Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru  

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. ЧитаДело № А19-14338/2021

«17» декабря 2021 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ломако Н.В., 

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Страховая компания «Ангара» на решение Арбитражного суда Иркутской области от  29 сентября 2021 года по рассмотренному в порядке упрощенного производства делу № А19-14338/2021 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Братска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Страховая компания «Ангара» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании 81 747 руб. 74 коп.,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Братска обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Страховая компания «Ангара» о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 81 747 руб. 74 коп., из них задолженность по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка №13-19 от 11.02.2019г. за период с 30.07.2020г. по 30.06.2021г. в размере 80 118 руб. 82 коп., неустойка за период с 11.08.2020г. по 12.05.2021г. в размере 1 628 руб. 92 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29 сентября 2021 года исковые требования удовлетворены. 

Взыскано с ответчика в пользу истца 80 118 руб. 82 коп. – основной долг по договору аренды земельного участка №13-19 от 11.02.2019г. за период с 30.07.2020г. по 30.06.2021г., 1 628 руб. 92 коп. – неустойка, начисленная за период с 11.08.2020г. по 12.05.2021г., а всего – 81 747 руб. 74 коп. 

Взыскано с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации 3 270 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от  29 сентября 2021 года по рассмотренному в порядке упрощенного производства делу № А19-14338/2021, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как следует из апелляционной жалобы, вступившим в законную силу решением Братского городского суда от 26.11.2019 по гражданскому делу № 2-2157/2019 признаны недействительными сделки по отчуждению ООО СК «Ангара» в пользу ООО «Ангара Инвест» объектов недвижимого имущества, в том числе указанного выше административного здания с кадастровым номером 38:34:015001:379, применены последствия недействительности сделок в виде возврата недвижимого имущества законному владельцу - ООО СК «Ангара». Поскольку право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит исключительно собственнику (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ), то действия нелегитимного владельца, выразившиеся в заключение договора аренды, не могут рассматриваться в качестве законных и порождать права и обязанности для легитимного собственника.

Кроме того, по мнению ответчика, судом неправильно определены обстоятельства, подлежащие установлению, применены нормы закона, не подлежащих применению к указанному спору, нарушен принцип законности.

В материалы дела письменный отзыв относительно доводов апелляционной жалобы не поступал.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 23.10.2021.

Согласно части 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с положениями пункта 47 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 18.04.2017 года N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве" апелляционная жалоба, представление рассматривается судьей единолично без проведения судебного заседания, без извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, без осуществления протоколирования в письменной форме или с использованием средств аудиозаписи.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 11.02.2019г. между арендодателем - Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска и арендатором - ООО «Ангара Инвест» заключен договор аренды №13-19 земельного участка, площадью 1 617 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, ул.Южная, 23, кадастровый номер 38:34:014901:50. 

Цель аренды: для размещения административного здания. 

Согласно выписке от 01.04.2021 из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Страховая компания «Ангара» принадлежит на праве собственности с 30.07.2020г. нежилое здание с кадастровым номером 38:34:015001:379, находящееся на земельном участке, расположенном по адресу: Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, ул. Южная, 23. 

Согласно п. 1.2 договора №13-19 срок аренды земельного участка устанавливается с 01.01.2019 по 31.12.2067г. 

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.01.2019г. 

Согласно пункту 2.1 договора № 13-19 размер арендной платы за пользование участком в квартал составляет: 25 445,44 рублей. 

В соответствии с п. 2.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями от размера арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала текущего года. Сумма произведенного платежа распределяется следующим образом: прежде всего погашается долг за предыдущий период, далее текущий долг, независимо от указанного в платежном поручении периода оплаты. 

Размер арендной платы за использование земельного участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию Арендодателя на уровень инфляции (максимальное значение уровня инфляции), установленный федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду (п. 2.6 договора). 

Размер арендной платы за использование земельного участка может изменяться в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в случае установления или изменения экономически обоснованных коэффициентов с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельньк участков, применяемые к размеру арендной платы, а также в случае изменения в установленном законодательстве порядке 4 налоговых ставок земельного налога (п. 2.7 договора). 

Размер арендной платы за использование земельного участка может изменяться в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка. Размер арендной платы подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (п. 2.8 договора). 

Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год в соответствии с требованиями п. 2.6, 2.7 договора (п. 3.1.7 договора). 

Согласно пункту 5.1. договора арендатор уплачивает арендодателю с даты подписания договора пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующегоо после истечения срока платежа. 

Согласно акту приема-передачи от 11.02.2019г., земельный участок передан ООО «Ангара Инвест».

 29.01.2021г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска в адрес ответчика направлено уведомление № Ис2177/11/21 об изменении арендной платы с 01.01.2021 в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 №969-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области». 

Согласно расчету арендной платы размер арендной платы в квартал составил 18576,78 руб. 

