ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100б

http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-22690/2020

г. Чита

29 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 марта 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Бушуевой Е.М., судей Куклина О.А., Мациборы А.Е., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройгрупп» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 октября 2020 года по делу № А19-22690/2017 по иску администрации Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройгрупп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о предоставлении надлежащего обеспечения исполнения обязательств по муниципальному контракту, обязании оформления объекта незавершенного строительства и обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «Проминстрах» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

администрация Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области ( далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Стройгрупп» ( далее - ООО «Стройгрупп», общество,  истец): 

- обязать ООО «Стройгрупп» оформить объект незавершённого строительства по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером  38:07:020214:206 в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; 

- обратить взыскание на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206, с последующей продажей с публичных торгов с объявлением начальной продажной цены в сумме 5 463 412 руб. 

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 26.09.2017 по делу № А40- 109124/17-176-1007 дело по иску администрации Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью «Стройгрупп» о предоставлении надлежащего обеспечения исполнения обязательств по муниципальному контракту, обязании оформления объекта незавершенного строительства и обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства, передано по подсудности в Арбитражный суд Иркутской области.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 октября 2020 года исковые требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит его изменить, принять новый судебный акт. Указывает, что обязательства по выполнению работ выполнены частично, имеет место фактическое продолжение выполнения работ. Ответчик указывает, что изменение срока исполнения контракта – срока окончания строительства объекта, вызвано неисполнением истцом своего встречного обязательства – уплаты цены контракта. Ссылается на утверждение Арбитражным судом города Москвы мирового соглашения, заключенного между Администрацией Магистральниского городского поселения и ООО «Стройгрупп» по делу № А40-176430/17-10-1588, № А40-176438/17-11- 1661. Полагает, что в просрочке ответчика есть вина самого истца, поскольку последний не продлил срок разрешения на строительство, тогда как данное условие было включено в мировое соглашение. 

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии с частью 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) 25.01.2016 заключен муниципальный контракт на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда (общая площадь жилых помещений (квартир): не менее 27,8 кв. м.) № 0134300025215000042-0165706-01. 

Аналогичный муниципальный контракт № 0134300025215000053-0165706-02 заключен 10.02.2016 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда (общая площадь жилых помещений (квартир): не менее 295,77 кв.м. 

Согласно п. 1.1 данных контрактов застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории, по строительному адресу: р. п. Магистральный, Казачинско-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, д. 26/2 (далее – многоквартирный дом) на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206, по адресу: р. п. Магистральный, Казачинско-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, д. 26 и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, указанные в пункте 1.2 настоящего контракта, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять указанные объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В соответствии с п. 2.1 контракта застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиры не позднее 31.10.2016. Датой передачи является дата подписания передаточного акта объектов долевого строительства (квартир). Одновременно с передачей квартир застройщик передает участнику долевого строительства все необходимые документы для оформления квартир в собственность муниципального образования (п. 2.2 контракта). 

Согласно п. 3.1 контракта № 0134300025215000042-0165706-01 от 25.01.2016 цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для создания объектов долевого строительства устанавливается в размере 960 351 руб., контракта № 0134300025215000053-0165706-02 от 10.02.2016 составляет 9 997 026 руб. 

В соответствии с п. 3.3 контракта участник долевого строительства оплачивает цену контракта путем перечисления на расчетный счет застройщика в следующем порядке и сроки: 

- 5 % от цены контракта – в течение 3 рабочих дней после государственной регистрации настоящего контракта; 

- 90 % от цены контракта – в период строительства многоквартирного дома до даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, согласно графику этапов строительства и платежей (приложение № 4 к контракту), на основании актов о приемке выполненных работ (КС-2) справок о стоимости выполненных работ (КС-3); 

- оставшаяся часть цены контракта – в течение 5 рабочих дней с даты подписания передаточных актов всех квартир участнику долевого строительства, а также документов, необходимых для государственной регистрации права муниципальной собственности на квартиры, при наличии поступления средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средств бюджета Иркутской области, и средств, предусмотренных в бюджете Магистральнинского городского поселения на долевое финансирование переселения граждан из аварийного жилищного фонда. 

