неисполнение ответчиком обязанности возвратить арендованное помещение в том состоянии, в котором оно было ему передано.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

В ходе рассмотрения настоящего спора судом назначено проведение судебной документарной строительно-технической экспертизы, по результатам которой подготовлено заключение № 2025-04.  

В заключение от 30.07.2025 эксперт ФИО3 указал следующее. 

С целью получения информации о фактическом состоянии объекта исследования на дату передачи его от Арендатора к Арендодателю 31.12.2023 года экспертом было заявлено в суд ходатайство о предоставлении полного объема фотоснимков в виде отдельных файлов, записанных на электронный носителя информации, сделанных оценщиком при проведении осмотра объекта исследования (оценки).  

Фотоснимки и видеозаписи, поступившие эксперту на основании заявленного им ходатайства, сформированы из данных, представленных в суд истцом и ответчиком и записаны на электронный носитель информации - CD-диск. При открытии CD-диска с использованием дисковода персонального компьютера было установлено, что в корневом каталоге CD-диска содержится папка с названием «4054 24».  

С целью решения поставленных вопросов экспертами была исследована видео и фото информация, содержавшаяся в представленных файлах, информация, содержащаяся в фототаблице к Отчету об оценке № 011320-5909, а также фотоснимки, размещенные в свободном доступе в сети Интернет (ссылки на интернет-ресурсы приведены в фототаблице и в тексте заключения эксперта). Полученная информация была систематизирована и использована для составления фототаблицы, прилагаемой к заключению эксперта (Приложение 2).  

По первому вопросу ««Являлись ли отраженные в акте от 31.12.2023 недостатки (повреждения) при приеме передаче объекта -здания с кадастровым номером  

65:01:0501004:1354, расположенном по адресу: 

<

...>, основанием для производства работ по замене: -фасада Сибалюкс — на площади 158,5 кв.м., в связи с наличием повреждений панелей фасада; -дверей ПВХ входной группы в количестве 2шт.; -стеклопакета в окнах ПВХ 2,4 кв.м.; -противопожарной двери - 1шт.; - секционных подъемных ворот 1шт. 5 секций в сборе -7,5 кв.м.; -дверных полотен щитовых с приборами -6шт., на «Новые»?», эксперт ФИО3 пришел к следующему выводу: замена фасадных плит с целью восстановления объекта недвижимости была необходимо только на площади - 15,4кв.м. площади фасада; перестановка плит навесной фасадной системы с целью восстановления объекта недвижимости, была необходима только на площади 218,9 кв.м, площади фасада; необходимость замены дверей ПВХ входной группы в количестве 2шт.- отсутствовала. Для восстановления состояния дверей был необходим их ремонт; необходимость замены стеклопакета площадью 2,4 кв.м. в окнах ПВХ отсутствовала; необходимость замены противопожарной двери - 1 шт. отсутствовала. Для восстановления состояния противопожарной двери был необходим ремонт; необходимость полной замены секционных подъемных ворот (1шт. 5 секций в сборе -7,5 кв.м.) - отсутствовала. Для восстановления состояния секционных подъемных ворот был необходим их ремонт с заменой отдельных деталей; необходимость замены дверных полотен щитовых с приборами в количестве - 6шт., на «новые» отсутствовала. Для восстановления состояния дверей был необходим их ремонт; представленные экспертам фотоснимки и видеозаписи не содержат данных о наличии на конструкциях входной группы цветографических надписей и клеевых креплений для рекламных конструкций, размещенных на остеклении в связи с чем, на основании статьи 16 ФЗ-73 от 31.05.2001 года экспертами сообщается о невозможности дать заключение о необходимости замены или ремонта элементов светопрозрачной конструкции входной группы, а также стоимости работ, направленных на ремонт или замену этих светопрозрачных конструкций.  

По второму вопросу «Если необходимость производства замены была, то какова стоимость работ (включая стоимость материала) по устранению перечисленных в акте от 31.12.2023 недостатков (повреждения)?», эксперт ФИО4 пришла к выводу: стоимость работ (включая стоимость материала) по устранению перечисленных в вопросе 1 недостатков объекта недвижимости, по состоянию на 2 квартал 2025 года, с учетом НДС 20%, составил 312 560 рублей; стоимость работ (включая стоимость материала) по устранению перечисленных в вопросе 1 недостатков объекта недвижимости, по состоянию на 4 квартал 2025 года, с учетом НДС 20%, составил 264 350 рублей.  

