Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

«09» января 2019 г.

Дело № А75-8428/2018

Резолютивная часть объявлена в судебном заседании 26.12.2018.

В полном объеме судебный акт изготовлен 09.01.2019.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Никоновой Е.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304860325400075, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 304860328100142, ИНН 

<

***>) к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) о взыскании 17 340 125 руб. 00 коп.,

при участии представителей от истцов - ФИО4 по доверенности от 03.07.2018, от ответчиков – ФИО5 по доверенности от 16.04.2018 № 142,

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО2 (далее – истец 1), ФИО3 (далее – истец 2) обратились в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» (далее – ответчик) о взыскании 17 340 125 руб. 00 коп., в том числе, в пользу в пользу каждого их них задолженности                   в размере 6 231 000 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 439 062 руб. 50 коп. 

Исковые требования мотивированы не устранением ответчиком строительных недостатков объекта долевого участия в строительстве в разумный срок, расторжением договора в одностороннем порядке, нормативно обоснованы ссылками на нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений                          в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Протокольным определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 11.12.2018 судебное заседание отложено до 19.12.2018 в 15 час. 00 мин.

Представитель истцов явился, исковые требования поддержал, заверил, что спорный объект обременений не имеет.

Представитель ответчикам явился, исковые требования не признает по доводам отзыва на исковое заявление.

Протокольным определением в судебном заседании объявлен перерыв до 26.12.2018 в 11 час. 00 мин.

Представитель истцов явился, ранее заявленную позицию по делу поддержал, просит принять к рассмотрению дополнительные требования, а именно признать договор от 25.11.2013 № 059-8/НП-НВФ/НТ-2 расторгнутым. Спорные строительные недостатки считает скрытыми, существенными, обнаруженными в период гарантийного срока.                      Во исполнение требований арбитражного суда представил выписку из ЕГРП в отношении спорного объекта. Считает, что имеющееся обременение в виде аренды в пользу                       ООО «Десятка трейд» сроком с 06.05.2015 до 31.12.2019 не препятствует удовлетворению исковых требований, поскольку оно возникло до обнаружения спорных недостатков                    и одностороннего отказа от договора, не препятствует использованию имущества                       по назначению.

Представитель ответчика явился, исковые требования не признает по доводам отзыва на исковое заявление, характер строительных недостатков оценивает в качестве несущественных; считает, что оснований для выводов о том, что договор является расторгнутым, не имеется, поскольку исполненная сделка расторгнута быть не может; указал, что неоднократно в разумный срок принимались меры по устранению спорных недостатков, истцы препятствуют, не допускают в помещение. В ходе рассмотрения дела неоднократно сообщал, о том, что предъявление иска является злоупотреблением правом, истинная причина кроется в том, что истцы утратили интерес в спорной недвижимости.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях процессуальной экономии, арбитражный суд принял к рассмотрению требования о признании договора от 25.11.2013 № 059-8/НП-НВФ/НТ-2 расторгнутым.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Между истцом 2 (дольщик) и ответчиком заключен договор долевого участия                          в строительстве от 25.11.2013 № 059-8/НП-НВФ/НТ-2 (договор 1, л.д. 21-32, том 1), предметом является долевое участие дольщика в финансировании строительства дома                       в объеме, установленном в настоящем договоре, строительство (создание) застройщиком дома в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц; получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома; передача застройщиком соответствующего нежилого помещения в этом доме дольщику; принятие дольщиком, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома, определенной                                    в договоре нежилого помещения (пункт 3.1 договора 1).

Согласно пункту 4.1 договора 1 стоимость помещения общественного назначения строительный № 8 составляет 12 462 000 руб. 00 коп. без учета стоимости налога                         на добавленную стоимость, и включает в себя расходы на возмещение затрат                                    на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика.  

Между истцом 2 (сторона 1) и истцом 1 (сторона 2) заключен договор об уступке прав от 23.06.2014 № 059-8/НП-НВФ/НТ-2-У (договор цессии, л.д. 40-43, том 1),                             по условиям которого сторона-1 передает, а сторона-2 принимает права и обязанности                         в части 1/2 доли по договору долевого участия в строительстве № 059-8/НП-НВФ/НТ-2 от 25.11.2013 заключенному между Окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище» и сторонами, а именно: право требования передачи 1/2 доли в праве собственности нежилого помещения № 8, расположенного на 1 этаже четвертого подъезда в жилом доме по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, 

<

...> (строительный адрес: жилой дом № 2, в микрорайоне № 9 г.Нижневартовска пересечение ул. Нефтяников - Таежная, на земельном участке, кадастровый номер 86:11:0101015:30, отведенном застройщику, согласно Договора аренды земельных участков № 146-A3 В1789/1-0 от 13.06.2012, заключенным                                  с департаментом муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации г.Нижневартовска (пункт 1.1 договора цессии).

Истцами в счет цены объекта долевого участия в строительстве перечислено ответчику 12 462 000 руб. платежными поручениями от 10.12.2013 № 2, от 12.12.2013 № 1, от 31.03.2014 № 2, от 20.01.2014 № 1.

По акту приема-передачи от 13.01.2015 помещение общественного назначения передано истцам в степени готовности, включающей выполнение видов работ                                   в соответствии с приложением № 2 к договору (л.д. 44, 45, том 1).

За истцами зарегистрировано право собственности на объект (по ½ доли), что следует из свидетельств о государственной регистрации от 10.02.2015, от 12.02.2015                       (л.д. 46, 47, том 1).

Нежилое помещение передано истцами в аренду ООО «Десятка трейд» сроком                   с 06.05.2015 до 31.12.2019 (выписка из ЕГРП), используется в качестве магазина.

Заявлением от 07.08.2017 истцы обратились в адрес ответчика с требованием устранения недостатков строительства, а именно, выполнения работ по устранению глубокой трещины на колонне и стене, граничащей с тамбуром (л.д. 48, том 1).

Согласно совместному акту обследования помещения от 09.08.2017 выявлено, что на стене смежной с тамбуром наблюдается трещина, необходимо выполнить работы                          в связи с гарантийными обязательствами застройщика (л.д. 49, том 1).

29.03.2018 истцы вручили ответчику претензию с требованиями устранить                            в течение 10 дней выявленный в августе 2017 года недостаток в виде глубокой трещины на стене (л.д. 65, том 1).

13.04.2018 истцы направили ответчику почтовой связью уведомление                                    об одностороннем отказе от договора по причине не устранения строительных недостатков объекта долевого участия в строительстве в установленный ими срок, потребовали вернуть денежные средства выплаченные в счет цены договора, а так же уплатить проценты на них (получено ответчиком 16.04.2018, л.д. 70-73, том 1).

Оставление ответчиком требований без удовлетворения, послужило основания для обращения истцов в арбитражный суд с настоящим иском.

Фактически спор сторон сводится к тому, состоялось ли расторжение                    договора долевого участия в строительстве от 25.11.2013 № 059-8/НП-НВФ/НТ-2                            в одностороннем порядке и его последствиях.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с абзацем третьим пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в том случае, если односторонний отказ                           от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке,                   то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора.

В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском                   к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Правоотношения сторон являются обязательствами долевого участия                                     в строительстве.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет (часть 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве                  в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком                              с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или                        с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора;                  3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Как указано в части 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, по смыслу указанных норм права, основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Обстоятельства не устранения ответчиком в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора                                    и обязательных требований, установлены арбитражным судом.

По делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 27.11.2018 № 18/10-0397 выполненному                      ООО «СургутГлавЭкспертиза» нежилое 

<

...> имеет строительные недостатки в виде трещин на не несущих стенах и перегородках, недостатки являются устранимыми, стоимость устранения недостатков                   в ценах на 4 квартал 2018 года составляет 81 235 руб. 92 коп., в том числе налог                        на добавленную стоимость, выявленные недостатки не позволяют проводить дальнейшую эксплуатацию нежилого помещения по назначению (магазин) (л.д. 40-80, том 2). 

Стороны результаты судебной экспертизы не оспорили.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о том, что истцы правомерно воспользовались правом на односторонний отказ от договора путем направления соответствующего уведомления.

Ссылка ответчика на то, что выявленные в ходе экспертизы недостатки                                 не относятся к существенным, являются устранимыми, не может быть принята во внимание как основанная на неправильном толковании положений частей 1 и 2 статьи 7, пункт 2 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Довод ответчика о том, что отказ односторонний отказ от договора совершен после прекращения его действия, противоречит пункту 6.1 договора, согласно которому договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, к которым относятся, в том числе, гарантийные обязательства (устранение недостатков).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане                        и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются                       по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Ограничений по сроку отказа от договора долевого участия в строительстве Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не устанавливают.

Таким образом, сторона вправе заявить об одностороннем расторжении договора               в любое время до момента его полного исполнения сторонами.

Установленный истцами срок для устранения строительных недостатков, учитывая необходимый перечень работ (согласно экспертному заключению  от 27.11.2018 № 18/10-0397, выполненному ООО «СургутГлавЭкспертиза»: снятие обоев, сверление отверстий для установления химических анкеров, установка химических анкеров, разделка трещин, заделка трещин раствором из сухих строительных смесей, шпатлевка стен, смена обоев) является разумным.

Вместе с тем, последующее поведение истцов служит основанием для вывода арбитражного суда о том, что истцы лишены права ссылаться на односторонний отказ                    от исполнения сделки, договорные отношения сторон сохранены.

В силу пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом по смыслу пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», подтверждение стороной действия договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, может служить основанием для вывода о том, что односторонний отказ от исполнения сделки не состоялся и договорные отношения сохранены.

Таким образом, гражданское законодательство исходит из недопустимости недобросовестного поведения стороны, наделенной правом на отказ от исполнения договора, в том числе - из недопустимости противоречивого поведения, что прямо следует из нормы пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие строительных недостатков объекта долевого участия в строительстве влечет нарушение прав участников долевого строительства.

Вместе с тем, учитывая фактическое использование нежилого помещения (магазин) его собственники (истцы) должны принять соответствующие адекватные меры.

Истцы, не проявили должную заботливость и осмотрительность свойственную добросовестному участнику гражданского оборота, с учетом выявленного характера строительных недостатков - эксплуатацию магазина не прекратили, возложив тем самым на себя все соответствующие этому обстоятельству неблагоприятные риски (вплоть                             до причинения вреда жизни и здоровью граждан). Допуская эксплуатацию магазина                          с выявленными строительными недостатками, мер к обеспечению безопасности сотрудников магазина, покупателей не приняли (устранение недостатков собственными силами с последующим возмещением за свет ответчика не выполнили, при этом препятствуют доступу ответчика в помещение в целях устранения недостатков, акт от 20.08.2018, л.д. 112, том 1).

Меры к возврату спорного помещения ответчику не принимались (уведомление                      о необходимости явки представителей ответчика в целях оформления возврата имущества).

Доказательства того, что истцами принимались меры к государственной регистрации одностороннего отказа от исполнения договора не представлены (вручение ответчику требования о подаче совместного заявления в регистрирующий орган). При этом, в судебном порядке требование о признании договора прекратившимся                            на протяжении длительного периода времени (с апреля по декабрь 2018 года)                               не заявлялось. 

Ссылки на правовую неопределенность в правоотношениях сторон не могут оправдывать проявленное истцами поведение (эксплуатация магазина при наличии доводов о том, что она не безопасна для жизни и здоровья граждан).

Такое поведение добросовестным признать нельзя.

Из материалов дела не усматривается, что истцами помещение удерживалось                      в обеспечение законных интересов по правилам статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации (исполнения ответчиком встречных обязательств по возврату выкупной цены и выплаты процентов).

Истцы распоряжались имуществом как своим собственным, не допуская ответчика в помещение.

При таких обстоятельствах, факт продолжения пользования нежилым помещением расценивается как отказ от совершенной сделки по расторжению договора.

Довод представителя истцов о том, что помещение подлежит возврату только после рассмотрения настоящего спора, противоречит пункту 4 статьи 9 Закона о долевом участии в строительстве.

Договор долевого участия считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления участником строительства уведомления об отказе, при наличии оснований                  к этому - данное закреплено в пункте 4 статьи 9 Закона о долевом участии                                    в строительстве и разъяснено в пункте 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.

Кроме того, арбитражным судом установлено, что спорное имущество имеет обременения в виде аренды в пользу ООО «Десятка трейд» сроком с 06.05.2015                            до 31.12.2019 (выписка из ЕГРП).

Факт наличия у спорного имущества обременений при предъявлении иска                           не раскрыт.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснил следующее. При расторжении договора право собственности на товар в силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации переходит от покупателя поставщику производным способом (не на основании сделки об отчуждении имущества,        а в связи с расторжением такой сделки). В этом случае обременения, установленные покупателем-собственником до возврата товара поставщику, сохраняются,                                       за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер обременения учитывается судом при определении того, насколько снизилась стоимость имущества, возвращаемого истцу. При существенном размере обременения истец также вправе исходить из того, что имущество не может быть возвращено ему в том виде, в каком было передано ответчику, и требовать возмещения его полной стоимости.

Истцы не доказали, что обременение не является существенным, насколько размер обременения влияет на стоимость спорного имущества.

Вместе с тем, такие обстоятельства с учетом предмета заявленных требований подлежат доказыванию.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований                            не усматривается.

Нарушенные права истцов (наличие строительных недостатков объектов долевого строительства) могут быть восстановлены путем предъявления требований об устранении строительных недостатков ответчиком; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения истцами своих расходов на устранение недостатков; взыскание финансовых санкций, возмещение убытков и другими способами.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований индивидуальных предпринимателей ФИО2, ФИО3 отказать.

Выплатить обществу с ограниченной ответственностью «СургутГлавЭкспертиза»                   с депозитного счета арбитражного суда 200 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения арбитражного суда. Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья  Е.А. Никонова