АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

19 апреля 2024 года

Дело №

А56-13301/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Тарасюка И.М., судей Колесниковой С.Г.,         Яковлева А.Э.,

при участии ФИО1 (паспорт), от ФИО2 представителя ФИО1 (доверенность от 06.07.2022), от ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 04.04.2024), от ООО «ИСК «Константа» ФИО5 (доверенность от 01.08.2023),

рассмотрев 11.04.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2 на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 по делу № А56-13301/2017/з.6,

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2017 по делу № А56-13301/2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Константа», адрес: 193091, Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, дом 6, строение литер В, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «ИСК «Константа», Общество), возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве).

Решением суда от 19.06.2017 ООО «ИСК «Константа» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО9.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018 ФИО9 отстранен от исполнения обязанностей  конкурсного управляющего Общества.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2019 к ООО «ИСК «Константа» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002         № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Определением суда от 28.02.2019 новым конкурсным управляющим Общества утверждена ФИО10: определением от  22.08.2019 ФИО10 освобождена от полномочий конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим ООО «ИСК «Константа» утвержден ФИО11 (определение суда от 25.09.2019).

Определением от 01.09.2022 ФИО11 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утверждена ФИО12.

ФИО3 (Москва) 13.07.2023 обратилась в суд с заявлением о признании за ней права собственности на объекты недвижимости: блок-секцию в корпусе 7, в осях 7-9, секция Г, два этажа, общей проектной площадью 81,25 кв.м., общей жилой площадью 38,9 кв.м., по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли ЗАО «Щеглово», улица Культуры, дом 7 (далее – Блок-секция) и на земельный участок по указанному адресу площадью 360 кв.м., кадастровый номер 47:07:0957004:610 (далее – Земельный участок). 

Определением от 17.08.2023, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 заявление удовлетворено, за ФИО3 признано право собственности на указанные объекты недвижимости; требования          ФИО3 в размере 1 550 000 руб., установленные определением от 26.10.2017 по обособленному спору № А56-13301/2017/тр.172, исключены из реестра требований кредиторов. 

В кассационной жалобе конкурсные кредиторы ФИО6,         ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2 просят отменить определение от 17.08.2023 и постановление от 04.12.2023, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податели жалобы полагают, что суды не приняли во внимание обстоятельства, отраженные в приговоре по уголовному делу от 24.11.2022       № 1-40/2022, а именно то, что часть граждан, признанных потерпевшими по уголовному делу, не заявила требований в деле о банкротстве; не учли, что в отношении объектов, о признании права собственности на которые заявлено ФИО3, наложен арест в рамках уголовного дела.

Податели жалобы отмечают, что ФИО3 расторгла договор об инвестиционном участии в строительстве в судебном порядке до возбуждения в  отношении Общества дела о банкротстве, в связи с чем обязательства Общества перед нею в части передачи объектов строительства в натуре прекращены.

В судебном заседании ФИО1 поддержала доводы жалобы в полном объеме.

Представители ФИО3 и ООО «ИСК «Константа» просили оставить определение от 17.08.2023 и постановление от 04.12.2023 без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284  АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ФИО13 и Обществом был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от 12.04.2012 № 304/Т-ЗУ-БС (далее – Предварительный договор), по условиям которого Общество приняло на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимости: части дома сблокированного типа (блок-секция) и земельного участка площадью 210 кв.м, условный номер 30, который является частью земельного участка общей площадью  170 000 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0957004:205 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли ЗАО «Щеглово», из состава земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства.

Подлежащая передаче Блок-секция имела следующие характеристики: два этажа, оси 3-5, секция Б, общая проектная площадь 72,48 кв.м., жилая площадь 31,07 кв.м, строительный номер 30.

Стоимость Земельного участка и Блок-секции согласована в пункте 3.1 Предварительного договора в размере 1 200 000 руб.

Дополнительным соглашением от 23.04.2012 № 1 к Предварительному договору в него внесены изменения в части указания площади Земельного участка, подлежащего передаче, которая определена в размере 360 кв.м., а также в части характеристики подлежащей передаче Блок-секции. Стороны согласовали передачу жилого помещения в корпусе 7, в осях 7-9, секции Г, два этажа, общая проектная площадь 81,25 кв.м, жилая площадь  38,29 кв.м.

Стоимость имущества увеличена до 1 550 000 руб. 

Впоследствии, фамилия кредитора изменена на ФИО3, дополнительным соглашением от 24.12.2014 № 3 в Предварительный договор внесены соответствующие изменения.

Определением от 26.10.2017, принятым в обособленном споре № А56-13301/2017/тр. 172 установлено, что решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 06.03.2017 по делу № 2-2183/2017 по иску ФИО3, заявленному со ссылкой на неисполнение Обществом Предварительного договора, с должника в пользу кредитора взысканы денежные средства, уплаченные по Предварительному договору в размере 1 550 000 руб., а также уплаченные по договору от 12.04.2012 № 304/Т-ИК в размере 1 450 000 руб. (на участие в строительстве коммуникаций к жилому помещению), взыскана неустойка в размере 512 000 руб., компенсация морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 250 000 руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 26 350 руб. 20 коп.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 30.08.2017 решение Невского районного суда Санкт-Петербурга изменено в части суммы подлежащих взысканию неустойки, штрафа и возмещения расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части судебный акт суда общей юрисдикции оставлен без изменения. 

Определением от 26.10.2017 в деле о банкротстве признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов установленные судом общей юрисдикции денежные требования ФИО3 к должнику.

Обращаясь в суд о признании за ней права собственности на Земельный участок и Блок-секцию, ФИО3 ссылалась на наличие у нее права требования замены денежного требования на требование о передаче объектов, предусмотренных Предварительным договором с учетом дополнительного соглашения к нему, в натуре.

Возражений относительно признания за кредитором прав собственности в отношении объектов строительства не заявлено. 

Удовлетворяя заявление ФИО3, суд первой инстанции исходил из того, что кредитор, заключив Предварительный договор, получил право требования от Общества передачи ему соответствующих объектов недвижимости.

Суд учел принятые в отношении иных участников строительства решения суда общей юрисдикции о признании за ними права собственности на объекты долевого строительства, посчитав, что отказ в удовлетворении требования при таких условиях повлечет нарушение равенства прав всех участников строительства.

В связи с удовлетворением требования ФИО3 о передаче жилого помещения в натуре, суд указал на необходимость исключения из реестра требований участников строительства соответствующего денежного требования. 

Не согласившись с определением, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2 обжаловали его в апелляционном порядке, ссылаясь на то, что ФИО3 не заявляла к Обществу требований о передаче жилого помещения, а была включена в реестр требований участников строительства с денежным требованием. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, отметив, что требование ФИО3 в данном случае направлено на получение от застройщика имущественного эквивалента в связи с участием в строительстве, при том, что на момент обращения ФИО3 с требованием к Обществу в отношении последнего не была применена специальная процедура банкротства застройщика, и объективной возможности предъявления иного требования, кроме денежного, не имелось. 

Проверив законность принятых по делу судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе по существу спора, Арбитражный суд Северо-Западного округа приходит к следующим выводам.

Из определения, приведенного в подпунктах 2. 3, 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что участником  строительства для целей закона о банкротстве признается  физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование.

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или дома блокированной застройки. Под  денежным требованием - требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора.

Как установлено вступившим в законную силу судебным актом и не оспаривается подателями жалобы, ФИО3 исполнила принятые на себя обязательства по Предварительному договору надлежащим образом и была вправе ожидать получения соразмерного встречного предоставления от Общества.

Как указано в пункте 1 статьи  201.8. Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе, объектов незавершенного строительства. 

При этом, до момента введения в отношении Общества специальной процедуры банкротства застройщика, когда со стороны Общества было допущено нарушение прав ФИО3, у последней не имелось возможности выбора способа защиты права иного нежели предъявление к Обществу в деле о банкротстве денежного требования.

Исходя из этого, суды пришли к правильному выводу, что в этом случае первоначальное заявление ФИО3 к должнику денежного требования о возврате уплаченных по Предварительному договору сумм не лишает ее права на заявление требования об исполнении обязательства в натуре с учетом появления после установления денежных требований ФИО3 возможности исполнения Обществом обязательств из Предварительного договора в натуре в деле о банкротстве.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу статьи 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как разъяснено  в пункте 1 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В пункте 4 Постановлении № 54 указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть, с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 8 Постановления № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе, положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Оценив содержание Предварительного договора, заключенного между Обществом и ФИО3 суды правильно квалифицировали его договор купли-продажи будущей вещи. 

Как отражено в пункте 5 Постановления 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Судами установлено и не опровергается подателями жалобы, что объекты недвижимости с характеристиками, предусмотренными Предварительным договором, созданы в натуре. Сведений о правопритязаниях на объекты со стороны иных лиц, кроме заявителя, не имеется. 

Конкурсный управляющий относительно возможности передачи спорного объекта участнику долевого строительства не возражал. 

Податели жалобы мотивированного обоснования наличия ограничений по распоряжению имуществом на момент возникновения оснований для его приобретения участником долевого строительства, то есть, на момент заключения Предварительного договора, не привели. Довод о наложении ареста на имущество в рамках уголовного дела, при таких обстоятельствах, не исключает материальных оснований возникновения у заявителя вещных прав на него, которые установлены судами.

Как разъяснено в пунктах 59, 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

В данном случае Обществом и ФИО3 совершена сделка, которая является основанием для возникновения у последней, с учетом надлежащего исполнения обязательств по инвестированию строительства, вещных прав в отношении Земельного участка и Блок-секции. 

Принимая во внимание общий принцип равенства всех участников гражданского оборота, удовлетворение в деле о банкротстве и в суде общей юрисдикции требований иных участников долевого строительства о признании за ними права собственности в отношении объектов, строительство которых было ими профинансировано, независимо от заявления ими первоначально при нарушении обязательств Обществом денежных требований к должнику, факт обращения кредитора в судебном порядке с требованием о возврате переданного должнику инвестирования не исключает возможности удовлетворения требования кредитора в натуре.  В данном случае суды пришли к правильному выводу о наличии у ФИО3 материального права требования к должнику об исполнении Предварительного договора и передаче в собственность спорных объектов, в связи с чем, имеются основания для признания права собственности в отношении спорных объектов за       ФИО3

Податели жалобы не привели обоснования конкретных нарушений прав иных лиц, участвующих в деле о банкротстве или иных участников строительства в результате удовлетворения требования ФИО3 в натуре. 

Учитывая изложенное, оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной  жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 по делу № А56-13301/2017/з.6 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

И.М. Тарасюк

Судьи

 

С.Г. Колесникова

 А.Э. Яковлев