АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

29 июля 2021 года

Дело № А33-24413/2019

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 июля 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено  29 июля 2021 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Путинцевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Леонтьева Геннадия Геннадьевича, действующего от имени и  в  интересах  общества с ограниченной ответственностью «СИБПРОФ» (ИНН 2465252195, ОГРН 1112468018585) 

к ФИО2,  

к ФИО3

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО4,

- Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю»,

в присутствии в судебном заседании:

истца: ФИО1 (личность установлена  на  основании  паспорта);

от истца ФИО1: ФИО5, представителя по доверенности 24АА 3915337 от 28.01.2020,  диплом: ДВС 0764282, личность установлена на основании паспорта,  

от истца ООО «СИБПРОФ»: ФИО6, представителя по доверенности от 30.01.2020, диплом ВСВ 1786223, личность установлена на основании паспорта, 

при ведении протокола судебного заседания  секретарем  судебного заседания ФИО7, 

установил:

ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с  ограниченной  ответственностью «СибПроф»,  к ФИО2  о  признании недействительным  договора    купли-продажи   нежилого  здания от  07.12.2018, заключенного  между ООО «СибПроф»  и  ФИО2 по реализации нежилого  здания   общей площадью 199,9 кв.м с  кадастровым  номером 24:54:0104006:2044, земельного  участка   общей площадью  350  кв.м  с кадастровым  номером  24:54:0104006:1257, расположенных  по  адресу: 

<

...>,  о  применении  последствий  недействительности  сделки в виде двусторонней реституции:

- о признании недействительными зарегистрированных прав собственности ФИО2 на нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельный участок общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

- о восстановлении права собственности ООО «СибПроф» на нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельный участок общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 23 августа 2019 года возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4.

Определением от 10.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю».

13.12.2019 истец  заявил об уточнении исковых требований, в которых  просил  признать  недействительным  договор  купли-продажи   нежилого  здания от  07.12.2018, заключенный  между ООО «СибПроф» и ФИО2 по реализации нежилого  здания   общей площадью 199,9 кв.м с  кадастровым  номером 24:54:0104006:2044, земельного  участка общей площадью 350 кв.м с кадастровым  номером  24:54:0104006:1257, расположенных  по  адресу: 

<

...>,  применить  последствия  недействительности сделки  путем взыскания с  ФИО2  в пользу  общества с  ограниченной  ответственностью «СибПроф»  разницы  между  рыночной   стоимостью  и  ценой продажи недвижимого имущества. 

В порядке статьи  49  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации уточнение  принято  арбитражным  судом,   иск рассматривается  с  учетом заявленного ходатайства. 

29.01.2020 истец  заявил об уточнении исковых требований, в которых  просил  признать  недействительным  договор  купли-продажи   нежилого  здания от  07.12.2018, заключенный  между ООО «СибПроф» и ФИО2 по реализации нежилого  здания   общей площадью 199,9 кв.м с  кадастровым  номером 24:54:0104006:2044, земельного  участка общей площадью 350 кв.м с кадастровым  номером  24:54:0104006:1257, расположенных  по  адресу: 

<

...>,  применить  последствия  недействительности сделки  путем взыскания с  ФИО2  в пользу  общества с  ограниченной  ответственностью «СибПроф»  разницы  между  рыночной   стоимостью  и  ценой продажи недвижимого имущества  в  размере  3 587 000  руб.. 

В порядке статьи  49  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации уточнение  принято  арбитражным  судом,   иск рассматривается  с  учетом заявленного ходатайства. 

ФИО1 29.01.2020 обратился в суд с ходатайством о назначении экспертизы в целях определения  рыночной стоимости по состоянию на декабрь 2018 года, на январь 2020 года следующих объектов недвижимости:

- нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, расположенный по адресу:  

<

...>;

- земельный участок общей площадью 350 кв,м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенный по адресу: 

<

...>;

Определением арбитражного  суда  от 11.03.2020  удовлетворено ходатайство  ФИО1 о назначении экспертизы по указанным вопросам, её проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» ФИО8.

Определением суда от 16.04.2020 произведен отвод эксперта ФИО8, производство соответствующей экспертизы прекращено.

После отвода эксперта заявитель ходатайства ФИО1 на проведении экспертизы настаивал, ходатайство поддержал.

Определением от 19.05.2020 удовлетворено ходатайство  ФИО1 о назначении оценочной экспертизы, её проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Альянс Оценка» ФИО9.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

Определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимости по состоянию на декабрь 2018 года:

- нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, расположенный по адресу:  

<

...>.

- земельный участок общей площадью 350 кв,м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенный по адресу: 

<

...>.

Определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимости по состоянию на январь 2020 года:

- нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, расположенный по адресу: 

<

...>,

- земельный участок общей площадью 350 кв.м, с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенный по адресу: 

<

...>.

16.06.2020 от ООО «Альянс-оценка» в материалы дела поступило экспертное заключение № 15874.

Истец  ФИО1 заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, проведение которой просил поручить ООО «Оценочное Бюро «Эксперт».

В обоснование своих возражений относительно экспертного заключения № 15874 и необходимости проведения повторной экспертизы истец указал следующее.

1) заключение эксперта выполнялось не в соответствии с ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а с ФЗ «Об оценочной деятельности»;

2) Эксперт руководствовался  нормами законодательства,  не  подлежащими применению (ГПК РСФСР); также эксперт указывает, что предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307, 308 УК РФ. Однако санкция статьи 308 УК РФ не предусматривает такой ответственности.

3) Экспертом в нарушение п.5 ФСО №7 не проведён осмотр объектов оценки и не обоснованы причины его не проведения.

4) Исследовательская часть содержит противоречащие и/или неточные, недостоверные сведения.

5) В нарушение ФСО № 7 не обоснованы методы проведения исследования.

6) Не проведен анализ рынка объекта оценки, являющийся важнейшим разделом структуре заключения, на основании которого сделаны выводы о ценах (диапазоне цен) сделок/предложений недвижимости, к сегменту которого относится объект оценки.

7) В нарушение п.11 а,б,в,г,д ФСО №7 отсутствует анализ рынка для объекта оценки №2 (земельный участок) и ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости.

Таким образом, по мнению истца, экспертное заключение № 15874 является недопустимым доказательством, в связи с чем необходимо провести повторную судебную экспертизу. 

Истец ООО «СИБПРОФ» возражал против назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Судом учтено, что перед оценкой недвижимого имущества, оно должно быть осмотрено экспертом, установлено соответствие сведений, указанных в документах, фактическому состоянию  недвижимости, с учетом указанного определена его рыночная стоимость. При исследовании экспертного заключения № 15874 судом установлено, что эксперт не производил осмотр помещения, при определении его стоимости не учел технические особенности помещения. Причины  невозможности осмотра  объекта  оценки  экспертом  не  приведены в  заключении. Ссылки  на какие-либо  допущения  и  ограничения, связанные с не проведением осмотра объектов оценки экспертное заключение не  содержит. 

В соответствии  с пунктом 5 Федерального  стандарта оценки «Оценка  недвижимости (ФСО№7)»,   утвержденного  приказом  Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В определении  суда  о назначении экспертизы  от 19.05.2020 отсутствует  указание  на проведение экспертизы  без осмотра  объектов  экспертизы.

На  странице  10  заключения   эксперт  указывает, что  при  проведении оценки  проведены   следующие  работы:  сбор  информации о  количественных и  качественных характеристиках,  фактическом  использовании,  физических  свойствах  объектов  оценки.

При этом  в  заключении отсутствуют  описания методов с  помощью  которых  эксперт определял количественные,  качественные  характеристики,  физические  свойства  объектов  оценки  без  их осмотра,  что,  по  мнению  суда,  свидетельствует  о наличии  противоречий  в  заключении эксперта.  

На  странице 12  заключения  эксперт  делает  вывод о  физическом  состоянии объекта оценки,   как «хорошее», что также не  допустимо без  осмотра  объекта  оценки. Данный вывод  эксперта  не обоснован  в  заключении.

В соответствии с   пунктом  5 Федерального стандарта оценки «Требования к  отчету об  оценке (ФСО №3)»,  утвержденного  приказом  Минэкономразвития России  от  20.05.2015 № 299 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В нарушение указанного  положения на странице 38 заключения  эксперта приведена формула  расчета  корректировки  на  площадь для  объектов-аналогов,  приведен  коэффициент торможения.  При проверке результатов  расчетов,  приведенных  в  таблице на странице  40  заключения,  итоговые  значения в  таблице  26 не  соответствуют  приведенной формуле  расчетов. 

При использовании  объекта-аналога № 2 (страница 54) экспертом  не  учтено, что  в  отношении данного  объекта  отсутствует  информация  о  материалах  стен,   но  при этом,  применен  понижающий коэффициент 0,83 (страницы 62-64).  

С учетом вышеизложенного судебная экспертиза проведена с нарушением федерального закона,  заключение № 15874 признано судом  недопустимым доказательством. Заключение № 15874 не  может быть использовано в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости.

Определением  от  21.10.2020  назначена повторная  экспертиза,  проведение  которой поручено эксперту ООО «Оценочное Бюро «Эксперт»  ФИО10.

11.01.2021 от ООО «Оценочное Бюро «Эксперт» в материалы дела поступило экспертное заключение, в своем заключении эксперт приходит к выводам: 

- рыночная стоимость  нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, расположенного по адресу:  

<

...>, по состоянию на декабрь 2018 года составляет 4 013 000 руб.,

- рыночная стоимость  земельный участок общей площадью 350 кв,м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на декабрь 2018 года составляет 364 000 руб., 

- рыночная стоимость  нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, расположенного по адресу:  

<

...>, по состоянию на январь 2020 года составляет 3 922 000 руб.,

- рыночная стоимость  земельный участок общей площадью 350 кв,м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на январь 2020 года составляет 398 000 руб., 

 В судебном заседании 21.01.2021 в порядке статьи  49  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации  удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, истец просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания от 07.12.2018, заключенный между  ООО «СИБПРОФ» и ФИО2 по реализации нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу 

<

...>,  применить последствия недействительности  сделки купли-продажи в виде взыскания с ФИО2 в пользу ООО «СИБПРОФ» разницы между рыночной стоимостью и ценой продажи недвижимого имущества в размере 1 844 000 руб. 

В судебном  заседании  24.02.2021 истец  заявил  ходатайство  об  уточнении требований, в котором  просил:

1. Признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания от 07.12.2018, заключенное между ООО «СибПроф» и ФИО2 по реализации нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

2. Признать недействительным договор залога недвижимости от 21.12.2018, заключенный между ФИО3 и ФИО2 о передаче в залог нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

3. Признать недействительным Соглашение от 11.07.2019, заключенное между ФИО3 и ФИО2 о передаче права собственности на нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, на земельный участок общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенные по адресу: 

<

...>.

4. Применить последствия недействительности сделки купли-продажи в виде взыскания с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибпроф» разницы между рыночной стоимостью и ценой продажи недвижимого имущества в размере 1 844 000 рублей.

5. Применить последствия недействительности сделки купли-продажи, а именно договора купли-продажи нежилого здания от 07.12.2018, сделки по передаче в залог, а именно договора залога недвижимости от 21.12.2018, сделки по передаче в собственность недвижимого имущества, а именно соглашения от 11.07.2019, как единой сделки, направленной на безвозмездный вывод имущества ООО «Сиброф», применить последствия прикрываемой сделки по передаче в собственность ФИО3 нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>, восстановив право собственности на указанное имущество за ООО «Сибпроф» 

6. Обязать ФИО3 возвратить нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельный участок общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенные по адресу: 

<

...> в собственность ООО «Сибпроф».

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявление об уточнении исковых требований принято  судом, дело рассматривается с учетом заявленного ходатайства. 

Определением  от  24.02.2021  ФИО3  привлечена к участию  в  деле в качестве соответчика. 

25.02.2021  от ФИО1  поступило  ходатайство об уточнении исковых  требований, в котором  он  просил:

1. Признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания от 07.12.2018, заключенный между ООО «СибПроф» и ФИО2 по реализации нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

2. Признать недействительным   договор займа с  залоговым обеспечением  от 06.12.2018, заключенный между ФИО3 и ФИО2.

3. Признать недействительным договор залога недвижимости от 21.12.2018, заключенный между ФИО3 и ФИО2 о передаче в залог нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

4. Признать недействительным Соглашение от 11.07.2019, заключенное между ФИО3 и ФИО2 о передаче права собственности на нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, на земельный участок общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенные по адресу: 

<

...>.

5. Применить последствия недействительности сделки купли-продажи в виде взыскания с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Сибпроф» разницы между рыночной стоимостью и ценой продажи недвижимого имущества в размере 1 844 000 рублей.

6. Применить последствия недействительности сделки купли-продажи, а именно договора купли-продажи нежилого здания от 07.12.2018, сделки  по  предоставлению  займа,  а  именно  договора  займа с  залоговым  обеспечением от 06.12.208, сделки по передаче в залог, а именно договора залога недвижимости от 21.12.2018, сделки по передаче в собственность недвижимого имущества, а именно соглашения от 11.07.2019, как единой сделки, направленной на безвозмездный вывод имущества ООО «Сиброф», применить последствия прикрываемой сделки по передаче в собственность ФИО3 нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>, восстановив право собственности на указанное имущество за ООО «Сибпроф».

7. Обязать ФИО3 возвратить нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельный участок общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...> в собственность ООО «Сибпроф».

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявление об уточнении исковых требований принято судом, дело рассматривается с учетом заявленного ходатайства. 

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал,  указал,  что при заключении договора исходил из того, что у директора ООО «СибПроф» имеются неограниченные  полномочия  на  совершение  сделок,  стоимость приобретенного здания является  рыночной,   истец  не  представил  доказательств, свидетельствующих  о  крупности  сделки. 

ООО «СибПроф»  в  отзыве  на  исковое  заявление  указало, что  не согласно  с  заявленными требованиями, поскольку сделка не является крупной, стоимость отчужденного имущества определена на основании отчета  об оценке,  довод  о  прекращении деятельности общества в  результате  заключения спорной  сделки не  подтвержден  истцом,  продажа  здания позволила  обществу  рассчитаться с кредиторами, за последние три  года  обществом  неоднократно  заключало  сделки  стоимостью   более 2 500 000  руб. 

ФИО3 исковые  требования  не  признала в полном  объеме,   указала,  что  понесла  затраты  на  неотделимые улучшения  здания магазина. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Общество  с  ограниченной  ответственностью «СибПроф»  зарегистрировано  07.04.2011  за основным государственным  регистрационным  номером  

<

***>. 

31.03.2015 между муниципальным  образованием  город Назарово Красноярского  края (арендодатель)  и  ФИО4  (арендатор)   заключен  договор  аренды  находящегося в  государственной собственности  земельного  участка,  согласно пункту 1.1 которого  арендодатель  предоставляет,  а арендатор  принимает  в аренду  земельный участок  с  кадастровым  номером 24:54:1014006:1257  для  использования   в целях:  для строительства  здания  магазина строительных  материалов,  расположенного  по  адресу: 

<

...>,  вид  функционального использования:  земельные участки,  предназначенные  для  размещения  объектов  торговли, общественного  питания и  бытового обслуживания.,  в  границах,  указанных  в кадастровом  паспорте участка,  общей площадью 350 кв.м.  В  пункте   1.2  договора указано, что  на участке  объекты недвижимости  отсутствуют. 

Срок  аренды  с  18.03.2015  по  17.03.2020. 

По акту приема-передачи  земельного  участка,  предоставленного на условиях  аренды,   от  31.03.2015  земельный участок передан  арендатору.  

Договор заключен на  основании  Постановления Администрации  города Назарово  № 482-п  от  18.03.2015. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по  Красноярскому краю  произведена  государственная  регистрация договора аренды  25.06.2015. 

31.07.2015 между ФИО4 (арендатор)  и  ООО «СибПроф» (новый арендатор) в  лице директора ФИО4  заключено  соглашение  № 1 уступки  прав  и обязанностей арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности  земельного  участка,  по  условиям  пункта  1.1 которого  арендатор уступает, а  новый арендатор принимает  права  и обязанности   арендатора  земельного  участка по  Договору аренды  находящегося в  государственной собственности  земельного  участка № 5578 от 31.03.2015, заключенному  между   арендатором и  Администрацией  города Назарово  на срок с  18.03.2015 по 17.03.2020  в части земельного  участка, расположенного  по  адресу: 

<

...>  площадью  350,0 кв.м,  кадастровый  номер   24:54:0104006:1257. 

По  Акту приема-передачи  земельного  участка  от  31.07.2015  ФИО4  передал  обществу с  ограниченной  ответственностью «СибПроф» указанный  земельный участок. 

Регистрация  уступки прав  произведена  12.08.2015. 

В материалы  дела представлены копии  договоров займа между  ФИО2  (займодавец) и  ООО «СибПроф» (заемщик) № 11-16 от 01.11.2016 на  555 000  руб. под 1,5  в месяц, со  сроком возврата до 01.09.2017,  № 10-16  от  07.10.2016  на 645 000 руб.,  под  1,5% в месяц,  со  сроком  возврата  до 01.09.2017.  Денежные  средства по  договорам займа передавались на  основании  актов приема-передачи денежных  средств  от  07.11.2016 и  от  07.10.2016. 

В  декабре 2017 года, в ноябре 2018 года ФИО2 обращался в ООО  «СибПроф» с претензиями о  возврате сумм  займов  и процентов  за пользование займами.  Претензии  получены  директором ООО «СибПроф» ФИО4 

Решением  общего  собрания участников ООО «СибПроф» от  30.03.2017  продлен  срок полномочий  директора  ООО «СибПроф» ФИО4  сроком  на  3  года.  

Администрацией города Назарово 09.11.2017 за № 24-311-8-2017 обществу с  ограниченной  ответственностью «СибПроф» выдано разрешение на ввод объекта в  эксплуатацию  здание  магазина строительных  материалов,  расположенного  по  адресу: 

<

...> на  земельном участке с кадастровым  номером  24:54:0104006:1257. 

По  данным  бухгалтерской  отчетности  ООО «СибПроф»  за 2017 года  активы  общества  составляли 10 294 тыс. руб. Отчетность  поступила  и  принята   налоговым  органом  14.02.2018,   достоверность  сведений подтверждена ФИО4 

06.04.2018  между  муниципальным  образованием  город Назарово Красноярского  края (продавец) и  обществом с  ограниченной  ответственностью «СибПроф» (покупатель)   заключен  договор  № 23 купли-продажи  земельного  участка,  согласно пункту 1.2 которого   продавец  продает, а покупатель приобретает  в собственность земельный  участок категории  земель населенных пунктов площадью 350  кв.м с кадастровым  номером 24:54:0104006:1257  с разрешенным использованием: для строительства здания магазина строительных  материалов,  по   адресу: 

<

...>  в  границах,  указанных  в  выписке из  Единого государственного реестра  недвижимости.  

