АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

 Именем Российской Федерации

  

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-2550/2018

г. Новосибирск

30 мая  2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.05.2018

Решение в полном объеме изготовлено 30.05.2018

 Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Майковой Т.Г., при ведении протокола судебного заседания     секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  дело по первоначальному исковому заявлению закрытого акционерного общества "МКС-Новосибирск" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью "Карпаты" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск

о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также пени, в общей сумме 655285,05 руб.

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Карпаты" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск

к закрытому акционерному обществу "МКС-Новосибирск"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск

о признании договора № 10-05 от 01.01.2017 незаключенным. 

При участии в судебном заседании представителей истца ФИО2 по доверенности от 09.01.2018, ФИО3 по доверенности от 12.03.2018

Установил:

Закрытое акционерное общество "МКС-Новосибирск" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Карпаты" о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.04.2015 по 30.11.2017 в сумме 532797,15 рублей, пени в сумме 122487,90 рублей (уточненные требования л.д. 70).

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчик исковые требования не признал,  ссылаясь на то, что занимаемое им помещение не располагается в многоквартирном доме,  является отдельно стоящей пристройкой, ответчик исполняет свои обязательства по оплате коммунальных услуг на основании отдельных договоров с ресурсоснабжающими организациями и не имеет доступа к общему имуществу многоквартирного дома. 

Определением суда  к рассмотрению принято встречное исковое заявление ответчика о признании договора незаключенным в отношении ответчика. 

В судебное заседание 23.05.2018 представители ответчика не явились, извещены надлежащим образом. Ходатайства, заявления от ответчика не поступили. Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного. 

Исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании доводы представителей сторон, суд приходит к выводу о  наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Как следует из материалов дела, 18.08.2006 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме № 15 по ул. Челюскинцев в г. Новосибирске  принято решение о выборе в качестве управляющей организации ЗАО «Новосибирскэнергосбыт»,  

23.11.2007 ЗАО «Новосибирскэнергосбыт» было реорганизовано в форме выделения в ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», к которому по условиям разделительного баланса перешли все права и обязанности по договору управления многоквартирным домом по адресу: 

<

...>.

 

29.10.2010 ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» было реорганизовано в форме выделения в ЗАО «МКС-Новосибирск», к которому по условиям разделительного баланса перешли все права и обязанности по договору управления многоквартирным домом по адресу 

<

...>.

Таким образом, в настоящее время ЗАО «МКС-Новосибирск» осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

 Поскольку ЗАО «МКС-Новосибирск» осуществляет управление многоквартирным домом на основании договора № 10-05  от 01.01.2007, подписанного собственниками дома № 15 по ул. Челюскинцев, действиеданного договора распространяется на всех собственников жилых и нежилых помещений указанного дома, независимо от того, подписан ли договор непосредственно ответчиком. 

ООО «Карпаты»  является собственником нежилого помещения площадью 1130,7 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 20.02.2015 №54-0-1-53/4002/2015-5332 . 

Согласно доводам истца ответчик не несет расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

 В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пунктов 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).

Согласно статьям 153, 154, 155, 158 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Согласно пункту 2 статьи 154 ЖК РФ в структуру платы для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт, плата за коммунальные услуги.

Таким образом, собственник помещения в многоквартирном доме, обязан нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего этого дома в целом.

Как следует из расчета иска (л.д. 11), истец определил задолженность ответчика по содержанию и ремонту общего имущества за период с  апреля 2015 по  ноябрь 2017  в сумме  532797,15 рублей, исходя из утвержденных собственниками тарифов: 

Согласно протоколу общего собрания собственников МКД от 22.01.2015 для нежилых помещений утверждены следующие тарифы на 2015:  содержание общего имущества дома 4,08 руб/кв.м. ( с 01.07.2015 4.40 руб/кв.м.), текущий ремонт 5.05 руб./кв.м., вывоз ТБО 2.28 руб./кв.м., обслуживание лифтов 2,31 руб./кв.м.  

Согласно протоколу общего собрания собственников МКД от 28.12.2015 для нежилых помещений утверждены следующие тарифы на 2016 и 2017 годы:  содержание общего имущества дома 7,07 руб/кв.м., текущий ремонт 3,51 руб./кв.м., вывоз ТБО 2,28 руб./кв.м., обслуживание лифтов 2,45 руб./кв.м.  

Проанализировав расчет истца, суд установил, что расчет задолженности ответчика за оказанные в указанный в иске период услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, произведен истцом с учетом площади принадлежащего ответчику нежилого помещения,  в соответствии с утвержденными тарифами. 

При этом оказание услуг и несение расходов на содержание общего имущества МКД, которые оспариваются ответчиком в отзыве на иск,     ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуты. 

Ответчик ссылается в отзыве на то, что занимаемое им помещение является встроенно-пристроенным, основные площади находятся под землей вне проекции дома, имеют автономные системы электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и канализации. Кроме того, вход в помещение находится с обратной стороны дома в 30 метрах от здания. 

Сама  специфика расположения помещений ответчика, наличие отдельного входа и автономных системы снабжения коммунальными ресурсами, не исключает необходимость проведения работ, согласованных собственниками, в отношении общего имущества МКД. 

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 2 указанного Постановления, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании в силу закона вне зависимости от  особенностей расположения помещений в МКД.  

 Таким образом, ответчик  в   силу прямого указания закона, основанного на принципе равенства положения всех собственников помещений в многоквартирном доме в отношении определяемых условий договора управления, в том числе в части применяемых тарифов, обязан вносить плату исходя из  утвержденного собственниками тарифа. 

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64, по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст. ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности, отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в  аренду. 

  Из материалов дела не усматривается, что ответчик инициировал проведение общего собрания собственников об установлении в отношении него особого режима пользования общим имуществом МКД.  Данный вопрос не входит в компетенцию управляющей организации (истца), не являющегося собственником общего имущества МКД. В исковой период собственниками МКД особый режим использования общего имущества   ответчиком  установлен не был. 

 Кроме того, судом установлено, что собственниками при утверждении тарифов учтены особенности режима пользования общим имуществом МКД всеми собственниками нежилых помещений. Так, на 2015 год собственники жилых помещений несут расходы по содержанию общего имущества, исходя из тарифа 13,07 руб/кв.м., собственники нежилых помещений – в три раза меньше, исходя из тарифа 4,08 руб./кв.м., в 2016, 2017 г.г. собственники жилых помещений несут расходы по содержанию общего имущества, исходя из тарифа 15.51 руб/кв.м., собственники нежилых помещений в 2 раза меньше, исходя из тарифа 7,07 руб/кв.м.

Отсутствие договорных отношений с истцом не освобождает ответчика от обязанности несения им, как собственником нежилого помещения, расходов по содержанию общего имущества в соответствии с принадлежащей ему долей при доказанности факта выполнения истцом работ и оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации и обслуживанию их общего имущества, а также размера понесенных затрат, связанных с расходами на содержание и эксплуатацию общего имущества. 

       Наличие прямого договора с истцом на вывоз ТБО также не освобождает ответчика, как собственника общего имущества МКД, нести соответствующие расходы, в том числе по вывозу ТБО (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 по делу N 4910/10).

       Согласно договору от 12.12.2007 № ЦУЖФ-420/10 истец (исполнитель) производит вывоз ТБО промышленного магазина и офиса, принадлежащих ответчику, расположенных в жилом доме по адресу ул.Челюскинцев, 15, ремонт и санитарное содержание контейнерной площадки. 

        Таким образом, договор заключен в отношении собственного имущества ответчика, а не общего имущества МКД соразмерно своей доли. 

         Из обстоятельств дела следует, что   договор от 12.12.2007  заключен сторонами при свободном волеизъявлении при согласованности существенных условий договора, то есть в рамках правового регулирования, установленного для данного вида договорных обязательств.

        Закон не предоставляет отдельному собственнику право нести расходы   по содержанию общего имущества МКД в меньшем размере, в случае заключения им прямого договора на аналогичные услуги, то есть  на законодательном уровне не установлено отступление от принципа равенства положения всех собственников помещений в МКД в отношении определяемых условий договора управления, в том числе в части применяемых тарифов

       В данном случае  ответчик, действуя разумно и добросовестно, не был лишен возможности выяснения объема услуг, оказываемых по указанному тарифу, в том числе и путем оспаривания тарифа либо объема оказываемых по нему услуг в судебном порядке.

