АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

г. Краснодар                                                                                                Дело № А32-460/2019

 

Резолютивная часть решения объявлена 16.06.2020. Полный текст решения изготовлен 17.07.2020.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Родина» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью «Триединство» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «ЦУМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: администрация города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «СУ-5 Трест Липецкстрой» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным (ничтожным) договора уступки прав аренды (цессии) от 17.02.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Родина» и обществом с ограниченной ответственностью «Триединство» и применении последствий недействительности в виде аннулирования записи в государственном реестре недвижимости о государственной регистрации указанного договора; о признании недействительным (ничтожным) договора уступки права аренды (цессии) от 26.12.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Триединство» и обществом с ограниченной ответственностью «ЦУМ» и применении последствий недействительности в виде аннулирования записи в государственном реестре недвижимости за номером 23:49:0401008:1449-23/050/2017-11 о государственной регистрации указанного договора,при участии в заседании представителя истца ФИО1, установил следующее.

 

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось общество с ограниченной ответственностью «Родина» (далее – ООО «Родина») с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Триединство» (далее – ООО «Триединство»), обществу с ограниченной ответственностью «ЦУМ» (далее – ООО «ЦУМ») о признании недействительным (ничтожным) договора уступки прав аренды (цессии) от 17.02.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Родина» и обществом с ограниченной ответственностью «Триединство» и применении последствий недействительности в виде аннулирования записи в государственном реестре недвижимости о государственной регистрации указанного договора; о признании недействительным (ничтожным) договора уступки права аренды (цессии) от 26.12.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Триединство» и обществом с ограниченной ответственностью «ЦУМ» и применении последствий недействительности в виде аннулирования записи в государственном реестре недвижимости за номером 23:49:0401008:1449-23/050/2017-11 о государственной регистрации указанного договора.

В связи с назначением судьи Боровика А.М., на должность председателя Арбитражного суда Республики Адыгея в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 20.02.2020 № 141 «О назначении судей федеральных судов» определением заместителя председателя Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2020, дело передано на рассмотрение судье Куликову О.Б.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

От ООО «ЦУМ» поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду необходимости с ознакомлениями с материалами дела.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Заявив ходатайство об отложении судебного разбирательства, ответчик не указал основания, которые препятствовали ему, ознакомится с материалами дела ранее.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

По смыслу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

По мнению суда, с даты последнего судебного заседания по делу (24.03.2020) у истца имелась реальная возможность ознакомится с материалами дела, а отложение судебного разбирательства по этой причине будет необоснованным, приведет к затягиванию процесса и нарушению разумных сроков рассмотрения спора.

Учитывая изложенное, в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства надлежит отказать.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16.06.2020 до 12.00 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, заслушав пояснения представителя истца, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Истец на основании договора уступки прав аренды от 08.12.2014, договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 05.12.2012 №4900008438 с учетом договора уступки прав аренды от 10.01.2013 владел на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 23:49:0401008:1449, общей площадью 48 314 кв. м, с видом разрешенного использования – «для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса», расположенного по адресу:Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, микрорайон «Кудепста», участок № 2.

6 октября 2016 года истцом было получено разрешение № 1Ш-23 -309-4942-2016 на строительство «Многоквартирного жилого дома «ИСКРА» – 17-этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.

24 ноября 2016 года истцом заключен договор участия в долевом строительстве №К/Корп. 1-6/2016 с ФИО2.

19 декабря 2016 года истцом заключен договор участия в долевом строительстве №К/Корп. 1-6/2016-1 с ООО «СУ-5 трест Липецкстрой».

В октябре 2018 года ООО «Родина» стало известно, что его права на указанный выше земельный участок прекращены на основании следующих сделок:

 договора уступки прав аренды (цессии) от 17.02.2017 между ООО «Родина» и ООО «Триединство»;

 договора уступки права аренды (цессии) от 26.12.2017 между ООО «Триединство» и ООО «ЦУМ».

Истец, полагает, что договоры уступки прав аренды (цессии) от 17.02.2017, от 26.12.2017 не соответствуют требованиям земельного законодательства Российской Федерации, поэтому являются ничтожным сделками в силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, предусмотрено статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Кроме того, в соответствии со статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В соответствии с частью 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных  реестрах  правами  должна  быть  нотариально  удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно частью 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Статьей 169 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

При этом Конституционный суд Российской Федерации в своем Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2004 № 226-0 указал, что «понятия "основы правопорядка" и "нравственность", как и всякие оценочные понятия, наполняются содержанием в зависимости от того, как их трактуют участники гражданского оборота и правоприменительная практика, однако они не являются настолько неопределенными, что не обеспечивают единообразное понимание и применение соответствующих законоположений. Статья 169 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, т.е. достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит – заведомо и очевидно для участников гражданского оборота – основам правопорядка и нравственности. Антисоциалъностъ сделки, дающая суду право применять данную норму Гражданского кодекса Российской Федерации, выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий».

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу части 1, 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 также указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не установлен обязательный досудебный порядок урегулирования для данной категории споров, вместе с тем истцом 14.11.2018 направлена претензия в адрес ответчиков, оставшаяся без ответа.

В силу части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность), в связи с чем данный иск подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Краснодарского края.