По третьему вопросу «Являлись ли недостатки (повреждения) отраженные в акте от 31.12.2023 препятствием, в общем плане (то есть, без учета необходимости переоборудования или перепланировки либо иного оснащения объекта по заявке следующего арендатора), к сдаче объекта в аренду иному лицу без устранения данных недостатков (повреждений)?», эксперт ФИО3 пришел к выводу о том, что технические причины, включая недостатки, отраженные в акте от 31.12.2023 года, препятствующие использование объекта исследования под размещение предприятия розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, при условии сохранения на объекте порядка размещения торгового и иного оборудования, - отсутствовали.  

Суд признает экспертное заключение допустимым доказательством по делу, соответствующим статье 86 АПК РФ.  

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение экспертов не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.  

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.  

Материалами дела подтверждается, что экспертиза проведена экспертами компетентной организации, имеющими соответствующую квалификацию и образование (указанное соответствует положениям статей 55, 82, 86 АПК РФ). Доказательств, свидетельствующих о заинтересованности экспертов в исходе дела или наличии иных обстоятельств, которые могли вызвать сомнение в их беспристрастности, в дело не представлено. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем отобрана подписка, экспертное заключение имеет достаточную ясность и полноту, вопросов в отношении исследованных обстоятельств не имеет, противоречий в выводах эксперта судом не установлено, выводы эксперта подтверждены первичной документацией, являются обоснованными, экспертиза содержит подробное описание методов исследования, ссылки на соответствующие нормативные акты.  

В экспертном заключении содержатся все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, у суда сомнений в его достоверности не имеется; заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательства по делу.  

Заключение эксперта содержит ответы на поставленные перед ним вопросы. Эти ответы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования,  

подтверждены фактическими данными, поэтому у суда отсутствуют основания сомневаться в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.  

Кроме того, эксперт ФИО3 был опрошен в судебном заседании 03.10.2025 и дал исчерпывающие письменные и устные ответы на вопросы суда, представителей истца и ответчика.  

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).  

Ответчик, исходя из обстоятельств настоящего дела, должен доказать, что обнаруженные арендодателем причины их возникновения, исключают его ответственность.  

Согласно пункту 3 статьи 393 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска.  

По результатам оценки собранных по делу доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ в их взаимосвязи и в совокупности, суд пришел к выводу, о том, что проведение истцом восстановительных работ влечет обязанность ООО «Венера», как прежнего арендатора, компенсировать стоимость работ частично в сумме 312 560 рублей, рассчитанных на второй квартал 2025 года.  

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика суммы упущенной выгоды в размере 2 948 660 рублей.  

Исследовав материалы дела судом установлено следующее. 

08 декабря 2023 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО5, Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Саплаймэн» (далее - стороны) заключен предварительный договор аренды нежилого здания общей площадью 1477 м с кадастровым номером 65:01:0501004:1354, расположенного по адресу: г. Южно- Сахалинск, ФИО6 проезд, д.29 (далее - Объект).  

Согласно п.1.2 предварительного договора стороны обязуются в течение 30 дней с момента подписания предварительного Договора заключить договор аренды Объекта.  

В связи с тем, что 31.12.2023 Арендатор вернул Арендодателю Объект аренды в ненадлежащем виде с недостатками, препятствующими незамедлительной сдаче его в аренду, стороны заключили 01 января 2024 года договор аренды Объекта (далее - Договор от 01.01.2024), установив в п.4 Договора от 01.01.2024 срок аренды с 01.03.2024, а именно после устранения всех недостатков Объекта, допущенных в результате ненадлежащей эксплуатации ООО «Венера».  

В соответствии с п.17 Договора от 01.01.2024 стороны договорились, что размер арендной платы по основному договору будет составлять из расчета 1 300,00 рублей за 1 кв. м площади Объекта в месяц.  

Таким образом, возможность сдачи помещения в аренду после расторжения договора с ООО «Венера» в период с 01.01.2024 по 29.02.2024 существовала реально, Арендодателем предпринимались соответствующие меры на получение упущенной выгоды и производилось устранение недостатков Объекта аренды, а действия (бездействие) ООО «Венера» не позволили Арендодателю получить доход от сдачи помещения в аренду в указанный период (за исключением помещений фактически арендуемых в указанный период ООО «Суперфарма-С» и ООО «Пантеон»).  

Расчет суммы упущенной выгоды: 1477 м2 (общая площадь Объекта аренды) - 271,8 м2 (площадь арендуемого ООО «Пантеон» помещения) - 71,1 м2 (площадь арендуемого ООО «Суперфарма-С» помещения) X 1300,00 рублей (ставка арендной платы за 1 м2 для ООО «Саплаймэн») X 2 месяца (период в течение которого Объект аренды не приносил доход) = 2 948 660,00 рублей.  

Таким образом, возникновение убытков в виде упущенной выгоды мотивировано истцом ненадлежащим состоянием объекта аренды по вине ответчика, ввиду чего арендодатель не мог предоставить объект в аренду и тем самым получать прибыль в течении двух месяцев.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.  

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) даны разъяснения о том, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.  

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.  

Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом. Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска. Отсутствие вины по данной категории дел доказывается лицом, нарушившим обязательство, указанное соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7).  

При этом, как разъяснено в пункте 12 Постановления N 25, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб.  

По смыслу закона причинно-следственная связь должна быть прямой и непосредственной, то есть необходимо доказать, что именно действия ответчика привели к наступлению для истца негативных последствий, никакие иные факторы с последствиями не связаны. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.  

Из разъяснений пункта 14 Постановления N 25 следует, что по смыслу статьи 15 ГК  

РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.  

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.  

Согласно из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, при проверке факта наличия упущенной выгоды судам следует оценить фактические действия истца, которые подтверждают совершение ими конкретных действий, направленных на извлечение доходов, не полученных в связи с допущенным должником нарушением.  

При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.  

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.  

Действительно, материалами дела подтверждается факт заключения 08.12.2023 между ИП ФИО5, ИП ФИО1 и ООО «Саплаймэн» предварительного договора аренды нежилого здания общей площадью 1477 м с кадастровым номером 65:01:0501004:1354, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Между тем, в силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.  

Как указывалось ранее, причинно-следственная связь должна быть прямой и непосредственной, то есть необходимо доказать, что именно действия ответчика привели к наступлению для истца негативных последствий, никакие иные факторы с последствиями не связаны.  

Предварительный договор от 08.12.2023 является добровольным действием предпринимателя, основанном на его волеизъявлении.  

Истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что исключительно обстоятельства необходимости выполнения восстановительных работ являются единственной причиной возникновения упущенной выгоды. Кроме того, суд учитывает, что данное обстоятельство в виде производства восстановительных работ после расторжения договора аренды с ответчиком не явилось причиной для не заключения истцом двух договоров аренды в отношении части помещений в здании общей площадью 1477 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0501004:1354, расположенного по адресу: 

<

...>:  

Договор аренды от 28.12.2023 № ЕЛ-001, между ИП ФИО5, ИП ФИО1 и ООО «Пантеон», в отношении помещений площадью 271,8 кв.м.. согласно акту приема-передачи указанное помещение передано 28.12.2023, когда еще договор аренды между истцом и ответчиком не был расторгнут в отношении всего здания торгового центра.  

Договор аренды от 01.01.2024, между ИП ФИО1 и ООО «Суперфарма- С», в отношении помещений площадью 71,1 кв.м.. согласно акту приема-передачи указанное помещение передано 01.01.2024.  

С учетом изложенного, суд в данном случае приходит к выводу о том, что состояние объекта аренды (нежилое здание общей площадью 1477 м2 с кадастровым номером 65:01:0501004:1354, расположенное по адресу: 

<

...>), недополученная сумма арендных платежей не может являться убытками по смыслу статьи 15 ГК РФ, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца 2 948 660 рублей убытков в виде упущенной выгоды.  

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано частично (удовлетворено 7,24% от заявленного требования) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 227,37 рублей подлежат отнесению на ответчика.  

Судебные издержки по оплате судебной экспертизы в сумме 200 000 подлежат отнесению на истца в части пропорции по требованию о взыскании ущерба, причиненного в результате возращения арендованного имущества - 

удовлетворено 22,87% от заявленного требования (45 740 рублей расходы ответчика и 154 260 рублей расходы истца).  

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Венера» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) сумма ущерба в размере 312 560 рублей, судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме 3 227,37 рублей.  

В удовлетворении остальной части требований отказать.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Венера» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходов связанные с оплатой производства экспертизы в сумме 154 260 рублей.  

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.  

Судья Ю.А. Дремова