Цена земельного  участка  определена  в  пункте  2.1  договора и  составляет  115 017 руб.  53 коп. 

По  акту приема-передачи  земельного  участка  от  20.07.2018 продавец передал,  а  покупатель  принял  земельный участок. 

Государственная  регистрация  перехода права  собственности  произведена 17.12.2018.

Согласно Отчету № 2561/18 «Об определении  рыночной стоимости  нежилого  здания  общей площадью 199,9 кв.м, находящегося  на  земельном участке,  кадастровый  номер 24:54:0104006:1257, общей площадью 350,0 кв.м  по  адресу : Россия, 

<

...>», подготовленному  ООО «Профессионал»  по  заказу ООО «СибПроф»   по состоянию на 29.11.2018  величина  рыночной стоимости   оцениваемого объекта составляет 2 533 000 руб.   

06.12.2018 между ФИО2 (заемщик) и ФИО3 (займодавец) заключен  договор займа с залоговым обеспечением,  в соответствии с которым  займодавец  предоставляет заемщику заем на сумму 2 533 000  руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу указанную  сумму  займа в  обусловленный срок. Заемщик  использует займа  для следующих целей: приобретение  здания магазина  строительных  материалов по  адресу: 

<

...>. 

Срок возврата  займа определен  - не  позднее  13 января 2019 года (пункт 2  договора  займа). В  пункте 3 стороны  предусмотрели,  что  заем  является  беспроцентным. 

Согласно пункту 5 договора  займа  в  целях обеспечения  надлежащего  исполнения своих обязательств  по  возврату  суммы  займа  в указанный в  пункте 2  настоящего договора срок, заемщик предоставляет  в  залог  следующее  имущество:  приобретаемое  здание  магазина  строительных  материалов  по  адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 9 договора займа в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа займодавец  удовлетворяет  свои  требования  в полном  объеме, определяемом  к моменту  фактического  удовлетворения за счет имущества, служащего  обеспечением  обязательств заемщика  путем  его  передачи  в собственность займодавца в установленном  порядке. 

По  акту приема-передачи денежных  средств  от 06.12.2018 ФИО3  передала,  а  ФИО2  принял по договору займа  от 06.12.2018  денежную  сумму 2 533 000  руб. 

07.12.2018 между ООО «СибПроф» в лице директора ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель)  заключен  договор  купли-продажи  нежилого здания,  по  условиям   которого  продавец  обязуется  передать  в собственность  покупателя  нежилое  здание  общей площадью 199, кв.м,  кадастровый номер 24:54:0104006:2044 и земельный участок,  кадастровый  номер 24:54:10104006:1257, общей площадью 350,00  кв.м  по  адресу: 

<

...>,  в сроки,  предусмотренные  в  договоре,  а покупатель обязуется принять  здание  и  уплатить за  него  цену,  предусмотренную  в  договоре. 

Пунктом  3.1   договора  определена цена  здания и  земельного  участка в  сумме  2 533 000  руб.  Цена установлена  на  основании  Отчета  № 2561/18 об  определении   рыночной стоимости  нежилого  здания общей площадью 199, кв.м,  кадастровый номер 24:54:0104006:2044 и земельный участок,  кадастровый  номер 24:54:10104006:1257, общей площадью 350,00  кв.м  по  адресу: 

<

...> от 29.11.2018.

По  акту приема-передачи  от  07.12.2018 ООО «СибПроф»  передало, а ФИО2   принял  здание общей площадью 199, кв.м,  кадастровый номер 24:54:0104006:2044 и земельный участок,  кадастровый  номер24:54:10104006:1257, общей площадью 350,00  кв.м  по  адресу: 

<

...>.

В  пункте  3  акта приема-передачи  от  07.12.2018  указано, что оплата стоимости нежилого здания и земельного  участка  произведена  в полном  объеме  до государственной регистрации перехода  права собственности.

07.12.2018  между ФИО2 (покупатель) и ООО «СибПроф» (продавец) в лице  директора ФИО4  составлен  акт  приема-передачи  денежных  средств,  согласно  которому  покупатель передал, а  продавец  принял  денежную  сумму   в  размере  2 533 000  руб.. 

Согласно  выписке по расчетному  счету ООО «СибПроф» от  ФИО2   на  расчетный счет  общества 11.12.2018 поступили  денежные  средства  в сумме 2 533 000 руб.  в счет  оплаты по  договору купли-продажи   от 07.12.2018.

Переход  права собственности зарегистрирован  Управлением  Федеральной  службы  государственной регистрации,  кадастра и картографии  по  Красноярскому краю 18.12.2018. 

21.12.2018 между ФИО3 (залогодержатель) и ФИО2 (залогодатель) заключен  договор  залога  недвижимости,  в соответствии с   которым   залогодатель  передает  залогодержателю   объект недвижимости – здание  общей площадью  199,9 кв.м. кадастровый  номер  24:54:0104006:2044  и  земельный участок,  кадастровый номер  24:54:0104006:1257 общей  площадью 350,0 кв.м  по  адресу: Россия, 

<

...>.  

Предметом  залога  обеспечивается исполнение обязательств ФИО2 (заемщик)  перед залогодержателем  по  договору  займа  от 06.12.2018 (пункту 2.1),   условия  договора  займа:  заем  на сумму 2 533 000  руб., срок  займа:  до  13 января 2019 г.,  проценты по  займу  не  установлены,  цель  займа:  приобретение  земельного  участка и  нежилого здания (пункт 2.2). 

09.01.2019  произведена  государственная  регистрация  ипотеки. 

Решением Назаровского городского суда Красноярского края от 13.03.2019 удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО2 об обращении  взыскания  на  заложенное  по  договору залогу  недвижимости  от  21.12.2018  имущество: нежилое здание  общей площадью  199,9 кв.м. кадастровый  номер  24:54:0104006:2044  и  земельный участок,  кадастровый номер  24:54:0104006:1257 общей  площадью 350,0 кв.м  по  адресу: Россия, 

<

...>.  