ООО «Родина» не наделяло ФИО3 полномочиями на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, и не одобрило в последующем договор уступки прав аренды (цессия) от 17.02.2017 между ООО «Родина» в лице ФИО3, действовавшего на основании доверенности от 13.10.2015, и ООО «Триединство», в лице генерального директора ФИО4.

Согласно позиции, обозначенной в пункте 128 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).

Таким образом, договор уступки прав аренды (цессия) от 17.02.2017 между ООО «Родина» в лице ФИО3, действовавшего на основании доверенности от 13.10.2015, и ООО «Триединство», в лице генерального директора ФИО4, является недействительной сделкой по причине нарушения требований статьи 185.1 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации о форме доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.

Договор уступки прав аренды (цессия) от 17.02.2017 заключенный между ООО «Родина» в лице ФИО3, действовавшего на основании доверенности от 13.10.2015, и ООО «Триединство», в лице генерального директора ФИО4, содержит положения, согласно которым: «7.7. Цессионарий обязуется выплатить Цеденту за передаваемое право вознаграждение в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей. На момент подписания настоящего договора расчёты между сторонами произведены в полном объеме.»

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка составляет 617 491 088 рублей 06 копеек. При сроке договора аренды равном 43 года, стоимость права аренды сравнима с рыночной стоимостью земельного участка, на основании которой определяется кадастровая стоимость земельного участка.

Указанный земельный участок являлся единственным имуществом ООО «Родина» и распоряжение данным земельный участком само по себе наносит ущерб стцу, тем более за сумму 4 000 000 рублей, которая в 155 раз меньше кадастровой стоимости земельного участка. При этом факт наличия сговора либо иных совместных действий представителя и ООО «Триединство» в ущерб интересам истца подтверждается:

– явно заниженной стоимостью уступаемых прав аренды;

– указанием в договоре на то обстоятельство, что «на момент подписания настоящего договора расчёты между сторонами произведены в полном объеме», что не соответствует действительности, оплата между сторонами не была произведена.

– большой разрыв между заявленной датой подписания договора уступки прав аренды (цессия) от 17.02.2017 и датой подачи документов на государственную регистрацию 07.12.2017;

– согласия участников договоров участия в долевом строительстве были получены 27.11.2017 и 28.11.2017 непосредственно перед подачей документов на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Краснодарскому краю;

– государственная пошлина за регистрацию договора была уплачена ООО «Триединство» 01.12.2017;

– до настоящего момента ни ООО «Триединство», ни последующий арендатор земельного участка не уведомили арендодателя о совершенных сделках, в связи с чем истец и не знал о его прекращении прав на земельный участок, поскольку продолжает начислять и учитывать арендную плату по договору, а также владеет указанным земельным участком и по текущую дату;

– 26.12.2017 в день государственной регистрации договора уступки прав аренды (цессия) от 17.02.2017 право аренды было передано от ООО «Триединство» ко второму ответчику – ООО «ЦУМ» по всей видимости с целью создания правовой конструкции «добросовестного приобретателя».

Таким образом, договор уступки прав аренды (цессия) от 17.02.2017 заключенный между ООО «Родина» в лице ФИО3, действовавшего на основании доверенности от 13.10.2015, и ООО «Триединство», в лице генерального директора ФИО4, является недействительной сделкой на основании статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенная представителем юридического лица в ущерб интересам представляемого.

Совершение указанной сделки ответчиками преследовало единственную цель – создать правовую конструкцию «добросовестного приобретателя», поскольку согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество возможно истребовать у добросовестного приобретателя только при наличии условий, обозначенных законодателем. Вместе с тем, ответчики не учли, что данная конструкция совершенно не применима в случае, когда имущество фактически не выбыло из владения истца.

Несмотря на то, что в государственном реестре в качестве арендатора указано ООО «ЦУМ», указанное лицо в права владения земельным участком не вступало.

Существенное значение в данном случае имеет правовая позиция, изложенная в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», согласно которой «поскольку совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная иена продаваемого имущества), суд пришел к выводу, что приобретатель не является добросовестным».

Кроме того, договор уступки прав аренды (цессия) от 26.12.2017 между ООО «Триединство», в лице генерального директора ФИО4, и ООО «ЦУМ», в лице директора ФИО5, имеет явные пороки составления, а именно:

– договор заключен ООО «Триединство» и ООО «Центральный универсальный магазин»,

– от имени цессионария договор подписан ФИО5.

Стороны при заключении данного договора и допустили орфографические ошибки, приведшие к искажению наименований сторон по сделке, а также ФИО лиц, подписавших оспариваемый договор.

При данных обстоятельствах, договор уступки прав аренды (цессия) от 26.12.2017 между ООО «Триединство», в лице генерального директора ФИО4, и ООО «ЦУМ», в лице директора ФИО5, также является недействительным (ничтожным).

Поскольку земельный участок фактически не выбывал из владения истца, предъявление иска о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок является нормативно обоснованным.

В соответствии с пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

При указанных обстоятельствах, требования истца признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской? Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской? Федерации следует отнести на ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 110, 123, 156, 158, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «ЦУМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Признать недействительным (ничтожным) договор уступки прав аренды (цессии) от 17.02.2017.

Применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации указанного договора.

Признать недействительным (ничтожным) договор уступки права аренды (цессии) от 26.12.2017.

Применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации указанного договора.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Триединство» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Родина» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЦУМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Родина» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов