АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05, 

www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-28871/2019

город Кемерово

23 октября 2020 года

Резолютивная часть решения суда 20 октября 2020 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 23 октября 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи  Н.К. Фуртуна, при   ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка, Кемеровская область – Кузбасс, г. Новокузнецк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Химкрекинг», Кемеровская область – Кузбасс, г .Новокузнецк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №461-04 от 24.03.2015 за период с 11.11.2016 по 30.09.2019 в размере 1 913 957,08 руб., неустойки за период с 11.11.2016 по 30.09.2019 в размере 179 183,50 руб. (в редакции уточнений от 11.08.2020 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

при участии:

представитель ответчика – ФИО2, действующая на основании доверенности от 01.01.2020, удостоверение адвоката,

у с т а н о в и л:

комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Химкрекинг» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.03.2015 № 461-04 за период с 11.11.2016 по 30.09.2019 в размере 1 913 957,08  руб., неустойки за период с 11.11.2016 по 30.09.2019 в размере 179 183,50 руб. (в редакции уточнений от 11.08.2020 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 24.03.2015 № 461-04 за рассматриваемый период ответчиком не вносилась в размере, предусмотренном договором. Истцом в адрес арендатора в соответствии с условиями договора направлялась претензия о необходимости погасить задолженность по договору. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 330, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, требования не признал, полагал, что применению подлежит арендная плата, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости, земельный участок является ограниченным в обороте, в связи с чем, начисление платы в заявленном размере противоречит принципу экономической обоснованности.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

В соответствии со статьями 156, 163 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца. Ответчик в судебном заседании против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования частично обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации город Новокузнецка (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Химкрекинг» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 24.03.2015 №461-04 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель сдал, а арендатор принял на основании распоряжения главы города Новокузнецка от 23.03.2015 № 712 в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0410066:204, площадью 25617 м2 для целей, не связанных со строительством, для проведения работ по рекультивации и восстановлению нарушенных земель бывшего участка накопления отходов КХП в заводском районе, в границах, указанных на кадастровом паспорте, выданном Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области.

Согласно пункту 2.2 договора, стороны установили, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим с 23.03.2015 до заключения настоящего договора. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора, настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения, определяются на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области. Годовой размер арендной платы на 2015 год определяется на основании отчета об определении рыночной стоимости (размера) арендной платы за использование земельного участка и составляет 143 000 руб.

Изменение размера арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов, либо с иной даты, с которой распространяет свое действие указанный акт (пункт 3.4 договора).

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки, установленные договором аренды от 24.03.2015 № 461-04, явилось основанием обращения истца с настоящим иском в суд.

Так, согласно подпункту 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

Поскольку земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды. 

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривается необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, согласно которым с 01.03.2015 размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Размер арендной платы определен на основании постановления администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного Постановлением» (далее – постановление от 05.02.2010 № 47, Порядок № 47).

Как следует из положений пункта 2.1. Постановления №47, размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области в расчете на год определяется органами местного самоуправления одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночно обоснованного размера арендной платы, определяемого в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В силу пункта 2.5 Постановления №47 в отношении земельных участков, не указанных в пункте 2.2 настоящего Порядка, размер годовой арендной платы за земельный участок, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах), определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по установленной формуле, с учетом коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка (Кв). Размер арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, в отношении которых проведена оценка рыночной стоимости арендной платы, устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Довод истца о том, что ответчиком не доказано наличие оснований для определения размера арендной платы на основании вышеуказанных пунктов отклоняется, поскольку при предоставлении в аренду спорного земельного участка проведена оценка рыночной стоимости размера арендной платы, в связи с чем, арендная плата устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Иной подход повлечет несоответствие принципу предсказуемости расчета размера арендной платы.

Истцом не опровергнута обоснованность применения использованного ответчиком метода определения размера арендной платы. При этом истец также не опроверг, что применяя согласованный сторонами расчет арендной платы, истец получает оплату за пользование землей не соответствующую основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

При таких обстоятельствах расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости (размера) арендной является правомерным и обоснованным.

Как следует из отчета № 03-20-21, рыночная стоимость арендной платы земельного участка за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составляет 150 296 руб., за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 составляет 112 173 руб.

Сторонами установление размера арендной платы за период 2017 года на основании отчета от 20.03.2017 № 4/015 в размере 168 000 руб. и на 2016 год в размере 125 000 руб. не оспаривается. 

Суд считает возможным принять отчет об оценке, представленный ответчиком, поскольку сведения данного отчета не оспариваются истцом, договор аренды заключен на условиях размера арендной платы на основании отчета об оценке, оснований для перехода на другую методику расчета у истца не имелось без получения согласия арендатора, при пересчета арендной платы её размер увеличился в 20 раз, что недопустимо и противоречит принципам, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

За период с 01.10.2019, как пояснила представитель ответчика, истцом применен для расчета арендной платы отчет об оценке.

В соответствии с пунктом 3.5 договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. 

Согласно расчету суда размер арендной платы по договору аренды земельного участка №461-04 от 24.03.2015 за период с 11.11.2016 по 30.09.2019 составляет сумму 448516,89 руб.

Следовательно, задолженность по договору аренды земельного участка №461-04 от 24.03.2015 за период с 11.11.2016 по 30.09.2019 в размере 448516,89 руб. и рассчитана на основании отчетов об оценке рыночной стоимости (размера) арендной платы.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей арендатору начислены пени в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды.

Судом произведен перерасчет суммы задолженности, согласно расчету суда неустойка за период 11.11.2016 по 30.09.2019 составляет сумму 62165,93 руб.

При этом судом принимается довод ответчика о том, что изменение в одностороннем порядке размера арендной платы в нарушение пункта 3.4 договора не свидетельствует о наличии оснований для применения нового порядка исчисления размера арендной и, более того, установление мер ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства в виде неустойки, начисленной на сумму задолженности в соответствии с изменениями.

Поскольку спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождают арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяют ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Согласно статье 406 ГК РФ, кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

При этом из телеологического толкования статьи 406 ГК РФ следует, что просрочка кредитора в форме отказа в содействии проявляется в том, что кредитор не осуществляет те или иные подготовительные действия, которые необходимы для того, чтобы обеспечить должнику фактическую возможность исполнения обязательства. Следует отметить, что просрочка кредитора имеет место и тогда, когда без исполнения кредитором соответствующей обязанности должник не может исполнить обязательство надлежащим образом, в строгом соответствии с договором.

В силу принципа свободы договора стороны могут обусловить исполнение должником своих обязательств совершением кредитором тех или иных действий. В этой связи следует применить системное толкование положений пункта 3.4 Договора во взаимосвязи со статьей 406, 3271 ГК РФ, поскольку конструкция условия договора об изменении размера арендной платы равнозначна модели исполнения обязательства до востребования.

Из вышеизложенного следует, что если кредитор не направил должнику уведомление об изменении арендной платы, он не обеспечил наступление отлагательного условия для осуществления платежа (не востребовал исполнение) и не может применять к должнику санкции, предусмотренные в законе или договоре для случаев просрочки в оплате (проценты по ст. 395 ГК РФ, пени и т.п.).

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

На основании статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Химкрекинг» в пользу комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка задолженность по договору аренды земельного участка №461-04 от 24.03.2015 за период с 11.11.2016 по 30.09.2019 в размере 448516,89 руб., неустойку за период 11.11.2016 по 30.09.2019 в размере 62165,93 руб., всего 510682,82 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Химкрекинг» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8165 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.    

Судья                                                 Н.К. Фуртуна