ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-13844/2017

27 июня 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  27 июня 2018 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Кливера Е.П.,

судей  Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бака М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3910/2018) общества с ограниченной ответственностью «Ежевика» (далее – ООО «Ежевика», Общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2018 по делу № А70-13844/2017 (судья Авдеева Я.В.), принятое

по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени, ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***> (далее – Департамент имущественных отношений, истец)

к ООО «Ежевика» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

по встречному иску ООО «Ежевика»

к Департаменту имущественных отношений

о внесении изменений в договор,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство» (далее – МКУ «ТГИК», Учреждение, третье лицо),

 

при участии в судебном заседании представителей:  

от ООО «Ежевика» - ФИО1 по доверенности от 19.03.2018 сроком действия 3 года (личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации);

от Департамента имущественных отношений – представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания лицо извещено надлежащим образом;

от МКУ «ТГИК» - представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания лицо извещено надлежащим образом. 

 

установил:

Департамент имущественных отношений обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к ООО «Ежевика» о взыскании пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 20.02.2016 № 021631902 (далее – Договор) в сумме 706 627 руб. 80 коп., за период с 01.09.2016 по 01.12.2016.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МКУ «ТГИК».

Обществом предъявлен и принят к производству определением Арбитражного суда Тюменской области от 12.12.2017 встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений о внесении изменений в Договор путем изложения пункта 4.3.3 Договора в следующей окончательной редакции: «4.3.3. Учитывая необходимость проведения капитального ремонта арендуемого помещения и устранения в счет арендной платы недостатков помещения, не оговоренных Арендодателем при заключении Договора аренды и зафиксированных в дополнительном соглашении от 30.06.2016, Арендатору в соответствии с п.4 ст.6 Порядка передачи муниципального имущества города Тюмени в аренду, безвозмездное пользование (утвержденного решением Тюменской городской Думы от 11.02.2008 № 786), предоставляется отсрочка по внесению арендной платы за период с 30.06.2016 по 31.12.2016. С учетом предоставленной отсрочки арендную плату, начисленную за указанный период (без налога на добавленную стоимость), Арендатор обязан уплатить не позднее 31.12.2016. Арендная плата, начисленная за период с 01.03.2016 по 29.06.2016, не взимается. Арендная плата, начисленная за период с 17.02.2016 по 29.02.2016, с.01.01.2017 и за последующие периоды, уплачивается Арендатором в общем порядке, установленном п.4.3.1. Договора».

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2018 требования Департамента имущественных отношений удовлетворены частично, с ООО «Ежевика» в пользу истца взыскано 141 325 руб. 56 коп. неустойки за просрочку платежа, в остальной части иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что факт просрочки арендатором платежа по Договору подтверждается материалами дела, о передаче в аренду имущества в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, арендатору было известно при заключении Договора, и указанное условие не являлось препятствием для последующего использования помещения в целях, соответствующих условиям Договора. При этом суд первой инстанции отметил, что при подписании дополнительного соглашения от 30.06.2016 стороны не внесли изменения в иные условия Договора, в том числе о сроке проведения ремонтных работ.

Снизив размер подлежащей взысканию неустойки, суд первой инстанции отметил, что в сфере определения сторонами ставки договорной неустойки сформировался обычай делового оборота, согласно которому за аналогичные нарушения обязательств по договору устанавливается ставка в размере, приближенном к 0,1% от просроченной в оплате суммы долга за каждый день просрочки, а также учёл высокий процент договорной неустойки, период просрочки внесения арендной платы и  отсутствие доказательств наступления негативных последствий для истца.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Ежевика» обратилось с апелляционной жалобой (с учетом дополнения к жалобе) в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2018 по делу № А70-13844/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и полном отказе в удовлетворении первоначального иска.

При этом податель апелляционной жалобы указывает на то, что выявление несоответствий в первоначальной дефектной ведомости фактическому объему работ привело к невозможности проведения работ по капитальному ремонту до момента подписания новой редакции дефектной ведомости, что муниципальное казенное учреждение «Тюменское городское имущественное казначейство» (балансодержатель по Договору) намеренно затягивало процесс согласования проведения капитального ремонта. Кроме того, ответчик настаивает на том, что допущенные арендодателем нарушения Договора, выразившиеся в умолчании о наличии скрытых недостатков объекта аренды, являются существенными и в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ служат основанием для изменения Договора судом. По поводу неустойки Общество отметило, что Договор, заключенный с Департаментом имущественных отношений, устанавливает заведомо неравный размер ответственности сторон в случае неисполнения обязательств. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Ежевика» поддержал требования и доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Департамент имущественных отношений в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве не согласился с доводами и требованиями апелляционной жалобы, отметив, что факт передачи в аренду имущества в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, был известен арендатору при заключении Договора, что возможность возмещения Обществу расходов на устранение недостатков объекта аренды изначально предусмотрена Договором, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Представитель истца в судебное заседание не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Муниципальное казенное учреждение «Тюменское городское имущественное казначейство» в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве также не согласилось с доводами апелляционной жалобы, в частности, указав на то, что при подписании дополнительного соглашения от 30.06.2016 стороны не внесли изменения в иные условия Договора, в том числе о сроке проведения ремонтных работ, составившем 10 месяцев с момента заключения Договора, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

 

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, дополнения к ней, письменные отзывы на апелляционную жалобу, заслушав представителя ООО «Ежевика», суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

 

На основании протокола открытого аукциона № 22/15-оа на право заключения договора аренды муниципального имущества от 02.02.2016 по лоту № 2 заключен договор аренды нежилого помещения № 021631902 сроком на 5 лет с даты передачи помещения по акту приема-передачи между Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и ООО «Ежевика» (арендатор), зарегистрированный арендодателем 20.02.2016. Объектом аренды по Договору является нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

...> Октября, 44, площадью 280,7 кв.м., которое подлежит передаче арендатору во временное пользование в целях организации пункта общественного питания (т.1 л.д.10-25).

Данным Договором установлены обязанности арендатора, в числе которых использование арендатором помещения в предусмотренных Договором целях (пункт 2.1 Договора), своевременное перечисление арендной платы в размерах и установленные соглашением сроки, внесение обеспечительного платежа в течение 3 рабочих дней с даты заключения Договора (пункт 2.2), поддержание помещения в исправном состоянии, несение расходов на содержание помещения, произведение за свой счет текущего и капитального ремонта помещения в установленные актом приема-передачи (дефектной ведомостью) объемы и сроки (пункт 2.3). При этом в соглашении указано, что порядок проведения капитального ремонта и изменения форм арендной платы в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества определяется в соответствии с Постановлением Администрации города Тюмени от 26.06.2008 № 76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта, работ по реконструкции муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества».

В соответствии с пунктом 3.2.4 Договора к числу обязанностей балансодержателя относится определение сроков и необходимости выполнения текущего и капитального ремонта, отражение этих данных в акте приема-передачи нежилого помещения, дефектной ведомости, являющихся приложением к Договору, осуществление контроля над проведением арендатором текущего и капитального ремонта.

Согласно разделу 4 Договора размер арендной платы составляет 316 010 руб. в течение первого календарного года (пункт 4.1). В последующие годы она должна определяться по установленной Договором формуле: А2 = А1 х Кi торг., где: А1 – это месячный размер арендной платы за пользование объектом аренды (без учета НДС) за предыдущий календарный год; А2 – это месячный размер арендной платы за пользование объектом аренды (без учета НДС) в текущем календарном году; Кi – это коэффициент, учитывающий уровень инфляции, ежегодно устанавливаемый муниципальным правовым актом Администрации города Тюмени не позднее 1 ноября года, предшествующего очередному финансовому году, который доводится до сведения арендатора путем размещения информации в официальном печатном издании и на сайте Администрации города Тюмени. Данный коэффициент применяется для расчета размера арендной платы в следующем году (пункт 4.1.1).

Внесение платы за аренду осуществляется Обществом путём её самостоятельного исчисления и перечисления не позднее последнего дня календарного месяца, предшествующего месяцу аренды без НДС с указанием кода бюджетной классификации по указанным в Договоре реквизитам: Получатель: УФК по Тюменской области (Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени)  ИНН 

<

***>/КПП 720301001 Банк получателя: отделение Тюмень, г.Тюмень БИК: 047102001 Счет № 40101810300000010005 ОКТМО: 71 701 000 Код бюджетной классификации 017 1 11 05074 04 0000 120 (пункт 4.3). Данное обязательство считается исполненным арендатором с момента зачисления денежных средств на единый счет бюджета города Тюмени. С этого же момента считается выполненным обязательство по внесению обеспечительного платежа, который согласно пункту 4.3.1 Договора арендатор также самостоятельно исчисляет и перечисляет с указанием кода бюджетной классификации по вышеуказанным реквизитам.

При этом арендная плата, начисленная за период с момента начала срока действия договора до его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, должна быть уплачена арендатором не позднее последнего дня календарного месяца, в котором осуществлена государственная регистрация Договора (пункт 4.3.2 Договора). За последующие периоды арендная плата уплачивается в общем порядке, установленном пунктом 4.3.1 Договора.

Согласно пункту 4.3.3 Договора, учитывая необходимость проведения капитального ремонта арендуемого помещения, арендатору предоставляется отсрочка по внесению арендной платы за период с 01.03.2016 по 31.08.2016; начисленную за указанный период арендную плату арендатор обязан уплатить до 31.08.2016. Арендная плата, начисленная за период с 17.02.2016 по 29.02.2016, с 01.09.2016 и за последующие периоды, уплачивается в общем порядке в соответствии с пунктом 4.3.1 Договора.

При этом за несвоевременное внесение арендной платы арендатором пунктами 4.1, 4.3 Договора устанавливается обязанность уплатить пени в размере 0,5% не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем уплаты, указанным в пункте 4.3. Действие этого положения Договора начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем государственной регистрации данного Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (пункт 4.8), то есть с 01.03.2016.

Кроме того, акт приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2016, прилагаемый к Договору, содержит данные о том, что по заключению комиссии объект аренды требует проведения капитального ремонта, срок которого составляет 10 месяцев с момента заключения Договора (т.1 л.д.19).

Помимо указанного акта, в качестве приложений к Договору оформлены план-схема арендуемого помещения (т.1 л.д.21) и дефектная ведомость (т.1 л.д.22-24).

Договор в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, что подтверждается штампом регистрирующего органа.

ООО «Ежевика» по Договору обязалось предоставить балансодержателю проектно-сметную документацию для проверки её на соответствие локальным сметным нормативам, разработки локально-сметного расчета. В силу того, что, по мнению арендатора, проектно-сметная документация и дефектная ведомость, в соответствии с которой необходимо произвести капитальный ремонт, не учитывали скрытых недостатков помещения, ответчик обратился к Департаменту имущественных отношений с предложением провести реальную оценку работ по приведению помещения в рабочее состояние. С этой целью по инициативе Общества проведена строительно-техническая экспертиза. На основании заключения эксперта № 165 от 13.05.2016 заключено дополнительное соглашение от 30.06.2016, которым внесены изменения в Договор в виде изложения Приложения № 3 к договору «Дефектная ведомость» в новой редакции (т.1 л.д.26-36). 

Кроме того, сторонами были подписаны и другие дополнительные соглашения. Так, 06.07.2016 дополнительным соглашением стороны внесли в раздел 7 Договора «Особые условия» положения, возлагающие на арендатора обязанность осуществить реконструкцию арендуемого помещения, включая выполнение мероприятий по получению разрешительной, технической и иной документации за счет собственных средств без возмещения со стороны арендодателя и балансодержателя с предоставлением им права взыскать с Общества расходы, связанные с выполнением указанных мероприятий, в случае проведения реконструкции арендатором с нарушением установленных Договором требований.

Дополнительными соглашениями от 14.09.2016, от 30.11.2016, от 16.12.2016 стороны изменяли форму арендной платы  путем возложения на Общество установленных Договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 1 143 561 руб. 60 коп., 792 613 руб. 08 коп. и 619 995 руб. 60 коп. (т.1 л.д.40-46). 

После окончания предусмотренного Договором периода отсрочки арендатор  с 01.09.2016 по 01.12.2016 не перечислял арендную плату Департаменту имущественных отношений, вследствие чего сумма пени составила 706 627 руб. 80 коп.

После направления арендодателем 17.08.2017 претензии от 16.08.2017 № 44-08-1811/7 об уплате задолженности по договору аренды (т.1 л.д.48-49), что подтверждается почтовой квитанцией от 17.08.2017 (т.1 л.д.50), ответчик так и не перечислил арендную плату за вышеуказанный период.

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены обязательства по своевременному внесению арендной платы по Договору, Департамент имущественных отношений обратился с соответствующим иском в Арбитражный суд Тюменской области.

В свою очередь, ООО «Ежевика» предъявило встречный иск о внесении изменений в Договор в части переноса периода отсрочки арендной платы с 01.03.2016 по 31.08.2016 на период с 30.06.2016 по 31.12.2016 ввиду необходимости в процессе проведения капитального ремонта устранить не оговорённые арендодателем недостатки помещения.

26.02.2018 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.

 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

 

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу положений 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Проанализировав Договор, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).

По статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендодатель исполнил свою обязанность по передаче имущества арендатору, что подтверждается актом приема-передачи от 17.02.2016 (т.1 л.д.18).

При этом доводы подателя апелляционной жалобы о том, что данное имущество передано ему с недостатками, за которые отвечает арендодатель, что задержало проведение капитального ремонта и является просрочкой кредитора, вследствие чего арендатор не мог начать выполнение ремонтных работ с 20.02.2016 по 30.06.2016, подлежат отклонению по следующим основаниям.

По статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, при передаче имущества Обществу в аренду ему было известно о том, что объект аренды требует проведения капитального ремонта.

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Указанные положения закона перенесены сторонами в Договор, поскольку на арендатора возложены обязанности по поддержанию помещения в исправном состоянии, несению расходов на содержание помещения, произведению за свой счет текущего и капитального ремонта помещения в установленные актом приема-передачи объемы и сроки (пункт 2.3 Договора).

Кроме того, возможность возмещения Обществу расходов на устранение недостатков объекта аренды изначально предусмотрена Договором в виде условия о том, что проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества  осуществляется в соответствии с Постановлением Администрации города Тюмени от 26.06.2008 № 76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта, работ по реконструкции муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества», а также в подписанных сторонами дополнительных соглашениях  от 14.09.2016, от 30.11.2016 и от 16.12.2016, являющихся неотъемлемыми частями Договора.

Поэтому суд первой инстанции, ссылаясь на подробное закрепление в Договоре цели пользования ООО «Ежевика» арендованным имуществом, на непредъявление арендатором претензий к этому имуществу, пришёл к обоснованному выводу о том, что Общество добровольно приняло на себя обязательство по улучшению объекта аренды, что позволило бы в дальнейшем использовать его в соответствии с установленными Договором целями (организация пункта общественного питания).

Утверждения Общества о неиспользовании арендованного имущества с 20.02.2016 по 30.06.2016 по не зависящим от него обстоятельствам обоснованно отклонены судом первой инстанции, в том числе, по причинам непредставления арендатором доказательств невозможности производить часть ремонтных работ после получения заключения эксперта № 165 от 13.05.2016, которые входили и в первоначальную, и в новую дефектную ведомость. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств обоснованности длительности периода с 20.02.2016 по 29.04.2016, в течение которого он выявлял необходимость проведения большего объема работ, а также того, в какой момент Общество начало выполнять ремонтные работы в соответствии с первоначальной дефектной ведомостью.

Суд первой инстанции верно отметил, что при подписании дополнительного соглашения от 30.06.2016 стороны не внесли изменения в иные условия Договора, например,  о стоимости пользования имуществом, о порядке внесения арендной платы, о сроке проведения капитального ремонта, который по акту приема-передачи от 17.02.2016 составил 10 месяцев с момента заключения Договора (т.1 л.д.19), то есть арендатор, зная об окончательном объеме ремонтных работ, предполагал, что своевременно исполнит обязательство.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Департамент имущественных отношений и МКУ «ТГИК» затягивали сроки согласования сметной документации, дефектной ведомости, а балансодержатель превысил свои полномочия, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку не подтверждены ответчиком документально.

Относительно недостатков сданного в аренду имущества часть 1 статьи 612 ГК РФ закрепляет, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В свою очередь, часть 2 данной статьи предусматривает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом первой инстанции верно определено, что применительно к рассматриваемому делу недостатки объекта аренды относятся к категории недостатков, установленных частью 1 статьи 612 ГК РФ.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Между тем, возможностью возместить расходы  на устранение выявленных недостатков арендованного имущества арендатор уже воспользовался путём подписания дополнительного соглашения от 30.06.2016, которым определен окончательный объем ремонтных работ с последующим принятием арендодателем расходов ответчика в качестве арендной платы после согласования изменения формы арендной платы.

Поскольку по Договору между сторонами Обществу предоставлен максимальный период отсрочки внесения арендной платы, предусмотренной Постановлением Администрации города Тюмени от 26.06.2008 № 76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта, работ по реконструкции муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества» – 6 месяцев, учитывая, что перенос периода отсрочки повлечёт за собой просрочку за другой период, суд первой инстанции обоснованно отклонил требования Общества о переносе этого периода с 01.03.2016 по 31.08.2016 на промежуток времени с 30.06.2016 по 31.12.2016.

Довод подателя апелляционной жалобы о существенности нарушений арендодателем условий Договора, в силу чего Общество лишалось того, на что оно могло рассчитывать при заключении Договора, а именно скорейшего проведения ремонтных работ для открытия пункта общественного питания, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В свою очередь, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;  изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исследовав материалы дела, доводы сторон, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о недоказанности существенного характера допущенных арендодателем нарушений. Данное обстоятельство подтверждается фактом подписания сторонами дополнительного соглашения от 30.06.2016 без внесения изменений в иные условия Договора, в том числе в сроки выполнения ремонтных работ. Следовательно, у Общества отсутствовало намерение расторгнуть Договор. Дополнительные расходы ответчика учтены истцом путем изменения формы арендной платы.

Кроме того, из материалов дела не усматривается, что обстоятельства, на основании которых Общество настаивает на внесении изменений в Договор,  изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, Договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Также стороны не могли быть уверены в том, что такого изменения обстоятельств не произойдет, поскольку при проведении капитального ремонта высока вероятность увеличения расходов.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных требований Общества о внесении изменений в Договор.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик настаивает на наличии оснований для дополнительного (по сравнению с обжалуемым решением) снижения неустойки – до размера ключевой ставки Банка России.

Указанные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При этом за несвоевременное внесение арендной платы арендатором на основании пунктов 4.1, 4.3 Договора устанавливается обязанность уплатить пени в размере 0,5% не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

Ввиду доказанности факта задолженности ответчика перед истцом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии правовых оснований для взыскания неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства.

Представленный истцом расчет договорной неустойки судом первой инстанции обоснованно признан верным, соответствующим нормам закона, документально подтвержденным,  при этом ответчиком не оспорены периоды просрочки платежей и суммы, на которые она начислялась.

В свою очередь, доводы Общества о передаче объекта аренды со скрытыми недостатками, что отодвинуло сроки ремонтных работ и относится к просрочке кредитора, были правомерно отклонены судом первой инстанции, так как это не влияет на согласованный сторонами период отсрочки внесения арендной платы, а, значит, и на период начисления неустойки.

При отклонении довода ООО «Ежевика» о подписании дополнительных соглашений о зачете арендной платы с нарушением установленного Договором срока по вине истца суд первой инстанции обоснованно отметил следующее.

Договор, заключенный между сторонами, определяет порядок и сроки внесения арендных платежей в пунктах 4.3.1 и 4.3.3. Пунктами же 2.3 и 2.12 договора, содержащими отсылку к Постановлению Администрации города Тюмени от 26.06.2008 № 76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта, работ по реконструкции муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества» установлена возможность изменения форм арендной платы, что само по себе путём возложения на пользователя имуществом затрат на его улучшение не изменяет порядок и сроки внесения арендной платы, установленный Договором. Поэтому доводы Общества о нарушении арендодателем и балансодержателем  порядка и сроков рассмотрения документации в соответствии с вышеуказанным Постановлением не подтверждают наличие просрочки на стороне кредитора по обязательству должника по внесению арендной платы в установленные Договором сроки.

При этом суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для дополнительного снижения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу следующего.

Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы, считает, что судом первой инстанции дана верная оценка фактическим обстоятельствам спора, и подлежащая взысканию неустойка, с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в смысле, придаваемом данной норме правоприменительной практикой.

Согласно статье 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (часть первая); при этом правила о возможности уменьшения неустойки не затрагивают права кредитора на возмещение убытков.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Из указанной нормы следует, что уменьшение размера неустойки является правом, но не обязанностью суда, и применяется им только в случае, если он сочтет размер предъявленной к взысканию неустойки не соответствующим последствиям нарушения обязательства. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления кредитором своим правом на свободное определение размера неустойки.

В пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в пункте 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

При этом обязанность по доказыванию наличия указанных выше обстоятельств в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на ответчика, как на лицо, заявившее соответствующее ходатайство об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки.

Между тем, в рассматриваемом случае ООО «Ежевика» не представило достаточных доказательств, подтверждающих его доводы о чрезмерности размера неустойки или о значительном превышении суммы неустойки, исчисленной в соответствии с условиями Договора, над суммой убытков, понесенных истцом в связи с несвоевременным получением от ответчика исполнения по Договору и о необходимости снижения неустойки до размера ключевой ставки Банка России.

Вместе с тем, учитывая высокий процент договорной неустойки, период просрочки внесения арендной платы, отсутствие доказательств наступления негативных последствий для истца, сформировавшийся в судебной практике обычай делового оборота относительно установления договорной неустойки за аналогичные нарушения в размере, приближенном к 0,1 % от просроченной в оплате суммы долга за каждый день просрочки, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о необходимости снижения размера договорной неустойки до 0,1% от просроченной в оплате суммы долга за каждый день просрочки, что составляет 141 325 руб. 56 коп.

Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии фактических и правовых оснований для дополнительного снижения неустойки. 

По мнению суда апелляционной инстанции, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме оценены доводы сторон и представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

 

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены решения арбитражного суда в обжалуемой части не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2018 по делу № А70-13844/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.П. Кливер

Судьи

 

Н.Е. Иванова

О.Ю. Рыжиков