ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-30345/2023

Дело № А40-153993/22

г. Москва

20 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Александровой Г.С., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий ФТ-Центр" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 марта 2023 г. по делу № А40-153993/22 по иску Межрегиональной поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист" к ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий ФТ-Центр" о признании недействительным уведомления, об изменении арендной платы, признании недостоверной, величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества, о взыскании задолженности по арендной плате по договору

при участии в судебном заседании: от истца ФИО2 (по доверенности от 04.10.2022 г.); от ответчика ФИО3 (по доверенности от 06.12.2022 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Межрегиональная общественная организация поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" о признании недействительным уведомления ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" от 25.10.2021 г. № 2120 об изменении арендной платы за недвижимое имущество общей площадью 809,0 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З, признании недостоверной, величину рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества общей площадью 809,0 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З, указанного в отчете ООО «Компания ВЕАКОН» от 14.10.2020 г. № 11-2120, установлении действительной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества общей площадью 809,0 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З по договору аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения от 02.07.2018 г. № Д-2018-000020 в размере 8 482 руб. за календарный год согласно заключению эксперта от 16.12.2022 г. № 31, с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2022 принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречный иск Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" к Межрегиональной общественной организации поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист" о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 02.07.2018 г. № Д-2018-000020 за период с 01.11.2021 г. по 31.07.2022 г. в размере 183 701 руб. 64 коп.

До принятия решения по существу заявленного иска, АО "ФТ-Центр" ходатайствовал о процессуальном правопреемстве замене ответчика на него в связи с тем, что ответчик прикатил свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями из ЕГРЮЛ.

Суд первой инстанции произвел процессуальную замену Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" на акционерное общество "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2023 г. первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в первоначальном иске, ссылаясь на то, что судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела, а также допущены нарушения норм материального права.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды федерального имущества от 02.07.2018 г. № Д-2018-000020, по условиям которого ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" (далее - арендодатель, ответчик) передал Межрегиональной общественной организации поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист" (далее - арендатор, истец), а последний принял во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество общей площадью 809,0 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Литеры Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З (далее – объект).

Срок действия договора аренды установлен по 02.07.2023 г. (п. 2.1 договора аренды).

Согласно п. 4.1 договора аренды сумма арендной платы определена по результатам аукциона и составляет 2 981 руб. 98 коп., в том числе НДС 18 % в размере 454 руб. 88 коп.

При этом п. 4.9 спорного договора аренды установлено, что размер арендной платы по договору может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения объектом на правах аренды, но не чаще чем один раз в год, или на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом в котором заключен настоящий договор. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора.

Уведомлением от 25.10.2021 г. № 2120 арендодатель в порядке п. 4.9 договора аренды уведомил арендатора об изменении величины арендной платы на основании отчета от 14.10.2021 г. № 11-0321, подготовленного ООО "Компания ВЕАКОН", которая составила 23 750 руб. 75 коп. в месяц, с учетом НДС 20%, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов.

По мнению истца, уведомление от 25.10.2021 г. №2120 об изменении арендной платы по договору аренды от 02.07.2018 г. № Д-2018-000020 незаконно, поскольку нарушает права и законные интересы истца.

Истец также указал на то, что согласно акту приема-передачи от 02.07.2018 г., являющегося приложением № 3 к договору аренды от 02.07.2018 г. № Д-2018-000020, на момент передачи объект находился в неудовлетворительном состоянии, и до настоящего времени его состояние не изменилось. При этом, исходя из отчета оценщика от 14.10.2021 г. № 11-0321, арендная плата за объект увеличилась более чем на 700%, что явно превышает средние рыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

Также истец сослался на то, что согласно п. 4.9 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы по договору также может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом в котором заключен настоящий договор.

Однако согласно сведениям Росстата России средний уровень инфляции за период с 2019 г. по 2021 г. не превышал 12 %.

Кроме того, по мнению истца, отчет оценщика от 14.10.2021 г. № 11-0321, подготовленный ООО "Компания ВЕАКОН", по своему содержанию не отвечает требованиям, установленными Федеральными стандартами оценки.

Так, в соответствии с п. 11 ФСО "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Однако для определения действительной величины стоимости права пользования нежилым помещением по договору аренды в нарушение требований ФСО № 1 ООО "Компания "ВЕАКОН" использовала лишь сравнительный подход оценки.               В своем отчете ООО "Компания "ВЕАКОН" отказывается от применения доходного и затратного подходов, указав, соответственно, на отсутствие исчерпывающей информации и документации для проведения оценки права пользования объектом в рамках доходного подхода "методом добавочной продуктивности недвижимости", а также на отсутствие возможности проанализировать реальную практику сдачи в аренду аналогичных оцениваемому (п. 12.3 и 12.4 отчета оценщика).

При этом в п. 12.5 отчета оценщик при использовании сравнительного подхода ссылается на анализ 4 предложений по аренде объектов, которые удовлетворяют по условиям и нормального распределения выборки объектов аналогов. Данное обстоятельство противоречит утверждению оценщика об отсутствии возможности проанализировать реальную практику сдачи в аренду аналогичных оцениваемому, указанных в пункте 12.3 отчета оценщика.

Кроме того согласно п. 6.1.2 Методических рекомендаций по определению рыночной арендной платы (стоимости права пользования или владения и пользования) за объекты недвижимости, принятых и одобренных протоколом № 110 от 12.04.2022 г. Совета Российского общества оценщиков, рыночная стоимость объектов аренды – земельных участков на неактивных рынках оценивается, как правило, методом предполагаемого использования в рамках доходного подхода. Оценка рыночной стоимости зданий и сооружений на неактивных рынках осуществляется, как правило, методами затратного подхода.

Таким образом, по мнению истца, оценщиком неверно был выбран подход оценки для определения рыночной арендной платы за объект недвижимости.

Истец полагает, что отчет оценщика от 14.10.2021 г. № 11-0321, подготовленный ООО "Компания ВЕАКОН", содержит недостоверные сведения о действительной величины стоимости права пользования нежилым помещением. В связи с этим, арендная плата за арендованный объект, изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных объектов. Следовательно, поведение арендодателя, связанное с односторонним увеличением размера арендной платы, не соответствующей рыночным ставкам аренды, является недобросовестным.

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания недостоверной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества общей площадью 809,0 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З, указанной в отчете ООО «Компания ВЕАКОН» от 14.10.2020 г. № 11-2120, а также наличии оснований для признания недействительным уведомления акционерного общества "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" от 25.10.2021 г. № 2120 об изменении арендной платы за недвижимое имущество общей площадью 809,0 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З.

Учитывая выводы эксперта, суд первой инстанции признал правомерным установление действительной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества общей площадью 809,0 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З по Договору аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения от 02.07.2018 г. № Д-2018-000020 в размере 8 482 руб. за календарный год согласно заключению эксперта № 31 от 16.12.2022 г.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

В обоснование встречного иска АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" указало, что руководствуясь условиями договора аренды, направило в адрес истца уведомление от 25.10.2021 г. № 2120 об изменении арендной платы по договору аренды на сумму 23 750 руб. 75 коп. в месяц с учетом НДС 20%, без учета коммунальных услуг и эксплуатационных расходов. Однако с 05.11.2021 г. истец продолжает пользоваться комплексом, самостоятельно изменив стоимость арендной платы, до размера 3 032 руб. 52 коп. в месяц, тем самым не доплачивая ответчику арендную плату. Сумма задолженности за период с 01.11.2021 г. по 31.07.2022 г. составляет 183 701 руб. 64 коп.

Судом первой инстанции установлено и данное обстоятельство документально не опровергнуто истцом по встречному иску, что ответчик по встречному иску вносил арендную плату за спорный период в размере 3 032 руб. 52 коп. в месяц, что также следует из представленных в материалы дела платежных поручений.

Однако, учитывая, что судом признана недостоверной величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества, указанная в отчете ООО «Компания ВЕАКОН» от 14.10.2020 г. № 11-2120 и установлена действительная величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества в размере 8 482 руб. за календарный год согласно заключению эксперта № 31 от 16.12.2022 г., суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика по встречному иску задолженности по арендной плате.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Заявитель жалобы указывает на то, что уведомление о повышении размера арендной платы по договору может быть признано недействительным только в части, превышающей действительную рыночную стоимость арендной платы по договору аренды, определенной на основании судебном экспертизы.

Вместе с тем, указанные доводы подлежат отклонению, с учетом положений ст.ст. 153, 154, 55, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с п. 4.9 договора аренды и прямого указания в тексте уведомления от 25.10.2022 г. № 2120 увеличение размера арендной платы на основании такого уведомления ответчика является обязательным для истца.

Таким образом, указанное уведомление является односторонней сделкой, так как изменяет обязанность истца по оплате аренды.

С учетом правовой позиции, указанной в п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление № 73) и разъяснений абз. 4 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в целях определения действительной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды спорным помещением, определением суда первой инстанции от 26.10.2022 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Межотраслевой центр экспертизы и оценки "ГринЭкспертиза" ФИО4

Эксперт в своем заключении № 31 от 16.12.2022 г. указал, что рыночная стоимость арендной платы за недвижимое имущество общей площадью 809,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Литеры Б, б, б1; В, в, в1, в2; Г; Д, д; Е, е; Ж, ж, ж.1; З по состоянию на 13.04.2021 не округленно составляет 8 482 руб. в год

Апелляционный суд полагает, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ. При решении поставленной судом первой инстанции задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования ст.ст. 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ст.ст. 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Какие-либо доказательства некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы ответчиком не представлены.

Таким образом, судом первой инстанции экспертное заключение правомерно принято в качестве допустимого доказательства по делу.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для признания недостоверной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества общей площадью 809,0 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1, в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З.

Учитывая, что судом первой инстанции признана недостоверной величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества, указанная в отчете ООО «Компания ВЕАКОН» от 14.10.2020 г. № 11-2120 и установлена действительная величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества в размере 8 482 руб. за календарный год согласно заключению эксперта № 31 от 16.12.2022 г., суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии у ответчика по встречному иску (истца по первоначальному иску) задолженности по арендной плате.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции законно и обосновано, оснований для его отмены отсутствуют.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на ответчика расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 марта 2023 года по делу № А40-153993/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина

 

Судьи:                                                                                                          Г.С. Александрова 

 

                                                                                                                      Е.Б. Алексеева