 Довод ответчика о том, что занимаемое им помещение является встроенно-пристроенным с отдельным входом, судом отклонен.  Данный довод ответчика был предметом рассмотрения судом в деле А45-9813/2015 по иску  закрытого акционерного общества «МКС-Новосибирск» к обществу с ограниченной ответственностью «Карпаты» о взыскании задолженности за содержание общего имущества МКД за период, предшествующий заявленном в настоящем деле, с 01.01.2014 по 31.03.2015. 

Вступившим в законную силу решением суда установлено, что  занимаемое ответчиком помещение не расположено в отдельно стоящем здании, а расположено на первом этаже многоквартирного дома и имеет такой же почтовый адрес. Помещение ответчика построено таким образом, чтобы обслуживалось совместно с домом.  В настоящем деле иные доказательства ответчиком не представлены. 

При рассмотрении дела А45-9813/2015 суд пришел к следующим выводам:   У многоквартирного дома № 15 по ул. Челюскинцев и помещений ответчика общий земельный участок, что подтверждается топопланом. Следовательно, бремя содержания данного земельного участка (уборка придомовой территории, озеленение, ремонт отмостки, ремонт и санитарное содержание контейнерной площадки и т.д.) лежит на собственниках многоквартирного дома, а также на ответчике. Поскольку помещение ответчика расположено непосредственно на первом этаже многоквартирного дома, то имеет с ним общее имущество: стены, лестничные проемы, отмостка, фундамент, подвалы, инженерные коммуникации и т.д. Согласно паспортам ввода теплотрассы, а также техническим условиям на проектирование узла учета тепловой энергии и горячей воды инженерные коммуникации в помещения ответчика проходят через помещения многоквартирного дома. Непосредственно с ресурсоснабжающими организациями у ООО «Карпаты» границ раздела теплотрассы нет, такая граница есть только у многоквартирного дома. Общедомовой прибор учета также стоит на входе теплотрассы в многоквартирный дом. Следовательно, ответчик   должен   нести   расходы   на   общедомовые   нужды   (ОДН)   и обслуживание внутридомовых инженерных сетей наравне с другими собственниками помещений многоквартирного дома №15 по ул. Челюскинцев.

Принадлежащие ответчику помещения созданы совместно с многоквартирным жилым домом как единое строение, обеспечивающее социальные потребности населения, находятся на едином земельном участке и имеют общие инженерные сети, в связи с чем ответчик обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома.

Доказательств исполнения обязательств по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме ответчиком не представлено.

Как следует из материалов дела, истец направил ответчику претензию, которая осталась без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере  532797,15 рублей. 

В соответствии с п.4.4.9 договора управления внесение собственниками ежемесячных платежей по настоящему договору может производиться, начиная с 1 числа расчетного месяца, но не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим.

На основании п. 5.2.5 договора управления собственники помещений, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законом о таком кооперативе. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка  Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Истец просит взыскать с ответчика пени в сумме 122487,90 рублей за период с  11.05.2017 по 30.11.2017 на основании ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Расчет пени представлен в материалы дела, признан правомерным, не оспорен ответчиком в этой части исковые требования также подлежат удовлетворению. 

Встречное исковое заявление о признании договора № 10-05 от 01.01.2017 незаключенным, а также о признании отсутствия между истцом и ответчиком каких-либо договорных отношений, удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с положениями п. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Предъявленные  встречным истцом исковые требования  фактически направлены на  установление судом факта отсутствия у встречного истца обязательств по договору управления. Между тем необходимость установления в судебном порядке факта отсутствия подписания гражданско-правового договора, законом не предусмотрена.

 Кроме того,  обязательства  каждого собственника по содержанию общего имущества МКД вытекают из положений закона, приведенных выше, и не  зависят от подписания  ими договора управления. 

  Таким образом,  удовлетворение встречного иска не может повлечь восстановление каких-либо нарушенных прав и законных интересов истца. В иске следует отказать. 

  Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

решил:

Взыскать с    общества с ограниченной ответственностью "Карпаты" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск в пользу закрытого акционерного общества "МКС-Новосибирск" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск задолженность в сумме 532797,15 рублей, пени в сумме 122487,90 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16106 рублей.

Возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 171 рубль.

В удовлетворении встречного иска отказать. 

После вступления решения в законную силу выдать исполнительный лист и справку на возврат.   

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия.

       Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья                                                                                      Т.Г. Майкова