Согласно п. 3.4 контракта оплата производится участником долевого строительства на расчетный счет застройщика на основании согласованных в настоящем разделе контракта сроков оплаты на основании актов о приемке выполненных работ (КС-2) и 7 справок о стоимости выполненных работ (КС-3) без выставления счетов. Согласно п. 4.1.15 контракта застройщик обязан выполнить в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в других статьях настоящего контракта, а также обязанности, которые несет застройщик как лицо, осуществляющее строительство, в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Факты выполнения части работ по контракту и их оплата, сторонами не оспорены. 

Как указал истец, работы по строительству объекта не ведутся с декабря 2016 года. При этом, истцом производятся регулярные выезды на объекты строительства (в том числе и на спорный объект), осмотры объектов фиксируются актами и фотосъемкой. Вышеперечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском об обязании ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства.

Вышеперечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском об обязании ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями: статей 12, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 50, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 4, 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 15 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на не жилые помещения и машино-места в строящемся комплексе связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Согласно пункту 30 Постановления N 10/22 в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем). В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Тот факт, что строительство спорного объекта на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте строительства.

В соответствии с Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.08.2017 N 306-ЭС17-3016 и Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 89-КГ16-10 суд вправе признать право собственности в виде доли в объекте незавершенного строительства, в отношении которого представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации), применив предусмотренный ч. 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ порядок, регулирующий схожее правоотношения, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства.

С учетом того, что работы по строительству объекта, являющегося предметом контракта, не ведутся застройщиком с декабря 2016 года, застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно сделал вывод об обязании ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, являющийся предметом контракта.

Доводы ответчика о том, что мировыми соглашениями от 12.04.2018 и от 24.05.2018 по делу № А 40-176430/17-10-1588 подтверждается факт исполнения спорных контрактов судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку доказательств фактического осуществления строительства материалы дела не содержат, более того, проведенной в рамках настоящего дела судебной строительно-оценочной экспертизой установлено, что на дату проведения судебной экспертизы (16.11.2018) фактический объем выполненных работ соответствует акту от 03.04.2017 о прекращении строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, р. 

<

...> (на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:206), составленному администрацией Магистральнинского городского поселения и ООО «Стройгрупп».

Суд апелляционной инстанции не принял и доводы ответчика о том, что в просрочке имеется вина кредитора (истца), который в нарушение условий мировых соглашений не продлил срок разрешения на строительство, поскольку продление разрешений на строительство является процедурой публичного порядка, соответственно, лицо, желающее продлить разрешение в порядке, предусмотренном ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, должно подать соответствующее заявление, в противном случае, у администрации отсутствует право и обязанность по продлению разрешения на строительство.

ООО «Стройгрупп» в установленном ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ порядке не обращалось в администрацию с заявлениями на продление разрешений на строительство многоквартирных жилых домов по адресу: 

<

...>- 18/2, 20/1,20/2, 24/1,24/2, 26/1,26/2, 28/1,28/2, администрацией разрешения на строительство многоквартирных жилых домов по адресу: 

<

...>, 18/2, 20/1,20/2, 24/1,24/2, 26/1,26/2, 28/1,28/2, не продлены.

 Согласно ч. 1 п. 2 ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Учитывая, что с 31.10.2016 (срок передачи объекта, установленный п. 2.1 контракта) прошло более шести месяцев, у истца возникло право на обращение в суд с требованием обратить взыскание на предмет залога, в связи с чем, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование об обращении взыскания на предмет залога по начальной цене продажи, определенной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы (заключение экспертов № 21-11/18) в размере 5 463 412 руб.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по оплате цены контрактов не принимаются, поскольку ответчик свои обязательства по строительству не исполнил (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения решения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 октября 2020 года по делу № А19-22690/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.М. Бушуева

Судьи О.А. Куклин             

А.Е. Мацибора