11.07.2019  между  ФИО2  и  ФИО3  заключено соглашение,  согласно  которому стороны  пришли  к соглашению о  добровольном  исполнении   решения Назаровского городского суда Красноярского края от 13.03.2019 путем передачи  ФИО2  права собственности   на нежилое здание  общей площадью  199,9 кв.м кадастровый номер 24:54:0104006:2044 и земельный участок, кадастровый номер  24:54:0104006:1257 общей  площадью 350,0 кв.м  по  адресу: Россия, 

<

...>  в счет  уплаты  долга  по  договору займа от «06.12.2019г.».  В соглашении  указано, что  соглашение  имеет  силу акта  приема передачи.   

В соответствии  со  справкой  о рождении  № А-01901 ФИО11  является  дочерью  ФИО3. 

В качестве  доказательств  осуществления  обществом  «СибПроф»  хозяйственной деятельности  в материалы  дела представлены   договор  подряда № 1  от  24.12.2018  между ПАО «Восточный Экспресс Банк» и  ООО «СибПроф»,  договор  подряда № 2  от  24.12.2018  между ПАО «Восточный Экспресс Банк» и ООО «СибПроф», Акты о приемке  выполненных работ за январь,  февраль, март, апрель, июнь, июль  2019 года по  договору № 3  от 01.04.2014 с ПАО «Восточный Экспресс Банк»,   договор  подряда  № 14-03/2016казачинское  от  14.03.2016  между ПАО «РОСБАНК» и  ООО «СибПроф», договор  подряда  № 19-11/2015абакан  от 19.11.2015  между ПАО «РОСБАНК»  и  ООО «СибПроф»,    договор  подряда № 22-05/2015ИР от 22.05.2015 между ПАО «РОСБАНК» и ООО «СибПроф», договор подряда № 10-11/2016КЯХТА от 10.11.2016  между ПАО «РОСБАНК»  и ООО «СибПроф», договор  подряда  № 08-05/2017СПРОФ  от 08.05.2017,  договор  подряда № 25-01/2017 от 25.01.2017,  договор  подряда № 27-05/2016титан  от  27.05.2016,  договор  подряда  № 23-09КУР/2015СМР от 23.09.2015  между ПАО «РОСБАНК» и ООО «СибПроф», акты  об оказании  услуг  № 12  от  25.02.2019, № 10  от  24.01.2019  с  ПАО «РОСБАНК»,  контракт № 1 на выполнение  работ  по ремонту в МЮОУ СОШ № 108  от  26.05.2015 между МБОУ «Средняя общеобразовательная школа № 108 с  углубленным изучением  отдельных  предметов» и  ООО «СибПроф».

Истцом в материалы дела представлено Заключение № 056/19 о средней рыночной стоимости, подготовленное ООО «Агентство профессиональной оценки». Согласно   данному заключению рыночная стоимость объекта оценки: магазин строительных  материалов, назначение: нежилое, 1-этажное, площадью 199,9 кв.м, кадастровый номер  24:54:0104006:2044, расположен на  земельному участке  площадью  350,0 кв.м  кадастровый  номер 24:54:0104006:1257 по адресу 

<

...> на  декабрь  2018  года составляла 5 170 000  руб.  

23.02.2020 ООО «СибПроф» направило в ИФНС № 2464 корректирующий  бухгалтерский баланс за 2017 год, в соответствии с которым активы общества составляют 21 744 тыс. руб. Достоверность  и  полнота  сведений подтверждена ФИО4

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 статьи 167 ГК РФ).

Как следует из оснований иска, истец просит признать сделку недействительной, как по признакам ничтожности, так и оспоримости.

Признать сделку недействительной по признакам оспоримости истец просил на том основании, что сделка является крупной, совершена без соответствующего согласия.

По  признакам  ничтожности   оспаривается  ряд  сделок со  ссылкой  на статью  170 ГК РФ с указанием на мнимость сделок купли-продажи между ООО «СибПроф» и  ФИО2, займа с залоговым обеспечением между ФИО3, и  ФИО2, залога недвижимости  между ФИО3, и  ФИО2, соглашения о добровольном исполнении решения суда между ФИО3 и ФИО2 

В соответствии с частью 1 статьи 65.2 Гражданского кодекса Российской Федерации участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что участник корпорации, обращающийся в установленном порядке от имени корпорации в суд с требованием о возмещении причиненных корпорации убытков (статья 53.1 ГК РФ), а также об оспаривании заключенных корпорацией сделок, о применении последствий их недействительности и о применении последствий недействительности ничтожных сделок корпорации, в силу закона является ее представителем, в том числе на стадии исполнения судебного решения, а истцом по делу выступает корпорация (пункт 2 статьи 53 ГК РФ, пункт 1 статьи 65.2 ГК РФ).

Принимая во внимание указанные положения закона и разъяснений Верховного Суда РФ, ФИО1 оспаривая сделку, заключенную ООО «СибПроф», участником которого он является, является представителем ООО «СибПроф», действует от имени и в интересах ООО «СибПроф». 

В соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

 Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Из положений статьи 153, части 1 статьи 166, частей 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ  следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии  с  частью 2 статьи  170 Гражданского  кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Такие сделки являются ничтожными. Положения данной статьи направлены на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Согласно пункту 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

В соответствии с пунктом 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Действующее законодательство исходит из того, что прикрываемая сделка также может быть признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом или специальными законами.

Как разъяснено в абзаце первом пункта 87, абзаце первом пункта 88 постановления N 25, притворная сделка может прикрывать сделку с иным субъектным составом; для прикрытия сделки может быть совершено несколько сделок.

Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений цепочкой последовательных сделок с разным субъектным составом может прикрываться сделка, направленная на прямое отчуждение имущества первым продавцом последнему приобретателю.

При этом само по себе осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к промежуточным покупателям не препятствует квалификации данных сделок как ничтожных на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса.

В отношении прикрывающих сделок стороны, как правило, изготавливают документы так, что у внешнего лица создается впечатление будто бы стороны действительно следуют условиям притворного договора. Однако существенное значение  имеют обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над спорным имуществом, якобы передаваемым по последовательным притворным сделкам.

Из фактических действий сторон спорных сделок суд приходит к выводу о  фактической направленности сделок на отчуждение объектов недвижимого имущества,  принадлежащего  ООО «СибПроф» в пользу ФИО3,  являющейся матерью  супруги  второго  участника  ООО «СибПроф» ФИО4  в  связи  со  следующим. 

На момент заключения договора  купли-продажи от  07.12.2018 между ООО «СибПроф»  (продавец) и  ФИО2 (покупатель) у покупателя отсутствовали  собственные денежные средства для расчета по договору, о чем свидетельствует  заключение  между ФИО2  и  ФИО3  договора  займа  от  06.12.2018 с залоговым обеспечением на сумму сделки купли-продажи, с условием передачи в залог приобретаемого  здание  магазина  строительных  материалов  и  земельного  участка по  адресу: 

<

...>. 

Незначительный срок, на который предоставлен  заём (до 13.01.2019)  и  значительная сумма займа (2 533 000  руб.) при  отсутствии  у ФИО2  финансовой возможности  возвратить  сумму займа,  свидетельствует,  по  мнению  суда,  об отсутствии  у сторон   договора  займа ФИО2  и  ФИО3 исполнять  договор займа путем  возврата ФИО2  суммы займа  ФИО3 в  срок  до  13.01.2019. 

При этом, у ФИО3 отсутствовало  намерение  потребовать  от  ФИО2 возврата денежных средств по  договору  займа  от  06.12.2018,  о  чем  свидетельствует  обращение ФИО3 в Назаровский городской суд  с  иском об  обращении  взыскания  на  заложенное  имущество  - здание  магазина  строительных  материалов по  адресу: 

<

...>,  без  заявления  требования  о  взыскании  с ФИО2  денежных  средств,  переданных  по  договору займа  от 06.12.2018. 

Решением Назаровского городского суда Красноярского края от 13.03.2019 удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО2 об обращении  взыскания  на  заложенное  по  договору залогу  недвижимости  от  21.12.2018  имущество: нежилое здание  общей площадью  199,9 кв.м. кадастровый  номер  24:54:0104006:2044  и  земельный участок,  кадастровый номер  24:54:0104006:1257 общей  площадью 350,0 кв.м  по  адресу: Россия, 

<

...>.  

О согласованности действий ФИО3 и  ФИО2, направленных на передачу спорного имущества в пользу ФИО3 указывает факт признания  ФИО2 иска ФИО3 об обращении взыскания на заложенное  имущество,   отраженный в решении Назаровского городского суда Красноярского края от 13.03.2019. 

Намерение  ФИО2 и  ФИО3 на передачу  спорного имущества  в пользу ФИО3  выражается  также  заключением  указанными  лицами   договора  залога  недвижимости  от  21.12.2018. 

После принятия  Назаровским  городским  судом  решения  об обращении взыскания  на  заложенное  имущество, ФИО3 не реализовала свое право на получение  исполнения по  указанному решению  в порядке,  установленном статьей 350  Гражданского  кодекса РФ,  т.е.  через  реализацию заложенного имущества,  что  также  подтверждает отсутствие   воли  ФИО3 на  получение  денежных  средств в счет  возврата  суммы  долга по  договору  займа  от 06.12.2018.

Напротив,  как   следует  из  определения Назаровского  городского суда Красноярского  края от 11.07.2019, ФИО3 18.04.2019  обратилась  в  Росреестр  по  Красноярскому краю с  целью  регистрации  права собственности на основании решения   суда  в  отношении  спорных  объектов.   07.05.2019  в адрес  ФИО3  поступило  уведомление о  приостановлении  государственной регистрации  по  тем  основаниям, что   решение  суда  от  13.03.2019  не  содержит порядок обращения взыскания  на  заложенное  имущество  по  договору  залога  недвижимости  от  21.12.2018. 

Данные действия ФИО3 подтверждают её намерение получить в собственность  объекты  недвижимости,  а  не  денежные  средства по  договору  займа. 

Далее ФИО2 и  ФИО3  во  избежание  реализации заложенного  имущества по  решению  Назаровского городского  суда Красноярского  края от  13.03.2019,  заключают   соглашение  от 11.07.2019,  согласно  которому стороны  пришли  к соглашению о  добровольном  исполнении   решения Назаровского городского суда Красноярского края от 13.03.2019 путем передачи  ФИО2  права собственности   на нежилое здание  общей площадью  199,9 кв.м кадастровый номер 24:54:0104006:2044 и земельный участок, кадастровый номер  24:54:0104006:1257 общей  площадью 350,0 кв.м  по  адресу: Россия, 

<

...>  в счет  уплаты  долга  по  договору займа от «06.12.2019г.».  В соглашении  указано, что  соглашение  имеет  силу акта  приема передачи.   

Совокупность указанных действий подтверждает отсутствие у ФИО2 намерения приобретать в собственность объекты  недвижимости  по  договору  от 07.12.2018,  отсутствие  намерения  у ФИО2  возвращать  ФИО3  сумму  займа  по  договору  от 06.12.2018, отсутствие у ФИО3 намерения  требовать от  ФИО2  возврата  денежных  средств  по   договору  займа  от 06.12.2018, направленность  воли ФИО3 на приобретение в  собственность  спорных  объектов  недвижимости. 

Исходя  из  изложенного,  арбитражный суд полагает обоснованным и  подлежащим  удовлетворению требование  истца  о  признании недействительными притворных  сделок:

- договора купли-продажи нежилого здания от 07.12.2018, заключенного между ООО «СибПроф» и ФИО2 по реализации нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

-  договора займа с залоговым обеспечением  от 06.12.2018, заключенного между ФИО3 и ФИО2.

- договора залога недвижимости от 21.12.2018, заключенного между ФИО3 и ФИО2 о передаче в залог нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

- соглашения от 11.07.2019, заключенного между ФИО3 и ФИО2 о передаче права собственности на нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, на земельный участок общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенные по адресу: 

<

...>.

Указанными сделками фактически прикрывается сделка по отчуждению ООО «СибПроф» в пользу ФИО3 спорных   объектов  недвижимого имущества,  которая  оспаривается истцом по признакам, изложенным в статье 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Согласно статье 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:

связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (пункт 1). 

В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется наибольшая из двух величин - балансовая стоимость такого имущества и цена его отчуждения. В случае приобретения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется цена приобретения такого имущества (пункт 2).

По  данным  бухгалтерской  отчетности  ООО «СибПроф»  за 2017 года  активы  общества  составляли 10 294 тыс. руб. Отчетность  поступила  и  принята   налоговым  органом  14.02.2018,   достоверность  сведений подтверждена ФИО4

Договор от 07.12.2018 купли-продажи магазина строительных  материалов  и земельного  участка заключен на  условиях  продажи  по цене 2 533 000  руб.

Согласно  заключению  повторной судебной  экспертизы рыночная стоимость  нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, расположенный по адресу:  

<

...>, по состоянию на декабрь 2018 года составляет 4 013 000 руб., рыночная стоимость  земельный участок общей площадью 350 кв,м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на декабрь 2018 года составляет 364 000 руб.

Поскольку сделка  заключена  на нерыночных  условиях,  она является убыточной  для ООО «СибПроф».

Рыночная стоимость отчужденного имущества составляет более 25% балансовой стоимости активов  общества  по  данным  бухгалтерского  учета  за 2017 год. 

 Сделка  для ООО «СибПроф»   является крупной и  убыточной. 

Пунктом 3 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусмотрено, что принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, решение о согласии на совершение сделки по отчуждению спорных   объектов участниками ООО «СибПроф» не принималось. 

Согласно пункту 4 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Пунктом 5 названной статьи закона установлено, что суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки;

при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

В пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» разъясняется, что в силу подпункта 2 пункта 6.1 статьи 79 Закона об акционерных обществах и абзаца третьего пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на истца возлагается бремя доказывания того, что другая сторона по сделке знала (например, состояла в сговоре) или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой (как в части количественного (стоимостного), так и качественного критерия крупной сделки) и (или) что отсутствовало надлежащее согласие на ее совершение. 

Заведомая осведомленность о том, что сделка является крупной (в том числе о значении сделки для общества и последствиях, которые она для него повлечет), предполагается, пока не доказано иное, только если контрагент, контролирующее его лицо или подконтрольное ему лицо является участником (акционером) общества или контролирующего лица общества или входит в состав органов общества или контролирующего лица общества. Отсутствие таких обстоятельств не лишает истца права представить доказательства того, что другая сторона сделки знала о том, что сделка являлась крупной, например письмо другой стороны сделки, из которого следует, что она знала о том, что сделка является крупной. 

По общему правилу, закон не устанавливает обязанности третьего лица по проверке перед совершением сделки того, является ли соответствующая сделка крупной для его контрагента и была ли она надлежащим образом одобрена (в том числе отсутствует обязанность по изучению бухгалтерской отчетности контрагента для целей определения балансовой стоимости его активов, видов его деятельности, влияния сделки на деятельность контрагента). Третьи лица, полагающиеся на данные единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу, вправе исходить из наличия у них полномочий на совершение любых сделок (абзац второй пункта 2 статьи 51 ГК РФ).

Указание в соответствующей сделке (ином документе) на то, что заключившее ее от имени общества лицо гарантирует, что при совершении сделки соблюдены все необходимые корпоративные процедуры и т.п., само по себе не свидетельствует о добросовестности контрагента.

Из материалов дела следует, что вторая сторона спорной сделки – ФИО3 является матерью  супруги  ФИО4 (второго  участника  общества).

Расторжение брака ФИО4 и ФИО12  состоялось  во  время рассмотрения настоящего дела. Согласно сведениям отдела адресно-справочной  работы управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Красноярскому краю,  ФИО4 и ФИО12 после расторжения брака  зарегистрированы с  19.02.2021  по  месту жительства по  одному и  тому  же   адресу. В совокупности  указанные  обстоятельства,  по  мнению  суда,  ставят  под сомнение довод  о  прекращении  брачных отношений между указанными  лицами  как до,   так и после заключения спорных  сделок.

Учитывая  данные  обстоятельства,  суд  приходит  к выводу,  что  ФИО3 не  могла не знать об отсутствии согласия второго  участника  общества  на совершение  сделки.   

Предпринимаемые ФИО4   действия  во  время  рассмотрения  дела  как по расторжению  брака с  ФИО13,  так и по  составлению  скорректированного  бухгалтерского баланса ООО «СибПроф» за  2017 год,  согласно  которому активы  общества составили 21 744 тыс. руб. свидетельствуют о намерении ФИО4  придать  видимость  законности  совершенных  действий  по отчуждению  спорных объектов  в пользу матери  своей супруги в  обход  положений части  2 статьи  174 ГК РФ и  положений Федерального закона «Об обществах  с  ограниченной ответственностью». 

Данные представленного ООО «СибПроф» скорректированного бухгалтерского баланса общества  за 2017  год  с  суммой активов  21 744 тыс. руб.   оцениваются судом  критически,  поскольку составлены в нарушение  положений  пункта 9 Положения  по  бухгалтерскому  учету «Исправление  ошибок в  бухгалтерском  учете и отчетности» (ПБУ 22/2010),  утвержденного  приказом  Министерства  финансов  Российской Федерации № 63н от 28.06.2010, согласно которому организации, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, могут исправлять существенную ошибку предшествующего отчетного года, выявленную после утверждения бухгалтерской отчетности за этот год, в порядке, установленном пунктом 14 настоящего Положения, без ретроспективного пересчета.

В нарушение пункта 10 ПБУ 22/2010 скорректированный баланс составлен за предшествующий период  после утверждения  бухгалтерской  отчетности.

Кроме того, свидетель  ФИО14, составившая  скорректированный  баланс,  указала  в своих пояснениях, что при составлении скорректированной отчетности первичные  документы у нее отсутствовали. При этом, ООО «СибПроф» 26.12.2019,  т.е.  до  составления скорректированной  отчетности,  которая сдана в налоговый орган 23.02.2020,  представило  в материалы  дела ответ ООО «ИТ-Эксперт» о  состоянии  сервера,  установленного  по  адресу: 

<

...>, и  причин недоступности  программы 1С. Из  ответа ООО «ИТ-Эксперт»,  адресованного ООО «СибПроф»  следует, что все  данные,  включая  базы 1С  на сервере  ООО «СибПроф» зашифрованы  вирусом-вымогателем. По имеющимся  сведениям  антивирусных  компаний, данные  расшифровать невозможно. Предварительная  дата  шифрования  данных -  9 мая 2019 года. 

При таких обстоятельствах,  составление  скорректированной  отчетности  в  отсутствие первичных документов, в отсутствие данных 1С, содержащихся на сервере  ООО «СибПроф», только на основании данных с флэш-носителя,  предоставленного  бухгалтером,  ранее работавшим  в ООО «СибПроф»,  по  мнению  суда,  является  необоснованным и  противоречащим ПБУ 22/2010. При этом, суд   учитывает, что  достоверность первоначально сданной 14.02.2018 в налоговый орган отчетности за 2017 год подтверждена ФИО4 Необходимость корректировки отчетности отсутствовала до возбуждения  производства по  настоящему  делу. 

Все  действия лиц,  участвующих  в  заключении  спорных  сделок, а  именно  ФИО4, ФИО2, ФИО3, свидетельствуют о сговоре при заключении прикрывающих сделок. В материалах дела имеются доказательства фактической аффилированности ФИО4, являющегося  директором и участником ООО «СибПроф»,  и  второй стороны прикрываемой сделки -  ФИО3 

Поскольку прикрываемая  сделка  является крупной для ООО «СибПроф».  Совершена  без  согласия второго  участника общества ФИО1, является  для ООО «СибПроф»  убыточной,  поскольку  заключена  на   условиях  заниженной цены,  требования  истца  о  признании сделки  недействительной является  обоснованным  и подлежит  удовлетворению.

Истцом  заявлено требование о  применении  последствий  недействительности   сделки.

В качестве последствий  недействительности  сделки  истец просит: 

- взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Сибпроф» разницу между рыночной стоимостью и ценой продажи недвижимого имущества в размере 1 844 000 рублей.;

- обязать ФИО3 возвратить нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельный участок общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...> в собственность ООО «Сибпроф».

Вместе  с  тем  в  результате  заключения  прикрываемой   сделки  на   счет  ООО «СибПроф»  от  ФИО3  через  ФИО2  поступили  денежные  средства   в  размере 2 533 000 руб.,   а  к ФИО3  через  ФИО2  перешло  право  собственности  на   объекты  недвижимости.

 При  применении  последствий  недействительности  прикрываемой сделке  объекты  недвижимости  подлежат  возврату  в ООО «СибПроф»,  денежные  средства  в  сумме 2 533 000  руб.  подлежат  возврату  ФИО3

В  остальной части требования  о  применении  последствий  недействительности  сделки удовлетворению не  подлежат.

Довод  ООО «СибПроф»  о том, что сделка не является убыточной  для  общества поскольку основной вид деятельности общества  - выполнение  работ  по  договорам  подряда, является  несостоятельным, поскольку материалами  дела подтверждается, что  сделка совершена  по заниженной цене. 

Доводы  ФИО3 об  улучшении имущества  путем неотделимых  улучшений  не  подтверждены  документально  в части  фактических затрат  ФИО3 на   указанные  цели. 

В соответствии  со  статьей 110  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются пропорционально удовлетворенным  исковым   требованиям.

По  чеку-ордеру от 06.08.2020  ФИО1 оплатил  государственную  пошлину  в размере  6000  руб.  

По  чеку-ордеру  от  04.03.2020  ФИО1  внес  на  депозитный счет  арбитражного  суда 35 000  руб.   для  оплаты  судебной экспертизы. По чеку-ордеру от 16.10.2020 ФИО1  внес  на  депозитный счет  арбитражного  суда 17 000 руб. для  проведения  экспертизы. 

По  итогам  проведения повторной  экспертизы,  выставлен  счет на  оплату  экспертизы  на сумму 40 000  руб. 

С учетом  итогов  рассмотрения  дела  судебные  расходы  распределяется следующим  образом. 

С ООО  «Сибпроф» в пользу ФИО1 подлежит  взысканию 750  руб. – расходов по  уплате  государственной пошлины, 5 000  руб. – расходов  на  оплату судебной  экспертизы. 

С ФИО3 в пользу ФИО1  подлежит  взысканию 2250  руб. – расходов по  уплате  государственной пошлины, 15 000  руб. – расходов  на  оплату судебной  экспертизы.

С ФИО2 в пользу ФИО1  подлежит  взысканию 3000  руб. – расходов по  уплате  государственной пошлины, 20 000  руб. – расходов  на  оплату судебной  экспертизы.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить  частично.

Признать недействительной сделку по отчуждению обществом с ограниченной  ответственностью «Сибпроф» (ИНН  

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу  ФИО3 нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>,  оформленную  путем  заключения  ряда  договоров:

- договора купли-продажи нежилого здания от 07.12.2018, заключенного между ООО «СибПроф» и ФИО2 по реализации нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

-  договора займа с залоговым обеспечением  от 06.12.2018, заключенного между ФИО3 и ФИО2.

- договора залога недвижимости от 21.12.2018, заключенного между ФИО3 и ФИО2 о передаче в залог нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

- соглашения от 11.07.2019, заключенного между ФИО3 и ФИО2 о передаче права собственности на нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельный участок общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенные по адресу: 

<

...>.

Признать недействительными притворные  сделки:

- договор купли-продажи нежилого здания от 07.12.2018, заключенный между ООО «СибПроф» и ФИО2 по реализации нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

-  договор займа с залоговым обеспечением  от 06.12.2018, заключенный между ФИО3 и ФИО2.

- договор залога недвижимости от 21.12.2018, заключенный между ФИО3 и ФИО2 о передаче в залог нежилого здания общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельного участка общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>.

- соглашение от 11.07.2019, заключенное между ФИО3 и ФИО2 о передаче права собственности на нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельный участок общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенные по адресу: 

<

...>.

Применить последствия недействительности прикрываемой сделки:

-  обязать ФИО3  возвратить  в  общество  с  ограниченной  ответственностью  «Сибпроф» (ИНН  

<

***> ОГРН 

<

***>) нежилое здание общей площадью 199,9 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:2044, земельный участок общей площадью 350 кв.м. с кадастровым номером 24:54:0104006:1257, расположенных по адресу: 

<

...>,  

- взыскать  с общества с  ограниченной  ответственностью «Сибпроф»  (ИНН  

<

***> ОГРН 

<

***>)  в пользу ФИО3 2 533 000 руб. 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать  с общества с  ограниченной ответственностью «Сибпроф» в пользу ФИО1  750  руб. – расходов по  уплате  государственной пошлины, 5 000  руб. – расходов  на  оплату судебной  экспертизы. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1  2250  руб. – расходов по  уплате  государственной пошлины, 15 000  руб. – расходов  на  оплату судебной  экспертизы.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1  3000  руб. – расходов по  уплате  государственной пошлины, 20 000  руб. – расходов  на  оплату судебной  экспертизы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.И. Путинцева