Поскольку ответчик обязанность по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, у последнего за период с 30.07.2020 по 30.06.2021 образовалась задолженность в размере 80 118 руб. 82 коп. 

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

 Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как правильно установил суд первой инстанции, по своей правовой природе договор №13-19 от 11.02.2019г. является договорам аренды земельного участка.

Предмет договора определен сторонами в п. 1.1 договора, в связи с чем, договор является заключенным. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. 

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что если иное не установлено этим Кодексом или другими федеральными законами, порядок  определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом местного самоуправления. 

При этом, в соответствии с п. 2.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями от размера арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала текущего года. Сумма произведенного платежа распределяется следующим образом: прежде всего погашается долг за предыдущий период, далее текущий долг, независимо от указанного в платежном поручении периода оплаты. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно представленному расчету за период с 30.07.2020 по 30.06.2021 у ответчика образовалась задолженность в размере 80 118 руб. 82 коп. 

Возражая относительно заявленного требования, ответчик указал, что решением Братского городского суда от 26.11.2019г. по гражданскому делу№ 2-2157/2019 признаны недействительными сделки по отчуждению ООО СК «Ангара» в пользу ООО «Ангара Инвест» объектов недвижимого имущества, в том числе административного здания с кадастровым номером 38:34:015001:379, которое расположено на спорном земельном участке, применены последствия недействительности сделок в виде возврата недвижимого имущества законному владельцу - ООО СК «Ангара»; административное здание с кадастровым номером 38:34:015001:379 возвращено ООО СК «Ангара» ответчику в порядке, установленном пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; исходя из изложенного ответчик полагает, что поскольку право собственности ООО СК «Ангара» восстановлено в порядке реституции, обязанность по уплате арендных платежей за заявленный период у ответчика не возникла. 

Отклоняя указанные доводы ответчика, суд первой инстанции установил следующее.

Согласно выписке от 01.04.2021 из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Страховая компания «Ангара» принадлежит на праве собственности с 30.07.2020 нежилое здание с кадастровым номером  38:34:015001:379, находящееся на земельном участке, расположенном по адресу: Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, ул. Южная, 23. 

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу ст.ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

При этом в пункте 12 указанного постановления указано, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. 

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. 

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь. 

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании 8 статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду. 

При этом, согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Земельным кодексом РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст. 35 ЗК РФ). 

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

С учетом вышеизложенного судом первой инстанции обоснованно указано на то, что при отчуждении объектов недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. 

 При этом ссылка ответчика на решением Братского городского суда от 26.11.2019г. по гражданскому делу № 2-2157/2019  правомерно не принята судом во внимание, поскольку указанным решением не был признан недействительным спорный договор аренды. 

Апелляционный суд, поддерживая данный вывод, обращает внимание на то, что  решением Братского городского суда от 26.11.2019г. по гражданскому делу № 2-2157/2019 были признаны недействительными сделки по отчуждению имущества ООО СК «Ангара» в пользу ООО «Ангара Инвест», а не договор аренды земельного участка от 11.02.2019. В связи с чем, требование общества о необходимости исходить при рассмотрении настоящего спора из недействительности договора аренды, является необоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что действия нелегитимного владельца, выразившиеся в заключение договора аренды, не могут рассматриваться в качестве законных и порождать права и обязанности для легитимного собственника, подлежит отклонению, поскольку решение Братского городского суда по делу №2-2157/2019 не является основанием для освобождения общества с ограниченной ответственностью «Страховая компания «Ангара», как собственника возвращенного ему недвижимого имущества, от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, в порядке, установленном органами публичной власти.

При этом апелляционный суд отмечает, что ответчиком не оспаривается арифметический расчет предъявленной к взысканию суммы задолженности за фактическое пользование земельным участком.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчика суммы в размере 80 118 руб. 82 коп., составляющей задолженность по плате за пользование земельным участком по договору №13-19 от 11.02.2019г. за период с 30.07.2020г. по 30.06.2021г., обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку платежей в размере 1 628 руб. 92 коп., начисленной за период с 11.08.2020г. по 12.05.2021г. на основании пункта 5.1. договора. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

 По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Учитывая, что арифметический расчет неустойки ответчиком не оспорен, суд первой инстанции, признав его верным, удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 1628 руб. 92 коп.  

Апелляционная жалоба не содержит доводов относительно взысканной судом неустойки. У суда апелляционной инстанции отсутствую основания для отмены решения суда в указанной части. 

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

При принятии апелляционной жалобы к производству обществу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Потому применительно к статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неуплаченная государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета в соответствии со статьей 50 Бюджетного кодекса Российской Федерации.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от  29 сентября 2021 года по рассмотренному в порядке упрощенного производства делу № А19-14338/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Страховая компания «Ангара» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев с даты принятия по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

ПредседательствующийН.В. Ломако