Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3769/2022

г. Нальчик

06 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена «27» февраля 2023 года 

Полный текст решения изготовлен  «06» марта 2023 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.Х. Шогенцуковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Азбука Нальчика» г. Нальчик, 

к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, г. Прохладный, 

об урегулировании разногласий по проектам договоров аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 01.02.2023,

от администрации – ФИО2 по доверенности от 21..02.2022,

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Азбука Нальчика» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики о внесении изменений в условия проектов договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:6400000:209 ; 07:04:6400000:210, 07:04:6400000:211, 07:04:6400000:211, 07:04:6400000:212, 07:04:6400000:213, 07:04:6400000:214 и 07:04:6400000:215. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить. Доводы истца основаны на том, что в порядке оформления договора аренды на новый срок по правилам п.п. 31 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, администрация направила в адрес истца проекты договоров аренды в отношении 7  земельных участков с актами приема передачи. Не согласившись с содержанием проектов договоров истец направил администрации письма с предложением внести изменения в проекты договоров с приложением протоколов разногласий. Письмом от 24.08.2022 № 52-1.1.15/4550 администрация отказала в согласовании изменений в проектах договоров арены, согласно представленным протоколам разногласий. Полагая, что без учета предложенных изменений, содержание представленных проектов договоров аренды  по части пунктов не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушают права истца, последний обратился в суд с настоящим иском.              

Администрация возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что проекты договоров составлены в соответствии с условиями типовых договоров аренды, утвержденных Министерством земельных и имущественных отношений КБР и местной администрацией Прохладненского муниципального района КБР. Оснований для внесения изменений в типовые договоры аренды администрацией не установлено, в связи с чем  просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании Протокола заседания комиссии по рассмотрению заявлений и проведению торгов на право заключения договоров купли-продажи или аренды земельных участков от 04.06.2015 № 40 между обществом с ограниченной ответственностью «Концерн-ЗЭТ» и местной администрацией Прохладненского района КБР заключен договора аренды от 18.06.2018 № 43, по условиям которого администрация передала во владение обществу земельные участки:

- с кадастровым номером 02:04:6400000:209 общей площадью 41,1724 га,

- с кадастровым номером 02:04:6400000:210 общей площадью 31,1603 га, 

- с кадастровым номером 02:04:6400000:211 общей площадью 5,9016 га,

- с кадастровым номером 02:04:6400000:212 общей площадью 1,5508 га,

- с кадастровым номером 02:04:6400000:213 общей площадью 16,07 га,

- с кадастровым номером 02:04:6400000:214 общей площадью 11,2201 га,

- с кадастровым номером 02:04:6400000:215 общей площадью 67,1213 га.

По условиям п. 1.3 срок аренды установлен сторонами на 7 лет, с 18.06.2015 по 17.06.2022. Годовой размер арендной платы установлен по результатам торгов и отражен в п. 3.2 договора.

В последующем, по договору от 20.11.2016 общество с ограниченной ответственностью «Концерн-ЗЭТ» уступило истцу права и обязанности арендатора земельных участков по вышеназванному договору в полном объеме. передача прав и обязанностей оформлено актом приема-передачи (п. 1.5 договора). Договор уступки прав аренды зарегистрирован в установленном порядке и не оспорен сторонами. К окончанию срок действия договора аренды и в целях продолжения арендных отношений истец обратился в адрес администрации с заявление о заключении новых договоров аренды на основании п.п. 31 ч. 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ.

Администрация письмом от 15.07.2022 № 52-1.1.15/1799 направила в адрес истца подписанные проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:04:6400000:209. 000002:04:6400000:210, 02:04:6400000:211, 02:04:6400000:212, 02:04:6400000:213, 02:04:6400000:214 и 02:04:6400000:215 с приложенными актами приема-передачи земельных участков.

Изучив представленные проекты договоров и полагая, что некоторые пункты договоров аренды не соответствуют требованиям действующего законодательства, истец направил подписанные договоры с протоколами разногласий в адрес администрации письмами от 18.08.2022 № 209-215.

Письмом от 24.08.2022 № 52-1.1.15/4550 администрация отказала в согласовании разногласий, указав, что проекты договоров аренды составлены в соответствии с типовыми формами аналогичных договоров. Оснований для внесения изменений в проекты договоров администрация не усмотрела.  

Полагая, что без внесения поправок в представленные администрацией проекты договоров условия договоров будут нарушать требования действующего законодательства и права истца, последний обратился в суд с настоящим иском.

Изучив обстоятельства настоящего дела, выслушав доводы сторон, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Вопросы заключения договора в обязательном порядке регламентированы в статье 445 ГК РФ, в силу пункта 2 которой в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно статье 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Согласно части 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как следует из содержания заявления истец полагает несоответствующими следующие пункты договоров аренды.

В п. 1.4. договора цель использования земельного участка не соответствует его виду разрешенного использования земельного участка и противоречит п. 1.2 договора аренды. Так, в проекте  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:6400000:209 указано, что в аренду передается земельный участок общей площадью 41, 1724 га, в том числе сенокосы - 21,66 га, пастбища- 18,69 га, прочее - 0,8224 га

- в проекте  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:6400000:210 указано, что в аренду передается земельный участок общей площадью 31,1603 га, в том числе пастбища - 29,7 га, прочее - 1,4603 га,

- в проекте  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:6400000:211 указано, что в аренду передается земельный участок общей площадью 5,9016 га, в том числе пашня - 5,78 га, прочее - 0,1216 га,

- в проекте  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:6400000:212 указано, что в аренду передается земельный участок общей площадью 1,5508 га, в том числе пастбища - 1,5 га, прочее - 0,0508 га,

- в проекте  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:6400000:213 указано, что в аренду передается земельный участок общей площадью 16,07 га, в том числе пастбища - 10,35 га, сенокосы - 4,25 га, прочее - 1,47 га,

- в проекте  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:6400000:214 указано, что в аренду передается земельный участок общей площадью 11,2201 га, в том числе пастбища - 10,62 га, прочее - 0,6001 га,

- в проекте  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:6400000:215 указано, что в аренду передается земельный участок общей площадью 67,1213 га, в том числе пашня - 27,03 га, сенокосы - 38,07 га, прочее - 2,0213 га.

По доводам истца, к договорам прикладываются выписки из ЕГРН, которые не содержат конкретных видов разрешенного использования земельных участков, указанных в договорах, что ограничивает арендатора в использовании земельных участков в соответствии с видами разрешенного использования,  указанными в сведениях единого государственного реестра недвижимости.

Частью 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации определение видов разрешенного использования земельных участков, а также описание деятельности, допускаемой на земельных участках в соответствии с такими видами разрешенного использования, осуществляется на основании Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ранее Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков").

Согласно пункту 1 части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту - Закон N 218-ФЗ) ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (далее - кадастр недвижимости).

Как предусмотрено частью 1 статьи 8 Закона N 218-ФЗ, в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе, вид или виды разрешенного использования земельного участка здания, сооружения, помещения (пункт 4 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).

Статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" признается действительным разрешенное использование земельного участка, установленное до дня утверждения классификатора, вне зависимости от соответствия ему (часть 11). По заявлению правообладателя земельного участка уполномоченный орган обязан принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования, установленным классификатором. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о разрешенном использовании земельного участка (часть 13).

Исходя из нормы части 13 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ, приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие Классификатору представляет собой выявление в Классификаторе и установление земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании части 8 статьи 36 ГрК РФ.

При этом законодателем разграничена процедура изменения разрешенного использования земельного участка и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору.

Установление соответствия между видами разрешенного использования земельных участков в соответствии с частью 13 статьи 34 закона N 171-ФЗ, не должно приводить к фактическому изменению вида разрешенного использования земельного участка в обход установленных процедур. При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется.

Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется (при изменении вида разрешенного использования прежний его вид изменяется на иной вид, который функционально отличается от прежнего вида). То есть в пределах своих полномочий, орган местного самоуправления не устанавливает новый и не изменяет ранее установленный вид разрешенного использования земельного участка, а приводит его в соответствие действующему классификатору.

Судом установлено, что к проектам договоров аренды приложены выписки из единого государственного реестра недвижимости, из содержания которых следует, что земельные участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, без указания конкретного вида использования. При этом, указывая в договорах иной вид разрешенного использования, администрация не представила доказательств, подтверждающих приведение видов разрешенного использования земельных участков, указанных в выписках из ЕГРН действующему классификатору и указанные сведения не внесены в единый государственный реестр недвижимости. Ранее действовавший договор аренды земельных участков от 18.06.2015 также не содержал состав земель, передаваемых в арнеду.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что в договоре следует указать характеристики земельных участков, отраженные в едином государственном реестре недвижимости, для чего изложить пункты  1.4 договоров с указанием общей площади земельных участков, передаваемых в аренду, согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости, 

- с кадастровым номером 02:04:6400000:209 общей площадью 41,1724 га,

- с кадастровым номером 02:04:6400000:210 общей площадью 31,1603 га, 

- с кадастровым номером 02:04:6400000:211 общей площадью 5,9016 га,

- с кадастровым номером 02:04:6400000:212 общей площадью 1,5508 га,

- с кадастровым номером 02:04:6400000:213 общей площадью 16,07 га,

- с кадастровым номером 02:04:6400000:214 общей площадью 11,2201 га,

- с кадастровым номером 02:04:6400000:215 общей площадью 67,1213 га.

В редакции администрации пункт 2.1 договора разрешает передачу земельного участка в субаренду только с письменного уведомления арендодателя.

Как указывает истец, пункт 2.1 проекта договора не соответствует пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса, в связи с чем его необходимо изложить в следующей редакции: «Арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления».

По правилам пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. 

Кроме того, суд учитывает разъяснения, изложенные в "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022), согласно которым арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором. С учетом указанного положения, суд признает обоснованной позицию общества, поскольку формулировка, предложенная администрацией, может быть расценена как требующая предварительного согласия арендодателя, что противоречит приведенной норме ЗК РФ.

В связи с этим пункт 2.1 проекта договора следует принять в редакции истца.

По доводам истца, содержание абз. 3 п. 2.2 проектов договоров  с содержанием запрета «возводить капитальные строения и сооружений» нарушает права общества в использовании земельных участков в соответствии с их целевым назначением. 

Суд соглашается с указанными доводами ввиду следующего. Судом установлено, что разрешенный вид использования спорных земельных участков, согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости - для сельскохозяйственного использования. В соответствии с пунктом 1.0 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 20.11.2020 N П/0412, сельскохозяйственное использование предусматривает ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, часть из которых предполагает возможность возведения объектов капитального строительства, необходимого для сельскохозяйственного использования. Единый государственный реестр недвижимости не содержат конкретные виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с действующим классификатором, в связи с чем, возможность возведения объектов недвижимости на спорных земельных участках на дату рассмотрения настоящего дела не представляется возможным и выходит за пределы предмета требования по настоящему делу. При этом суд учитывает, что строительство объектов недвижимости осуществляется в соответствии с разрешительной документацией и с предварительного согласования с муниципальными органами, уполномоченными выдавать разрешение на строительство. С учетом указанного, при поступлении запроса заинтересованного лица, администрация, как уполномоченный орган, не лишена возможности провести проверку на предмет возможности возведения объектов недвижимости на земельных участках с учетом зонирования территории и определения конкретного вида разрешенного использования земельных участков. 

На основании изложенного, указание в договорах аренды запрета на возведение капитальных строений и сооружений может нарушить права и законные интересы арендатора, в связи с чем, суд считает возможным удовлетворить требования общества и исключить абзац третий п. 2.2 договоров аренды.

Проектами договоров предусмотрел оплату арендной платы до десятого числа текущего месяца (п. 3.3 договоров). Возражая против изложенной редакции, общество просит определить периодичность внесения арендных платежей в соответствии с постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18 мая 2015 г. N 90-ПП "О Правилах определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной плазы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики и собственность на которые не разграничена" и просит изложить пункт 3.3 заменив слова ... «ежемесячно, равными долями, составляющими в сумме ежегодную арендную плату, в течение срока действия договора не позднее 15 числа каждого месяца» заменить словами ... «ежеквартально равными долями, составляющими в сумме ежегодную арендную плату, в течение срока действия договора не позднее 15 числа, следующею за отчетным кварталом».

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), одним из которых является принцип экономической обоснованности, в соответствии которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Принимая во внимание, что спорный участок является земельным участком, государственная собственность, на который не разграничена, расположен на территории Кабардино-Балкарской Республики, соответственно, при определении арендной платы спорного участка надлежит руководствоваться Правилами N 90-ПП, установленными в Постановлении Правительства КБР от 18.05.2015 N 90-ПП "О Правилах определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики и собственность на которые не разграничена".

Согласно п. 11 названных Правил, при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган предусматривает в таком договоре, что арендная плата вносится на соответствующие счета Управления Федерального казначейства по Кабардино-Балкарской Республике равными долями за земельные участки сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения ежеквартально не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Принимая во внимание, что редакция истца соответствует пункту 11 Правил №90-ПП, суд приходит к выводу, что пункт 3.3 договоров аренды следует изложить в редакции истца.

Отклоняя требования истца об исключении из проектов договоров аренды п. 4.3.1 суд исходит из следующего. По доводам истца, пункт 4.3.1. обязует Заявителя состоять на учете в качестве индивидуального предпринимателя, крестьянского (фермерского) хозяйства в течении срока действия договора. Вместе с тем, согласно представленным в материалы дела проектам договоров аренды, пункт 4.3.1 предусматривает обязанность арендатора приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности) и получения документов, удостоверяющих право аренды. Возражений против изложенного в п. 4.3.1 договора условия с обоснованием возражений истец не заявил.

Обращаясь в суд общество просило исключить из п. 4.3.10  словосочетание ... «в том числе посторонних землепользователей, расположенных в границах арендуемого земельного участка», указав, что указанный пункт противоречит п. 5.2.1 договора, согласно которому арендодатель обязан передать земельный участок Арендатору свободный от прав третьих лиц. Суд соглашается с доводами истца, так как условия договоров аренды не предусматривает возможность деятельности на арендованных земельных участках иных землепользователей, в связи с чем считает возможным исключить из п. 4.3.10 словосочетания «в том числе посторонних землепользователей, расположенных в границах арендуемого земельного участка». 

Согласно пункту 5.1.4 арендатор имеет право приостанавливать работы, ведущиеся Арендатором с нарушением гражданского, земельного, природоохранного или иного специального законодательства или условий, установленных настоящим Договором.

Общество указывает на то, что арендодатель не является органом, который может препятствовать деятельности арендатора, такие действия могут производить только органы контроля или правоохранительные органы, а также по решению суда. В противном случае это может быть расценено как вмешательство в хозяйственную деятельность истца; просит исключить пункт 5.1.4 из договора.

Суд соглашается с истцом, поскольку в силу пункта 1 статьи 124, пункта 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальные образования, от имени которых действуют органы местного самоуправления, выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. 

Удовлетворяя требования общества об исключении из условия договоров аренды п. 5.1.4 суд также учитывает следующее.

Использование арендатором земельных участков с нарушением обществом требований действующего законодательства возможно при проведении контроля, в том числе государственного и муниципального, или правоохранительными органами.  

Согласно пункту 5 статьи 72 Кодекса в случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация о наличии признаков выявленного нарушения. Должностные лица органов местного самоуправления направляют копию указанного акта в орган государственного земельного надзора.

Согласно пункту 6 статьи 72 Кодекса в срок не позднее чем пять рабочих дней со дня поступления от органа местного самоуправления копии акта проверки, указанного в пункте 5 настоящей статьи, орган государственного земельного надзора обязан рассмотреть указанный акт и принять решение о возбуждении дела об административном правонарушении или решение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении и направить копию принятого решения в орган местного самоуправления.

Согласно пункту 7 статьи 72 Кодекса порядок взаимодействия органов государственного земельного надзора с органами, осуществляющими муниципальный земельный контроль, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 8 статьи 72 Кодекса в случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, привлечение к ответственности за выявленное нарушение осуществляется в соответствии с указанным законодательством.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона N 131-ФЗ (муниципальный контроль) органы местного самоуправления организуют и осуществляют муниципальный контроль за соблюдением требований, установленных муниципальными правовыми актами, принятыми по вопросам местного значения, а в случаях, если соответствующие виды контроля отнесены федеральными законами к полномочиям органов местного самоуправления, также муниципальный контроль за соблюдением требований, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

При этом в силу части 1 статьи 53 АПК РФ государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Сходные выводы приведены, в частности, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2015 N 308-КГ14-7196 по делу N А61-972/2013.

 Таким образом, законодательством установлен порядок действий при выявлении нарушений при использовании земельных участков, и наделение администрации правом прекращать деятельность арендатора без соблюдения установленного порядка  выходит за пределы полномочий арендодателя. При этом исключение указанного условия из содержания договоров не исключает право администрации осуществлять контроль за целевым использованием земельных участков в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В пункте 5.1.5 указано, что арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случаях:

- не использования или использования земельного участка не по целевому назначению;

- при ухудшении ценности сельскохозяйственных угодий в результате деятельности Арендатора;

- нарушения Арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в пункте 2 настоящего Договора и невыполнении Арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.2. настоящего Договора;

- в случае признания арбитражным судом Арендатора банкротом и введения процедуры банкротства;

- однократного не внесения арендной платы за землю в срок, установленный в пункте 3.3. настоящего Договора;

- использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

- возведения Арендатором без письменного согласия Арендодателя строений и сооружений;

- передачи Арендатором, без согласия Арендодателя, земельного участка в субаренду третьим лицам.

Общество просит исключить пункт 5.1.5 из договора, поскольку доводы, по которым арендатор может требовать досрочного расторжения договора, приведены в статье 619 ГК РФ, что сохраняет баланс прав арендодателя и арендатора.

Отказывая в исключении указанного пункта суд руководствовался следующим. Положениями статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного Кодекса. 

Таким образом, в дополнение к статье 619 ГК РФ, положения Земельного кодекса предусматривают основания для прекращения аренды земельных участков.

Суд установил, что в п. 5.1.5 представленных договоров указаны основания для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя, перечисленные в пунктом 2 статьи 45 Земельного Кодекса, и принимая во внимание, что земельное законодательство является специальным по отношению к гражданскому, а положения спорного пункта не противоречат действующему законодательству, суд не усматривает оснований для его исключения из условия спорных договоров. Общество не представило доказательств, обосновывающих необходимость исключения указанного пункта из условий договоров аренды.

Удовлетворяя требование общества исключить из условия договоров пункт 5.1.6, согласно которому арендодатель имеет право односторонне отказаться отдоговоров полностью путем уведомления арендатора об отказе от договора в случаях неисполнения арендатором п. 4.3.1 и 4.3.6 договоров, а также привлечения арендатора к ответственности по земельным правонарушениям суд учитывал следующее.

В соответствии с статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса). Право аренды земельным участком прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Принимая во внимание, что срок действия спорных договоров превышает пять лет, арендодатель не наделен правом на односторонний отказ от договоров аренды путем направления в адрес арендодателя уведомления, в связи с чем суд считает необходимым исключить из условий договоров аренды п. 5.1.6.  

Обращаясь в суд с настоящим заявлением общество просило изложить п. 6.1 договоров в редакции: «В случае не внесения арендной платы в срок установленный договорам, Арендатор обязан уплатить пени за пользования чужими денежными средствами в размере предусмотренном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Судом установлено, что по условиям представленных договоров предусмотрена неустойка в размере 0,1 % за каждый день просрочки. Отказывая в изложении п. 6.1 договоров в редакции истца, суд учитывает, что положения статьи 395 ГК РФ применяются в случае, если договором не предусмотрен порядок начисления неустойки. При этом установленный администрацией размер неустойки в размере 0,1 % за каждый день просрочки соответствует обычно устанавливаемым в аналогичных договорах и не является завышенным, а также содержится в типовых формах договоров аренды, утвержденных Министерством земельных и имущественных отношений КБР и администрацией Прохладненского муниципального района КБР. Обращаясь в суд, общество не обосновало необходимость изменения размера неустойки, в связи с чем суд отказывает в изложении п. 6.1 договоров в редакции истца.   

Отказывая в удовлетворении требования общества об исключении из условий договоров п. 7.2 о прекращении договора по истечении срока аренды земельного участка, суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно представленным проектам договоров аренды установлен срок их действия. Кроме того, как установлено пунктом 1 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

С учетом правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 и отраженной в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции, допускается применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса только к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, правомерно заключенному до этой даты, но без проведения торгов.

Принимая во внимание, что договоры аренды заключены после 2015 года, к указанным договорам не применимы положения п. 621 ГК РФ, в связи с чем пункт 7.2 договора соответствует требованиям действующего законодательства и не подлежит исключению из условия спорных договоров аренды.   

Удовлетворяя требования общества, об изложении пункт 8.2. договора в следующей редакции: «Договор, может быть, расторгнут досрочно только по решению суда. п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ» суд исходит из того, что предложенная истцом редакция соответствует действующему законодательству и подлежит удовлетворению.

При обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в размере  4200 рублей по платежному поручению от 06.09.2022 № 774. Требования о  возмещении судебных расходов стороной не заявлено. По правилам статьи 112 АПК РФ заявитель имеет право обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов отдельно после вступления в силу судебного акта завершающего рассмотрение дела.

            Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167, 170, 201 АПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

1.        Обязать местную администрацию Прохладненского муниципального района КБР внести изменения в проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:6400000:209; 07:04:6400000:210, 07:04:6400000:211, 07:04:6400000:212, 07:04:6400000:213, 07:04:6400000:214 и 07:04:6400000:215 изложив спорые пункты в следующей редакции:

- пункт 1.4 «площадь передаваемого в аренду земельного участка составляет -»;

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «Арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления»;

- абзац третий  пункта  2.2  «возводить капитальные строения и сооружения» исключить;

- строки 1-3 пункта 3.3 изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи ежеквартально равными долями, составляющими в сумме ежегодную арендную плату, в течение срока действия договора не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом»;

- пункт 8.2 изложить в следующей редакции «Договор,  может быть  расторгнут досрочно  в одностороннем порядке только по решению суда».

- пункты 4.3.10; 5.1.4; 5.1.6 исключить;

2.        В остальной части в иске отказать.

3.        Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов